Определение расчетно-восстановительной стоимости объекта

К наиболее распространенным методам расчета восстановительной стоимости относятся:

• *сметный способ расчета (метод количественного обследования),
• *поэлементный способ расчета (метод разбивки по компонентам),
• *метод сравнительной единицы.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Данный метод основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, другими словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точные результаты. Считается, что погрешность метода составляет 5%. Вместе с тем данный метод является наиболее трудоемким, поэтому оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов — фундаментов, стен, перекрытий и т. п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

С_зд = (? V_j * C_j) * Кн, где Сзд — стоимость строительства здания в целом;

V_j — объем j-ro компонента;

C_j — стоимость единицы объема;

Кн — коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн =1).

Данный метод целесообразно использовать для небольших объектов недвижимости, имеющих несложную конструкцию.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства исходя из величины сравнительной единицы (1м2, 1мя) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС — укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС — укрупненные показатели восстановительной стоимости).

Расчет стоимости объекта недвижимости производится по формуле:

С_пв = С_ед * S (V_стр) * К_п *(К₆₉₋₈₄ * К₈₄₋₉₁ * К_91−2001 * К_2001;ДО) * К_пп *НДС где С_пв — полная восстановительная стоимость;

С_ед — восстановительная стоимость 1 куб.м. здания (или другой единицы измерения) в базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб.

V_стр — строительный объем здания (куб.м). Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;

К_п — суммарный поправочный коэффициент к ВС ед. измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т. п.;

К₆₉₋₈₄ — коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.;

К₈₄₋₉₁ — коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1894 г. к уровню цен 1991 г.;

К_91−2001 — коэффициент пересчета ВС от уровня 1991 г. к уровню цен 2001 г.;

К_2001;ДО — коэффициент удорожания сметных цен от уровня 2001 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);

К_пп — коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

НДСналог на добавленную стоимость, 1.18, который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.

Важным этапом при использовании этого метод; объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

• *единое функциональное назначение;
• *близость физических характеристик (класс конструктивных систем)
• *сопоставимый хронологический возраст сравнимых объектов;
• *другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-инвест» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно — монтажные работы, материалы, конструкции…

Корректировка на условия продажи: Некоторые сделки могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях. Сделка может быть произведена между продавцом и покупателем, имеющим родственные отношения между головной и дочерней фирмой в рамках процедуры банкротства (ограниченность времени на реализацию). Корректировка не проводилась, так как оцениваемый земельный участок и сравниваемые участки имеют одинаковые характеристики по данному фактору.

Перевод цен предложений в цены сделок: В качестве аналогов были выбраны объекты предложения. Реальные сделки, заключаемые в договорах купли-продажи имущества, как правило, ниже цен предложений. На основании информации, полученной у риэлторов, поправка составляет 5−10%. В рамках данного расчета принята поправка в размере -5% как средняя величина по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю в текущих экономических условиях.

Корректировка на дату продажи: Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование уровня инфляции. В рамках данной оценки поправка не вносится, т.к. разница между датами подачи объявлений объектованалогов и датой оценки не существенна.

Корректировка на местоположение: Наиболее точным методом расчета корректировки на место положение является метод парных продаж.

Парная продажа — это продажа 2-х объектов идентичных во всем за исключением одной характеристики. Разница в этой характеристике является причиной разницы в цене.

Корректировка производилась на основе соотношения кадастровых стоимостей:

• 1 аналог — 886,77/4926 = 0,18(-82%)
• 2 аналог — 886,77/1256,3 = 0,7(-30%)
• 3 аналог — 886,77/13 272,8 = 0,07(-93%)

Корректировка на площадь земельного участка: Согласованная стоимость земельного участка составляет 1223,79 руб./кв.м. Таким образом, общие площади земельных участков равны:

Стоимость земельного участка по объектам аналогам равны:

Для объекта-аналога № 1: 510 кв.м. * 1223,79 руб./кв.м. =624 133.

Для объекта-аналога № 2: 100 кв.м. *1223,79 руб./кв.м. = 122 379.

Для объекта-аналога № 3: 100 кв. м, * 1223,79 руб./кв.м. =122 379.

Корректировка на площадь объекта недвижимости: Согласно общему правилу рынка с увеличением площади помещений стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, при прочих равных условиях снижается и наоборот.

Таблица 13. Корректировка на разницу в площади.

• 1. 45,2/570=0,07 (1,25)
• 2.45, 2/100=0,452 (1,2)
• 3.45, 2/80=0,565(1,1)

Корректировка на износ: При расчете необходимо выбирать здания с сопоставимым уровнем износа. Если имеются различия необходимо произвести оценку износа объектов-аналогов. В качестве укрупненного способа внесения корректировок можно на основе года постройки, нормы амортизационных отчислений, оставшегося срока экономической жизни, а также определения износа на основе визуального осмотра и определения износа по укрупненным признакам износа.

При наличии различий, корректировки вносятся при помощи формулы:

П износ = (100 — И объекта)/(100-И аналога) С объекта = С аналога * П износ Для объекта № 1: поправка (100−26,1)/(100−11)=0,83.

Для объекта № 2: поправка (100−26,1)/(100−20)=0,92.

Для объекта № 3: поправка (100−26,1)/(100−20)=0,92.

Корректировка на материалы стен: Поскольку все объекты аналоги как и объекты оценки выполнены из схожих материалов введение корректировки не требуется.

После проведения всех корректировок осуществляется расчет рыночной стоимости земельного участка. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов производится методом взвешивания. После согласования скорректированных цен аналогов производится добавление стоимости земельного участка.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки составляет:

439 190 (четыреста тридцать девять тысяч сто девяносто) руб.