Участники строительства и их функции

Строительство это процесс возведения, постройки чего-либо. Процесс, включающий в себя не только физическую постройку здания, но и множество подготовительной и побочной теоретической работы: расчетов, планирования и т. п.

Согласно общепринятому определению, Строительство, отрасль материального производства; возведение и реконструкция зданий и сооружений различного назначения; строящееся здание (сооружение) с территорией для производства работ; в более широком смысле — процесс созидания. Продукция строительства — законченные и подготовленные к эксплуатации производственные предприятия, жилые дома, общественные здания и сооружения и др. объекты. Строительство имеет ряд отличительных особенностей, связанных с характером его продукции. Одной из особенностей строительства является территориальная закреплённость продукции и подвижность активной части производственных фондов строительно-монтажных организаций. Для строительства характерны относительная длительность производственного цикла (от нескольких месяцев до нескольких лет), и то, что производственный процесс ведётся, как правило, на открытом воздухе в различных климатических условиях.

Строительство в научном понимании этого слова относится к материальному производству, задача которого — создание новых объектов для производства и непроизводственной сферы, таких как здания, конструкции или их объединения — комплексы. Естественно, что каждое из таких зданий имеет свое собственное предназначение — в некоторых будут жить люди, другие вместят в себе офисы, а некоторые послужат основой для заводов и фабрик. Поэтому строительство часто подразделяют на жилищное (жилые комплексы и отдельные сооружения) и промышленное (объекты производства, заводы, склады и т. д.).

В традиционной схеме взаимодействия участников инвестиционного строительного проекта роли и функции участников процесса последовательны, четко разделены и разграничены, взаимно дополняя друг друга и представляя собой вместе логичное целое, отточенное опытом столетий строительной деятельности.

Инвестор и Застройщик — два хозяина положения, находящиеся у истоков строительного проекта. Они определяют цели проекта, задают тон всей работе, подбирают Заказчика, соответствующего проекту и, в случае необходимости, меняют цели проекта.

Заказчик — центральное звено проекта, определяет двух последующих участников проекта (Проектировщика и Подрядчика), ставит перед ними задачи и контролирует их работу. Это та фигура, которая взаимоувязывает инвестиционные цели, объемно-планировочные решения и строительную реализацию, контролирует ход процесса. К заказчику сходятся все «ниточки» строительного проекта.

Проектировщик — разрабатывает объемно-планировочное и архитектурное решение инвестиционной идеи, подготовленной для него Заказчиком, согласовывает его со всеми заинтересованными сторонами и контролирует его реализацию в натуре (надзирает за Генподрядчиком).

Генподрядчик физически реализует инвестиционные и проектные замыслы, координирует работы многих исполнителей (субподрядчиков), начинает и заканчивает стройку, взаимодействует и оказывает влияние на Заказчика и Проектировщика. Поставщики обеспечивают стройку необходимыми строительными материалами и оборудованием.

Примерно так выглядит традиционная схема взаимодействия участников инвестиционного строительного процесса (проекта). При этом каждый из участников — это самостоятельное юридическое лицо, действующее в своих интересах и в рамках правил строительной деятельности обеспечивающее прохождение проекта.

Классическая технология организации строительного этапа предполагает достаточно четкое выделение и организационное обособление участников процесса, считая такой принцип организации процесса залогом достижения хорошего результата. Участники строительного этапа выполняют свои специфические функции и решают свои специфические задачи. При этом главными, активно действующими участниками являются Заказчик и Генподрядчик: они организуют и контролируют процесс строительства в целом.

Специфика сегодняшнего момента, которая обнаруживается при анализе взаимоотношений участников инвестиционно-строительного проекта, состоит в том, что отсутствуют четкие границы и четкое разделение обязанностей между этими участниками. В большинстве случаев преобладает комплексность и интегрированность функций субъектов строительного процесса. Наблюдается все большее совмещение функций, например, инвестора-застройщика, или заказчика-генподрядчика, или даже инвестора-генподрядчика. Можно сказать, что происходит объединение участников проекта в некую инвестиционно-застроечно-заказочно-строительную структуру. Иногда сюда же присоединяется еще и функция разработки проектной документации. Нельзя однозначно сказать, плохо это или хорошо, не учитывая множества факторов. Для каждого инвестиционно-строительного проекта оптимально свое распределение задач и функций между основными участниками процесса.

Инвестор, застройщик, заказчик.

Инвестор юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в строительство. Инвестор — носитель основной идеи инвестиционного проекта. Первостепенная цель Инвестора — получение прибыли. Способы получения могут быть примерно следующие:

Первый способ инвестирование в строительство объекта прибыли недвижимости с единственной задачей быстрейшей его продажи (типичная ситуация строительной компании с функциями заказчика-застройщика);

Второй способ инвестирование в объект недвижимости как в необходимую капитальную базу для развития основного бизнеса (типичная ситуация коммерческого заказчика типа сферы торговли, развлечений, производства и т. п.);

Третий способ инвестирование в собственные объекты не движимости некоммерческого использования или для перепродажи (типичная ситуация дольщика жилья).

На стадии строительства чистый инвестор (не инвестор заказчик) участвует в управлении весьма слабо. В основном он контролирует сроки и объемы выполненных работ, обеспечивая финансирование. В случае долевого строительства инвестор-дольщик чаще всего вообще никоим об разом не участвует в управлении строительным процессом. Но, влияние инвестора может быть и определяющим, поскольку он обеспечивает финансовые потоки для оплаты затрат.

Застройщик — собственник объекта недвижимости, земельного участка или здания (сооружения). В ходе инвестиционного проекта застройщик реализует свой интерес по развитию объекта недвижимости. Он может не обладать необходимыми для строительства инвестиционными ресурсами, привлекая их со стороны. Возможны варианты: застройщик-инвестор; застройщик-соинвестор и просто только застройщик (не имеющий необходимых финансовых средств для реализации проекта). В любом случае Застройщик тесно связан с Инвестором, а для Проектировщика и Генподрядчика — они вообще одно целое. Интересы Инвестора и Застройщика при реализации проекта не обязательно во всем совпадают. Степень влияния на ход проекта может меняться от минимальной до определяющей, что зависит от многих причин. Обычно в управлении строительным процессом Застройщик не участвует и влияет на него незначительно. планировщик строительство архитектурный Заказчик — юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости. Лицо, осуществляющее функции участника проекта, находящееся в центре связей и отношений всех участников строи тельного процесса, обеспечивающее переход от инвестиционной идеи Инвестора к ее физической и правовой реализации. Инвестор либо нанимает Заказчика, либо функции Заказчика обеспечивает какая-то служба Инвестора или отдельные, специально назначенные специалисты фирмы Инвестора. Заказчик является основным (наравне с Генподрядчиком) участником строительного процесса. Он обеспечивает интересы инвестора и собственника объекта.

Для достижения ожидаемого результата требуется правильное структурирование отношений, позволяющее исключить дублирование функций и неэффективное управление инвестициями. Структурирование правоотношений между участниками строительной деятельности определяется не только конкретными функциями, установленными для них действующим законодательством, но также целями, которых они намерены достичь, того имущественного или финансового результата, который защитит их интересы на стадии вхождения, реализации и выхода из проекта.