Основные элементы рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• o передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
• o установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• o связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• o распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Система рынка недвижимости как сферы инвестиций

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что в свою очередь сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности участников этого процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры (схема 4.1).

Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. (схема 4.2).

Схема 4.1. Система рынка недвижимости

Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества (квадратных метров, кубических метров, соток, гектаров, квартир и т. п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, как уже отмечалось, неэластично. Хотя уже несколько последних лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходилось несколько продавцов, их цена практически не снижалась. Так, на рынке жилья в Москве в течение ряда лет на восемь продавцов приходился один покупатель, а цены постепенно росли. В 2011 г. соотношение и цены в основном стабилизировались.

Схема 4.2. Основные факторы формирования спроса на землю

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, — информационная инфраструктура — должна содержать достоверные сведения трех видов:

• o о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;
• o о структуре спроса и предложений по различным объектам;
• o об уровне и динамике цен объектов недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

• o федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;
• o заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;
• o рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;
• o специальные исследования, опросы.

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других — залоговые обязательства, в третьих — объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет кроме специфики обращающихся на нем товаров еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

• o локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
• o открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;
• o владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:
  • а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;
  • б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
  • в) налог на недвижимое имущество;
  • г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;
• o спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;
• o низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля — вечна;
• o товары — объекты недвижимости могут быть обременены нравами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
• o сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территории:
• o товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;
• o относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;
• o большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам (схема 4.3).