Расчет стоимости износа объекта оценки

Важнейшей частью использования методов затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит, и стоимости, объектом оценки по любой причине. Выделяют два способа расчета износа.

1. Расчет износа методом срока жизни. Определение износа объекта недвижимости этим методом базируется на экспертизе элементов оцениваемого объекта, например здания (состояние фундамента, несущих конструкций, инженерных коммуникаций, электроустановок и т. п.), и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) объекта.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

где И — износ, %; ЭВ — эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ — типичный срок физической жизни; ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни.

Пример При осмотре объекта недвижимости экспертом был определен эффективный возраст оцениваемого здания — 30 лет и оставшийся срок его экономической жизни — 60 лет. Рассчитать процент накопленного износа.

Решение.

Ответ: накопленный износ здания составляет 33,3%.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом (О) может быть переведен в стоимостное выражение:

где СВ — стоимость воспроизводства (замещения).

Данный метод расчета износа применим для массовой оценки зданий и сооружений и их оценки в составе активов предприятия.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа.

2. Расчет износа методом разбиения на его виды является наиболее распространенным. Различают физический, моральный (функциональный), экономический виды износа (рис. 5.6).

Рис. 5.6. Виды износа зданий и сооружений.

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ — износ имущества, связанный со снижением его стоимости в результате утраты своих физических свойств (прочность, внешний вид и т. п.) путем естественного физического старения в процессе использования данного объекта имущества. Его можно рассчитать как для отдельных элементов объекта недвижимости с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом.

На рис 5.7 показаны основные методы расчета физического износа зданий и сооружений.^[1]

Рис. 5.7. Основные методы расчета физического износа зданий.

и сооружений личных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический износ здания определяется следующим образом:

где — физический износ здания, %; F, — физический износ i-ro конструктивного элемента, %; L₍ — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания; п — количество конструктивных элементов в здании.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

• 1) определение величины исправимого физического износа;
• 2) определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
• 3) определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Пример Определить физический износ здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов: фундаменты —10%; стены —15%; перекрытия — 20%; кровля —10%; полы — 35%; окна — 40%;

отделочные покрытия — 30%;

внутренние сантехнические и электротехнические устройства — 50%; прочие — 25%.

Решение.

• 1. Определение удельных весов конструктивных элементов в соответствии со сборником укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений № 28 (УПВС № 28).
• 2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости (табл. 5.13).

Таблица 5.13

Расчет физического износа элементов и системы.

Ответ: физический износ здания составляет 23,25%.

• (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.
• 2. Нормативный (или бухгалтерский) метод, основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне редко.
• 3. Стоимостной метод расчета физического износа зданий и сооружений, состоит в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Пример расчета физического износа здания стоимостным методом

Необходимо определить физический износ здания. Исходные данные приводятся по мере проведения расчета.

Решение.

1. Определение (на основании сметной документации) стоимости нового строительства для оценки накопленного износа (табл. 5.14).

Таблица 5.14

Прямые издержки на восстановление элементов объекта оценки.

2. Определение стоимости исправимого физического износа (табл. 5.15).

Таблица 5.15

Стоимость исправимого физического износа.

Стоимость исправимого износа составляет 3000 тыс. руб.

3. Определение стоимости неисправимого физического износа в короткоживущих элементах (табл. 5.16).

Таблица 5.16

Стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах.

Стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом — 33 000 тыс. руб.

3. Определение стоимости неисправимого физического износа в долгоживущих элементах (табл. 5.17).

Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Таблица 5.17

Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

• 4. Определение стоимости совокупного физического износа здания:
• 3000 + 22 967 + 22 224 = 48 191 тыс. руб.

Ответ: стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27,6%.

4. Метод расчета срока жизни здания (содержание метода см. выше).

Моральный (функциональный) износ — частичная утрата объектом недвижимости потребительной стоимости в связи с удешевлением его воспроизводства или в связи с более низкой производительностью по сравнению с новыми.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью объекта на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый функциональный износ объекта недвижимости рассчитывается чаще всего стоимостным методом и включает оценку:

• — требующих добавления элементов, которых нет в существующем объекте и его окружении и без которых он не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж;
• — требующих замены или модернизации элементов, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам. Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость);
• — сверхулучшения — позиции и элементы объекта недвижимости, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидацинная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и (или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

• — капитализацией потерь в арендной плате;
• — капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам, в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Экономический (внешний) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешних факторов (политических, экономических, экологических и т. д.). Сумма всех возможных видов износа — это накопленный износ. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. На рис. 5.8 показаны методы оценки экономического износа зданий и сооружений.

Рис. 5.8. Основные методы расчета экономического износа зданий.

и сооружении.

• 1. Метод капитализации потерь в арендной плате и метод капитализации избыточных эксплуатационных потерь — износ рассчитывается аналогично расчету неустранимого функционального износа.
• 2. Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
• 3. Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

• [1] Экспертный метод — самый точный и наиболее трудоемкий способ расчета физического износа зданий и сооружений. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износавсех конструктивных элементов здания или сооружения на основе раз-