Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

ВВЕДЕНИЕ

При оценке ООО «Своя квартира», само предприятие рассматривается больше не как имущественный комплекс, а как бизнес, дело, которое может приносить прибыль. Оценка бизнеса — это один из случаев, когда определение стоимости является обязательным. В данной дипломной работе я оцениваю Общество с ограниченной ответственностью «Своя квартира». Поскольку в обществе с ограниченной ответственностью учредитель (учредители) отвечает по обязательствам предприятия в зависимости от размеров их вкладов, крайне важно оценить долю внесенного им уставного капитала. В случае внесения одним из участников вклада не в денежной форме для определения размера его доли необходима оценка вклада в уставный капитал компании.

Основной определяющий признак любого хозяйственного общества — наличие уставного капитала, без создания которого невозможно начать предпринимательскую деятельность. Уставный капитал хозяйственного общества вносится всеми его участниками пропорционально доле их участия. В качестве вклада могут использоваться не только деньги, но и материальные ценности, имущественные права, ценные бумаги. Важным моментом является тот факт, что независимая оценка доли бизнеса должна проводиться до начала регистрации предприятия, поскольку при подаче заявления в регистрирующие органы участники нового хозяйственного общества подтверждают, что процедура создания общества проведена ими в полном соответствии с действующим законодательством. С другой стороны, необходимо помнить, что Отчет об оценке будет действителен только шесть месяцев и, следовательно, предприятие нужно успеть зарегистрировать до истечения этого срока. В случае общества с ограниченной ответственностью (ООО) оценка утверждается общим собранием участников. Причем если стоимость доли превышает 20 тыс. рублей, так же необходима независимая оценка стоимости доли в бизнесе компании. И так же, как и в случае с АО, окончательная оценка доли в ООО может быть равной или ниже оценки, установленной независимым оценщиком[1].

Законом предусмотрена административная ответственность за не проведение независимой оценки доли в уставном капитале предприятия, начиная от административного штрафа на его должностных лиц в размере 5 тыс. рублей до обращения в судебные органы с требованием о ликвидации в связи с нарушением установленного порядка регистрации[2].

Доля в уставном капитале предприятия может быть объектом купли-продажи. При этом цена устанавливается по соглашению сторон, как и в обычном двухстороннем коммерческом договоре. Однако, учитывая характер продаваемого объекта, весьма целесообразно будет обратиться к профессиональным оценщикам для получения адекватной оценки рыночной стоимости доли при продаже. Особенно это касается случаев продажи долей по стоимости ниже номинальной. В этом случае лучше заручиться Отчетом об оценке долей общества, чтобы не вызывать лишних вопросов у контролирующих органов относительно цены сделки.

Оценка долей зависит от многих факторов, в частности от вида деятельности компании, размера и состава активов, долговых обязательств и т. д. По сути, оценка долей в уставном капитале ООО представляет собой оценку бизнеса, итоговый результат которой пропорционально делится на размер доли уставного капитала и корректируется на ликвидность и контроль.

Кроме того, поскольку с 1 июля 2009 г. для всех сделок по отчуждению долей в ООО законодательно установлено требование нотариального удостоверения[1]. Получение независимой оценки значительно упростит прохождение этой процедуры. Для покупателя оценка доли уставного капитала покупаемого бизнеса представляется совершенно необходимой.

Оценка для внесения в уставной капитал может проводиться разными способами. Существует три основных подхода в оценке, и эксперт, проводящий процедуру, может выбрать любые из них для установления рыночной стоимости материальных ценностей[3].

Затратный подход. При использовании данного подхода, необходимо установить все расходы собственника, связанные с созданием объекта оценки, его покупкой или использованием. Также необходимо учесть все ремонты, покраски, установку улучшений и прочее.

Сравнительный подход. При работе с ним оценщику необходимо собрать информацию об аналогичных объектах и их стоимости на современном рынке.

Доходный подход. При его использовании объект оценки необходимо рассматривать как способный приносить собственнику коммерческую прибыль. В подобной ситуации необходимо провести дисконтирование денежных потоков и рассчитать сумму, которую собственник сможет получить от использования объекта за определенный период.

Доходный подход является наиболее основополагающим при оценке коммерческой недвижимости. Оценка предприятия с применением доходного подхода — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования предприятия и (возможной) дальнейшей его продажи. Таким образом, оценка с позиции доходного подхода во многом зависит от того, каковы перспективы бизнеса оцениваемого предприятия. Наибольшую сложность при оценке бизнеса предприятия с позиции доходного подхода (и, соответственно, ограничение его использования) представляет процесс прогнозирования доходов. Кроме того, иногда довольно сложно адекватно определить ставки дисконтирования (капитализации) будущих доходов конкретного предприятия. Осуществление точного прогнозирования, в условиях нестабильной экономики, представляется весьма сложным и требует высокой квалификации оценщиков. Преимущество доходного подхода при оценке бизнеса предприятия состоит в учете перспектив и будущих условий деятельности предприятия (условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и пр.)[4].

Затратному и сравнительному подходу, на этапе согласования результатов, присваиваются наименьшие коэффициенты, т.к. их применение в оценке коммерческой недвижимости, скорее, несет роль корректировки основной стоимости, полученной с применением доходного подхода.

При определении рыночной стоимости бизнеса предприятия учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем, при этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено. Оценка рыночной стоимости предприятия, в свою очередь, должна быть обеспечена единым методологическим подходом и унифицированными стандартами, позволяющими получать сопоставимые результаты независимо от типа предприятия или личности оценщика.

Таким образом, актуальность выбранной темы для написания дипломной работы не вызывает никакого сомнения.

Объект исследования — экономические отношения, возникающие в процессе реорганизации ООО «Своя квартира», определение размера уставного капитала и соответствие долей, для взносов будущих участников.

Предмет исследования — оценка общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», для определения уставного капитала.

Целью дипломной работы является рассмотрение формирования уставного капитала при реорганизации агентства недвижимости «Своя квартира», а также оценка рыночной стоимости общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», расположенного в преобразованной под коммерческую недвижимость, трехкомнатной квартире.

Исходя из поставленной цели, определены следующие задачи:

— рассмотреть теоретические аспекты необходимости оценки при реорганизации предприятия;

— осветить основные проблемы связанные с определением стоимости коммерческой недвижимости;

— рассмотреть факторы, влияющие на стоимость ООО «Своя квартира»;

— рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта в целях его реорганизации.

В введении раскрывается актуальность дипломной работы, представлены предмет и объект исследования, указаны цели и задачи, описана структура дипломной работы, обозначены методы исследования и прописан список использованных источников.

В первой главе дипломной работы «Оценка АН „Своя квартира“ для формирования уставного капитала ООО» раскрыты основные проблемы в оценке недвижимости, необходимость независимой оценки, реорганизация предприятия и факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Во второй главе представлены расчеты оценки ООО «Своя квартира», расположенного в преобразованной под коммерческую недвижимость трехкомнатной квартире, в городе Магнитогорске, Орджоникидзевском районе, по улице Карла Маркса, дом 194.

В заключении подведены итоги проделанной работы, раскрыты все предъявленные во введении вопросы.

Данная дипломная работа была написана с помощью таких методов исследования как:

— анализ рынка коммерческой недвижимости;

— анализ и подбор объектов аналогов;

— анализ оцениваемого объекта;

— формирование уставного капитала;

— синтез при согласовании;

Основными источниками для написания дипломной работы послужили исследования в области оценки недвижимости таких специалистов как:

— Тепман Л. Н. «Оценка недвижимости». Данное учебное пособие посвящено оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Рассмотрены основные типы объектов недвижимости, приведены методики оценки недвижимого имущества предприятий, земельных ресурсов. Большое внимание уделено вопросам лизинга и ипотеки.

— Грибовский С. В. «Оценка доходной недвижимости». Данная книга представляет собой учебно-методическое пособие, посвященное экономическим основам оценки рыночной стоимости доходной недвижимости. На основе анализа современной теории, с помощью несложной математики, она дает представление о тех подходах к оценке, которые могут быть использованы в отечественной практике. Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей экономических вузов, практикующих оценщиков, а также для всех, кто интересуется или заинтересуется оценкой недвижимости.

— Федотова М. А., Уткин Э. А. «Оценка недвижимости и бизнеса». В этой книге описаны методы, инструменты и приёмы оценочной деятельности, её применение в практике хозяйственной деятельности. Описываются цели, понятия и принципы оценки бизнеса и недвижимости.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1 Необходимость независимой оценки при реорганизации предприятия В нашей стране необходимость оценки недвижимости возникла после распада Советского Союза, поскольку экономика страны перешла на рыночные условия. Первоначально оценка осуществлялась энтузиастами, расчеты которых не основывались ни на какой правовой основе. Позднее при проведении малой приватизации возникла необходимость оценки недвижимости, а это в свою очередь потребовало принять нормативно-правовую документацию, на основании которой впоследствии осуществлялась приватизация крупных государственных предприятий.

В нашей стране возникла потребность экспертной оценки бизнеса для действующих предприятий. Сегодня оценка недвижимости актуальна и для обычных граждан страны и для отечественного бизнеса. Специалист по оценке объектов недвижимости стал ключевой фигурой на рынке недвижимости. Основными заказчиками работ по оценке недвижимости являются инвестиционные фонды, банки, предприятия, фирмы и компании. Для простых граждан необходимость оценки недвижимости возникает для получения кредита для покупки жилья. Для субъектов всех видов собственности оценка недвижимости еще является новшеством, однако, в Европе для проведения любых операций с недвижимостью необходима оценка недвижимости, проведенная профессиональным оценщиком, к которому предъявляются серьезные требования. Это обусловлено тем, что оценщик оказывает влияние на изменение направления потока финансов инвесторов в одну или другу сторону, выступая в роли «регулировщика». Кроме того, необходимость оценки недвижимости возникает в случае принятия решения привлечения пайщиков или выпуска дополнительных эмиссий акций. Помимо этого собственники обращаются к оценщикам с целью:

— повышения эффективности управления организацией;

— принятие обоснованных инвестиционных или управленческих решений;

— определение стоимость убытков;

— купли-продажи всей компании или её отдельных частей;

— переоценки с отражением в бухгалтерских документах;

— реорганизации предприятия.

Целью данной дипломной работы является формирования уставного капитала при реорганизации агентства недвижимости «Своя квартира», именно поэтому хочется более подробно пояснить, что представляет собой «реорганизация».

Реорганизация юридического лица — это преобразование юридического лица в другое (другие) юридические лица. В гражданском законодательстве отсутствует определения понятия реорганизации, но по своей сути реорганизация представляет собой специфический способ прекращения существующих и образования новых юридических лиц, основанный на универсальном правопреемстве (т.е. передаются не отдельные права и обязанности, а весь их комплекс; кроме того, юридическое лицо-правопреемник не вправе отказаться от принятия обязательств реорганизуемой организации)[5].

Цели реорганизации:

— расширение бизнеса (вертикальное и горизонтальное), формирование уставного капитала;

— повышение рентабельности за счет оптимизации издержек и других «синергетических» эффектов;

— повышение устойчивости бизнеса за счет диверсификации, в том числе приобретения антициклических или балансирующих активов;

— увеличение доли рынка[6].

Для проведения реорганизации необходима оптимальная правовая база, призванная обеспечить достижение необходимого результата. Порядок проведения реорганизации установлен в нескольких законодательных актах, прежде всего: Гражданский кодекс РФ, специальные законы об организационно-правовых формах юридических лиц «Об акционерных обществах» и «Об обществах с ограниченной ответственностью», ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», Налоговый кодекс РФ и т. д. Следует обратить внимание на способы реорганизации:

— добровольный (по решению участников);

— разрешительный (с согласия государственных органов);

— принудительный (по решению уполномоченных органов государственной власти или суда).

Реорганизация, по своей сути, является прекращением или сменой организационно-правовой формы предприятия. Под организационно-правовой формой предприятий подразумевается комплекс юридических, правовых, хозяйственных норм, определяющих характер, условия, способы формирования отношений между собственниками предприятия, а также между предприятием и внешними по отношению к нему субъектами хозяйственной деятельности и органами государственной власти. По правовому статусу (организационно-правовым формам) предприятия можно разделить на: хозяйственные товарищества (полные товарищества, товарищества на вере) и общества (общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной отвественностью), производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия (унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления), индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица. Процедура реорганизации предприятия (юридического лица) проводиться в следующих формах, представленных на рисунке 1, а именно:

— слияние;

— присоединение;

— разделение;

— выделение;

— преобразование[7].

Рисунок 1 — Формы реорганизации предприятия Слияние — это создание нового общества с передачей ему всех прав и обязанностей двух или нескольких обществ и прекращением последних. Целью слияния является легальное укрупнение бизнеса.

Присоединение — это прекращение одного или нескольких обществ с передачей всех их прав и обязанностей другому обществу. Основное отличие от слияния в том, что компания-правопреемник не создается заново — она уже существует и присоединяет к себе одну или несколько компаний. Целью присоединения является укрупнение бизнеса или присоединение дочерних компаний, перевод активов к присоединяемой компании.

Разделение — это прекращение общества с передачей всех его прав и обязанностей вновь созданным обществам. Основная цель — раздел активов компании между собственниками.

Выделение — это создание одного или нескольких обществ с передачей ему/им части прав и обязанностей реорганизуемого общества без прекращения последнего. Основная цель — выделение активов, их очистка или открытие нового направления в деятельности.

Преобразование — это переход от одной организационно-правовой формы юридического лица к другой (например, от ИП к ООО). Это самая распространенная форма реорганизации, цель которой, как правило, участие в программах государственных закупок и контрактов, где форма акционерного общества дает больше шансов на победу в тендерах.

Реорганизация часто является удобным способом решения целого ряда проблем предприятия, причем, способом, весьма востребованным. В свою очередь, преобразование, а точнее реорганизация в форме преобразования, является одной из пяти установленных законодательством РФ форм реорганизации предприятия. Суть реорганизации в форме преобразования заключается в том, что одно предприятие прекращает свою деятельность и на его основе создается другое предприятие другой организационно-правовой формой, которая становится единственным правопреемником реорганизуемого таким образом предприятия.

При реорганизации общества в форме присоединения к нему другого общества первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного общества.

Реорганизация в форме преобразования осуществляется в тех случаях, когда необходимо сменить организационно-правовую форму (ОПФ) предприятия на более соответствующую стратегии ее дальнейшей деятельности, оптимизировать те или иные бизнес-процессы, решить другие финансовые и организационные задачи. К примеру, преобразование ООО или ЗАО в ОАО, как правило, происходит в том случае, когда предприятие рассчитывает привлечь дополнительные инвестиции извне. Наоборот, преобразование ОАО в ООО целесообразно для избежания крупных штрафных санкций при несоблюдении сроков регистрации выпуска акций в Федеральной службе по финансовым рынкам РФ (ФСФР). Нередко имеет место, скажем, преобразование в ОАО муниципальных или государственных унитарных предприятий или преобразование учрежденных в сельском хозяйстве на волне модных веяний ОАО и ЗАО в привычные сельскохозяйственные производственные кооперативы (колхозы).

Так же следует отметить, что преобразование предприятия может происходить и в принудительном порядке. Скажем, если число участников ООО превысит 50 человек, то оно должно быть либо ликвидировано либо преобразовано в ОАО или производственный кооператив[1]. Законодательство РФ накладывает определенные ограничения на преобразование юридических лиц. Так хозяйственные общества (то есть ООО, ОДО, ЗАО и ОАО) могут преобразовываться в хозяйственные общества (ООО, ОДО, ЗАО и ОАО) и производственные кооперативы, но не могут преобразовываться в хозяйственные товарищества (полные или на вере). ОАО и ЗАО могут так же быть преобразованы в некоммерческую организацию (некоммерческое партнерство). Примечательно, что изменение типа акционерного общества (то есть преобразование ОАО в ЗАО и ЗАО в ОАО) не является реорганизацией в форме преобразования, осуществляется путем внесения соответствующих изменений в устав общества.

В данной дипломной работе мы рассматриваем ситуацию, когда предприятие сменило организационно-правовую форму с индивидуального предприятия (ИП), на общество с ограниченной ответственностью (ООО).

Общество с ограниченной ответственностью (общепринятое сокращение — ООО) -учрежденное одним или несколькими юридическими и/или физическими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделён на доли; участники общества отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества. Общество имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Общество считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации юридических лиц. Общество создается без ограничения срока и несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, не отвечает по обязательствам своих участников.

Участниками общества могут быть граждане и юридические лица. Общество может быть учреждено одним лицом, которое становится его единственным участником. Общество может впоследствии стать обществом с одним участником. Число участников общества не должно быть более пятидесяти.

Уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости долей его участников. Оплата доли в уставном капитале общества может быть осуществлена помимо денег ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами[1].

Не допускается внесение в уставный капитал некоторых видов имущества (имущественных прав), в частности:

— заемных средств и находящегося в залоге имущества (для страховщика);

— права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

— арендные права по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом РФ или если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся;

— недвижимое имущество арендные права на землю без согласия собственника (для государственных или муниципальных предприятий);

— виды имущества или имущественные права, которые установлены уставом самого общества.

Судебная практика по вопросу оплаты уставного капитала неденежными средствами указывает на следующие обстоятельства:

— Имущество, внесенное в качестве оплаты доли в уставном капитале ООО, является собственностью этого общества.

— Лицо утрачивает право собственности на имущество, которым оплачивается доля в уставном капитале ООО, с момента внесения такого имущества в уставный капитал и государственной регистрации общества.

— Доля в уставном капитале ООО не может быть оплачена имуществом, которое будет создано в будущем.

— Доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью может быть оплачена векселем.

Размер уставного капитала общества должен быть не менее чем десять тысяч рублей. Размер уставного капитала общества и номинальная стоимость долей участников общества определяются в рублях. Уставный капитал общества определяет минимальный размер его имущества, гарантирующего интересы его кредиторов. Размер доли участника общества в уставном капитале общества определяется в процентах или в виде дроби. Денежная оценка имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале общества, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно.

В случае оплаты долей в уставном капитале общества не денежными средствами участники общества и независимый оценщик солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости имущества, внесенного для оплаты долей в уставном капитале общества в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или внесения в устав общества .

Уставом общества могут быть установлены виды имущества, которое не может быть внесено для оплаты долей в уставном капитале общества[1].

Общество с ограниченной ответственностью является самой распространенной организационно-правовой формой предпринимательской деятельности.

По данным Федеральной налоговой службы, число действующих юридических лиц по состоянию на 1 июня 2006 г. составило 3,7 млн., из них 85% — общества с ограниченной ответственностью и 8,2% — акционерные общества. Существуют определенные обстоятельства которые превращают ООО в наиболее привлекательный для ведения бизнеса вид коммерческой организации, а именно:

— отсутствие необходимости выпуска и размещения акций;

— возможность достаточно быстро (правда, за счет «внутренних резервов» участников) увеличить уставный капитал;

— высокая степень конфиденциальности осуществления бизнеса в связи с отсутствием необходимости раскрывать информацию о своей деятельности;

— установленное ограничение на вхождение в состав участников посторонних лиц, обеспечиваемое необходимостью указания в уставе на возможность перехода доли участия к третьим лицам, что предохраняет общество от «корпоративных захватов», а участников — от потери контроля над ним;

— возможность исключения из общества участника, делающего невозможной или существенно затрудняющего деятельность общества;

— более простой порядок управления, в том числе возможность проведения любого (включая годовое) общего собрания в заочной форме, и пр.

1.2 Проблемы оценки коммерческой недвижимости Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлека­тельным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда. Внутри коммерческой недвижимости, несмотря на общую функцию, все-таки существует определенная классификация, связанная, прежде всего, с характером и типом помещения, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные. На рынке офисов сформировалось три основных сектора.

Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота.

Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра — аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузоразгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану, ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

Рассмотрим более подробно особенности рынка промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики[8].

Трудности при оценке коммерческой недвижимости связаны с рядом проблем, возникающих в связи с некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этой области. Рассмотрим эти вопросы чуть подробнее.

Одна из проблем — выбор ставки капитализации и дисконтирования. Существует несколько рекомендаций по выбору ставки:

— Стоимость ссуды (стоимость капитала) — для предприятий, не имеющих самостоятельного поведения (отсутствует рынок ценных бумаг);

— Средняя маржинальная стоимость собственных финансов — для предприятий, акции которых котируются на рынке;

— На основе средней производственной рентабельности предприятия или собственной отрасли.

— Доходность альтернативного вложения (например, депозитный счет в банке).

— Минимальная безрисковая доходность, с точки зрения инвестора.

— Реальная краткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.

Чтобы сделать оценку разным специалистам, следует величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиций — как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль, что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

Еще одна проблема связана с применением точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности. Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовлены разные детали. Для этого существует масса причин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей.

Важна другая проблема по выбору весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки.

Острая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.

Одна из самых сложных проблем — достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела.

Исходя из реальных способов использования таких помещений как офис ООО «Своя квартира» стоимость может значительно варьироваться. Если на рынке жилой недвижимости в этом плане все просто, квартиру кроме как для проживания или сдачи в аренду для проживания использовать никак нельзя, то с офисами ситуация обстоит куда более сложно. В процессе оценки подбирается наиболее эффективный способ использования помещений, и фактически производит оценку бизнеса. Результат такой работы может оказаться неожиданностью для владельца оценки, если вдруг окажется, что помещение используется совершенно неэффективно, и потенциально может приносить доход гораздо больший, чем приносит сейчас.

Другая сторона — оценка помещений с уникальными свойствами. К таким свойствам можно отнести дизайнерскую отделку современных офисов на вкус владельца (арендатора). Отделка может стоить больше помещения, но при определении стоимости последнего большой роли не сыграет. В таких случаях процесс оценки несколько усложняется.

Так же можно выделить общие и основные моменты: местоположение объекта оценки — часто удаленность объекта от основных центров делает затруднительным подбор аналогов для оценки. Нестандартность конструктивных элементов объекта оценки — когда здание значительно отличается от типичных объектов его группы — в таких случаях сравнение его характеристик будет достаточно сложным, так как в нем будет много коэффициентов доводящих до объектов аналогов. Правовые проблемы на объекты недвижимости — когда владелец объекта не располагает четкими правоустанавливающими документами на объекты недвижимости — в связи, с чем оценщик вынужден ставить понижающие коэффициенты и делать множество поправок. Чем больше количество коэффициентов, тем ниже качество отчета по оценки и рыночной стоимости самого объекта[9].

Для оценки коммерческой (т.е. предназначенной непосредственно для извлечения дохода) недвижимости хорошо работает «доходный» подход — совокупность оценочных методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости. При этом предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью. Приведение будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем. Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод как нельзя лучше учитывает основную цель деятельности предприятия — получение прибыли. С этих позиций он наиболее предпочтителен для оценки бизнеса, так как отражает перспективы развития предприятия, будущие ожидания. Кроме того, он учитывает экономическое устаревание объектов, а также через ставку дисконта принимает во внимание рыночный аспект и инфляционные тенденции.

При всех неоспоримых преимуществах этот подход не лишен спорных и негативных моментов:

— он довольно трудоемкий;

— ему свойственен высокий уровень субъективизма при прогнозировании доходов;

— высока доля вероятностей и условностей, так как устанавливаются различные предположения и ограничения;

— велико влияние различных факторов риска на прогнозируемый доход;

— проблематично достоверное определение реального дохода, показанного предприятием в отчетности, причем не исключено преднамеренное отражение убытков в различных целях, что связано с непрозрачностью информации отечественных предприятий;

— некорректна оценка убыточных предприятий.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных. Применение этого подхода к объектам, не предназначенным напрямую для извлечения дохода, может привести к получению не точных результатов оценки. В обязательном порядке нужно с особым вниманием подходить к возможности достоверно определить будущие потоки доходов предприятия и развитие деятельности компании ожидаемыми темпами. На точность прогноза сильно влияет и стабильность внешней экономической среды, что актуально для довольно неустойчивой российской экономической ситуации.

Итак, доходный подход целесообразно применять для оценки компаний, когда:

— они имеют положительную величину дохода;

— имеется возможность составления достоверного прогноза доходов и расходов[4].

Помимо доходного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости, адекватные результаты можно получить, применив сравнительный подход и затратный.

В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Проблема применения этого подхода заключается в том, что его применение возможно только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах, а в России рынок недвижимости является теневым, что не дает получения полной и достоверной информации как об объекте недвижимости, так и об условиях совершения аналогичных сделок.

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект коммерческой недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью. Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. Как правило, затратный подход применяется для оценки зданий. Для оценки помещений использовать его не совсем верно, в связи с вероятностью большой погрешности. Вся трудность в том, что помимо самого здания оценивается и земельный участок. В случае, когда объект оценки здание, мы легко можем определить, какое количество земли связанно с этим объектом, что затруднительно сделать в случае с помещением. Это связанно с тем, что помещение, как правило, является частью какого либо здания. Довольно трудно рассчитать какая часть земли, приходящаяся на всё здание, отводится именно этому помещению[10].

В случае определения рыночной стоимости ООО «Своя квартира» результаты, найденные с помощью затратного и сравнительного подходов, будут скорее корректировать стоимость полученную с применением основополагающего подхода-доходного.

1.3 Методика расчета ставки дисконтирования и ставки капитализации Оценка доли собственности в компании равна текущей стоимости будущих доходов от этой доли собственности. Все оценочные подходы определяют текущую стоимость будущих доходов от собственности — одни более непосредственно, чем другие. Процедура расчета рыночной стоимости предприятия в рамках доходного подхода предполагает:

— знание теории денег во времени;

— определение коэффициента капитализации;

— процент дисконтирования.

В основе концепции стоимости денег во времени лежит следующий основной принцип: доллар сейчас стоит больше, чем доллар, который будет получен в будущем, например через год, так как он может быть инвестирован и это принесет дополнительную прибыль. Данный принцип является наиболее важным положением во всей теории финансов и анализе инвестиций. Будущая стоимость денег представляет собой ту сумму, в которую превратятся инвестированные в настоящий момент денежные средства через определенный период времени с учетом определенной процентной ставки. Определение будущей стоимости денег связано с процессом наращения (compounding) начальной стоимости, который представляет собой поэтапное увеличение вложенной суммы путем присоединения к первоначальному ее размеру суммы процентных платежей[5]. Другими словами это концепция, на которой основано предположение о том, что деньги должны приносить процент — ценность сегодняшних денег выше, чем ценность той же суммы, получаемой в будущем. «Золотое» правило бизнеса гласит: Сумма, полученная сегодня, больше той же суммы, полученной завтра.

Еще один немаловажный показатель для определения стоимости коммерческой недвижимости это определение коэффициента капитализации. Ставка капитализации — это норма дохода отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью обекта оценки, показатель отражающий отношения ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимого имущества предприятия. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Ставка капитализации разделяет доход на две части:

— возмещение капитальных вложений в недвижимость;

— получение дохода от владения объектом.

Метод капитализации доходов применяется если:

— потоки доходов — стабильные положительные величины;

— потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если потоки доходов нестабильны, объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта, нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации[11].

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

(1)

где Сстоимость объекта недвижимости, руб.;

ЧОД — чистый операционный доход, руб.;

Rкап — коэффициент капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

— метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

— метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы (собственный и заемный капитал);

— метод рыночной экстарции (рыночной выжимки).

Для начала рассмотрим методику определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

(2)

где Rкап — коэфициент капитализации;

Rдох кап — ставка дохода на капитал;

? — снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов);

Rнорм возвр — норма возврата капитала;

Ставка дохода на капитал (R дох кап) строится чаще всего методом кумулятивного построения, где суммируются: безрисковая ставка дохода, премии за риск вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, т. е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Расчет премий за риски:

— надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

— надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

— надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (Rнорм возвр) :

— прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

— возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

— возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

(3)

где n — оставшийся срок экономической жизни, лет.

Метод Инвуда. Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции.

(4)

где SFF — фактор фонда возмещения SFF = Y/((1+Y)n-1);

Y — ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.

(5)

где Yб — безрисковая ставка.

Снижение стоимости недвижимости (?), которое произойдет через п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.

? = 0, если стоимость объекта оценки не изменится,

? = + доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки уменьшится,

? = - доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

(6)

где ЧОДi — чистый операционный доход i-того объекта-аналога, руб.;

Сi — цена продажи i-того объекта-аналога, руб.

Еще один из методов рассчета ставки капитализации это методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле:

(7)

где Rm — ипотечная постоянная;

ДО — ежегодные выплаты по обслуживанию долга, руб.;