Принципы реконструкции жилых домов постройки 1960-70-х годов

Многоквартирные жилые дома, построенные по типовым проектам в 1960;70-х гг. составляют значительную часть жилищного фонда РБ. Большинство из них имеет как физический, так и значительный моральный износ. В настоящее время приближаются сроки капитального ремонта таких домов, а на территориях, застроенных в первые годы индустриального домостроения (градостроительная ценность которых значительно возросла), происходит своего рода «вторичная» застройка. Наряду со строительством новых зданий эта застройка должна включать и оптимизацию планировки существующих зданий.

Активная перестройка индивидуальных домов в частном жилом секторе показывает, что часть населения имеет экономические возможности для улучшения своего жилища. Достаточно ярко в виде «самостроя» выражено и стремление жильцов многоквартирных домов к улучшению своих жилищ. Начиная со средины 80-х гг. практически во всех домах проводится остекление лоджий и балконов. В 90-х гг. остекленные лоджии начали пристраивать к квартирам первых этажей в тех местах, где они не предусмотрены проектом, перестраивать лоджии и балконы, использовать их как часть жилой комнаты или кухни, активно проводятся самодеятельные перепланировки квартир.

Для улучшения состояния существующего жилищного фонда необходимо создать такие условия, чтобы жильцы вкладывали, наряду с государственными, собственные средства в перестройку своего жилища. Возможно и привлечение жильцов к проведению отдельных работ (в зарубежной практике такое участие достаточно распространено и получило название «патисипация»).

При реконструкции многих зданий могут быть получены новые квартиры, потому в перестройку дома могут быть инвестированы и средства лиц, заинтересованных в покупке этих квартир.

Поэтому в современных социально-экономических условиях, должны использоваться не столько приемы перестройки, основанные на комплексной перепланировке своего жилого дома, сколько приемы, основанные на перестройке отдельных фрагментов здания (от секции или этажа до всего одной квартиры). Безусловно, возможности фрагментарных реконструкций жилых домов ограничены градостроительными условиями, резервами придомовой территории, конструктивными особенностями здания и т. д., но, как показал анализ фрагментов застройки в г. Минске, практически в любом доме заложены большие потенциальные возможности фрагментарной реконструкции. При профессиональном проектировании и строгом архитектурном контроле над проведением таких фрагментарных пристроек они могут значительно улучшить образное решение зданий. Разнообразие новых фрагментов здания, связанное с потребностями конкретных заказчиков, позволит создавать разные архитектурно-планировочные решения домов, построенных по одному проекту.

В настоящее время основной упор при перестройке зданий сделан на мансардное строительство, в то же время практически не применяются приемы, связанные с горизонтальной трансформацией зданий. А возможно, что именно такая «горизонтальная» фрагментарная реконструкция будет менее болезненно (чем, например, строительство мансард над всем зданием) восприниматься населением, так как она будет касаться не всех жильцов дома, а только лиц, заинтересованных в перестройке и, следовательно, осознанно идущих на затраты и временные неудобства. К тому же большинство приемов фрагментарной реконструкции не требует выселения жильцов.

Анализ зарубежной практики реконструкции показывает достаточно большой арсенал архитектурных приемов фрагментарных реконструкций жилых зданий.

Среди них могут быть выделены приемы, основанные на дополнении существующих домов новыми квартирами и приемы, связанные с улучшением планировки существующих квартир.

Среди первых наиболее рациональными являются:

• · Возведение вставок различной объемно-планировочной структуры
• · Достройка к дому дополнительных секций
• · Пристройка к секциям блоков квартир
• · Пристройка полусекций к торцовым секциям

Среди приемов фрагментарных реконструкций, связанных с улучшением планировочных характеристик существующих квартир, могут быть выделены приемы:

• · Объединение квартир
• · Пристройка к существующим квартирам фрагментов помещений, дополнительных комнат и подсобных помещений.

Особенности использования выделенных приёмов применительно к планировке многоквартирных домов, построенных по типовым проектам в 1960;70-е гг.

Строительство домов-вставок Строительство жилых домов-вставок позволяет получить новую жилую площадь, оптимизировать конфигурацию придомовых территорий и эстетической характеристики застройки.

Планировка здания-вставки во многом определяется площадью застройки, которая, в свою очередь, зависит от взаимного размещения зданий и величины разрыва между ними. Например, в пятиэтажной застройке при фронтальном размещении зданий разрывы между их торцами в среднем составляют от 10 до 20 м., а глубина корпуса жилого дома 11−12 м. Исходя из этих размеров (а для вставки оптимальна глубина корпуса, совпадающая или немного превышающая глубину корпуса примыкающих домов) площадь застройки дома-вставки составит в среднем от 100 до 250 м².

Наряду с требованиями, определяемыми назначением здания и его внутренней структурой, планировочные и образные решения домов-вставок определяются:

• · Характером размещения в застройке (по фронту улицы или на внутриквартальной территории)
• · Взаиморасположение домов, между которыми возводится вставка, (фронтальная, угловая, линейная, комбинированная и др.)
• · Планировкой примыкающего к вставке фрагмента здания (пластика стены здания, место размещения существующих балконом и оконных проемов)
• · Возможность перепланировки квартир в примыкающих зданиях (новые объемы, размещенные во вставке, не затрагивают планировку примыкающих квартир или интегрированы с ними).

Интеграция в безлифтовую застройку домов вставок позволит по-новому сформировать каркас застройки, создать новые композиционные акценты. В 1960;70-х гг. внешне образное решение жилого дома складывалось обычно только как выражение его утилитарных функций. При объединений таких зданий новый элемент застройки — дом-вставка будет играть основную роль в создании нового композиционно-образного решения, а аскетичная пластика существующих зданий может не изменяться и создавать нейтральный в эстетическом выражении фон для нового элемента.

Достройка секций Использование этого приема при реконструкции домов 1960;70-х гг. возможно при перепланировке отдельно стоящих зданий, домов на территориях, где сносили ветхие здания или там, где возможна трансформация подъездных путей к зданию. Новые секции могут иметь различную этажность и современную планировку квартир.

Пристройка блоков квартир В отличие от новых секций, пристройки в виде блока квартир не примыкают к торцу здания, а расположены на относе от дома. Они не имеют собственных лестниц, вход в новые квартиры организован по лестницам примыкающих секций существующего жилого дома.

Достоинством таких пристроек является возможность устройства квартир любой комфортности, т.к. поэтажная площадь пристройки блока с новыми квартирами к стандартной секции может достигать 200−400 м², а световой фронт позволяет вариантную ориентацию квартир. Такие фрагментарные пристройки к зданию существенно преобразуют внешний вид здания и планировку придомовой территории, но требуется значительных ее резервов.

Пристройка полусекций к торцовым секциям Одним из наиболее интересных приемов, основанных на пристройке к зданию новых элементов, является пристройка полусекций — одной или двух новых квартир, вход в которые организован с промежуточной лестничной площадки. При этом, для типичных для домов 1960;1970;х гг., планировка торцовых секций новые квартиры примыкают к фасаду со стороны существующих однокомнатных, и, следовательно, требуется трансформация планировки только 4−5 однокомнатных квартир. В зависимости от потребностей и градостроительных условий полусекции могут быть высотой 2−4 этажа (при этом возможно сокращение инсоляционных разрывов), а при повышенной их этажности (возведении полусекции одновременно с надстройкой мансарды или нескольких этажей) в объеме полусекции может быть расположен лифт, а на первом этаже устроен развитый вестибюль.

Объединение квартир Горизонтальное или вертикальное объединение квартир или частичное присоединение к квартирам вспомогательных помещений планировочный прием, активно используемый при перестройке как т.н. «сталинских», так и новых еще не заселенных квартир. В домах постройки 1960;70 гг. путем объединения нескольких квартир могут быть получены квартиры разнообразной функциональной организации и параметров. Но, обычно, проведение таких фрагментарных перепланировок имеет случайный характер, а целенаправленное их проведение будет связанно с рядом организованных сложностей.

Пристройка к квартирам фрагментов помещений Пристройки увеличивают площадь квартиры, и поэтому одновременно с их возведением обычно проводится перепланировка «старой» части квартиры. В малогабаритных квартирах наиболее рационально увеличение площади подсобно-коммуникационной зоны, так как в квартирах не соответствуют современным нормативам не столько площади жилых комнат, сколько площади кухонь, прихожих, санузлов. Пристройка небольших объемов с фрагментами помещений позволяет довести площади квартир в домах с массовой постройки 1960;70-х гг. только до современного государственного жилищного стандарта, то есть получить жилища доступного типа.