Оценка качества зданий

РефератПомощь в написанииУзнать стоимостьмоей работы

Оценка качества зданий (реферат, курсовая, диплом, контрольная)

Все окружающие нас здания имеют разные характеристики по основным показателям. Критерием оценки состояния здания является физический и моральный износ.

Физический износ здания заключается в ухудшении технических качеств или состояния конструктивных элементов (потеря несущей способности, изолирующей способности, ухудшение внешнего вида). Физический износ выражается в процентах или рублях. Процент износа определяется двумя способами. Для приближенных оценок используют сопоставление фактической продолжительности эксплуатации с нормативным сроком службы:

где И_ф — физический износ конструктивного элемента или здания, %;

Т_э — период эксплуатации элемента или здания, лет;

Т_э.н — нормативный срок эксплуатации элемента или здания, устанавливаемый группой капитальности и степенью долговечности, годы.

Для точного определения физического износа производят обследование фактического состояния здания, его конструктивных частей и инженерных систем. В таблице 4.1 приведены конкретные признаки состояния элементов здания, ориентировочный физический износ и примерная стоимость ремонта. Предельный физический износ здания составляет 70%.

Таблица 4.1 — Ориентировочная оценка фактического износа зданий.


Физиче-ский износ, %.	Оценка техниче; ского состояния.	Состояние несменяемых конструкций зданий.	Состояние внутренних конструктивных элементов.	Примерная стоимость ремонта, % от восстано; вительной стоимости.
0 — 20.	Хорошее.	Отсутствуют повреждения, деформации, следы устранения дефектов.	Полы и потолки ровные, горизонталь-ные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке.	0 — 11.
21 — 40.	Удовлет; воритель; ное.	Повреждений и деформаций, в том числе искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшие повреждения. Окна и двери открываются с некоторым усилием.	12 — 36.
41 — 60.	Неудовле; творите; льное.	Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.	Полы в отдельных местах зыбкие с отклонением от гори-зонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появив-шихся вновь. Отдель-ные отставания покры-тия пола. Большое количество поврежде-нных ступеней.	39 — 90.
61 — 80.	Ветхое.	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перезагрузки кладки поперек кирпичей. Большие искривления горизонтальных линий и местами отклонения стен от вертикали.	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутс-твие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штука-туркой. Много переко-шенныхокон и дверей. Большое количество поврежденных ступе-ней, перекосы маршей, щели между ступенями.	93 — 120.
81 — 100.	Неприго-дное.	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрешены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивания стен.	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.	;

По данной таблице выявлена ориентировочная оценка фактического износа жилого здания по адресу улица Мельникайте 55. В этом здании отсутствуют повреждения, деформации, следы устранения дефектов; полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке. Следовательно, физический износ составляет 0 — 20%, а оценка технического состояния является хорошей.

Различают стоимость здания восстановительную (строительную) и действительную (балансовую).

Восстановительная стоимость определяется как первоначальная (сметная) стоимость здания без учета его износа, но определенная в ценах времени обследования.

Действительная стоимость — стоимость восстановительная, за вычетом процента износа элементов здания или всего здания.

Моральный износ здания — его обесценивание за счет морального старения. Установлены две формы морального износа.

Моральный износ первой формы — это снижение восстановительной стоимости здания вследствие уменьшения затрат на производство, определяется произведением первоначальной стоимости и коэффициента, учитывающего его отношение новой стоимости конструкций и инженерного оборудования к старой.

Моральный износ второй формы отражает несоответствие объемно-планировочных и конструктивных решений, инженерного оборудования современным требованиям [2].

Ориентировочные показатели морального износа зданий приведены в таблице 4.2.

Таблица 4.2 — Ориентировочные показатели степени морального износа.


Износ, %.	Краткая характеристика жилого здания.
0 — 15.	Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи); перекрытия и перегородки негорючие; средняя жилая площадь квартир до 45 м²
16 — 25.	Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; перекрытия и перегородки деревянные; отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт; при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м и более.
26 — 35.	Планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя жилая площадь квартир до 65 м²; отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефонная связь, возможно отсутствие ванных комнат); перекрытие и перегородки частично или полностью деревянные.
36 — 45.	Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения; средняя площадь квартир до 85 м²; местами темные или проходные кухни; отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты; перекрытия и перегородки деревянные.
Более 45.	Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали; посемейное заселение невозможно; многокомнатные коммунальные квартиры; местами санузлы расположены над жилыми комнатами и кухнями; отсутствуют все виды благоустройства; перекрытия и перегородки деревянные.

По таблице 4.2 определена степень морального износа жилого здания расположенного по адресу улица Мельникайте 55. В результате обследования определено, что в данном здании планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам; перекрытия и перегородки негорючие. Отсюда следует, что моральный износ здания составляет 0 — 15%.

Качество здания оценивают путём проведения инженерных изысканий, т. е. обследованием, которое включает поиск архивных материалов (ситуационный план, технические паспорта с инвентаризационными поэтажными планами, исторические документы), натуральное обследование и камеральную обработку. Все здания необходимо оценивать по определённым критериям, разбивая их на уровни (таблица 4.3):

Таблица 4.3 — Критерии, характеризующие здание и его сооружение.


Индекс уровня оценки.	Наименование критерия (фактора).	Индекс критерия и его физический смысл.
А.	Архитектурно — историческая ценность здания по экспертной оценке Госинспекции охраны памятников архитектуры и истории.	А₁ — памятник архитектуры или здание, предложенное к охране как памятник; А₂ — здание является элементом архитектурно — исторической среды города, имеет важное градостроительное значение; А₃ — рядовое здание, не являющееся элементом архитектурно — исторической среды города.
Б.	Группы домов по первоначальному назначению.	Б — Б_п — категория памятников архитектуры и истории: Б₁ — жилые дома, построенные в 1956 — 1980 гг.; Б₂ — то же, в 1935 — 1955 гг.; Б₃ — то же, в 1920 — 1934 гг.; Б₄ — доходные квартирные дома постройки конца XIX — начала XX в.; Б₅ — бывшие гостиницы и дома с меблированными комнатами; Б₆ — бывшие особняки и одноквартирные дома.
В.	Первый уровень градостроительной характеристики — расположение здания по отношению к красным линиям застройки и месту расположения сооружений общегородского значения по проекту реконструкции города.	Взаимоотношение красных линий и жилого здания, представляющего архитектурно — историческую ценность, так же, как многоэтажного, построенного после 1930 г., устанавливают на уровне генерального плана реконструкции города, т.о. вопрос о реконструктивных мероприятиях решают до разработки проекта реконструкции межрегиональной территории. Остальные здания оценивают, принимая: В₁₁ — здание, стоящее перед красной линией или на месте, выделенном для последующего размещения сооружения общегородского значения; В₁₂ — здание на красной линии или за ней, но на месте, выделенном для сооружения общегородского значения.
Г.	Этажность здания.	Критические значения показателя Г принимают на основании градостроительной концепции генплана реконструкции города и оценки практик проектирования ремонта.
Д.	Капитальность здания.	Критические значения показателя Д принимают на основе анализа эффективности технической эксплуатации здания.
Е.	Общая приведенная площадь здания.	Критические значения показателя Д принимают на основе анализа проектов реконструкции застройки, капитального ремонта зданий и эффективности их технической эксплуатации.
Ж.	Физический износ здания.	То же.
З.	Виды планировки квартир в здании.	З₁ — регулярная, близкая к современной, отвечающей действующим требованиям комфорта; З₂ — то же, но без некоторых элементов благоустройства, её возможно приспособить к современным комфортным требованиям; З₃ — планировка многокомнатными квартирами, недостаточно регулярная или хаотическая, трудно приспосабливаемая к современным требованиям комфорта к современным жилищам.
И.	Конфигурация здания и ширина корпуса.	Критические значения И задают, анализируя проекты капитально ремонта с перепланировкой, например, принимают: И₁ — до 14 м, конфигурация здания несложная; И_у — более 14 м, конфигурация сложная.
К.	Инсоляционный режим в здании.	К₁ — благоприятный; К₂ — наличие затемняющего объёма в строительстве рассматриваемого здания, который следует снести; К₃ — в нижних этажах здание затемнёно объёмом, который нельзя снести; К₄ — комбинация условий К₂ и К₃; К₅ — здание затемнено по всей высоте объёма, который нельзя снести.
Л.	Второй уровень градостроительной характеристики здания — соответствие этажности архитектурной композиции застройки.	Показатель Л — критерии возможности надстройки (зависит от факторов А, В, Г, Д, Ж) — определяют после экспертной оценке таких параметров градостроительной ситуации, как этажность прилегающей застройки, разрыв между строениями, архитектурной и физической ценности здания, а также исследования прочности его существующих конструкций.

В результате выполнения курсовой работы являются исследования закономерностей формирования объектов недвижимости на территории Ленинского АО г. Тюмени.

В разделе 4.1 «Обследование территории» (рисунок 4.1 — Территория жилого квартала на территории Ленинского АО г. Тюмени, ограниченного улицами Мельникайте, Харьковская, Одесская и Курская) был представлен фрагмент карты с выделенной исследуемой территорией. На данном участке показан пруд «Студенческий»; фрагмент главной улицы — ул. Мельникайте; жилой дом — ул. Мельникайте, 55; прилегающая к дому стоянка; частный дом — ул. Курская, 19; также в границы исследуемой территории входит религиозное сооружение — ул. Мельникайте, 49, ул. Курская, 12; входит ГБДД — ул. Одесская, 16; ряд жилых общежитий, которые распологаются по адресам: ул. Мельникайте, 57, ул. Мельникайте, 59, ул. Мельникайте, 61б, ул. Мельникайте 63; различные хозяйственные корпуса; сюда же входит магазин — ул. Мельникайте, 61.

Оценка фактического износа зданий рассматриваемой территории приведена на рисунке 4.2.

Главным объектом исследования является жилой дом (общежитие), который находится по адресу: ул. Мельникайте, 61б.

Была дана ориентировочная оценка фактического износа жилого здания:

1. Физический износ данного сооружения составляет 21 — 40%.
2. Оценка технического состояния — удовлетворительное.
3. Состояние несменяемых конструкций зданий — повреждений и деформаций, в том числе искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.
4. Состояние внутренних конструктивных элементов — полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшие повреждения. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
5. Примерная стоимость ремонта от восстановительной стоимости — 12- 36%.

Была определена степень морального износа здания по ориентировочным показателям.

1. Износ 26- 35%.
2. Краткая характеристика жилого здания: планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя жилая площадь квартир до 65 м²; отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефонная связь, возможно отсутствие ванных комнат); перекрытие и перегородки частично или полностью деревянные.

Все здания необходимо оценивать по определённым критериям, разбивая их на уровни. В таблице 4.4 приведён такой пример оценки исследуемого здания (сооружения).

Таблица 4.4 — Критерии, характеризующие здание и его сооружение.


Индекс уровня оценки.	Наименование критерия (фактора).	Индекс критерия и его физический смысл.
Е.	Общая приведенная площадь здания.	Критические значения показателя Д принимают на основе анализа проектов реконструкции застройки, капитального ремонта зданий и эффективности их технической эксплуатации.
З.	Виды планировки квартир в здании.	З₂ — то же, но без некоторых элементов благоустройства, её возможно приспособить к современным комфортным требованиям; З₃ — планировка многокомнатными квартирами, недостаточно регулярная или хаотическая, трудно приспосабливаемая к современным требованиям комфорта к современным жилищам.

Показать весь текст

Заполнить форму текущей работой