Аналитический обзор литературных источников

При планировке и застройке городов и других поселений необходимо зонированию территорию с установлением видов преимущественного функционального назначения, планируемых границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон, а также других ограничений на использование территории для осуществления градостроительной деятельности. В результате градостроительного зонирования, согласно ст. 35 Градостроительного кодекса, могут определяться: жилые зоны, общественно-деловые зоны, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны рекреационного назначения, зоны сельскохозяйственного использования, зоны особо охраняемых объектов, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов, иные виды территориальных зон.

Границы территориальных зон устанавливаются при подготовке правил землепользования и застройки в соответствии со ст. 34 Градостроительного кодекса РФ с учётом:

• 1) возможности сочетания в пределах одной зоны различных видов существующего и планируемого использования территории;
• 2) функциональных зон и параметров их планировочного развития, определённых генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
• 3) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
• 4) планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствий с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;
• 5) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства. Границы территориальных зон могут устанавливаться по — линиям магистралей, улиц, проездов, которые разделяют транспортные потоки противоположных направлений;
• — красным линиям;
• — границам земельных участков;
• — границам населённых пунктов в пределах муниципальных образований;
• — границам муниципальных образований;
• — естественным границам природных объектов; иным границам. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон. В исторических городах следует выделять зоны (районы) исторической застройки. Состав территориальных зон, а также особенности использования их земельных участков определяются правовым градостроительным регламентом, правилами застройки с учётом ограничений, установленных градостроительным, земельным, природоохранным, санитарным, иным специальным законодательством, настоящими нормами и правилами, а также специальными нормами.

В составе территориальных зон выделяются земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоёмами и другими объектами, предназначенными для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования земель общего пользования определяется органами местного самоуправления. При выделении территориальных зон и установлении регламентов их использования необходимо учитывать также ограничения на градостроительную деятельность, обусловленные установленными зонами особого регулирования. В их числе: зоны исторической застройки, историко-культурных заповедников; зоны охраны памятников истории и культуры; зоны особо охраняемых природных территорий, в том числе округа санитарной и горно-санитарной охраны; санитарно-защитные зоны; водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы; зоны залегания полезных ископаемых; зоны, имеющие ограничения для размещения застройки в связи с неблагоприятным воздействием природного и техногенного характера (сейсмика, сход лавин, затопление и подтопление, просадочные грунты, подрабатываемые территории и др.). Санитарно-защитные зоны производственных и других объектов, выполняющие средозащитные функции, включаются в состав тех территориальных зон, в которых размещаются эти объекты. Допустимый режим использования и застройки санитарно-защитных зон необходимо принимать в Соответствии с действующим законодательством, настоящими нормами и правилами, санитарными правилами, приведёнными в СанПиН 2.2112.1.1.1200-ОЗ, а также по согласованию с местными органами санитарно-эпидемиологического надзора.

В районах, подверженных опасному воздействию природных и техногенных факторов, с сейсмичностью 7, 8 и 9 баллов, подверженных радиационному загрязнению территорий поселений, при зонировании территории поселений необходимо учитывать требования, приведённые в СНиП 2. о7.О189**.

В составе баланса существующего и проектного использования земель поселений необходимо выделять земли государственной собственности (федерального значения, субъектов Российской Федерации), муниципальной собственности, частной и иной собственности в увязке с данными градостроительного и земельного кадастров. Планировочную структуру городских и сельских поселений следует формировать, предусматривал.

• — компактное размещение и взаимосвязь территориальных зон с учётом их допустимой совместимости;
• — зонирование и структурное членение территории в увязке с системой общественных центров, транспортной и инженерной инфраструктурой;
• — эффективное использование территорий в зависимости от её градостроительной ценности, допустимой плотности застройки, размеров земельных участков;
• — комплексный учёт архитектурно-градостроительных традиций, природно-климатических, историко-культурных, этнографических и других местных особенностей;
• — эффективное функционирование и развитие систем жизнеобеспечения, экономию топливно-энергетических и водных ресурсов;
• — охрану окружающей среды, памятников истории и культуры;
• — охрану недр и рациональное использование природных ресурсов;
• — условия для беспрепятственного доступа инвалидов к объектам социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в соответствии с требованиями нормативных документов.

В исторических городах следует обеспечивать сохранение их исторической планировочной структуры и архитектурного облика.

Организацию территория сельского поселения необходимо предусматривать в увязке е функциональной и планировочной организацией территории сельских муниципальных образований.

Планировочную структуру городских и сельских поселений следует формировать, обеспечивая компактное размещение и взаимосвязь функциональных зон; рациональное районирование территории в увязке с системой общественных центров, инженерно-транспортной инфраструктурой; эффективное использование территории в зависимости от её градостроительной ценности; комплексный учёт архитектурно-градостроительных традиций, природно-климатических, ландшафтных, национально-бытовых и других местных особенностей; охрану окружающей среды, памятников история и культуры.

В жилых зонах размещаются жилые дома разных типов: многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; блокированные; усадебные с приквартирными и приусадебными участками; отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения; гаражи и автостоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам; культовые объекты. Допускается размещать отдельные обьекты общественно делового и коммунального назначения с площадью участка, как правило, не более 0,5 га, а также минипроизводства, не оказывающие вредного воздействия на окружающую среду (включая шум, вибрацию, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия) за пределами установленных границ участков этих объектов, Размер санитарно-защитных зон для объектов, не являющихся источником загрязнения окружающей среды, должен быть не менее 25 м. К жилым зонам относятся также территории садово-дачной застройки, расположенной в пределах границ (черты) поселений. Развитие социальной, транспортной и инженерной инфраструктур в отношении этих зон необходимо предусматривать в объёмах, обеспечивающих на перспективу возможность постоянного проживания.

Планировочную структуру жилых зон следует формировать в увязке с зонированием и планировочной структурой поселения с учётом градостроительных и природных особенностей территории. При этом необходимо предусматривать взаимоувязанное размещение жилых домов, общественных зданий и сооружений, улично-дорожной сети, озеленённых территорий общего пользования, а также других объектов, размещение которых допускается на территории жилых зон по санитарно-гигиеническим нормам и требованиям безопасности.

Для предварительного определения общих размеров жилых зон допускается принимать укрупнённые показатели в расчёте на 1000 чел.: в городах — при средней этажности жилой застройки до З этажей — 10 га для застройки без земельных участков и 20 га — для застройки с участком; от 4 до 8 этажей — 8 га; 9 этажей и выше 7 га; в сельских поселениях с преимущественно усадебной застройкой — 40 га. Укрупнённые показатели приведены при средней расчётной жилищной обеспеченности 20 м2/чел.

Расчётные нормативы жилищной обеспеченности допускается уточнять в региональных градостроительных нормативах. Территории жилой зоны организуются в виде следующих функционально-планировочных жилых образований:

• 1) квартал (микрорайон) — основной планировочный элемент застройки в границах красных линий или других границ, размер, территории которого, как правило, от 5 до 60 га. В квартале (микрорайоне) могут выделяться земельные участки жилой застройки для отдельных домов (домовладений) или групп жилых домов в соответствии с планом межевания территории;
• 2) район — формируется как группа кварталов (микрорайонов), как правило, в пределах территории, ограниченной городскими магистралями, линиями железных дорог, естественными рубежами лес и др. Площадь территории района не должна превышать 250 га.

В кварталах и микрорайонах жилых зон не допускается размещение объектов городского значения, а также устройство транзитных проездов на территории групп жилых домов, объединённых общим пространством (двором). Территория групп жилых домов, как правило, не должна превышать 5 га.

Жилую застройку рекомендуется формировать из разнообразных типов жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта. Средний расчётный показатель жилищной обеспеченности зависит от соотношения жилых домов и квартир различного уровня комфорта и определяется расчётом. По уровню комфортности выделяют 5 типов жилых домов: 1 -высококомфортный (элитный); 2 — престижный (бизнес-класс); 3 — Массовый (эконом-класс); 4 — социальный (муниципальное жилище); 5 — специализированный. для жилых домов и квартир 1-го и 2-го типов по уровню комфортности жилищная обеспеченность — 50 м2 — площади дома на человека, 3-го и 4-го типов — 20−30 м2.

В региональных градостроительных нормативах и в правилах землепользования и застройки могут быть уточнены основные типы малоэтажной застройки, и для каждого из них установлены соответствующие градостроительные требования. В частности, блокированную и одно-, двухквартирную жилую застройку в больших, крупных и крупнейших городах рекомендуется предусматривать с ограниченным использованием земельных участков при доме (квартире) под хозяйственные цели. В периферийных районах малых и средних городов допускается усадебная жилая застройка с земельными участками площадью 800 м² и более, на территории которых разрешается содержание домашнего скота и птицы. При реконструкции жилой застройки должна быть, как правило, сохранена и модернизированная существующая капитальная жилая и общественная застройка допускается строительство новых зданий и сооружений, изменение функционального использования нижних этажей существующих жилых и общественных зданий, надстройка зданий, устройство мансардных этажей, использование надземного и подземного пространства при соблюдении санитарно-гигиенических, противопожарных и других требований настоящих норм и правил.

Границы, размеры и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей долевой собственности членов товарищества — собственников жилых помещений в многоквартирных домах, определяются в градостроительной документации с учётом законодательства Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Планировочная организация жилых зон сельских поселений должна определяться в увязке с размещением производственных объектов, при соблюдений санитарно-гигиенических требований.

Жилые зоны не должны пересекаться дорогами 1, II и III категории, а также дорогами, предназначенными для движения сельскохозяйственных машин.

В сельских поселениях следует предусматривать преимущественно одно-, двухквартирные жилые дома усадебного типа, допускаются многоквартирные 2-З этажные блокированные жилые дома е земельными участками при домах (квартирах).

Размер земельного участка при доме (квартире) определяется региональными градостроительными нормативами с учётом демографической структуры населения в зависимости от типа дома и других местных особенностей. Предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства устанавливаются органами местного самоуправления. допускается для ведения личного подсобного хозяйства выделение части земельного участка, недостающей до установленной максимальной нормы, за пределами жилой зоны.

Для жителей многоквартирных домов хозяйственные постройки для скота и птицы могут выделяться за пределами жилой зоны. При многоквартирных домах допускается устройство встроенных или отдельно стоящих коллективных подземных хранилищ сельскохозяйственных продуктов, площадь которых определяется региональными градостроительными нормативами, а при их отсутствии — заданием на проектирование. С целью организации строительства новых или развития существующих населённых пунктов проводят оценку естественных и искусственных условий, определяющих благоприятность проживания, труда и отдыха населения. Для этого осуществляют анализ территории, включающий комплекс исследований по выявлению особенностей данной территории, которые определяют направления её перспективного использования и способствуют рациональному размещению жилой зоны, отраслей хозяйства, эффективной эксплуатации природных ресурсов и охране окружающей среды. Цель оценки условий территории — установить степень пригодности природного или природно-технического комплекса территории для определённого вида хозяйственного использования. Виды оценки: частная и общая.

Частная оценка — оценка территории с точки зрения интересов какого-то одного вида её хозяйственного использования.

Комплексная оценка — сравнительная планировочная оценка отдельных участков всей территории по комплексу природных и антропогенных факторов с точки зрения благоприятности этих участков для размещения основных видов хозяйственной деятельности (сельское хозяйство, градостроительство, массовый отдых, лесное хозяйство и т. д.). К природным факторам относят инженерно-геологические, почвенно-растительные, климатические условия, водные и минеральное — сырьевые ресурсы, лесные ресурсы, полезные ископаемые, К антропогенным факторам относят обеспеченность территории транспортными и инженерными сетями и сооружениями, предприятиями стройиндустрии, транспортную доступность основных промышленных, административно-хозяйственных и культурных центров, гигиенические условия, требования охраны природы, архитектурно-эстетические достоинства природных и культурных ландшафтов. При комплексной оценке конкретной территории число факторов может меняться, так как оно зависит от конкретных природных и хозяйственных особенностей территории, наличия картографического материала. Направления оценки — поиск новых резервных территорий для строительства, либо изъятие площадей, занимаемых к моменту оценки другими землепользователями для этих целей.

При оценке территорию делят на оценочные районы и оценочные участки. Выделяют 3категории оценочных районов (участков): благоприятные, ограниченно благоприятные и неблагоприятные. К благоприятным территориям относят территории, на которых функционирование той или иной народнохозяйственной отрасли возможно без проведения значительных инженерных мероприятий и дополнительных капитальных вложений. К ограниченно благоприятным относят территории, требующие проведения инженерных мероприятий для доведения их до уровня, обеспечивающего безопасность проживания, труда и отдыха. Эти мероприятия связаны со значительными затратами. К неблагоприятным относят территории, освоение которых требует проведения серьёзных инженерных мероприятий и очень больших капитальных вложений.

Оценка выбранного участка для строительства нового или развития существующего населённого пункта по природным условиям осуществляется в процессе анализа постоянных характеристик элементов, составляющих природную среду. В случае, если естественные (созданные природой) условия территорий вызывают риск разрушения благоприятной среды для проживания, труда и отдыха населения, их называют естественными ограничениями. К группе естественных ограничений относят определённые показатели рельефа местности; инженерно-геологических условий (уровень залегания грунтовых вод, подтопление, затопление); климата (температурный режим, солнечная радиация, глубина промерзания грунтов, ветровой режим, влажность воздуха); почвы.

Информация об естественных ограничениях собирается по фондовым материалам, материалам прошлых проектов, если таковые были, в процессе полевых и лабораторных исследований.

Строительные нормы и правила (СНиП 2.07.01−89) вводят регламентацию по использованию земельных ресурсов для нужд строительства. Такая регламентация называется искусственными ограничениями для размещения строительства. Основные ограничения следующие:

• 1) для строительства новых и развития существующих поселений предусматривают земли, непригодные для сельскохозяйственного производства. Изъятие допускается в исключительных случаях в установленном законом порядке с возмещением убытков. Перечень земель, на которых запрещается строительство, устанавливают местные административные органы; населённый пункт планировка проект
• 2) размещение зданий, сооружений, под которыми в недрах залегают полезные ископаемые, а также на землях заповедников, природных национальных парков и водоохранных полос (зон) не допускается;
• 3) изъятие под застройку земель Государственного лесного фонда допускается в исключительных случаях только в установленном законом порядке. Под застройку используют участки, не покрытые лесом, занятые кустарником и малоценными в хозяйственном отношении насаждениями, если они не отнесённых к землям Государственного лесного фонда;
• 4) вокруг поселений необходимо создание ветрозащитных, берегоукрепительных лесных полос, озеленение склонов, холмов, оврагов, балок. Ширина защитных полос для сельских поселений — не менее 50 м;
• 5) размещение зданий, сооружений на участках загрязнённых органическими и радиоактивными отходами в опасных зонах отвалов угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик, оползней, селевых потоков, снежных лавин, возможного катастрофического затопления в результате разрушения плотин и дамб, непосредственно примыкающих к активным разломам земной коры, в охранных зонах магистральных продуктопроводов не допускается.

Поскольку посёлок является производственным центром предприятия, его планировка, застройка, размещение основных частей, а также направление главных улиц, положение общественного центра, въездов должны определяться не только требованиями внутри поселкового значения, но и условиями рациональной планировки хозяйства. В связи с этим необходимо в проекте планировки предусматривать удобные короткие и простые связи с местами приложения труда: угодьями, фермами и другими производственными комплексами. Прохождение грузового транспорта, сельскохозяйственных машин, скота через жилую территорию необходимо исключать.

В проекте планировки и застройки посёлка должны решаться следующие задачи: функциональное, санитарное и строительное зонирование территории посёлка; создание рациональной системы улиц и проездов, обеспечивающей удобную связь жилой застройки с производственными и культурно-бытовыми комплексами зданий и сооружений; наиболее удобное размещение общественного центра и культурнобытовых учреждений по отношению к обслуживаемому населению; создание привлекательного архитектурно-художественного внешнего облика посёлка с учётом окружающего ландшафта.

В посёлках, расположенных на берегах рек или других водоёмов, необходимо предусматривать удобный выход к водному зеркалу, правильное использование прибрежной полосы для жилой застройки, парков и спортивных сооружений.

Проекты планировки и застройки населённых пунктов разрабатываются в пределах перспективного срока строительства (на 20 лет). Срок первой очереди строительства следует принимать за 5 лет.

В планировке и застройке сельских населённых мест применяют следующую дифференциацию населённых пунктов в соответствии с таблицей дифференциации населённых пунктов.