Интерпретация понятий управления применительно к недвижимости

Обращаясь к приведенным выше определениям, укажем на следующую интерпретацию использованных терминов применительно к управлению недвижимостью:

Рис. 6.1. Общая схема управления — графический образ

Рис. 6.2. Образ управления как процесса перевода объекта из начального состояния A (t=0) в заданное A (t=T)

• • целенаправленный перевод / комплекс мероприятий — это развитие и/или целевые преобразования (строительство, реконструкция и другие запланированные улучшения; технологические или иные инновации; восстановление или устойчивая стабилизация состояния; изменение направления использования и т. д.) объектов недвижимости в соответствии с такими заданиями, как, например:
  • — бизнес-планы модернизации предприятия, инвестиционного проекта, проекта реставрационных работ на объекте-памятнике,
  • — задачи в рамках имущественной стратегии собственника,
  • — строительство жилья, в том числе в рамках программ развития малоэтажного домостроения, ипотечного кредитования и тщ.,
  • — проекты развития конкретных городских земельных участков,
  • — программы орошения сельскохозяйственных земель, воспроизводства лесных ресурсов и т. д.;
• • начальное состояние — комплекс вещных и правовых характеристик объекта недвижимости (значения параметров, эти характеристики представляющие, измеряющие) на начальный момент управления, как, например:
• — строительное состояние и физические размеры здания на начало строительных работ,
• — комплекс технико-экономических и финансовых показателей предприятия перед приватизацией, акционированием или объявлением инвестиционного конкурса,
• — значение важнейших параметров объекта в договоре долгосрочной аренды на момент его вступления в действие,
• — оценка земельного участка на момент его формирования как объекта недвижимости и т. д.;
• • заданное состояние/намеченный результат — состояние объекта (в полном объеме достигнутых значений интересующих нас характеристик и параметров, их измеряющих) на некоторый фиксированный момент, определяемый как окончание интересующего нас периода управления. То есть, период времени, в течение которого осуществляют управление, определенным образом обозначен, в частном случае, ограничен начальным и конечным значением во времени. В общем случае такое ограничение может носить иной характер, как, например, определяемый некоторым событием, достижением цели. Назовем в качестве примеров:
  • — долю приватизированных предприятий на момент окончания действия утвержденной программы приватизации,
  • — параметры строительного проекта на момент его приемо-сдаточных испытаний и закрытия подрядных контрактов,
  • — значения запланированных финансовых и производственных показателей модернизируемого предприятия и т. д.;
• • контролируемый перевод — это требование измеримости состояния управляемого объекта, его характеристик и параметров не только в начале и конце интересующего нас периода управления, но и в его процессе, — для оценки успешности продвижения к цели. Наличие меры и возможности ее однозначной оценки является необходимым не только для обеспечения эффективного управления, но и осмысленного (например, целенаправленного) управления вообще;
• • складывающиеся условия — характеристики внешней среды (в принципе, в комплексе с характеристиками внутренней среды пары «субъект — объект управления») и ее влияния на процесс управления. При этом внешняя среда является многомерным понятием, включая в себя параметры правового, градостроительного, экономического, социального, экологического и других пространств существования объекта. Следует также подчеркнуть, в общем случае, динамично меняющийся характер влияния внешней и внутренней среды в продолжение процесса управления;
• • некоторым лучшим образом — это отражение понятия эффективности, критериальности процесса управления. То есть, процесс управления осуществляют не «как выйдет», но лучшим из доступных или известных субъекту управления способов, например, в контексте сроков, качества и затрат. Если удается найти и обеспечить самое лучшее из всех возможных управлений, то говорят об оптимальном управлении.

Примечания

• 1) При определении наилучшего управления всегда следует четко соотносить его с выбранным критерием оптимальности — то есть указывать, в каком смысле, по какому конкретному, заранее установленному критерию достигнуто наилучшее управление. Например, это может быть перевод объекта в заданное состояние с минимальными финансовыми затратами или потерями, достижение намеченных результатов наискорейшим образом, достижение поставленной цели с максимальным производственным или социальным эффектом.
• 2) При отсутствии возможностей для реализации оптимального управления (например, в силу множественности критериев, сложности объекта и складывающихся условий) субъект управления все равно сталкивается с проблемой выбора и реализации чего-то лучшего. Это может быть, например, выбор из ограниченного числа известных ему альтернатив управления. В этом смысл и оправдание полезности, определенной эффективности деятельности и, наконец, аргументированного существования самого субъекта управления.

Таким образом, управление недвижимостью — это целенаправленный и контролируемый перевод объекта недвижимости из начального в заданное состояние (наблюдаемое изменение его характеристик в запланированном направлении на определенном интервале времени) в меняющихся условиях внешней и внутренней среды, осуществляемый некоторым лучшим образом (по срокам, качеству и ресурсным затратам).