Современная ситуация розничной торговли г. Екатеринбурга

В первом полугодии 2014 года в Екатеринбурге был открыто два торговых центра — «Краснолесье» и четвертая очередь «Гринвича». Сроки сдачи этих объектов были перенесены с 2013 года. Еще два торговых центра, строительство которых сейчас ведется — ТРЦ «Пассаж» и мебельный ТЦ «Astroom» откроют свои двери для посетителей не ранее 2015 года. Таким образом, рынок торговых центров на сегодняшний день увеличился ?100 тыс. кв. м.

Рынок торговых центров Екатеринбурга достаточно активно развивается, ежегодные темпы прироста площадей с 2007 по 2013 гг. были достаточно высоки, составляя в среднем? 23%, хотя в последние четыре года данный показатель находится на уровне? 9%, что свидетельствует о некотором замедлении темпов развития рынка.

Сегодня рынок торговых центров в столице Урала уже достаточно хорошо количественно развит — об этом в частности свидетельствует первое место Екатеринбурга среди российских городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей.

Однако при более глубоком рассмотрении видно, что у рынка торговых центров Екатеринбурга есть еще неплохие возможности для дальнейшего развития, особенно в концептуальном плане. Например, оригинальных по архитектуре зданий ТЦ с современными решениями фасадов и развитыми интерьерными пространствами в Екатеринбурге практически нет, развлекательные части ТРЦ построены преимущественно однотипно, практически отсутствуют уникальные виды развлечений и отдыха — детские развлекательно-образовательные комплексы на базе интерактивных технологий, океанариумы, скалодромы, батутные комплексы, концертные залы и музейные комплексы и др.

Также весьма перспективен для Екатеринбурга сегмент специализированных торговых центров (мебельные, строительные (DIY), аутлет-центры, ритейл-парки, пауэр-центры и др.).

При этом важно отметить, что потенциал развития рынка торговых центров Екатеринбурга заключен не только в его качественном совершенствовании, но и в расширении географии строительства новых ТЦ — в настоящее время практически отсутствуют современные торговые центры сразу в нескольких (в том числе, крупных) жилых районах города: Уралмаш, Эльмаш, Химмаш, Академический, Вторчермет и др.

Структура рынка торговых центров Екатеринбурга, по зоне охвата за последние годы, практически не изменилась.

На I полугодие 2014 года большинство торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата являются объектами районного типа (47% от общего количества ТЦ) и районного типа с элементами городского ТЦ (29% от общего количества ТЦ). К данным сегментам относятся и все запланированные к вводу (и уже введенные в строй) в 2014 году новые (не реконструированные) торговые центры — «Краснолесье», «Максидом», «Crystals». К торговым центрам регионального типа (4% от общего количества ТЦ) в настоящее время относятся два наиболее крупных и современных торговых центра города — «Гринвич» и «Мега».

Двумя наиболее развитыми сегментами рынка торговых центров Екатеринбурга по типу концепции (использовалась информация управляющих компаний) являются классические торговые центры (? 38%) и торгово-развлекательные центры (? 28%).

Однако, обостряющаяся конкурентная обстановка на рынке торговых центров Екатеринбурга приводит к появлению новых концептуальных и специализированных объектов в сегментах, где конкуренция еще не так велика: например в городе уже функционируют объекты в сегментах ритейл-парк, специализированный мебельный центр, автомолл, специализированный обувной торговый центр и др. Кроме того, в ближайшие годы ожидается появление и первого настоящего аутлет-центра.

В первом полугодии 2014 года рынок торговых центров Екатеринбурга впервые со времени кризиса 2008;2009 гг. ощутил негативные тенденции — общее снижение покупательского трафика, снижение продаж арендаторов. Основными причинами здесь являются не только состояние экономики России и замедление роста доходов населения, но и текущий уровень насыщенности рынка торговых центров в городе. Постепенно такая ситуация начинает отражаться и на арендных ставках (рост ставок аренды в большинстве торговых центров не происходит даже на уровне инфляции, а в ряде объектов и вовсе снижается, также в некоторых ТЦ идет пересмотр договоров с арендаторами с переходом на формулу расчета арендной ставки от товарооборота).

Средний коэффициент вакантных площадей в торговых центрах Екатеринбурга по-прежнему держится ниже нормативного уровня и составляет? 2−3%.

Анализ арендных ставок в торговых центрах Екатеринбурга приведены к трем условным группам объектов:

• — успешные — у них в I полугодии 2014 года арендные ставки остались на текущем валютном уровне; договоры с арендаторами практически не пересматриваются; вакантных площадей в этих объектах практически нет, формируется лист ожидания;
• — устойчивые — в них арендные ставки в валюте также остались на уровне прошлого года, однако управляющие компании данных ТЦ вынуждены идти на некоторые уступки для арендаторов — пересмотр договоров аренды с переходом на формулу расчета арендной платы «процент от оборота», сужение допустимого валютного коридора и т. д.; доля вакантных площадей в этих объектах 1−2%;
• — проблемные — у них арендные ставки в рублях остались на уровне прошлого года (при этом курс валюты вырос); доля вакантных площадей — более 3−5%.

При этом величина средних ставок аренды в торговых центрах Екатеринбурга зависит от следующих основных факторов:

• а) месторасположения и доступности объекта относительно городских магистралей и районов жилой застройки;
• б) имеющегося покупательского трафика в ТЦ, уровня популярности ТЦ у населения;
• в) типа торгового центра, его конструктивных характеристик, уровня современности;
• г) уровня профессионализма управляющей компании и др.

В первом полугодии 2014 года на рынке торговых центров Екатеринбурга в целом сохранились тенденции, имевшие свое влияние в 2013 году: актуальной является тенденция усиления развлекательной составляющей. В новых и реконструируемых ТЦ города были запланированы к организации планетарий, дельфинарий, океанариум (ТРЦ «Астра молл»), театральная и концертная площадка (ТРЦ «Глобус» бывший ТРЦ «Екатерининский»), тематические парковые зоны (ТРЦ «Радуга») и др.