Методы доходного подхода к оценке стоимости активов и бизнеса

Методы капитализации доходов

В предыдущем параграфе было показано, что метод капитализации доходов вместе с методом дисконтирования денежных потоков представляют доходный подход в оценке стоимости большинства доходных объектов имущества и являются основными в оценке стоимости бизнеса. Капитализация доходов применяется, когда доходы объекта оценки представляют собой значительную положительную величину, стабильны достаточно длительный период времени или изменяются умеренными темпами. Это, в основном, относится к арендным объектам: земельным участкам, зданиям и сооружениям, машинам и оборудованию и др. В бизнесе вышеуказанные предпосылки применения методов капитализации существуют крайне редко, поэтому стоимость бизнеса по доходному подходу, как правило, оценивается методом дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов неприменим, если бизнес убыточен, недавно создан, а также, если он активно развивается, вкладывая инвестиции, расширяя (изменяя) направления деятельности, сегменты рынка и т. д.

Капитализация — это определение величины текущей стоимости будущего дохода, среднего за период, или потока доходов за период, полученного в результате владения объектом собственности.

Капитализированный поток доходов, т. е. текущая стоимость этого потока за один период или его средняя за совокупность периодов (лет, полугодий, кварталов) — это стоимость объекта оценки.

Метод капитализации доходов — это определение величины текущей стоимости объекта собственности на основании будущего дохода, генерированного этим объектом. Его суть — деление дохода за один период (как правило, год) на коэффициент капитализации.

Метод капитализации доходов применяется:

• — при предварительной экспресс-оценке бизнеса;
• — оценке предприятий малого и среднего бизнеса в сфере торговли, услуг (сдача в аренду, гостиничный бизнес) с использованием информации о сопоставимых объектах;
• — наличии большого объема ретроспективной информации, в результате анализа которой можно сделать вывод о стабильности доходов оцениваемого бизнеса.

Основное преимущество метода капитализации в простоте расчетов.

Недостатки заключаются в узкой области применения метода и высокой чувствительности стоимости к изменению коэффициента капитализации, что определяет необходимость детального обоснования его величины.

Имеется две основные разновидности метода капитализации доходов: метод прямой капитализации и модель Гордона.

Если доход объекта оценки представляют собой значительную положительную величину, стабилен достаточно длительный период времени или изменяется умеренными темпами, то используется метод прямой капитализации доходов. При стабильных невысоких (как правило, не выше 3%) темпах роста неопределенный период — модель Гордона.