Реструктуризация собственности и выбор организационных и правовых форм управления (на примере ЖКХ)

Долгосрочной целью жилищно-коммунальной политики в России в ХХI веке может быть создание устойчивой, жизнеобеспечивающей и ресурсосберегающей системы, позволяющей достичь жилищно-коммунальных стандартов качества проживания и обеспечить право граждан на жилище. Иванов С. Г. Как управлять изменениями на предприятии // Менеджмент в России и зарубежном.- 2008. № 1. — С. 68.

Структурные преобразования в системе жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), определенные радикальными изменениями в формах собственности на жилье и коммунальную инфраструктуру, в структуре источников финансирования, в повышении ответственности собственников жилищного фонда в лице государства и граждан за состояние и эксплуатацию недвижимости сопровождаются непрерывной адаптацией связей, образующих организационную инфраструктуру рынка жилищно-коммунальных услуг.

Важнейшими направлениями структурных преобразований в сфере ЖКК выступают ликвидация неэффективных звеньев, реорганизация предприятий на основе разделения управленческих и хозяйственных функций и установления договорных связей, активное развитие предприятий частных форм собственности и самоуправления в жилищной сфере, отработка механизма перехода на самоокупаемость, изменение роли и перевод муниципальных предприятий в частные организационно-правовые формы хозяйствования.

Таким образом имеют место тенденции преобразования экономических правоотношений собственности в ЖКХ в направлении развития целостной системы взаимоувязанных форм: государственной, муниципальной, коллективной, частной кооперативной и т. д., формирующих качественно новую систему социально ориентированного рыночного типа.

Жилищно-коммунальное хозяйство переживает период структурно-организационной реформы, направленной на изменение взаимоотношений с государственными органами, ресурсоснабжающими и подрядными организациями и потребителями. Реформа привела с одной стороны и изменению правового статуса бывших государственных организаций к новым отношениям с другими субъектами, с другой стороны — к созданию новых предпринимательских структур.

В настоящее время управление жилищным фондом осуществляется в следующих организационно-правовых формах управления:

• 1. Через одну или несколько бюджетных организаций;
• 2. Муниципальным унитарным предприятием;
• 3. Коммерческой частной компанией на основе конкурсов на содержание и ремонт жилищного фонда;
• 4. Товариществом собственников жилья;
• 5. Объединением ТСЖ;
• 6. Коммерческими домоуправлениями на частном жилищном фонде;
• 7. Организационные структуры с признаками холдинговых компаний, объединяющих предприятия, специализирующиеся в различных сферах муниципального управления. Хлебников Д. В. Подход к реструктуризации предприятий / Д. В. Хлебников. Режим доступа: [http://www.big.spb/ru/publications/].

При выработке региональных моделей управления встает вопрос: кто выступает собственником жилищного фонда, квартир и земельной собственности город и муниципалитеты, а компании только управляют от их лица недвижимостью, или управляющие компании или собственники квартир, которым передается в собственность жилищный фонд и земельные участки. Очевидно имеют место два возможных решения:

Вариант I — компании управляют ресурсами от лица города, который остается собственником недвижимости.

Вариант II — город содействует передаче прав по владению, распоряжению и эксплуатации объектов собственности строительно-эксплуатационной жилищной компании.

При первом варианте характерной чертой является рассеивание прав принятия решений. Предприятия отвечают только за эксплуатацию и ремонт жилищного фонда. В городской компетенции остается инвестирование, продажа. Все это затрудняет и делает затратным управление.

Второй вариант освобожден от таких недостатков: собственность принадлежит новым компаниями, имеющим статус юридического лица и некоммерческих организаций. Управление приобретает финансовую и организационную независимость, что даст возможность рассчитывать эксплуатационных издержек совместно с эксплуатацией, иметь высокую кредитоспособность. При этом будет обеспечен надзор муниципалитета за такой деятельностью. Процесс развития таких моделей управления должен обеспечиваться поэтапно, с анализом деятельности муниципальных и коммерческих организаций, с постепенной трансформацией правового статуса собственности и перераспределением полномочий между городом и компаниями.

Наступает следующая стадия жилищно-коммунальной реформы, в рамках которой необходимо обеспечить границы для дополнительных правовых и управленческих решений, направленных на развитие коммерческих начал в деятельности жилищных предприятий с целью оздоровления их финансового положения и внедрение наиболее экономичных форм управления жилищным фондом одновременно с сокращением неплатежей и нерациональных издержек.

Структура собственности в ЖКХ за последние десятилетия радикально и необратимо изменилась и в сфере жилищного фонда уже близка к оптимальной, похожей на ту, которая сложилась в развитых странах. Вместе с тем, принципиальное разграничение экономической компетенции еще не достигнуто; при высоких показателях квартирного фонда, находящегося в частной собственности, жилищный фонд принадлежит государству.

Дирекция единого заказчика (ДЕЗ), являясь, от лица городского собственника, балансодержателями жилищного фонда и придомовой территории, как единых земельно-имущественных комплексов на подведомственной территории, практически отстранены от целевого использования доходов от эксплуатируемых ими объектов и лишены соответствующих полномочий по управлению недвижимостью и формированию доходной части на бездотационное возмещение расходов на содержание и ремонт объектов. В условиях развития рынка жилья система финансирования жилищного хозяйства осталась прежней: на уровне города, муниципальных образований финансовые средства в виде дотаций из городского бюджета, как и раньше, перераспределяются на содержание жилищного фонда. Такая система не нацеливает ДЕЗы и ТСЖ на экономное расходование средств на эксплуатационные нужды.

Учитывая, что переход к самофинансированию ЖКХ только за счет платежей населения потребует длительного срока и значительных объемов финансирования из местных бюджетов, задача состоит в реализации мер, направленных на стабилизацию финансово-экономического положения жилищного хозяйства, на основе дополнительных источников дохода, улучшения хозяйственно-финансовой деятельности, перераспределения доходов и минимизации встречных финансовых потоков от использования объектов недвижимости на подведомственных территориях, снижения нерациональных издержек, совершенствования системы нормативов. При дефиците бюджетных средств и платежей потребителей первоочередное значение приобретает развитие собственной доходной базы служб заказчика и оптимизации расходов. Кириллова А. Н., зам. директора Института региональных экономических исследований, д.э.н., проф. Реструктуризация собственности и выбор организационных и правовых форм управления жилищным фондом. — Режим доступа: [http://www.big.spb/ru/publications/].

В первую очередь, при переводе систем управления финансовыми ресурсами территорий в условиях действия Бюджетного Кодекса РФ следовало бы обеспечить упорядочение доходов, поступающих от недвижимости в жилой застройке, устранение их перекрестного и непрозрачного использования на основе четкого структурирования и целевого расходования. В межбюджетных отношениях также должны быть определены механизмы, обеспечивающие упорядоченность платежей, особенно, бюджетных организаций федеральной собственности.

Следует направлять непосредственно на счета ДЕЗ в полном объеме средства от продажи освобождающейся площади квартир, сборов за выдачу ордера на квартиры, повторно заселяемые, часть налога на содержание жилищного фонда, сбор за парковку автотранспорта в жилой застройке, налог на имущество физических лиц. Целесообразно также передать дирекциям значительную часть поступлений от арендной платы за нежилые помещения, встроенные в жилищный фонд, эффективнее использовать подвальные помещения. Таким образом, это позволило бы не распылять перечисленные источники доходов по всем уровням управления, закрепив их за конкретной территорией в лице ДЕЗ. Важно также активизировать работу по расширению объемов коммерческого найма и аренды жилья.

В муниципальных образованиях наступает момент, когда необходимо передать больше полномочий службам единого заказчика, создавая жилищно-строительно-эксплуатационные компании, которые могли бы заказывать проекты, строить и реконструировать жилье, и продавать освобождаемую площадь, распределять социальное жилье, заниматься эксплуатацией жилищного фонда, сдавать в аренду нежилые помещения, предоставлять жилищные субсидии. Это позволит обеспечить фактическую хозяйственно-финансовую самостоятельность и самоокупаемость.

Изменение форм собственности на муниципальный жилищный фонд, (доля которого, например, в Москве составляет порядка 60%) является важнейшим механизмом реформирования ЖКХ, Необходима дальнейшая демонополизация ЖКХ на основе реорганизации всех существующих в муниципальном жилищном секторе структур с изменением прав собственности.

Задачи привлечения частного капитала в ремонт и реконструкцию жилищного фонда требуют введения приватизации отдельных жилых зданий или передачи прав по владению, распоряжению и эксплуатации жилищного фонда частным компаниям. Правовой базой должно считать принятие Закона о разграничении прав, обязанностей и ответственности частных жилищных компаний и государственных органов.

Закон, с одной стороны, должен гарантировать со стороны частных компаний выполнение обязательств, которые позволяют защитить права и интересы жильцов, с другой стороны — обеспечить гарантии для частных компаний в выполнении вверенных им задач по эксплуатации и ремонту жилищного фонда в установленных пределах финансово-экономических и технических нормативов.

При оформлении договора о передаче жилищного фонда в собственность частной компании, (который должен быть утвержден в статусе правового документа) включается перечень обязательств, которые принимают на себя местные органы власти и компании. Например, при обязательстве частной компании по ремонту жилого здания, обязательства со стороны местных органов власти будут состоять в выделении льготных и безвозмездных субсидий на проведение такого ремонта. При выполнении обязательств частной компании по переходу на самоокупаемость в управлении и эксплуатации жилищного фонда при условии сохранения существующих бессрочных договоров по социальному найму жилых помещений, местные органы власти обязуются обеспечить выделение жилищных субсидий малообеспеченным семьям, участие в создании жилищных компаний через механизм формирования уставного капитала.

Промежуточный организационной формой перехода от муниципальных унитарных предприятий к частным компаниям выступает создание местными органами власти собственных жилищных компаний, уставной капитал которых полностью принадлежит муниципалитету, но они независимы от местных органов в своей экономической и предпринимательской деятельности. Право осуществления контроля финансово-хозяйственной деятельности таких компаний предоставляется от лица города наблюдательному совету, состоящему из представителей местной администрации.

В то же время по своей сути ДЕЗы являются такими предприятиями, однако у них нет прав по владению и распоряжению жилищным фондом, которым они управляют.

Таким образом, стратегия управления жилищным фондом в современных условиях требует дальнейшего развития (на основе обобщения отечественного и зарубежного опыта) рациональных схем управления в условиях формирования конкурентной среды, согласования интересов и обязательств местных органов власти и частных компаний, перехода на самоокупаемость при гибком механизме государственной поддержки. Тямушкин Ю., Кован С. Особенности реструктуризации российских предприятий в досудебных и судебных процедурах законодательства о несостоятельности (банкротстве). Вестник ФСДН РФ 37, 199, стр. 36.