Вопрос 10. Оценка стоимости земельных участков с помощью доходного подхода. 
Основные цели оценки стоимости организации

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV — формула):

V=I/R,.

где V — стоимость недвижимости,.

I — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,.

R — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

• — прямая капитализация;
• — капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

• 1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
• 2. Расчет действительного валового дохода.
• 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
  • — условно-постоянные;
  • — условно-переменные (эксплуатационные);
  • — резервы.
• 4. Определение величины чистого операционного дохода.
• 5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Основные цели оценки стоимости организации Основные цели оценки бизнеса:

• — решение вопроса о частичной или полной купле-продаже бизнеса, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т. д.;
• — выход на фондовые рынки;
• — определение стоимости ценных бумаг предприятия в случае их купли-продажи на фондовом рынке и проведения различного рода операций с ними;
• — определение максимально приемлемых цен приобретения акций поглощаемых компаний;
• — реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т. д.);
• — оценка качества управления предприятием;
• — повышение эффективности управления предприятием;
• — внесение имущества в уставный капитал предприятия;
• — решение имущественных споров;
• — обоснование инвестиционных проектов развития предприятия;
• — управление финансами предприятия: оценка кредитоспособности, определение стоимости доли предприятия как залога при кредитовании;
• — страхование активов и деловых рисков;
• — антикризисное управление, осуществление процедуры банкротства;
• — оценка стоимости части имущества предприятия (в целях решения вопроса о купле-продаже части имущества для высвобождения неиспользуемых активов или расчетов с кредиторами в случае некредитоспособности, для получения кредита под залог части имущества, для страхования, передачи недвижимости в аренду, определения базы налога на имущество, оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия);
• — оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции или услуг (при их перекупке, приобретении другой фирмой, при установлении нанесенного деловой репутации предприятия ущерба, при использовании в качестве вклада в уставный капитал и др.);
• — выкуп акций у акционеров;
• — обжалование судебного решения об изъятии собственности, когда возмещение от изъятия бизнеса необоснованно занижено;
• — определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;
• — эмиссия акций обществом.

При купле-продаже или реструктуризации предприятия потребность в оценке возникает во избежание споров о стоимости имущества предприятия (основных и оборотных средств) или бизнеса в целом с учетом его доходности в краткосрочном периоде и долгосрочной перспективе.

Еще на стадии создания предприятия независимая оценка может быть полезна при внесении имущества в уставный капитал. Так как деятельность оценщика регламентируется законодательством, отчет об оценке имеет юридическую силу и указанные в нем результаты определения стоимости могут быть использованы в суде при возникновении каких-либо имущественных споров, в частности относительно уставного капитала.

В процессе функционирования практически каждого предприятия необходима независимая оценка для управления финансами. Особенно эффективно используется оценка при кредитовании: отчет об оценке является необходимым документом для получения кредитов под залог имущества.