Предварительное согласование ООО «Терминал» БЛЭКСИ" размещения площадки терминала по перевалке нефтепродуктов мощностью до 5 млн. 
тонн в год с нефтепровода

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ Кубанский государственный аграрный университет Инженерно-землеустроительный факультет Курсовая работа Предварительное согласование ООО «Терминал «БЛЭКСИ» размещения площадки терминала по перевалке нефтепродуктов мощностью до 5 млн. тонн в год с нефтепроводами Выполнила студентка гр. ИЗ-41

Н.Е. Зайченко Проверила преподаватель кафедры ЗУ и ЗК К. Т. Оганесян Председатель комиссии: Н. Н. Забугин Краснодар, 2012 г.

Введение

Земельное право является отраслью российского права и представляет собой систему норм права, регулирующих на основе многообразия форм собственности на землю и равной правовой защиты всех объектов отношений по использованию и охране земель.

Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ.

Задачи курсового проекта:

1. Изучить теоретические основы возникновение прав на земельные участки.

2. Рассмотреть общие понятия о государственной регистрации прав на землю, а также порядок государственной регистрации прав, отказ и прекращение государственной регистрации прав на земельный участок.

3. Изучить теоретические основы оформления землеустроительного дела о предварительном согласовании места размещения объекта.

4. Проанализировать землеустроительное дело «По предварительному согласованию ООО «Терминал «БЛЭКСИ» размещения площадки терминала по перевалке нефтепродуктов мощностью до 5 млн. тонн в год с нефтепроводами».

5. Усвоить порядок оформления землеустроительного дела о предоставлении земельного участка, а также изучить теоретические основы оформления землеустроительного дела о предоставлении земельного участка.

6. Проанализировать землеустроительно дело «О предоставлении земельного участка ООО „Гешефт“ по адресу ул. Атарбекова — Тургенева площадью 75 кв.м. в аренду на 3 года».

7. Изучить теоретические основы и порядок оформления межевого плана.

8. Проанализировать межевой план.

9. Разобрать теоретические вопросы платы за землю и рассчитать арендную плату.

Основная цель курсового проекта — научиться на основе теоретической базы анализировать землеустроительные дела и межевые планы на практике, выявлять ошибки и их исправлять.

1. Возникновение прав на земельные участки

1.1 Понятие и классификация юридических фактов как основания возникновения прав на земельные участки Для возникновения права на земельные участки собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, обладателей сервитутов необходимо наличие определенных обстоятельств, указанных в земельном законодательстве.

Обстоятельства, с которыми связаны нормы права, возникновение, изменение и прекращение права на землю собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, обладателей сервитутов называется юридическими фактами.

Именно с такими юридическими фактами Земельный кодекс связывает определенные юридические последствия в сфере земельного права. В зависимости от вида юридических последствий все юридические факты подразделяются на следующие группы:

— правоустанавливающие юридические факты — это факты, при наличии которых возникает земельное правоотношение;

— правоизменяющие юридические факты — это факты, при которых происходит изменение в субъекте, объекте или содержании земельного правоотношения;

— право прекращающие юридические факты — это факты, с возникновением которых прекращается существующее земельное правоотношение. [10]

Юридическим фактом возникновения земельных правоотношений, а, следовательно, и прав на землю может выступить, в частности, решение органов исполнительной власти субъектов РФ, разрешающие продажу земельных участков с изменением целевого назначения для несельскохозяйственных нужд.

К административным актам, порождающим право на землю граждан и юридических лиц, также относятся решения исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в пределах их компетенции, закрепленной земельным законодательством.

Система юридических оснований, которые влекут прекращение земельных правоотношений, является по своему содержанию более широкой. Основанием, например, может выступить смерть собственника земельного участка, землепользователя, арендатора; истечение срока, на который земельный участок был предоставлен в аренду. Но к числу право прекращающих юридических фактов относятся не только действия (правомерные и неправомерные), а также бездействие, указанные в земельном законодательстве. Подобные действия и бездействия делятся на две группы: безусловные и условные юридические основания.

В отличие от безусловных оснований (отказ от земельного участка) условные основания (нецелевое использование, использование способов, приводящих к снижению плодородия почвенного слоя) требуют выяснения обстоятельств, связанных с соответствующими юридическими действиями (бездействием).

Юридические факты можно также условно разделить по характеру возникновения. Так действия могут быть непосредственно не направлены на юридические цели, но с которыми закон связывает наступление гражданских правовых последствий, а могут быть и конкретно направлены на возникновение или прекращение правовых отношений. Последние бывают представлены односторонними или двусторонними сделками, как, например, договоры, административные акты компетентных органов государственной и муниципальной власти, судебные решения.

Говоря об основаниях возникновениях прав на землю, нельзя не упомянуть об особом основании — приватизации. Ее основу составляют специальные правовые акты, которые регулируют проведение земельной реформы, в ходе которой значительная часть государственных и муниципальных земель была передана в частную собственность гражданам и юридическим лицам на основании актов о приватизации.

Отсутствие в земельном кодексе понятия «приватизация», перехода земель из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан и юридических лиц вовсе не означает отказ от идеи, которая нашла свое закрепление в положениях кодекса, регулирующих приобретение в собственность земельных участков гражданами, имеющими их в постоянном (бессрочном) пользовании. [11]

1.2 Приобретение прав на земельные участки, находящиеся государственной или муниципальной собственности В Земельном кодексе Российской Федерации имеется свыше 40 статей, связанных с регулированием вещных прав и обязанностей граждан и юридических лиц. Ключевыми же являются статьи 28−38 Земельного кодекса. Они регулируют основания и порядок приобретения права на земли, находящиеся в собственности государства или муниципального образования; порядок приватизации; приобретение земельных участков в частную собственность и аренду на торгах, в конкурсах и аукционов; переход прав на земельные участки при переходе права частной собственности на здания и сооружения.

Передача земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам, постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам происходит в административном порядке на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (п. 1.ст. 28 Земельного кодекса).

Для приобретения прав граждан и юридических лиц на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности необходимо, чтобы соответствующий административный акт исходил от исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих соответствующей компетенцией, и был принят с соблюдением установленного порядка.

При нарушении компетенции или порядка предоставления юридическим лицам земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование из земель, находящихся в федеральной собственности, административные акты исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления подлежат отмене. [10]

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности по общему правилу является возмездным. В случае безвольного предоставления земельных участков — объектов государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами, Законами субъектов Российской Федерации. Перечень земельных участков, предоставляемых бесплатно в собственность гражданам, содержится в пункте 1 статьи 33 Земельного кодекса. [2]

1.3 Правовое регулирование предоставления земельных участков из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности

1.3.1 Рассмотрение и согласование инвестиционных проектов на территории Краснодарского края В активизации процесса привлечения инвестиции в экономику Краснодарского края для создания оптимальных условий для инвесторов, рассмотрения сроков, согласование проектов по размещению, строительству и реконструкции объектов на территории Краснодарского края во исполнении постановления главы администрации Краснодарского края от 4.04.03 г. № 321 «Об упорядочении процедуры согласования инвестиционных проектов на территории Краснодарского края». [2]

Схема рассмотрения инвестиционных проектов, реализация которой связана с предоставлением земельного участка с предварительным согласованием места размещения:

1). инвестор подает заявление о своих намерениях на имя главы муниципального образования г. Краснодар в Департамент экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации г. Краснодара;

2). Департамент экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации муниципального образования г. Краснодар, отдел инвестиций и экспертизы проводит экспертизу инвестиционного проекта на предмет его эффективности; в процессе проведения экспертизы инвестиционного проекта запрашивает необходимую информацию от отраслевых и территориальных органов администрации муниципального образования г. Краснодар; готовит заключение по результатам проведения экспертизы инвестиционного проекта и выносит его на рассмотрение межведомственного инвестиционного совета при главе муниципального образования г. Краснодар;

3). экспертный межведомственный инвестиционный совет при главе муниципального образования г. Краснодар дает заключение о согласовании инвестиционного проекта;

4). Департамент экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации муниципального образования г. Краснодар, отдел сопровождения инвестиционных проектов инвестиционного совета при главе муниципального образования г. Краснодар осуществляет сопровождение инвестиционного проекта, согласованного с экспертным межведомственным инвестиционным советом при главе муниципального образования г. Краснодар, организует деятельность рабочей группы экспертного межведомственного совета при главе муниципального образования г. Краснодар;

5). Управление архитектуры и градостроительства, администрация муниципального образования г. Краснодар утверждает схему размещения земельного участка и готовит градостроительное обоснование;

6). инвестор при наличии заключения межведомственного инвестиционного совета при главе муниципального образования г. Краснодар о согласовании инвестиционного проекта и схемы размещения земельного участка подает заявление на имя главы муниципального образования г. Краснодар в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар;

7). Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, отдел инвестиционных проектов, рабочая группа экспертного межведомственного инвестиционного совета при главе муниципального образования г. Краснодар осуществляют согласование места размещения объекта с соответствующими государственными, муниципальными органами и владельцами инженерных сетей; готовит акт выбора земельного участка. На основании этого акта готовит проект распоряжения главы администрации муниципального образования г. Краснодар об утверждении материалов предварительного согласования места размещения объекта; после издания распоряжения его передают инвестору. [10]

1.3.2 Предоставление земельных участков без предварительного согласования места размещения объектов Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с Земельным кодексом.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1). Проведение работ по формированию земельного участка:

— подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

— определение разрешенного использования земельного участка;

— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

— принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельных участков без проведения торгов;

— публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов;

2). государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными Земельным кодексом;

3). проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4). подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1). государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2). заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3). заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. [2]

1.3.3 Предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта При выборе земельного участка и принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, заинтересованные лица должны обратиться в орган, уполномоченный на распоряжение такими земельными участками, с заявлением. В данном ходатайстве должно быть указано назначение объекта, предполагаемое место размещения объекта, обоснование размера запрашиваемого земельного участка, испрашиваемое право на такой земельный участок.

К заявлению также может прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства и расчеты. Выбор земельного участка обеспечивает орган местного самоуправления на основании документов государственного кадастра недвижимости и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и других условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определение вариантов размещения объекта с инспектирующими службами.

Результаты выбора земельного участка оформляется актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охраны и санитарно-защитной зоны. К этому акту прилагается утверждение органа местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае изъятия, в том числе, путем выкупа для государственных и муниципальных нужд, к акту о выборе земельного участка прилагается расчеты убытков землепользователей, землевладельцев, арендаторов. После этого соответствующим органом власти принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утвержденный акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора такого земельного участка или решение об отказе в размещения объекта.

Копия решение о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующе территории либо об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Далее происходит выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, то есть осуществление его кадастрового учета.

Затем принимается решение о предоставления земельного участка для строительства в соответствие с правилами, установленными статьей 32 кодекса.

1.3.4 Выбор земельного участка для строительства (для несельскохозяйственных нужд) Статья 31 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает порядок выбора земельного участка для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, который необходим в случаях размещения объектов в городском или сельском поселении, не предусмотрено генеральными планами или правилами землепользования и застройки, а также в случаях размещения объектов, расположенных вне поселений и непредусмотренных для нужд сельского и лесного хозяйства. Выбор земельного участка для строительства нуждается в предварительном согласовании места размещения объекта. [2]

Если выбор земельного участка производится из земель, находящихся в государственной собственности, то предварительное согласование осуществляется исполнительным органом государственной власти, на который возлагаются функции управления и распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, в том числе и их предоставлением. (Статья 9, 10, 29) [2]

Если выбор земель производится из земель, находящихся в муниципальной собственности, то предварительное согласование осуществляется органом местного самоуправления, в чьи функции управления распоряжения этими землями, а также их предоставлении. (Статья 11, 29) [2]

Граждане и юридические лица обращаются с заявлением о выборе земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности — в исполнительный орган государственной власти; в муниципальной собственности — в орган муниципального образования (п. 1 ст. 31 ЗК). Если выбор земельного участка производится из состава земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии со ст. 8 ЗК РФ, необходимо согласование исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации на перевод земель из одной категории в другую.

Предоставление земельного участка для строительства объекта из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, связано с изъятием этого участка у землевладельцев, землепользователей и арендаторов для государственных и муниципальных нужд. Соответственно, прежде чем приступать к выбору земельного участка должна быть четко установлена экономическая эффективность и возможность размещения объекта для государственных и муниципальных нужд на запрашиваемом участке. Поэтому при выборе земельного участка к заявлению должно быть приложена не только информация о назначении объекта в предполагаемом месте его размещения, примерном размере земельного участка и виде испрашиваемого права на данный земельный участок, но и технико-экономическое обоснование проекта его строительства и размера земельного участка.

Деятельность органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков осуществляется в установленной земельным законодательством процессуальной форме и завершается оформлением акта выбора участка для размещения объекта, а в необходимых случаях — его охране или санитарно-защитной зоне. К акту прилагается утвержденный органом местного самоуправления проект границ выбранных земельных участков, материалы согласования с землевладельцами, землепользователями, арендаторами, чьи интересы затрагиваются при изъятии, расчеты убытков землевладельцев, землепользователей, арендаторов, владельцев сервитутов, включая упущенную выгоду и потери сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Справка территориальных органов федерального агентства об отсутствии на выбранных участках полезных ископаемых; а при их наличии разрешение этого агентства и федеральной службы по экологическому и техническому надзору на застройку этого участка. [10]

1.3.5 Предоставление земельных участков для сельскохозяйственного использования — на торгах и без торгов ФЗ от 24.07.02 г.№ 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет особенности правового режима данной категории земель, регулируя вопросы приобретения и прекращения права собственности на эти земли. Совершение земельных сделок. Прежде всего, нужно отметить, что нормы этого закона не распространяются на земельные участки предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального личного, градостроительного строительства, ведение личного подсобного, дачного хозяйства, животноводства, садоводства, огородничества, а также на земельные участки занятые строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 4 ст. 81 Земельного кодекса Российской Федерации условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации и ФЗ от 24.07.02 г.№ 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими Федеральными законами, а также законами субъектов Федерации.

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки передаются в аренду в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации если имеется только одно заявление о передачи земельного участка в аренду. [2]

При этом требуется предварительное и заблаговременное опубликование сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой публикации, определено субъектом Российской Федерации.

Принятие решений о передачи земельного участка допускается при условии, что в течение месяца с момента публикации сообщения не поступили иные заявления. Если поданы два и более заявления о передачи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков, а также право на заключение договора аренды осуществляется в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации. [2]

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создание и расширение крестьянского фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, садоводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создаётся фонд перераспределения земель (ст. 80 Земельного кодекса Российской Федерации).

Фонд перераспределения земель формируется за счёт земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещанием наследства, или наследник отказался, причем отказался от наследства без указания в пользу кого он отказался; при принудительном изъятии земельного участка в случаях предусмотренных Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральными законами. [10]

1.3.6 Нормы предоставления земельных участков В земельном законодательстве закреплены общие положения о нормах предоставления земельных участков, видах нормативно-правовых актов, устанавливающих предельный размер участков о субъектах земельных правоотношений, для которых устанавливаются максимальные и минимальные нормы отвода участков, цели и виды деятельности, для которых устанавливаются размеры участков.

Нормы предоставления земельных участков делятся на максимальные и минимальные. Они устанавливаются федеральными законами, законами субъектов федерации, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления в зависимости от вида государственной собственности на землю, видов использования земельных участков, субъектов, приобретающих (получающих) участки на соответствующем праве и виде права на участок, а также в зависимости от условий возмездного и бесплатного предоставления земельных участков. Например, согласно статье 33 Земельного кодекса РФ в собственность граждан для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, предельные размеры земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются законами субъектов федерации; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предоставляемые размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами пользования и застройки градостроительной, землеустроительной документации.

Земельные участки предоставляются органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, определенном федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами РФ из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства или индивидуального коллективного садоводства — по нормам, установленным органами местного самоуправления. Не менее 0,1 га в городах и поселках городского типа, и не менее 0,25 га — в сельской местности. Для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, после увольнения с военной службы — по нормам, установленным земельными или иными нормативно — правовыми актами субъектов федерации. [10]

Статья 12. Нормы предоставления земельных участков гражданам.

Предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, составляют:

— для ведения садоводства и под дачное строительство — от 400 квадратных метров до 1000 квадратных метров;

— для ведения животноводства — от 1000 квадратных метров до 2000 квадратных метров;

— для ведения коллективного огородничества — от 600 квадратных метров до 1500 квадратных метров.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Статья 12.1. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (введена Законом Краснодарского края от 23.07.2003 N 609-КЗ). Максимальный размер общей площади земельных участков (приусадебных и полевых), которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, составляет 1,5 гектара, занимающихся молочным животноводством и откормом крупного рогатого скота, — 3,0 гектара.

1.3.7 Порядок преобразования земельной доли в земельный участок с целью сельскохозяйственного использования В ходе земельной реформы при организации в 1992;1994 годах и совхозах 115 млн. га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11.8млн.граждан.

Основные положения законодательства о порядке распоряжения земельной долей заключаются в следующем:

В абзаце втором п. 1 ст.12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте) перечислены виды сделок с земельными долями, при осуществлении которых не требуется предварительный выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок. [5]

Поправка, внесенная в эту норму в июле 2005 года, значительно ограничила права собственника земельной доли. Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, т. е распорядиться не земельной долей, а земельным участком.

При совершении этих сделок земельная доля переходит от одного участника долевой собственности с прекращением для этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу (гражданину или юридическому лицу), которое становится полноправным участником долевой собственности взамен прежнего участника долевой собственности.

Участник долевой собственности, пожелавший распорядится своей земельной долевой, должен иметь документ, удостоверяющий его право на земельную долю. [10]

Согласно ст. 18 Закона об обороте таким документом является Свидетельство о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации (далее Правительство) от 19.03.92 177, которое выдавалось до 27.10.93 или по форме, утвержденной указом Президента Российской Федерации (далее — Президент) от 27.10.93 1767. [5]

При отсутствии у граждан указанных свидетельств документом, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из решения районной администрации (органа местного самоуправления) о приватизации сельскохозяйственных угодий и конкретном колхозе, совхозе лил иной сельскохозяйственной организации. Такие решения принимались на основании протокола общего собрания трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению граждан земельными долями.

Третьим видом документа, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведут регистрационные палаты Минюста России в соответствии с Законом о регистрации с выдачей гражданину Свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства от 18.02.98 219 «Об утверждении правил ведения ЕГРП». [7]

Если у гражданина имеется этот третий вид документа, то для совершения сделки с земельной долей дополнительной государственной перерегистрации прав на земельную долю не требуется.

Если у гражданина имеется первый или второй вид документа, то в соответствии с п.2ст.6 Закона о регистрации обязательно необходимо пройти процедуру государственной регистрации ране возникших прав на земельную долю в регистрационной палате. Только после этого можно будет распорядиться земельной долей. Поправкой, внесенной в июле 2005 года, сделано одно исключение из этого правила: передача земельной доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьёй 18 Закона об обороте, без государственной регистрации ране возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. [10]

Государственная регистрация проводится согласно п.1ст.16 Закона о регистрации на основании заявления гражданина или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

К заявлению, подаваемому в регистрационную палату по месту нахождения земельного участка, находящегося в общей собственности, должны быть приложены документы, необходимые для её проведения:

1. Кадастровый план земельного участка, переданного в общую собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственного предприятия.

2. Протокол собрания о регистрации сельскохозяйственного предприятия.

3. Постановление районной администрации о передаче земельного участка в общую собственность со списком всех собственников земельных долей на момент реорганизации хозяйства.

4. Право на покупку продаваемой земельной доли имеют остальные участники общей собственности, сельскохозяйственная организация или гражданин — член крестьянского хозяйства, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности (ст. 12 Закон об обороте). Если они откажутся приобрести земельную долю, то продать её третьему лицу нельзя.

С учетом этого порядок продажи земельной доли осуществляется в следующей последовательности:

Собственник земельной доли не обязан извещать остальных участников общей собственности о своём желании продать её (абзац первый п.2ст.12 Закона об обороте). [5]

Договор купли-продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований ст. 549 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации и не требует обязательного нотариального удостоверения; [1]

Договор купли-продажи подлежат государственной регистрации в регистрационной палате.

Договор купли-продажи регистрируются в регистрационной палате по месту расторжения земельной доли (п.1ст.17 Закон о регистрации).

Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки и государственная регистрация осуществляется в присутствии сторон, либо в присутствии одной стороны при условии представления другой стороной нотариально заверенных доверенностей на осуществлении сделки (п.1ст.16 Закон о регистрации) или доверенности, удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления (п.3ст.12 Закона об обороте).

К заявлению прикладывается договор купли-продажи, документы, удостоверяющие права продажи на земельную долю и квитанции об оплате регистрации (п. 2,3,4ст.16 Закона о регистрации). [4]

5. Право собственности на земельную долю у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи (п.2ст.8 Гражданского кодекса РФ). [1]

6. Став собственником купленной земельной доли (земельных долей) гражданин или юридическое лицо приобрели право участника общей собственности и могут совершать сделки, либо могут выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка.

7. Статья 13 Закона об обороте предоставляет право собственнику участника в счёт земельной доли. При этом собственник земельной доли не связан обязательством представлять, какие-либо обоснования другим участникам общей собственности о причинах, побудивших его это сделать, и сообщать им способ последующего распоряжения своим земельным участком.

Выдел земельного участка в счёт земельной доли (земельных долей) — это переход части земельного участка, находящего в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращения для этого участника права на земельную долю.

Выделенный земельный участок подлежит государственному кадастровому учёту в соответствии с Законом о кадастре и Государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

При этом надо иметь в виду, что в соответствии с п.1ст.4 Закона об обороте не допускается образование новых земельных участков, размеры которых меньше чем минимальные размеры земельных участков, установленные законом субъекта РФ.

Следовательно, предварительно необходимо пробрести такое количество земельных долей, которого бы хватило не нарушать установленный минимальный размер вновь образуемых земельных участков.

8. Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ выделить долю можно по соглашению, достигнутому между всеми участниками общей собственности, а в случае не достижения соглашения, — в судебном порядке. [1]

Ст. 13 Закона об обороте упросила этот порядок при условии, что число участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения более 5 человек. [4]

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст. 14 Закона об обороте.

Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

Если общее собрание не утвердило границы земельного массива для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности должен известить остальных участников о своем намерении выделить долю в письменной форме (как требует ст. 252 Гражданского кодекса РФ), либо может опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Таким СМИ является источник официального опубликования нормативных правовых актов субъекта РФ или органов местного самоуправления. В данном сообщении необходимо указать:

— предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка;

— площадь выделяемого участка;

— адрес для направления возражений остальных участков долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше и меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площадь образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данных земельный участок.

В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные воображения должны быть обоснованными. Таким образом, законодатель допускает пассивное волеизъявление участников долевой собственности на согласование местоположения выделяемого земельного участка.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ.

В случае не достижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматривают в суде.

Сообщения в СМИ опубликовывают за счет средств собственника выделяемой земельной доли.

Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности надлежащим образом извещать о предстоящем выделе земельного участка. [10]

1.3.8 Приобретение земельных участков на торгах (конкурсах, аукционах) В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. [8]

2. Установить, что до разграничения государственной собственности на землю:

а) организация и проведение торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее именуются — торги) осуществляются применительно к утвержденным настоящим Постановлением Правилам;

б) организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними;

в) орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков: определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов; заключают договоры купли — продажи или аренды земельного участка. [8]

3. Установить, что при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатором торгов является Российский фонд федерального имущества (его отделения). [8]

Общие положения:

1. Настоящие Правила определяют порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее именуются — торги).2. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

3. При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков Министерство имущественных отношений Российской Федерации:

а) принимает решение о проведении торгов в форме аукциона или вносит в Правительство Российской Федерации предложения по проведению торгов в форме конкурса и условиям конкурса;

б) определяет на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка;

в) определяет существенные условия договоров купли — продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона;

г) заключает договоры аренды земельных участков по результатам торгов.

Правительство Российской Федерации принимает решение о проведении торгов в форме конкурса и определяет существенные условия договоров купли — продажи и аренды земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса.

4. При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов:

а) определяет место, даты и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах (далее именуются — заявки), место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов;

б) организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов;

в) выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах (далее именуются — претенденты);

г) принимает заявки и документы от претендентов, а также предложения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, организует регистрацию заявок в журнале приема заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, а также конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения, и содержания представленных ими документов до момента их оглашения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы;

д) организует осмотр земельных участков на местности;

е) проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами;

ж) принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах по основаниям, установленным настоящими Правилами, и уведомляет претендентов о принятом решении;

з) определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов;

и) готовит проекты договоров купли — продажи земельных участков;

к) подписывает от имени собственника договоры купли — продажи земельных участков по результатам торгов;

л) осуществляет иные предусмотренные настоящими Правилами функции.

5. При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

6. Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

7. Решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации, о чем он извещает участников торгов не позднее 5 дней со дня принятия данного решения и возвращает в 3-дневный срок внесенные ими задатки.

Последствия отказа от проведения торгов определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

8. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:

а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;

в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;

г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

д) наименование организатора торгов;

е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, «шаг аукциона», размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;

ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;

з) условия конкурса;

и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;

к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;

л) срок заключения договора купли — продажи или аренды земельного участка;

м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;

н) проект договора купли — продажи или аренды земельного участка;

о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

9. Извещение об отказе в проведении торгов публикуется не позднее 5 дней со дня принятия решения об отказе в проведении торгов в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов.

10. Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой — у претендента. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

При подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность.