Субъекты рынка недвижимости

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом (схемы 4.5, 4.6; табл. 4.1).

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

• — законодательное установление правил и ограничений;
• — учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;
• — распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;
• — контроль за использованием недвижимости (земель, вод и др.);
• — стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;
• — инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

В зависимости от особенностей вида недвижимого имущества функции государства, субъектов РФ и муниципальных органов дифференцируются.

Недра, лесной и водный фонды находятся в ведении Российской Федерации и ее субъектов. Владеть и пользоваться ими могут физические и юридические лица на основании специальных разрешительных документов: лицензии, лесорубочного билета (ордера), горного отвода (см. схему 4.6).

В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и муниципальной исполнительной власти: БТИ, органами Росреестра, учреждениями Минэкономразвития России, агентствами по управлению государственным имуществом, департаментами муниципального жилья и другими учреждениями, выполняющими в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.

Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риелторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риелтор — это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

Риелторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями па основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, со;

Схема 4.5. Субъекты рынка недвижимости

Таблица 4.1. Участники земельных отношений.

оружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

В перечень видов риелторской деятельности, например, в Москве были включены следующие операции:

• o продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;
• o деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в том числе и посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;
• o деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;

Схема 4.6. Собственники, владельцы и пользователи недр, земельных участков лесного и водного фондов

• o заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненны м содержанием;
• o деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

Риелторами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.

Гражданин имеет право заниматься риелторской деятельностью в случае, если он:

• o дееспособен, т. е. достиг 18-летнего возраста или признан органом опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет;
• o зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законодательством РФ, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов.

Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения — Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риелторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Российская и региональные гильдии риелторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:

• o организуют обучение и сертификацию специалистов-риелторов фирм;
• o гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделках;
• o дают рекомендации фирмам — членам гильдии по организации сделок и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;
• o разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;
• o формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риелторов — членов ассоциации;
• o участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;
• o взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;
• o оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:

• а) продавцы — собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);
• б)покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;
• в) обслуживающие структуры — инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Активные участники рынка недвижимости — инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.

Субъектами инвестиционной деятельности па рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.

По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные (схема 4.7).

Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.

В последние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.

Любой инвестор имеет право:

o самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;

Схема 4.7. Виды инвесторов по их статусу

• o привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;
• o передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;
• o контролировать целевое назначение инвестиций;
• o владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность нрав инвесторов: положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;
• o не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;
• o безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.

Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

• o признания инвестора банкротом;
• o стихийных бедствий, катастроф;
• o введения чрезвычайного положения;
• o если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:

• o долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;
• o приобретения предприятий;
• o создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;
• o приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;
• o приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;
• o приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
• o предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.