Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

• 1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
• 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
• 2) представления документов в ненадлежащий орган;
• 3) несоблюдении предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
• 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
• 2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
• 3. Решение об отказе в переводе помещения выдастся или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Коммент. к ст. 22 — 24

1. Комментируемые статьи предусматривают перевод жилого помещения в нежилое (ч. 1 и 2 ст. 22) и наоборот — нежилого помещения в жилое (ч. 3 ст. 22). О жилых помещениях, их видах и назначении, а также о жилищном фонде см. коммент. к ст. 15 — 19.

Понятие «нежилое помещение» в комментируемых статьях не раскрывается. Это понятие содержалось в ЖК РСФСР: ч. 2 ст. 4 было установлено, что нежилые помещения — это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации или в собственности отдельных лиц могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь, как следует из ст. 22, можно перевести в жилые помещения.

• 2. При изменении статуса (режима использования) помещения должны соблюдаться требования, установленные ст. 22 и 23 ЖК РФ, а также требования законодательства о градостроительной деятельности. Новый Градостроительный кодекс РФ вступил в действие с 1 января 2005 г. В частности, при осуществлении реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, ст. 54 Градостроительного кодекса предусмотрен государственный строительный надзор со стороны соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ.
• 3. Статья 22 ЖК РФ содержит случаи запрета перевода жилого помещения в нежилое. Такой перевод не допускается:
  • — если невозможен отдельный доступ к нежилым помещениям (без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям);
  • — если помещение является частью жилого помещения (о видах жилых помещений см. коммент. к ст. 16) или используется для постоянного проживания;
  • — если жилое помещение обременено правами каких-либо лиц, например является предметом залога;
  • — если в многоквартирном доме жилое помещение не располагается непосредственно над нежилыми помещениями. Иными словами, такой перевод, как правило, возможен на первом этаже дома или на втором этаже, если на первом уже располагаются нежилые помещения.

Перевод нежилого помещения в жилое также возможен, если ему не препятствуют обстоятельства, перечисленные в ч. 4 ст. 22. В ЖК РСФСР данный вопрос вообще не регламентировался. В ГК РФ говорится только о переводе жилых помещений в нежилые (п. 3 ст. 288).

4. Следует отметить, что прежнее законодательство не допускало перевода жилых помещений (т.е. жилья, пригодного для постоянного проживания граждан) в нежилые. Это могло иметь место только в исключительных случаях по решению органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 9 ЖК РСФСР).

Новый порядок, установленный ЖК РФ, предусматривающий такой перевод не как исключение, а как общее правило, может привести к значительному выбытию жилых помещений из состава жилищного фонда, а также к многочисленным нарушениям прав и интересов граждан, вызванных «соседством» жилых помещений с нежилыми. Сказанное относится и к ст. 17 ЖК РФ, которой предусматривается использование жилых помещений не только для проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (см. коммент. к ст. 17).

В целом нормы ст. 17 и 23 ЖК РФ ухудшают положение граждан, использующих жилые помещения по назначению (для проживания), по сравнению с прежним жилищным законодательством.

5. Статьей 23 ЖК РФ установлен упрощенный перевод жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое. Решение об этом принимает орган местного самоуправления на основании заявления и документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23, которые должен представить в указанный орган собственник или уполномоченное им лицо. Участники жилищных отношений (они могут быть собственниками жилых помещений) указаны в ч. 2 и 3 ст. 4 (см. коммент. к ст. 4, а также к ст. 30, касающейся прав и обязанностей собственника жилого помещения). В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. отмечено, что перечень документов, предусмотренный ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, является исчерпывающим. Однако для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях — согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Непосредственно процедура решения данного вопроса определена ч. 3 — 5 ст. 23, а случаи отказа в изменении статуса помещения перечислены в ст. 24 ЖК РФ. При этом полагаем, что такой отказ в связи с «представлением документов в ненадлежащий орган» (п. 2 ч. 1 ст. 24) вряд ли может на практике иметь место, поскольку в принципе такой подход неверен: орган, который не полномочен рассматривать данный вопрос (т.е. ненадлежащий орган), не вправе решать его по существу. Он должен вернуть документы заявителю, переслать (передать) его в надлежащий орган, а не принимать формальное решение, требующее обжалования в соответствующих органах, в частности в суде. Аналогичное замечание относится к п. 2 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, который касается отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

• 6. Перепланировка и переустройство жилого помещения по общему правилу не связаны с переводом его в нежилое помещение (см. ст. 25 — 29 и коммент. к ним). Однако ст. 23 ЖК РФ предусмотрены и эти виды работ в качестве средства изменения статуса (режима использования) соответствующего помещения. Отметим, что перевод нежилых помещений в жилые помещения возможен без проведения переустройства и (или) перепланировки, если ранее помещение использовалось как жилое.
• 7. Частью 5 ст. 23 предусмотрено, что решение органа местного самоуправления о переводе помещения оформляется соответствующим документом, форма и содержание которого устанавливается Правительством РФ1. Таким документов является уведомление о переводе (отказе в переводе) помещения.
• 8. До принятия ЖК РФ действовало соответствующее законодательство субъектов РФ. Например, Закон Московской области от 16.04.2004 № 55/2004;03 «О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые» предусматривал такой перевод по решению Правительства Московской области в течение месяца после представления документов межведомственной комиссией. Основаниями для перевода, как правило, были объективные причины (признание жилого помещения непригодным для проживания, изменение его функционального назначения и др.).

Теперь нормы о переводе жилого помещения в нежилое (и нежилого в жилое) непосредственно установлены ЖК РФ (ст. 22 — 24). В частности, условия перевода помещения не могут быть иными, чем те, которые установлены ст. 22 ЖК РФ.

Принятие же решений о переводе конкретных жилых помещений в нежилые помещения и нежилых в жилые входит в полномочия органов местного самоуправления (п. 6 ст. 14). Что касается субъектов РФ — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, они вправе отнести к своим полномочиям принятие решений о переводе помещений (см. ч. 2 ст. 14 ЖК РФ). В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 15.05.2007 № 382-ПП «Об утверждении Регламента подготовки в режиме „одного окна“ выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» 1 контроль за соблюдением норм и правил производства работ по переустройству и (или) перепланировке переводимых помещений в соответствии с распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы возложен на Государственную жилищную инспекцию г. Москвы.

В соответствии с ч. 9 ст. 23 ЖК РФ акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки, направляется в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. от 27.12.2009)2. Согласно данному Закону ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией и Федеральным конституционным законом «О Правительстве Российской Федерации». В настоящее время таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (см. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 (в ред. от 08.12.2011)3).

См. также ст. 12 —14 и коммент. к ним.

• 9. Нарушение порядка перевода жилых помещений в нежилые влечет административную ответственность, предусмотренную ст. 7.22 КоАП РФ: налагается административный штраф на должностных лиц в размере от 4 тыс. до 5 тыс. руб.; на юридических лиц — от 40 тыс. до 50 тыс. руб.
• 10. Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 4 в ст. 23 и 24 ЖК РФ внесены изменения, но данные изменения вступают в силу с 1 января 2013 г. (что связано прежде всего с переносом предоставления гражданам услуг в электронной форме на один год, более ранний срок введения нового порядка может быть установлен субъектом РФ). В целом изменения, внесенные указанным Законом в законодательство, касаются перехода на электронную форму обслуживания населения — на основании универсальных электронных карт, выдаваемых по заявлениям граждан. Речь идет о предоставлении различных государственных и муниципальных услуг — в частности, по вопросам перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые. Указанные электронные карты на основании Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (в ред. от 03.12.2011) должны были выдаваться гражданам начиная с 1 января 2012 г.

Федеральным законом от27.07.2010 № 210-ФЗ было установлено, что он регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, а также местными администрациями и иными органами местного самоуправления, осуществляющими исполнительно-распорядительные полномочия. Его действие распространяется также на деятельность организаций, участвующих в предоставлении предусмотренных государственных и муниципальных услуг. Кроме того, было определено, что услуги, предоставляемые государственными и муниципальными учреждениями и другими организациями, в которых размещается государственное задание (заказ) или муниципальное задание (заказ), подлежат включению в реестр государственных или муниципальных услуг и предоставляются в электронной форме в соответствии с данным Законом в том случае, если указанные услуги включены в перечень, установленный Правительством РФ. Высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ вправе утвердить дополнительный перечень услуг, оказываемых в субъекте РФ государственными и муниципальными учреждениями и другими организациями, в которых размещается государственное задание (заказ) субъекта РФ или муниципальное задание (заказ), подлежащих включению в реестр государственных или муниципальных услуг и предоставляемых в электронной форме в соответствии с Законом.

Таким образом, следует обратить внимание, что, как указывалось выше, в соответствии с Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ (ст. 28) изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ (ст. 23 и 24, а также в 26, 27, 52, 54 и 56), вступают в силу с 1 января 2013 г. Универсальные электронные карты будут выдаваться гражданам на основании их заявлений с 1 января по 31 декабря 2013 г., если более ранний срок не установлен субъектом РФ.