Постановка задач на проектирование

Целью деятельности агентства недвижимости «Лидер» является предоставление максимально полного набора услуг по сопровождению сделок с недвижимостью и обеспечение высокого уровня качества проводимых операций.

Стратегия агентства недвижимости «Лидер» заключается в предложении наиболее оптимальных решений поставленных задач в четком соответствии с требованиями заказчиков, не только за счет повышения эффективности уже существующих видов деятельности, но и путем развития новых направлений, охватывающих все более широкий спектр интересов постоянных и потенциальных клиентов.

Основная задача агентства недвижимости «Лидер» состоит не только в том, чтобы подобрать подходящий вариант покупки, продажи, обмена или сдачи в наем, но и в том, чтобы оказать всестороннюю правовую поддержку сделки вплоть до регистрации прав собственности на недвижимость и землю.

Безусловным приоритетом агентства недвижимости «Лидер» определена деловая репутация, мерой которой является социальная ответственность перед сотрудниками и партнерами, а также актуальность реализуемых проектов.

Трудности осуществления долгосрочного планирования в агентстве недвижимости «Лидер» связаны:

• ? с нестабильностью российской экономики;
• ? с быстрым развитием рынка недвижимости;
• ? с внедрением большого числа инноваций.

Существующая система планирования деятельности агентства гибка и эластична, так как требуется готовность компании к динамичной реакции на отклонения в ходе работы или на изменения внутренних и внешних факторов. Планируя свою деятельность, компании приходится учитывать уровень инфляции, валютный курс, налоги и т. д. Непосредственно для агента инфляция в сфере недвижимости имеет положительный характер, так как он получает определенный процент от стоимости сделки. Но в целом для агентства высокая инфляция и рост валютного курса являются негативными факторами в связи с сокращением относительных доходов населения, и, как следствие, уменьшением числа сделок.

В условиях переходного периода и экономического кризиса все перечисленные выше проблемы усугубляются, а также появляются новые, связанные с такими факторами, как высокая доля денежных суррогатов и сложных взаимозачетов в общем объеме финансовых потоков, широкая распространенность натурального обмена (бартера).

Сегодня, в условиях экономической нестабильности, многие предприятия стали переходить на бартер и разрабатывать схемы бартерного обмена, взаимовыгодные для всех сторон — участников обмена. Бесспорно, что товарооборот с непосредственным участием денег может быть надёжнее и быстрее, а бартерные схемы медленнее, но для многих предприятий бартерная схема может стать единственным способом ведения бизнеса. Например, ввиду отсутствия свободных денежных средств, многие строительные предприятия пришли к такой бартерной схеме, как расчёт с компаньонами квадратными метрами. Также разрабатывают бартерные схемы компании, занимающиеся рекламой, различные СМИ и подобные организации.

Из-за недостатка инвестиций, вызванного экономическим кризисом, риэлторские компании предпочитают прямые и непрямые обмены альтернативным сделкам [18]. В результате риэлторам приходится выстраивать обменные цепочки из нескольких квартир при отсутствии конечного покупателя с наличными деньгами. Несмотря на сложность таких схем, многим продавцам и покупателям этот вариант позволяет решить свои жилищные проблемы.

Ввиду сложности обменных операций абсолютное большинство подобных клиентских запросов в последние годы удовлетворялось за счет использования технологии альтернативных сделок [10]. Согласно этой схеме, квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того как покупатель найден, для продавца подбирается квартира из числа тех, что продаются на рынке. Однако для проведения обменной операции по «альтернативной» технологии требуется, чтобы в самом начале цепочки находился «чистый» покупатель, который готов заплатить наличные деньги за новый актив, при этом ничего не продавая. В условиях нехватки покупателей опытные агенты на одного покупателя «завязывают» две-три обменные сделки. Именно такие цепочки, по мнению экспертов, в ближайшее время придут на смену альтернативным сделкам.

У обменных сделок существует ряд недостатков:

• ? непросто найти агента, который согласится провести не альтернативную сделку, а обменную. Риэлтерское сообщество, за редким исключением, не предлагает продавцам никаких инструментов, посредством которых можно было бы разрешить проблему в условиях современного состояния рынка. Прямые обмены чаще проходят через риэлторов, которые специализируются на обменах, а их на рынке немного;
• ? практически невозможно найти двух клиентов, которые выбрали бы объекты друг друга, даже с доплатой. Сложный же обмен, осуществляемый так называемой цепочкой, на практике совершить труднее, чем цепочку «альтернатив». Если одна из квартир окажется проблемной, то найти ей замену достаточно трудно, и цепочка распадается. В этом и заключается основная проблема проведения таких операций;
• ? увеличение объема организационных работ: чем больше участников в процессе, тем труднее провести сделку. Поскольку в один договор, как правило, сложная обменная схема не вписывается, то оформляется несколько взаимосвязанных друг с другом договоров.

Таким образом, руководство агентства недвижимости «Лидер» приняло решение о создании сайта интернет-офиса, ориентированного на предоставление платных услуг по подбору вариантов квартирного обмена путем построения многозвенных схем обменов.

Создание подразделения, ориентированного на предоставление услуг по сопровождению обменных операций на рынке вторичного жилья через Интернет, направлено на достижение следующих целей:

• ? увеличение количества совершаемых сделок за счет интернет-офиса;
• ? реклама деятельности агентства недвижимости «Лидер»;
• ? маркетинговые исследования аудитории интернет-офиса;
• ? оперативная связь с клиентами и партнерами.

Разрабатываемая автоматизированная информационная система (АИС) обменных операций жилого фонда должна решить следующие задачи:

• ? автоматизировать информационные процессы, в частности обменные операции, необходимые для планирования, анализа и принятия стратегических и тактических решений;
• ? осуществить информационную поддержку работы с физическими и юридическими лицами, предоставление полной информации об имеющихся квартирах на рынке вторичного жилья;
• ? автоматизировать получение входных документов: заявок на публикацию объявлений на сайте, заявок на получение контактной информации владельцев квартир, заявок на получение услуг агентства недвижимости;
• ? автоматизировать процедуру ввода, контроля и загрузки данных о вариантах обмена в базе данных на основе использования телекоммуникационной системы;
• ? обеспечить централизованное хранение информации в базе данных, осуществить подбор вариантов обмена путем построения обменных схем и выдачи результатных документов;
• ? выдавать справочную информацию: о требующемся комплекте документации для совершения сделок, о возможностях фирмы по оказанию помощи в получении тех или иных документов, дополнительных услугах.