Методы доходного подхода к оценке земельных участков

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Вариант этого метода — метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах. Он особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Стоимость земельного участка в этом методе определяется по известному соотношению дохода и ставки капитализации, т. е.

где Д_р — доход от использования земельного участка в виде рентных платежей или арендной платы, R — ставка капитализации дохода.

Пример Ставка рыночной арендной платы (платы за субаренду) — 9,2 руб. за м²; земельный налог — 0,15 руб. за 1 м²; ставка капитализации — 0,25. Рассчитать стоимость земельного участка площадью 600 м².

Ответ: стоимость земельного участка составляет 220 440 руб.

Для расчета стоимости земельного участка выделенных для создания на нем улучшений обычно в числителе формулы используется чистый операционных доход (ЧОД), расчеты которого приведены в подпараграфе 4.2.1.

Капитализация земельной ренты — определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой земельных участков.

В настоящее время имеется четыре подхода к расчету коэффициента капитализации земельной ренты.

Первый подход — рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и, соответственно, расчет коэффициента капитализации, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности. В настоящее время денежный рынок в России характеризуется значительной нестабильностью, поэтому данный метод расчета коэффициента капитализации использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация, исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации путем построения кумулятивной (суммарной) модели, предусматривающей увеличение безрисковой (базовой) ставки отдачи капитала на величину премии за риск в оцениваемый земельный участок. В качестве безрисковой ставки обычно используют ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежности или годовую процентную ставку, установленную Центральным банком РФ по межбанковским депозитам в твердой валюте. Поправки на возможные риски необходимы, так как вложения в земельные участки имеют определенный риск. При этом соблюдается правило: чем больше риск, тем выше должна быть поправка коэффициента капитализации. Поправка коэффициента капитализации на риск ликвидности на земельном рынке не менее 5—7% возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка. Региональный риск вложения средств в земельную собственность зависит от социально-экономических особенностей конкретного района. Его минимальный размер 3—5%.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков. Коэффициент капитализации определяется путем деления величины земельной ренты (дохода) по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Сущность метода состоит в сравнении оцениваемого земельного участка с аналогами, учитывая, что у схожих объектов недвижимости ставки капитализации одинаковые или близкие. Главное — подобрать участки (объекты) — аналоги по признакам подобия. При большей схожести участков сравнения с оцениваемым можно не делать существенных корректировок показателей.

Метод предполагаемого использования также основан на пересчете ожидаемых доходов от земельного участка в его стоимость. Однако, в отличие от приведенного выше метода, предполагает их неравномерную структуру (метод капитализации земельной ренты предполагает, что доход от объекта или темпы его роста являются постоянной величиной). Фактически данный метод можно было бы определить как метод дисконтированного денежного потока земельного участка.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Методическими рекомендациями № 568-р предусмотрена следующая последовательность действий по дисконтированию доходов и расходов при предполагаемом использовании земельных участков:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую инвестор ожидает получить на капиталовложения в сходные объекты. Чаще всего используют метод кумулятивного построения ставки дисконтирования.

Текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсия составляют стоимость земельных участков.

Пример расчета стоимости земли методом предполагаемого использования '-'О , Ч'; /'У Д.

Исходные данные:

• — площадь земельного участка — 6000 м²;
• — общая площадь сооружений — 5300 м²;
• — полезная площадь сооружений — 4000 м²=
• — проектно-планировочные работы — 70 тыс. руб.;
• — грунтовые и дорожные работы — 250 руб./м²,

• — расходы на электрообеспечение — 420 тыс. руб.;
• — водоснабжение и автономное теплоснабжение — 1360 тыс. руб.;
• — канализация и дренаж — 560 тыс. руб.;
• — телефон — 360 тыс. руб.;
• — стоимость строительства — 80 тыс. руб./м²;
• — ставка дисконтирования — 30%;
• — ставка арендной платы — 3 600 руб./м² в год;
• — потери от недозагрузки — отсутствуют;
• — операционные расходы 20% от ДВД;
• — требуемая ставка дохода — 30% в год;
• — период владения — 4 года;
• — поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения — 720 млн руб.

Решение.

Затраты на грунтовые и дорожные работы:

6000 • 250 = 1 500 000 (руб.) = 1500 (тыс. руб.).

Затраты на строительство:

80 000 • 53 000 = 44 000 000 = 424 000 (тыс. руб.).

Сумма расходов всего:

70 + 1500 + 420 + 1360 + 560 + 360 + 424 000 = 428 270 (тыс. руб.).

Дисконтированная сумма расходов по первому году, исходя из ставки дисконтирования 30%:

428 270: (1 + 0,3) = 329 767, 9 (тыс. руб.).

Чистый операционный доход (ЧОД) за год:

где первая часть формулы — это действительный валовой доход, а вторая часть операционные расходы в размере 20% от ДВД.

ЧОД за каждый прогнозный год при ставке дисконтирования в 30%:

Дисконтируем выручку от последующей продажи земельного участка по четвертому году:

1 220 000 • 0,35 = 427 000,0 (тыс. руб.).

Здесь стоимость земельного участка берется с улучшениями, представленными в исходных данных крытым рынком стоимостью в 720 млн руб. Определяем рыночную стоимость земельного участка:

8870,4 + 6912,0 + 5299,2 + 4032,0 + 427 000,0 — 323 767, 9 =.

= 128 345,7 (тыс. руб).

Ответ: рыночная стоимость земельного участка равна 323 767, 9 тыс. руб.

Метод остатка применяется для оценки земельных участков с расположенными на них объектами бизнеса и доходной недвижимости.

Необходимые условия применения метода:

• — имеющиеся здания и сооружения принимаются соответствующими варианту наиболее эффективного использования земельного участка;
• — стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
• — известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

• — стоимость здания;
• — чистый операционный доход всей собственности;
• — коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости — физических, правовых и финансовых интересов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

где С₃ — стоимость земли; С_у — рыночная стоимость улучшений; К_у — коэффициент капитализации доходов от улучшений; К₃ — коэффициент капитализации доходов от земли.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:

где Я_возм— коэффициент возврата (возмещения) капитала; R_3eM— коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

Пример Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) — 1200 у.е. Общий чистый операционный доход от объекта недвижимости — 750 у.е. Коэффициент капитализации доходов от улучшений составляет 0,18, а доходов от земли — 0,32. Определить стоимость земли.

Решение.

Ответ: стоимость земли, рассчитанная методом остатка, составляет 1668,75 у.е.

На практике используется два варианта использования метода остатка (табл. 5.1).

Вариант 1. Определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

Вариант 2. Расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.

Сравнение алгоритмов расчета по двум вариантам.

Таблица 5.1

Приведем примеры определения стоимости земельного участка по вариантам 1 и 2.

Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 1239,0 тыс. руб., планируемый доход на инвестиции — 16%, срок экономической жизни — 9 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

• — в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;
• — средний доход от продажи 1 л бензина составляет 210 руб.;
• — с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение.

1. Стоимость строительства АЗС:

2. Коэффициент капитализации для сооружений (по методу Ринга, см. подпараграф 4.2.1.):

3. ЧОД, приносимый сооружениями:

4. ЧОД от АЗС (земельного участка и сооружений):

5. Остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок:

6. Стоимость земельного участка:

Пример 2.

Определить стоимость земельного участка, если известны следующие данные:

• — общая площадь объекта — 22 000 м²;
• — общая площадь надземной части — 18 000 м²;
• — стоимость строительства 1 м² наземной части здания — 30,0 тыс. руб.;
• — общая площадь квартир —15 300 м²;
• — общая площадь подземной части — 4 000 м²;
• — стоимость строительства 1 м² подземной части здания — 20,0 тыс. руб.;
• — общее число машино-мест — 100;
• — стоимость продажи 1 м² жилых площадей — 50,0 тыс. руб.;
• — стоимость продажи 1 машино-места в гараже — 20,0 тыс. руб.;
• — затраты, связанные с операционными расходами составляют 2% от общей стоимости;
• — величина ставки по кредиту составляет 10% годовых.

Решение.

Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником:

Стоимость продажи всех машино-мест собственником:

Стоимость продажи, всего:

Операционные расходы:

Стоимость продажи с учетом операционных расходов: или.

Стоимость строительства наземной части, всего:

Стоимость строительства подземной части, всего:

Стоимость строительства всего здания:

Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего:

Стоимость земельного участка: ^[1][2]

• 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:
  • — расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
  • — строительство дорог, улиц;
  • — стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;
  • — прибыль и накладные расходы подрядчика;
  • — расходы на продажу и рекламу;
  • — расходы на страхование;
  • — управленческие расходы;
  • — оплату налогов.
• 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельнрго участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).
• 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.
• 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Пример Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5 000 долл. При этом будут иметь место следующие издержки (табл. 5.2).

Таблица 5.2

Издержки разделения массива земли на участки.

Схема продажи участков в течение первого года — 5 участков, в течение второго года — 3 участка, в течение третьего года — 2 участка.

Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%. Решение.

Расчет текущей стоимости денежного потока доходов приведен в табл. 5.3.

Таблица 5.3

Расчет текущей стоимости денежного потока доходов.

Расчет текущей стоимости денежного потока расходов приведен в табл. 5.4.

Таблица 5.4

Расчет текущей стоимости денежного потока расходов.

Расчет текущей стоимости земельного участка:

где ТС_Д0Х — суммарная стоимость доходов от продажи участков; ТС_расх — текущая стоимость всех издержек.

Ответ: стоимость массива земли равна 25 110 долл.

• [1] Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массивана стандартные участки, и представляет собой упрощенную модельинвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массивана отдельные участки актуальна для любого растущего города илипоселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке. После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли. Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.
• [2] Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельныхучастков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности. 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основеметода сравнения продаж.