Оценка недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Тюменский Государственный Архитектурно-Строительный Университет Кафедра «Менеджмента»

Контрольная работа

по дисциплине «Оценка недвижимости»

Вариант № 2

Выполнил: Метлев Д.А.

Студент группы ЭУН

5 курс, 10 семестр, ФЗО, 6 лет Шифр 09ЭУН8112

Проверила: Меллер Н.В.

1. Теоретический вопрос

2. Расчет платежей за пользование муниципальным имуществом

2.1 Исходные данные

2.2 Расчет платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями — Офис

2.3 Расчет размера арендной платы за земельный участок Список используемой литературы Приложения

1. Теоретический вопрос недвижимый имущество арендный плата Теоретический вопрос: Оценка недвижимого имущества предприятия методами трех подходов: доходного, затратного, сравнительного. Раскрыть методы оценки: суть, алгоритм, формулы.

Процесс оценки недвижимости Это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.

Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

1) определение задачи,

2) составление плана оценки,

3) сбор и проверка информации,

4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,

5) согласование,

6) отчет о результате оценки стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этих этапов.

Этап 1. Определение задачи.

Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно и щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.

Этот этап должен непременно включать в себя следующие элементы:

идентификацию объекта недвижимости,

установление и уточнение юридических прав,

дату оценки,

описание целей оценки,

определение вида стоимости,

определение дополнительных условий.

Этап 2. Составление плана оценки объекта недвижимости.

После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.

Это целесообразнее всего сделать через структурирование процесса оценки, т. е. составления общей схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить (спускаться) к стоимости на уровне местного рынка или его сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Последовательность процедур этого этапа включает:

1) определение требований к информации;

2) выявление источников её получения;

3) идентификацию наиболее подходящей методологии;

4) определение затрат времени и трудозатрат;

5) составление плана работы;

6) конкретизация предложений об условиях выполнения задания и гонораре;

7) подписание договора.

Необходимо заметить, что последние пункты служат для уточнения и повышения ответственности и оценщика, и клиента.

Этап 3. Сбор и анализ информации.

Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные данные.

К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.

К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.

Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.

Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:

площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);

топографические и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);

описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;

возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).

Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.

Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективногоиспользования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.

Этап 5. Согласование.

В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.

Согласование предусматривает следующие процедуры:

обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;

повторную проверку статистических и вероятностных показателей;

логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;

окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.

Подходы к оценки стоимости недвижимости.

1. Доходный подход — Совокупность оценочных методов недвижимости, основанная на определении будущих доходов при коммерческом использовании оцениваемого имущества. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

В рамках подхода применяются 2 метода.

Базовая модель метода прямой капитализации:

где V — стоимость объекта недвижимости;

NOI — репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного дох ода;

R — ставка капитализации.

Базовая модель метода дисконтированного денежного потока:

где i — ставка дисконтирования;

FV — цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

n — период владения;

l — номер платежного периода.

2.Сравнительный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Базовая модель подхода:

где V — стоимость объекта недвижимости;

Sc — цена продажи аналога;

ADJc — величина корректировки к цене продажи аналога.

3.Затратный подход — Совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрачиваемых денежных средств на замещение или восстановление объекта, с учетом накопительного износа; Базовая модель подхода:

где V — стоимость объекта недвижимости;

LV — стоимость земельного участка;

IV — стоимость зданий и сооружений;

D — износ.

Затратный подход к оценке недвижимости Затратный подход основывается на анализе возможных затрат замещение или восстановление оцениваемого объекта. Оценщик рассчитывает примерную сумму строительных расходов, определяя стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости и количество времени, которое будет затрачено на строительство. Зачастую данный показатель определяет, каков будет верхний предел стоимости недвижимости. Логика данного подхода вполне обоснованна, кому захочется переплачивать за существующую собственность, если за строительство аналогичного сооружения можно потратить меньше? Однако в затратном подходе не учитываются такие особенности как удобства и местоположение объекта недвижимости, которые играют немаловажную роль.

К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии затратного подхода относятся:

— оценка земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом оценки недвижимости;

— поиск адекватных подходов к оценке стоимости нового строительства;

— современные подходы к определению функционального и внешнего износа объектов;

— определение сути и методик расчета прибыли предпринимателя.

Сравнительный подход к оценке недвижимости Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли — продажи по аналогии, т. е. основывается на информации об аналогичных сделках. Подход базируется на трех принципах — спроса и предложения, замещения и вклада. Благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит небольшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Алгоритм сравнительного подхода к оценке недвижимости Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой зависимости между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором, равным отношению стоимости или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

На основании анализа тенденций развития и формирования рынка недвижимости в России исследователи приходят к выводу о том, что в краткои среднесрочной перспективе более обоснованным следует считать применение моделей прямого сравнения, а на развитых сегментах доходной недвижимости — модели расчета через валовой рентный мультипликатор.

К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии сравнительного подхода относятся:

— информационное обеспечение расчетов (поскольку информация о реально состоявшихся сделках либо недоступна, либо недостоверна, то предлагается использовать статистический анализ предложение — оферты недвижимости);

— рыночное обоснование величин корректировок, актуальное даже на сбалансированных и развитых сегментах рынка;

— в условиях малоактивного или формирующегося рынка проблема количественного обоснования переходит в проблему достоверности результатов оценки.

Доходный подход к оценке недвижимости Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основные принципы — принцип ожидания и принцип замещения.

Принцип ожидания является основным методообразующим принципом, согласно которому стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость всех будущих доходов от сдачи его в аренду или размещения на его базе доходного бизнеса. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше стоимость. В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой актив с эквивалентной доходностью.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

К наиболее сложным и проблемным вопросам методологи и сравнительного подхода относится определение ставки дисконта, ассоциируемой с риском данных инвестиций в недвижимость.

2. Расчет платежей за пользование муниципальным имуществом

2.1 Исходные данные Офис

Земельный участок

2.2 Расчет платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями — Офис Расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, принятой решением Тюменской городской Думы от 25.11.2010 № 563 «Об утверждении Методики расчета платежей за пользование муниципальным имуществом» .

Размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями рассчитывается по следующей формуле:

А = Б * Кi, где Б = S * Кб * К1 * К2 * К3

А — размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета налога на добавленную стоимость) в месяц, Б — базовая ставка арендной платы в месяц (руб.),

Кi = 14,8- коэффициент, учитывающий уровень инфляции (Приложение 1),

S — площадь помещения (кв. м),

Кб = 31 рубль — базовый коэффициент арендной платы за 1 кв. м в месяц, К1, К2, К3 — корректировочные коэффициенты:

К1 — коэффициент, учитывающий местонахождение объекта, К1 = 1,5 для ул. Газовиков, К2 — коэффициент, учитывающий степень благоустройства помещения, принимается равным 1,6 (для отдельно стоящих зданий — 1,7) в случае наличия следующих (всех) элементов благоустройства:

— помещение расположено на 1-м этаже здания и выше,

— помещение имеет все виды благоустройства (электроснабжение, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение),

— материал стен и перекрытий помещения — кирпич, либо железобетон, либо смешанное (кирпич и железобетон).

К3 — коэффициент, учитывающий вид экономической деятельности, осуществляемой в помещении, определяется согласно Приложению № 1 к К3 = 0,5.

Б = 366 * 31 *1,5 * 1,7 * 0,5 = 14 466,15 руб.,

Амесяц = 14 466,15 * 14,78 = 213 809,7 руб.

Агод = 213 809,7 * 12 = 2 565 716.34 руб.

Ответ: Размер арендной платы за пользование офисом составит 2 565 716.34 руб. в год.

2.3 Расчет размера арендной платы за земельный участок Расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, принятой решением Тюменской городской Думы от 25.11.2010 № 563 «Об утверждении Методики расчета платежей за пользование муниципальным имуществом» .

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город Тюмень, рассчитывается по следующей формуле:

Ап = Супксз x Снал x Пл x Кд x Кдоп x Кнр, где Ап — размер арендной платы в год, руб.;

Супксз — удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб. кв. м в год. Установлен Приложением № 2 к распоряжению Правительства Тюменской области от 30 ноября 2006 г. N 1281-рп (Приложение 2) и принимается на основании кадастровой карты (Приложение 3). Супксз = 15 949,95;

Снал — налоговая ставка, устанавливаемая нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок, %; (Приложение 4); Снал=0,75

Пл = 577- площадь земельного участка, предоставленного в аренду, кв. м;

Кд — коэффициент детализации (приложение № 2 к Методике расчета платежей за пользование муниципальным имуществом), учитывает специфику осуществления деятельности на конкретном земельном участке; Кд = 0,8 для «Земли под административно-управленческими и общественными объектами»

Кдоп — дополнительный (понижающий) коэффициент (приложение № 3 к Методике расчета платежей за пользование муниципальным имуществом), учитывает разрешенное использование земельных участков и категорий граждан и юридических лиц, использующих эти земельные участки; Кдоп = 1 для «Иные земли (в том числе земли сельскохозяйственного использования)»;

Кнр — коэффициент нарушения установленного разрешенного использования земельного участка (приложение № 4 к Методике расчета платежей за пользование муниципальным имуществом) учитывает использование предоставленного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, определенного градостроительной документацией и договором аренды.

При отсутствии нарушений разрешенного использования земель Кнр принимается равным единице.

Ап = 15 949,95* 0,75 * 577 * 0,8 * 1 * 1 =5 521 872,68 руб.

Ответ: Размер арендной платы за пользование земельным участком составит 5 521 872,68 руб. в год.

1. Кузьминов Н. Н. «Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации». — М., 2007. — 144 с.

2. Методика расчета платежей за пользование муниципальным имуществом

3. Тарасевич Е. И. «Методы оценки недвижимости», Изд-во ТОО «Технобалт», СПб. — 1995.

4. Шевчук Д. А. «Оценка недвижимости и управление собственностью». — Ростов-н/Д., 2007. — 155 с.

Приложение 1

Приложение 2

Приложение к распоряжению Правительства Тюменской области от 30 ноября 2006 г. N 1281-рп УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ ПО ВИДАМ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (РУБ./КВ. М) Г. ТЮМЕНЬ

Приложение 3

Приложение к распоряжению Правительства Тюменской области от 30 ноября 2006 г. N 1281-рп

УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ ПО ВИДАМ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (РУБ./КВ. М) Г. ТЮМЕНЬ

Приложение 4

Приложение к решению Тюменской городской Думы от 25 ноября 2005 г. N 259

Положение о местных налогах города Тюмени С изменениями и дополнениями от:

27 апреля, 30 мая, 6 июля 2006 г., 29 марта, 27 сентября, 29 ноября 2007 г., 27 марта, 26 июня, 25 сентября 2008 г., 25 февраля, 26 октября 2010 г., 25 февраля, 23 июня 2011 г., 28 мая, 26 октября 2012 г., 25 апреля, 31 октября, 28 ноября 2013 г.

Раздел I. Общие положения Положение устанавливает местные налоги города Тюмени, определяет ставки, порядок и сроки уплаты налогов, налоговые льготы, основания и порядок их применения, определяет порядок и сроки предоставления налогоплательщиками документов, подтверждающих право на льготу и уменьшение налоговой базы по налогу, определяет порядок установления и предоставления льгот дополнительным категориям налогоплательщиков на территории города Тюмени.

Статья 1. Местные налоги На территории города Тюмени вводятся следующие местные налоги:

а) земельный налог;

б) налог на имущество физических лиц.

Раздел II. Земельный налог ГАРАНТ:

См. результат государственной кадастровой оценки земель поселений Тюменской области по состоянию на 1 января 2011 г., утвержденный постановлением Правительства Тюменской области от 2 декабря 2013 г. N 530-п Статья 2. Налоговые ставки

1. Налоговая ставка в размере 0,25 процента устанавливается в отношении земельных участков, занятых сооружениями, используемыми в целях коллективного и (или) индивидуального хранения овощей для личного потребления.

Информация об изменениях:

Решением Тюменской городской Думы от 26 октября 2012 г. N 927 пункт 2 статьи 2 настоящего приложения изложен в новой редакции, распространяющейся на правоотношения, возникшие с 1 января 2012 г.

См. текст пункта в предыдущей редакции

2. Налоговая ставка в размере 0,15 процента устанавливается в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в городе Тюмени и используемых для сельскохозяйственного производства.

3. Налоговая ставка в размере 0,1 процента устанавливается в отношении следующих земельных участков:

а) приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

б) занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства, предоставленных (или приобретаемых) для индивидуального жилищного строительства.

4. Налоговая ставка в размере 0,05 процента устанавливается в отношении земельных участков, занятых индивидуальными гаражами, гаражными кооперативами, гаражно-строительными кооперативами.

Информация об изменениях:

Решением Тюменской городской Думы от 25 апреля 2013 г. N 1036 статья 2 настоящего приложения дополнена пунктом 4.1, вступающим в силу с 1 января 2014 г.

4.1. Налоговая ставка в размере 0,3 процента устанавливается в отношении земельных участков, ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

5. Налоговая ставка в размере 0,75 процента устанавливается в отношении следующих земельных участков:

а) занятых индивидуальными гаражами, гаражными кооперативами, гаражно-строительными кооперативами, используемыми для предпринимательской и иной приносящей доход деятельности;

б) в отношении прочих земельных участков.

Информация об изменениях:

Решением Тюменской городской Думы от 25 апреля 2013 г. N 1036 в пункт 6 статьи 2 настоящего приложения внесены изменения См. текст пункта в предыдущей редакции

6. За земельные участки, не используемые или используемые не в соответствии с разрешенным видом использования, применяются максимальные ставки земельного налога, предусмотренные действующим законодательством.