Купля-продажа недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Нет, пожалуй, в гражданском праве другой такой категории, к которой все мы были бы столь неравнодушны, как недвижимость. Интересом более высокого порядка выступает интерес политический. Любая консервативная партия, по утверждению К. Победоносцева, ученого цивилиста и политического деятеля России XIX в., сильна поддержкой интересов владельцев недвижимости, а, собственно поземельное владение выступает лучшим обеспечением гражданского порядка Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть. М., 2002. С. 89. .

Имущественные права на недвижимость, оформленные законодательно, в конечном счете, оказывают влияние на саму жизнь. Имущественные отношения составляют предмет гражданского права, а сама недвижимость — это особый объект гражданскоправовых сделок.

Здесь уместно напомнить, что советского гражданское право не выделяло такого объекта как недвижимость. Только статья 130 Гражданского кодекса 1994 года восстановило это понятие. И с этого момента недвижимость не выходит из поля зрения законодателей. Причем действующее законодательство характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу.

С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок.

Таким образом, Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

В 2005 г. вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу, федеральным законам «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости.

В настоящее время практически каждый член нашего общества является собственником какого-либо объекта недвижимости. В большей степени этому способствовала приватизация жилых помещений, дачных участков, участков земли. Недвижимость вовлечена в гражданский оборот и сформировала свой особенный рынок.

Предметом этих сделок является объект с повышенной экономической ценностью, предназначенный для длительного использования и не исчезающий в результате этого. Недвижимость обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Достаточно сложен и процесс передачи права собственности на недвижимость. Все это вызывает интерес к сделкам с недвижимостью обладающими своеобразными чертами.

Сделка при соответствии ее всем требованиям законодательства признается государством юридическим фактом, лежащем в основании возникновения или прекращения права собственности.

Условия действительности сделок с недвижимостью таковы.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, например, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома в виде технического подвала.

Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю недвижимое имущество принадлежало на праве собственности.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т. е. должно быть правильное понимание сделки, а ее совершение — добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок .

В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения недвижимости.

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.

Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка — заключенной.

Особенность государственной регистрации — её заявительный порядок. По заявлению правообладателя или участника сделки начинаются регистрационные действия, по заявлению заинтересованного лица выдается информация из ЕГРП, наконец, только по заявлению заинтересованных лиц выдаются документы, подтверждающие право на строго определенный объект недвижимости.

Законность имущественного оборота во многом зависит от «прозрачности» рынка, возможности быстрого получения достоверной информации о недвижимости и правах на нее. Единый Государственный Реестр Прав — важнейший информационный ресурс, доступ к которому имеют все участники рынка недвижимости. В настоящее время нельзя признать добросовестным, разумным и осмотрительным лицо, заключающее сделку с недвижимостью без получения информации из ЕГРП — единственного достоверного и открытого источника сведений о правах, их ограничениях и обременениях.

К сожалению, практика подтверждает, что такие ситуации бывают. Так, например, дело ставшее предметом обзора по исковым заявлениям, предъявленным с целью защиты права собственности на недвижимое имущество:

Кассационной инстанцией был признан недействительным договор купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указывал, что продал строение по договору купли-продажи ответчику, который, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродал строение другому лицу. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу. Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ, 1998 г., N 1, п.2..

Все это еще раз подтверждает особенный и сложный характер сделок с недвижимостью, а отсюда вызывает интерес к их рассмотрению. Однако следует сразу же обратить внимание на тот факт, что предметом исследования в данной квалификационной работе являются только те сделки, которые связаны с приобретением права собственности на недвижимое имущество, то есть речь пойдет о договорах купли-продажи. При этом в большей степени внимание будет уделено такому предмету куплипродажи как жилое помещение. Данное ограничение связано с тем, что недвижимость как объект гражданских прав имеет множество разновидностей, и проведение надлежащего исследования всех сделок по купле — продаже в объеме выпускной квалификационной работы невозможно.

Таким образом, при проведении работы поставлены следующие задачи:

— дать определение недвижимости и выявить ее специфику, характерные черты, а также ее виды;

— определить общие требования законодательства к содержанию договора купли-продажи недвижимости;

— раскрыть особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости;

— рассмотреть процедуру государственной регистрации и определить перечень документов, предъявляемых в регистрирующий орган;

— дать общую характеристику законодательства о недвижимости и некоторые рекомендации по его совершенствованию.

В соответствие с поставленными задачами квалификационная работа имеет введение, три главы и заключение.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕПОЛОЖЕНИЯ О НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ Необходимо сразу же подчеркнуть, что абз. 1 п. 1 ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи», перечисляющие виды недвижимого имущества, имеет новую редакцию :

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.» в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ Пожалуй, ни одна статья первой части Гражданского кодекса Российской Федерации не пользуется таким вниманием законодателя. Это можно объяснить легко, недвижимость — особый объект гражданских прав.

Понятие недвижимости — ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого института права в целом. Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе.

При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII—XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось прежде всего в том, что в ГК РФ 1994 года впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. В п. 1 ст. 130 ГК даны признаки недвижимости и перечислены ее виды, т. е. ней законодатель объединил два подхода к определению понятия недвижимости.

Первый критерий выделения недвижимости как особого объекта основан на естественной природе происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, следует признать такую формулировку довольно удачной, ибо речь идет не о земле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь, прежде всего, с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь Тужилова-Орданская Е. М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по

Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. — 2004. — № 6. С. 30.

Другим критерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы.

Т.к. недвижимость всегда находится под пристальным вниманием правоведов, то следует определить через какие еще характеристики они выделяют этот объект как особенный.

В.А. Горемыкин считает, что недвижимость — это товар с такими характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость Горемыкин В. А. Рынок недвижимости. М.: МЭГУ, 1994. С. 213−215.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С. Б. Иващенко, который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество Иващенко С. Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1. М., 1997. С. 103.

Другие отмечают, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную формуТужилова-Орданская Е. М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по

Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. — 2004. — № 6. С. 34. Так Д. И. Ильин пишет, что при установлении понятия недвижимых вещей необходимо учесть также такие их признаки, отделяющие недвижимые вещи от другого имущества, как физическая осязаемость, а также индивидуальную определенностьИльин Д .И.Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий

//Журнал российского права. — 2005. — № 8.

Особого внимания при анализе легитимного определения, данного статьей 130, требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей.

Так ст. 130 ГК РФ использует юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.

Отсюда вроде бы вытекает еще одна характеристика недвижимости — государственная регистрация прав, а некоторых случаях и сделок с ней.

Некоторые авторы абсолютно правильно считают, что государственная регистрация еще не свидетельствует о наличии статуса недвижимости. Так, Е. А. Киндеева пишет, что автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются Киндеева Е. А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства //

Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1(6). С. 88.

В данном случае следует согласиться и с позицией с Е. А. Суханова, который совершенно справедливо указывает на различие государственной регистрации прав на недвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, и технической регистрации отдельных видов имущества. Техническая регистрация, замечает ученый, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 334.

Следовательно, государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством.

Регистрация прав на недвижимое имущество позволяет вести учет всех собственников и владельцев недвижимости. Это позволяет государству обеспечить законность и дисциплину в сфере налогообложения, т.к. недвижимость, обладая повышенной ценностью, является налогооблагаемым объектом.

Таким образом, недвижимое имущество также обладает чертами дорогостоящей вещи и налогооблагаемого объекта.

В конечном итоге можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество — это объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. — М.: Юрайт-Издат, — 2004. С. 45.Все вышесказанное подтверждает особенность данного объекта гражданских прав.

1.2 Виды недвижимого имущества Законодатель в ст. 130 дал только примерный перечень недвижимого имущества, включив в него земельные участки, участки недр, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, суда (воздушные, морские, внутреннего водного плавания), космические объекты. Статья 130 ГК дополняется перечнем объектов иными статьями Кодекса, а также другими федеральными законами.

Следовательно, можно выделить понятия недвижимости на «недвижимость по природе» и на «недвижимость по закону». К недвижимости по природе отнесены все те объекты, связанные с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению. Если недвижимый объект не обладает этими признаками, следовательно он признан недвижимостью по закону.

Законодатель относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, выделил их важную роль в гражданском обороте .Он распространил правовой режим недвижимости на воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам. Отсюда напрашивается вывод: недвижимость — это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое и, как показала российская практика, отменяемое Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы

//Российская юстиция. — 2003. — № 11.

Можно условно выделить десять групп объектов недвижимости в действующем гражданском законодательстве:

1 — земельные участки,

2 — участки недр,

3 — леса,

4- многолетние насаждения,

5 — здания,

6 — сооружения,

7. объекты незавершенного строительства

8 — суда (воздушные, водные, внутреннего водного плавания),

9 — космические объекты,

10 — предприятия. обособленные водные объекты в настоящее время исключены из перечня статьи 130 ГК

Как определено той же 130 статьей ГК, закон может определить и иные виды недвижимого имущества.

Анализируя действующее законодательство можно выявить следующие виды недвижимого имущества, не упомянутых в ст. 130 ГК. В первую очередь это Закон ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним" (с изм. и доп. от 30 июня 2006 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). Он называет те объекты, права на которые должны быть зарегистрированы в соответствующем порядке.

часть зданий (ЖК РФ);

сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

нежилые помещения; части помещений;

жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ). жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

квартиры, ее части (ст. 289, 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

комнаты (ст. 16 ЖК РФ, ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Дадим характеристику наиболее сложным с правовой точки зрения объектам недвижимости, в отношении которых законодательные положения не совсем скоректированы.

Объекты незавершенного строительства. ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ» включил объекты незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ.

Впервые о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, на федеральном уровне было указано в Законе о регистрации, который устанавливал возможность государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделок с такими объектами (п. 2 ст. 25). В то же время законодатель не определил, с какого момента соответствующий объект становится недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Этот пробел устраняла судебная практика: согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственной регистрации подвергались не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, по мнению ВАС РФ, являлся факт прекращения договора строительного подряда в отношении такого объекта. Соответственно, на практике регистрирующие органы при регистрации прав на объекты незавершенного строительства требовали документальные доказательства прекращения договора строительного подряда в отношении таких объектов.

Теперь первоначальная государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства больше не обусловлена необходимостью совершения сделки с такими объектами. Кроме того, установлен четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Помещения как объекты недвижимости. В отношении помещений как самостоятельных объектов недвижимости ситуация до сих пор никак не изменилась. Статья 130 ГК РФ не упоминает о помещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем, жилые помещения, вне зависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната), рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права гл. 18 ГК РФ, новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г.

Что же касается нежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующее законодательство до сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовых норм. До сих пор ГК РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав, и, как отмечает В. В. Витрянский, нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 242.

Безусловно, такая правовая ситуация не отвечает потребностям гражданского оборота. Судебная практика, признав нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного также не решает всех возникающих проблем Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» .

Основными такими проблемами являются: отсутствие правовых критериев выделения нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов права; отсутствие законодательного регулирования режима мест общего пользования, общего имущества зданий и сооружений, где находятся нежилые помещения, и т. д. Поэтому на практике не исключены ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем, остается, к примеру, «собственником коридоров» .

Моделью для решения обозначенной проблемы могли бы послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир. В случае наличия нескольких собственников, обладающих различными помещениями, такие лица должны обладать долей в праве собственности на помещения общего пользования, несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Аналогично необходимо законодательно определить, что собственник нежилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на нежилое помещение Ильин И. Д. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий //Журнал российского права. — 2005. — № 8. С. 32.

При этом возникает вопрос, является ли здание при наличии нескольких лиц, являющихся собственниками различных его помещений, самостоятельным объектом гражданских прав. Представляется не вполне обоснованным утверждение Концепции Проект Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах подготовленн рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (далее Концепция)., в соответствии с которым признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения.

Действительно, при существовании нескольких собственников здания невозможно зарегистрировать право собственности какого-либо лица в отношении всего здания. Однако это не означает утрату зданием признаков самостоятельного объекта гражданских прав. В здании остается имущество, не подлежащее разделу, выделению в натуре (места общего пользования, несущие конструкции, крыша и т. д.). При этом указанные собственники вправе передать все такое здание, например, в аренду либо в залог одному лицу с множественностью лиц на стороне арендодателя или залогодателя либо продать все здание с множественностью лиц на стороне продавца.

Чтобы избежать ситуации, когда возникает «собственник коридоров», достаточно установить, что при приобретении отдельных нежилых помещений здания покупатель приобретает также долю в праве собственности на помещения общего пользования, а в случае, если собственник здания в результате уступил право собственности на все помещения здания, пригодные для самостоятельного использования, его право собственности на здание или какие-либо помещения в нем прекращается.

Естественно, в законодательстве должны быть определены критерии выделения нежилых помещений, пригодных для самостоятельного использования, и такая характеристика помещений здания должна в обязательном порядке указываться в технической документации на такое здание Ильин И. Д. Указ. соч. С. 34.

Земли и земельные участки. Все чаще высказываются мнения о том, что из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты. Последние уже действительно исключены Ст. 9 ФЗ от 12 апреля 2006 г. «О введение в действие Водного кодекса РФ» .

Следует согласиться с мнением, выраженным в Концепции, что на самом деле недвижимыми вещами являются не сами леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты, а те земельные участки, на которых они расположены. Исключение лесов и многолетних насаждений из разряда недвижимых вещей не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться объектами недвижимости. Кроме того, недавно принятый Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее Закон о переводе земель) призван совершенствовать правовое регулирование земельных участков в составе земель различных категорий.

В то же время сам Закон о переводе земель породил немало вопросов, в том числе и в отношении используемых понятий. В соответствии с Земельным кодексом, на категории подразделяются земли, а не земельные участки. Однако Закон о переводе земель регулирует как перевод земель, так и перевод земельных участков, различая эти две процедуры. Так, например, в соответствии с п. 5 ст. 3 Закона о переводе земель, акт о переводе земель должен содержать, в том числе, границы и описание местоположения земель, а акт о переводе земельных участков также еще их площадь и кадастровые номера.

В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона о переводе, перевод земель и земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи ЕГРП. Вместе с тем, совершенно неясно, как при существующих регулировании и практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно закрепление в ЕГРП информации о категории земель безотносительно к конкретному земельному участку. Ведь в соответствии с ГК РФ, Законом о регистрации, Правилами ведения ЕГРП Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219., в ЕГРП могут вноситься лишь сведения о земельных участках как объектах гражданских прав, а не о землях. В п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прямо указано, что идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственный кадастровый учет.

Земля же, в соответствии с ЗК РФ, является объектом земельных правоотношений и выступает в этом качестве как природный объект и природный ресурс. Безусловно, «земля как природный объект не может принадлежать кому бы то ни было на каком бы то ни было праве» Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. проф. А. К. Голиченкова. М., 2002. С. 5.

Земля в понимании ЗК РФ достаточно абстрактное понятие и не может являться объектом гражданских прав. В этой связи совершенно неясно, как категории земель могут регистрироваться в ЕГРП, который может содержать информацию лишь об объектах гражданских прав, относящихся к недвижимости, правах на них и сделках с ними Ильин И. Д. Указ. соч. С. 39.

ГЛАВАП. ДОГОВОРЫ КУПЛИ — ПРОДАЖИ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ СДЕЛКИ

2.1 Требования к договору купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи — это один из многочисленных двусторонних сделок, отличительной чертой которых является переход права собственности от продавца к покупателю на возмездной основе. При этом необходимо учитывать, что право собственности на недвижимость, может возникнуть и из других договоров, как, например, договор мены. В настоящее время, например на рынке недвижимости жилыми помещениями он не совсем востребован. Даже в том случае, когда реально происходит обмен квартирами, фактически существует длинная цепочка из договоров купли-продажи.

Другим основанием приобретения права собственности на недвижимость в виде жилого помещения может стать договор ренты — пожизненного содержания с иждивением. Наконец, право собственности может возникнуть в результате строительства нового объекта — здания или сооружения.

Однако многообразие объектов, становящихся предметами купли-продажи недвижимости, никак не отражено в содержании части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации. Именно это и приводит к сложностям в оформлении договора при продаже какого-либо вида недвижимого имущества. Именно это и заставляет участников рынка недвижимости прибегать к услугам специалистов на этой рынке — риэлтеров.

Можно также заметить, что в зданиях учреждений юстиции, производящих регистрацию перехода прав на недвижимое имущество, в доступном для обозрения местах расположена определенная информация, которую необходимо воспринимать как руководство к действию будущим продавцам и покупателям. Ориентируясь на список требуемых документов, предъявляемых в Регистрационную службу, стороны уже могут правильно оформить свою сделку.

К купле-продаже законодательство предъявляет те же требования, что и к гражданско-правовым сделкам. В этой части работы рассмотрим те положения ГК РФ, которые находятся в § 7 главы 30. Это всего десять статей, которые и определяют специфику договора купли-продажи недвижимости. При необходимости, стороны должны также руководствоваться общими положениями о купле-продаже § 1 главы 30 ГК, если это не будет противоречить существу этого обязательства. Например, при купле-продажи недвижимости нельзя воспользоваться положением п. 2 ст. 475, где определяется право покупателя потребовать замены ненадлежащего товара товаром соответствующего качества.

Требования к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц — и оттисками печати.

С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.

Несоблюдение формы договора купли-продажи влечет его недействительность. В целом это указание статьи 550 ГК не имеет важного значения, т.к. все договоры должны быть представлены в Регистрационную службу, и поэтому вряд ли кто-либо будет заключать договор в устной форме.

Статья 550 не определяет, будет ли сделка в случае её устного оформления ничтожной или оспоримой. Если считать, что стороны нарушили требования законодательства об обязательной письменной форме договора, то следует признать, что устная сделка не вызывает никаких последствий, т.к. является ничтожной. К этому выводу приводит и статья 168 ГК, где определено, что сделка не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Таким образом оформленный в простой письменной форме договор с момента его подписания сторонами признается надлежащей сделкой. Например, договор купли — продажи нежилых помещений не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Рассмотрим по этому поводу пример из судебной практики.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли — продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли — продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли — продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли — продажи.

Поэтому договор купли — продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации Приложении к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» П. 9.

Следует отметить, что передаточный акт — не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору — передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен. Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. — М.: Юрайт-Издат, — 2004. С. 145.

Согласно ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Следует еще раз отметить, что речь идет о регистрации перхода права собственности, а не договора купли-продажи. Сам договор будет подлежать государственной регистрации только в случаях установленных законом. Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности, это осуществляется по судебному решению (п. 3 ст. 551 ГК).

Пример из судебной практики.

«Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли — продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли — продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли — продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли — продажи жилого дома.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема — передачи.

Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

П. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно ст. 558 ГК подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие АО обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной «регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки на основании ст. 18 Закона о регистрации и п. 18 Правил ведения ЕГРП" Приложении к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» П. 9.

Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны:

— стороны сделки,

— существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Для физических лиц указываются:

— фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);

— дата рождения;

— место проживания;

— наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

Для юридических лиц указываются:

— полное наименование, включая организационно-правовую форму;

— место нахождения;

— реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации);

— индивидуальный номер налогоплательщика.

Перед заключением сделки сторонам необходимо проверить полномочия друг друга и убедиться в правоспособности. По этому поводу информационное письмо ВАС РФ № 21 от 13 ноября 1997 года предоставляет один интересный пример:

Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договора купли-продажи здания. В обоснование исковых требований АО указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала.

Отказывая АО в иске, суд правомерно исходил из следующих обстоятельств. В соответствии со ст. 213 ГК РФ коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).

В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий. Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20 процентов балансовой стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат. Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном выражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 1, п.6..

Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности).

Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно. Необходимые в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 ГК согласия их законных представителей и попечителей могут быть выражены в договоре или представлены отдельными документами.

Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, арбитражные (конкурсные) управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку: «Д.У.» (ст. 1012 ГК). В случае нарушения этого требования, сделка считается совершенной в пользу самого доверительного управляющего.

Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

1. Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

— вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

— адрес (местоположение);

— литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

— этажность объекта;

— этаж и номера помещений на поэтажном плане;

— площадь объекта.

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

2. Описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права на занятый ими и находящийся в собственности продавца участок.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК).

В договоре должны быть указаны:

— местоположение участка;

— кадастровый номер участка;

— категория земли (целевое назначение);

— разрешенное использование участка;

— обременения участка и ограничения его использования

— площадь участка.

Ст. 33 Земельного Кодекса определяет, что при передаче в собственность гражданам земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства могут быть установлены предельные нормы (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК).

3. Цена недвижимого имущества, установливается соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, кадастровой (нормативной) ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки. Для правильного налогового учета, например, получения налогового вычета, при покупке жилья в договоре купли-продажи объекта недвижимости с земельным участком необходимо отдельно определять цену объекта и цену участка Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. — М.: Юрайт-Издат, — 2004. С. 156.

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).

4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

Сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности:

— наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст.ст. 675, 677 ГК);

— ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК);

— получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст.ст. 586, 602 ГК);

— отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

Не сохраняют прав пользования жилым помещением временные жильцы, срок проживания которых не может превышать 6 месяцев (ст. 680 ГК).

До 1 января 2005 г. право пользования жилым помещением при его отчуждении сохраняли члены семьи собственника. В настоящее время согласно п. 2 ст. 292 ГК в ред. от 30.12.2004 N 213-ФЗ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Не соответствуют законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, при продаже жилого помещения, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей у них не создает. В этом случае покупатель не может требовать выписки иных лиц, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК) Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. — М.: Юрайт-Издат, — 2004. С. 159.

Вышеперечисленные три (для жилых помещений — четыре) условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Необходимое условие — указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Остальные условия могут быть существенными в силу соглашения сторон. Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.