Особенности проектов межевания территории

Проект межевания территорий разрабатывается для застроенных и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий. Проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Проект межевания территорий разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией и градостроительными регламентами правил землепользования и застройки соответствующими органами местного самоуправления или по заявкам собственников, владельцев, пользователей объектов недвижимости с целью обоснования оптимальных размеров и границ земельных участков.

Проекты межевания территорий могут разрабатываться в составе проектов планировки частей территорий городских и сельских поселений и проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений[6].

К проектам межевания Градостроительным кодексом Российской Федерации устанавливаются следующие положения:

• — проекты межевания всегда подготавливаются в границах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов), то есть в границах красных линий, установленных проектами планировки;
• — посредством проектов межевания всегда устанавливаются границы земельных участков, расположенных в пределах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов) как застроенных, так и подлежащих застройке территорий;
• — проекты межевания могут подготавливаться в составе проектов планировки территории или в виде отдельного документа — в случае, когда проекты межевания подготавливаются применительно к элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам), имеющим красные линии, ранее утвержденные в составе проектов планировки[1].

При этом следует отметить следующее. В отличие от проектов планировки, проекты межевания имеют не две, а только одну часть, подлежащую утверждению, и эта часть включает только чертежи межевания территории. Объясняется это тем, что проекты межевания подготавливаются на основании или в составе проектов планировки, которые и содержат все необходимые материалы по обоснованию решений по планировке соответствующей территории[7].

Межеванием устанавливаются границы объекта недвижимого имущества. Определенность границ требуется для:

• — земельных участков;
• — частей комплекса недвижимого имущества, границы которых не совпадают с границами земельного участка. Чаще всего это элементы инженерной инфраструктуры (подводящие сети, часто выходящие далеко за границы земельного участка, для того, чтобы обеспечить подключение объекта к магистральным сетям централизованного инженерного обеспечения — их границей служит устройство подсоединения, например, вентиль)[8].

Межевание территории может осуществляться со следующими целями:

• — установление границ земельного участка для создания нового объекта недвижимого имущества;
• — установление границ существующих объектов недвижимого имущества, исходные границы земельного участка которого были упразднены законодательством либо их вообще не было, если объект был построен позже на территории, которая для целей этого строительства не делилась на земельные участки;
• — восстановление утраченной или поврежденной границы участка;
• — размежевание одного объекта недвижимого имущества на два или несколько новых.

Целями межевания территории сложившейся застройки является:

• — установление определенности в отношении объекта прав на недвижимое имущество;
• — установление границ земельного участка сложившегося объекта недвижимого имущества;
• — восстановление утраченной или поврежденной границы участка сложившегося объекта недвижимого имущества;
• — установление границ и другие выше названные действия по формированию земельного участка сложившегося объекта недвижимого имущества являются составной частью формирования этого недвижимого имущества для целей регистрации прав на него, а также налогообложения имущества, разработки проектной документации для застройки или иного использования земельного участка;
• — установление границ действия обременений и ограничений[9].

Задачами межевания с точки зрения интересов владельца недвижимого имущества являются:

• — обеспечение эксплуатационной автономности и самодостаточности объекта недвижимого имущества;
• — долгосрочное обеспечение собственного территориального ресурса для пространственного развития объекта недвижимого имущества.

С точки зрения общественных интересов задачами межевания являются:

• — формирование рациональной планировочной структуры межуемой территории, включающей в себя систему объектов общего пользования и частной недвижимости;
• — справедливое распределение земли между объектами недвижимого имущества, сосредоточенных на ограниченной территории (например, на территории микрорайона);
• — рациональное использование земельных ресурсов, исключающих возникновение при межевании между границами участков земельных единиц в виде полос и обрезков неясной принадлежности и эксплуатационной ответственности, непригодных для рационального использования, так как такие земельные единицы потеряют свою обороноспособность[10].

При разработке проекта межевания территорий должно быть обеспечено соблюдение следующих требований:

• — границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним;
• — границы существующих землепользований при разработке плана межевания не подлежат изменению за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков;
• — межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования[11].

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования, градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются территории, размеры которых превышают установленные градостроительные нормативы, такие территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту.

На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки. В случае, если размеры ранее предоставленного земельного участка меньше размеров, установленных градостроительными нормативами или нормативным правовым актом органа местного самоуправления, то в процессе проектирования размеры данного участка могут быть увеличены до нормативных размеров при наличии свободных земель[9].

При разработке проекта межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий[11].

Для территориальных зон промышленной и коммунально-складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяются с учетом количества работающих, технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов, исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий. При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании.

При установлении размеров и границ земельных участков в зонах исторической застройки учитываются исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории и культуры. Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта. При этом за отдельным землепользователем условно закрепляется часть участка, пропорционально занимаемой полезной площади здания без закрепления границ в натуре[8].

Границы земельных участков под временные торговые точки устанавливаются на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией, исходя из минимальных размеров их участков (площадь, занимаемая самими строениями и зоны хозяйственного обслуживания). При этом пешеходная зона, подъезды и другие элементы территорий общего пользования не включаются в границы.

При разработке проекта межевания уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей[11].

При разработке проектов межевания учитываются красные линии, опорные (дежурные) планы территорий городов и других поселений, регистрационные планы подземных инженерных коммуникаций и атласы геологических выработок.

Проекты межевания территорий в виде графических и текстовых материалов являются основанием для выноса в натуру (на местность) границ земельных участков, установления публичных сервитутов, выдачи кадастровых карт (планов) земельных участков и формирования объектов недвижимости[9].

Разработка градостроительной документации о застройке территорий поселений осуществляется на основании задания, выданного органами местного самоуправления или по согласованию с ними с заказчиком.

При разработке проекта межевания территории в составе проекта планировки в задании на разработку проекта планировки отражаются требования к разработке проекта межевания.

В случае разработки проекта межевания территории в виде отдельного документа задание на его разработку включает следующие основные сведения:

• — основания для выдачи задания;
• — заказчик проекта;
• — организация-разработчик проекта;
• — исходная информация для разработки проекта, организации ее предоставляющие и сроки выдачи;
• — требования по соблюдению градостроительных регламентов;
• — состав проекта межевания, сроки разработки;
• — перечень согласовывающих организаций, землевладельцев и землепользователей;
• — порядок согласования и экспертизы проекта[11].