Основные особенности кредитования жилищного строительства

Обеспечение исполнения обязательств — традиционный институт гражданского права, известный еще римскому частному праву. Обеспечение обязательства, с одной стороны, стимулирует должника к надлежащему исполнению обязательства под страхом негативных для него имущественных последствий. С другой стороны, наличие обеспечения обязательства гарантирует кредитору компенсацию убытков, причинных возможным неисполнением обязательства. Если нет и не может быть никакого обеспечения в том, что установленное обязательство будет в точности исполнено, то, по крайней мере, необходимо обеспечить верителю тот имущественный интерес, который для него связывается с обязательством Д. И. Мейер: Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 2000. С. 523. .

Должник несет ответственность по принятым обязательствам всем своим имуществом, но этого имущества может и не хватить для удовлетворения всех требований. «Ввиду возможности подобных последствий верители стараются обеспечить себя заранее или привлечением к обязательству других лиц, имущество которых также отвечало бы за обязательство должника, или же выделением из всего состава имущества должника известной, индивидуально определенной части, которая должна служить исключительным средством удовлетворения только данного требования, с устранением прочих кредиторов. Этой цели отвечают поручительство и залог, т. е. залог и поручительство являются способами обеспечения исполнения долгового обязательства по ипотечному кредиту Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 379. .

Заемщик, обращающийся за кредитом в отечественный банк, должен быть готов к самым жестким требованиям и пристальному вниманию со стороны потенциальных кредиторов. Однако заемщику не стоит забывать о своих правах, иначе выстроить отношения с банком на взаимовыгодной основе не получится.

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:

• а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
• б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);
• в) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Юридическими лицами являются:

застройщик — инвестор (организация, осуществляющая инвестиции в сферу жилищного строительства);

генеральный подрядчик (осуществляющий весь комплекс строительно — монтажных работ под ключ);

подрядные организации, участвующие в строительном цикле;

другие юридические лица, приобретающие недвижимость в жилищной сфере.

Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья. Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в рамках предусмотренных проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ сроков и стоимости строительства (реконструкции).

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство.

Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации могут использоваться в качестве залога. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. Банк вправе осуществлять финансирование работ путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства. В процессе финансирования строительства банк осуществляет инспекцию этапов работ, контроль за целевым расходованием денежных средств, соблюдением стоимости и графика строительства.

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 процентов от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере не менее 30 процентов стоимости кредитуемого объекта. С 2006 года размер первоначального взноса составляет от 10% до 50% стоимости кредитуемого объекта, 90% -50% стоимости приобретаемого имущества кредитует банк.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика. Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы// Хозяйство и право, 2004, № 9. .

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

• а) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок;
• б) готовое жилье или незавершенное строительство;
• в) другие виды имущества и имущественных прав.

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов возможно использование: для юридических лиц — гарантий банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а также другого банка, страховой компании и других юридических лиц; для физических лиц — поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения. Решение о предоставлении строительного кредита принимается банком — кредитором на основе кредитной заявки заемщика.

Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:

для юридических лиц — заемщиков — учредительные и регистрационные документы; бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы, подтверждающие права на участок застройки, и разрешение на строительство; проектно — сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копии договоров на осуществление подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;

для физических лиц — документы, подтверждающие права на участок застройки; разрешение на строительство; согласованная в установленном порядке проектно — сметная документация; документы, необходимые для определения платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка.

На этапе рассмотрения заявки кредитор осуществляет комплексный анализ кредитоспособности заемщика, его финансовой устойчивости, оценивает бюджет строительства (источники финансирования и намерения по использованию построенного жилья — продажа, сдача в аренду), потребности рынка жилья в месторасположении застройки.

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу. В случае невозможности возврата кредита заемщиком производится обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в порядке и на условиях, определяемых законодательством Российской Федерации.

При выявлении нецелевого использования ссуд, полученных на строительство или приобретение жилья, учреждения банков имеют право досрочно взыскивать выданные ссуды «ПОЛОЖЕНИЕ О ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТАХ» от 10 июня 1994 г. N 1180.