Права и обязанности собственника жилого помещения

Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, — Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Общая собственность регулируется не только Гражданским, но и Семейным кодексом РФ.

Определенные ограничения прав собственности содержатся в Таможенном кодексе РФ, Налоговом кодексе РФ, Кодексе РФ об административных правонарушениях и Уголовном кодексе РФ. Земельным, водным, лесным законодательством устанавливаются положения о праве собственности на специальные объекты.

Среди международных актов по защите прав собственности можно назвать Европейскую конвенцию по правам человека. Присоединение России к Конвенции и Протоколу № 1 означает инкорпорацию известных норм в российское законодательство. Следовательно, эти нормы действуют не только тогда, когда спор достигает юридических инстанций Совета Европы, но и при рассмотрении конкретных дел судами Российской Федерации.

Объектом данной работы является право собственности на жилое помещение, как закрепленная за собственником юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своих интересах путем совершения в отношении этого имущества любых действий, которые не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не допускать вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Предметом данной работы являются права и обязанности собственника жилого помещения, которые в совокупности составляют право собственности.

Целью работы является анализ и обобщение основных положений, касающихся прав и обязанностей собственника жилого помещения.

Глава 1. Основные права собственника жилого помещения

1.1 Общая характеристика прав собственника жилого помещения

Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, — Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г.

Среди международных актов по защите прав собственности можно назвать Европейскую конвенцию по правам человека. Присоединение России к Конвенции и Протоколу № 1 означает инкорпорацию известных норм в российское законодательство.

Следовательно, эти нормы действуют не только тогда, когда спор достигает юридических инстанций Совета Европы, но и при рассмотрении конкретных дел судами Российской Федерации. В 2001 г. заметно обозначился интерес отечественных юристов к нормам о защите прав собственника по ст. 1 Протокола № 1 к Европейской конвенции по правам человека. Одновременно с появлением публикаций на эту тему ссылки на ст. 1 Протокола № 1 стали достаточно часто встречаться в исковых заявлениях, жалобах, других процессуальных документах. Видимо, можно говорить о востребованности этой нормы именно в текущей российской правоприменительной практике.

Согласно ст. 1 Протокола каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов.

Права собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, регулируются статьями раздела II Жилищного Кодекса. Здесь также определяются правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников. Большинство положений данного раздела являются новыми Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. М. Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005. С. 118.

В разделе II Кодекса регулируются не только право собственности, но и иные вещные права на жилые помещения. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства.

Статья 216 ГК РФ содержит примерный перечень вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты. Специалисты включают в состав вещных прав также: право учреждения на самостоятельное распоряжение имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ); залог недвижимости (ипотеку) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ); права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа; права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК РФ); право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа (§ 4 гл. 33, ст. 1137 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ (ст. 130, 131), ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 1, 4) и Кодексом (ст. 18) право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, установленных этими нормативными правовыми актами.

В статьях главы 5 раздела II Кодекса определяются права и обязанности собственника жилого помещения и граждан, которые проживают в этом помещении совместно с собственником, жилищные права собственника помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, особенности пользования жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу либо на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Установлены также правила выселения граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено или нарушающих правила пользования помещением.

1.2 Анализ прав собственника жилого помещения

Право собственности на жилое помещение может возникать по-разному: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены и др. Переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом Кудашкин А. В. Жилищное право: Учебник. М., 2009. С. 105.

В России признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК РФ). Имущество, в частности жилые помещения, может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Право собственности заключается в том, что, во-первых, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Во-вторых, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск случайной гибели или повреждения своего имущества самостоятельно, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему), однако передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Право собственности состоит из трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в собственном хозяйстве (числить на балансе и т. п.) Гражданское право. Учебник. Часть II. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект. 2008. С. 13.

Поскольку такая возможность имеет предусмотренное законом основание или титул (например, договор купли-продажи с предшествующим владельцем, переход по наследству), она называется законным или титульным владением в противоположность фактическому беститульному (т. е. незаконному) владению (например, лица, присво-. ившего находку, клад)1.

Правомочие пользования — основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или другого использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления (для производственных или личных нужд) (ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Оно тесно связано с правомочием владения, ибо собственник может пользоваться своим имуществом только при условии одновременного владения им.

Правомочие распоряжения — это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи. Не вызывает сомнений, что в тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает ее внаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью.

Значительно сложнее юридически квалифицировать действия собственника в отношении вещи, когда он уничтожает вещь, ставшую ему ненужной, либо выбрасывает ее, или когда вещь по своим свойствам рассчитана на использование лишь в одном акте производства или потребления Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. М. Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005. С. 154.

Если собственник уничтожает вещь или выбрасывает ее, то он распоряжается вещью путем совершения односторонней сделки, поскольку воля собственника направлена на отказ от права собственности. Но если право собственности прекращается в результате однократного использования вещи, то воля собственника направлена вовсе не на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в указанном случае имеет место осуществление только права пользования вещью, но не права распоряжения ею.

Особый правовой режим права собственности на недвижимость заключается еще и в том, что согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости также подлежит государственной регистрации, но отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими способами.

Отчуждение может производиться посредством следующих сделок с жилым помещением:

купля-продажа,

дарение,

мена,

рента,

передача жилья по наследству.

Жилые помещения (квартиры, дома) — это недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом Тихомиров М. Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2007. С. 210. Право собственности бессрочно. Права всех собственников защищаются равным образом. Чтобы иметь гражданские права, и в том числе право собственности, гражданин должен быть правоспособным, а чтобы полностью самостоятельно их осуществлять, нужно быть дееспособным. Право собственности на жилое помещение возникает только на основаниях, предусмотренных законом (по договору приватизации, купли-продажи, дарения и др., в порядке наследования, при новом строительстве и др.). Для подтверждения права собственности на жилое помещение служат правоустанавливающие документы. Состав этих документов зависит от того, каким образом получено в собственность данное жилое помещение.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (в том числе и жилого помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе (ст. 209 ГК РФ):

отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (например, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также по завещанию и др.);

передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (например, сдавать жилое помещение в найм, аренду);

отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Однако при этом собственник должен использовать жилое помещение только для проживания граждан Тихомиров М. Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2007. С. 213. Подобное ограничение прав собственника жилого помещения установлено гражданским законодательством (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст. 288.ГК РФ). Собственник жилого помещения не вправе нарушать права и интересы других лиц. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства.

1.3 Права собственников квартир в многоквартирном жилом доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности Кудашкин А. В. Жилищное право: Учебник. М., 2009. С. 132.:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36 ЖК РФ).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обреме нен правом ограниченного пользования другими лицами Тихомирова Л. В. Жилое помещение и коммунальные услуги: новые правила оплаты. М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2006. С. 99.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Глава 2. Основные обязанности собственника жилого помещения

2.1 Обязанность по содержанию жилого помещения

собственность жилой помещение право

По жилищному закону основная обязанность владельца жилплощади состоит в том, что именно на него возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. А также общего имущества собственников в многоквартирном доме. Все собственники жилых помещений должны нести расходы по содержанию и ремонту не только принадлежащей им квартиры, но и своей доли в общедомовом имуществе на праве общей долевой собственности.

Собственник вправе возложить бремя по содержанию жилого помещения на лиц, которым он передает его во временное владение или пользование. И закрепить распределение обязанностей в договоре найма или аренды жилья. Но и в тех случаях, когда, в соответствии с договором обязанности по содержанию жилого помещения возложены на нанимателя (арендатора), собственник ответственен за состояние жилого помещения, и именно ему могут быть предъявлены санкции за его несохранность или бесхозяйственное отношение Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. М. Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005. С. 82.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник.

Помимо коммунальных платежей собственник обязан платить налог на имущество. Напомним, что наниматель, в отличие от собственника, такой налог не платит. Пока это небольшие деньги. Потому что берутся с инвентаризационной стоимости квартиры.

Бремя содержания жилья лежит на собственнике. Это означает, что собственник должен заботиться о состоянии, сохранности принадлежащего ему жилого помещения. Он должен вкладывать средства в жилое помещение, нести расходы по его содержанию и ремонту. Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном доме, то бремя собственника включает в себя содержание общего имущества в той части по сумме затрат, которая соответствует доле каждого собственника в праве общей долевой собственности сособственников на это общее имущество. Если собственнику принадлежит комната в коммунальной квартире, его бремя включает обязанности по содержанию общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире.

Нормы о бремени содержания жилого помещения диспозитивны. В п. 3 коммент. ст. так же, как и в ст. 210 ГК РФ, содержится отсылочно-диспозитивная оговорка — «если иное не предусмотрено федеральным законом или договором».

В порядке оказания помощи отдельным категориям граждан — собственникам жилых помещений с учетом их материального положения, физического состояния или заслуг перед государством и обществом федеральным законом может быть предусмотрено, что обязанности по содержанию принадлежащих таким гражданам жилых помещений принимает на себя государство.

Собственник жилого помещения вправе возложить обязанности по его содержанию на лиц, которым он передает жилое помещение во временное владение или пользование. Распределение обязанностей по содержанию жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме целесообразно предусматривать в договорах найма или, соответственно, аренды жилых помещений. Но и в тех случаях, когда в соответствии с договором обязанности по содержанию жилого помещения возложены на нанимателя (арендатора), собственник остается ответственным за состояние жилого помещения и именно ему должны быть предъявлены санкции за несохранность или ненадлежащее (бесхозяйственное) состояние жилого помещения.

2.2 Обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии

Собственник, как и наниматель, обязан использовать жилое помещение по назначению, то есть в квартире можно только проживать.

Собственник не должен допускать бесхозяйственного содержания принадлежащего ему жилого помещения. Бесхозяйственное содержание жилого помещения является основанием прекращения права собственности на жилое помещение. Права по контролю за содержанием жилых помещений предоставлены государственным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления. При выявлении нарушений эти органы вправе предупредить собственника и назначить ему соразмерный срок, например, для ремонта жилого помещения, а если и после предупреждения собственник не устраняет нарушения, компетентный орган вправе обратиться в суд с иском о признании лица утратившим право собственности на жилое помещение. Как указано в ч.2 ст. 293 ГК РФ, суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой нерадивому собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В тех случаях, когда бесхозяйственное содержание жилого помещения приводит к нарушению соответствующих конкретных требований, например, санитарно-эпидемиологических норм, правил противопожарной безопасности и т. п., к собственнику могут быть применены санкции за административные правонарушения. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения причиняет вред другим лицам — соседям, иным третьим лицам, собственник несет перед ними гражданско-правовую ответственность за причиненный им вред.

Собственник жилого помещения сам по своему усмотрению определяет судьбу жилого помещения и порядок его использования. Он вправе использовать принадлежащее ему жилое помещение в целях систематического извлечения прибыли путем сдачи помещения внаем другим гражданам или в аренду юридическим лицам. С доходов, получаемых от сдачи жилого помещения внаем или в аренду, собственник жилого помещения обязан уплачивать налоги, предусмотренные Налоговым кодексом РФ.

Действия собственника жилого помещения по сдаче его внаем или в аренду, даже совершаемые систематически в течение длительного времени с получением доходов в крупном или особо крупном размере, не являются предпринимательством и не могут влечь за собой ответственность за незаконное предпринимательство, осуществляемое гражданами без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей.

Эта позиция подтверждена в постановлении Пленума № 23 Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем».

Заключение

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом.

Собственник жилого помещения может сдавать его в наём, отдавать в безвозмездное пользовании, сдавать в аренду.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право проживать в этом помещении, при этом они должны соблюдать нормы закона, использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.

Члены семьи собственника несут ответственность наравне с ним.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

1. Конституция РФ. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. М.: Норма, 2002.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1,2,3,4 от 25 ноября 2010 г. — М.: Эксмо, 2010. — 656с.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2 января 2005 г. № 1.

4. Гражданское право. Учебник. Часть II. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект. 2008.

5. Гуев А. Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. «Дело», 2005 г. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. М. Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005. Кудашкин А. В. Жилищное право: Учебник. М., 2009.

6. Тихомирова Л. В. Жилое помещение и коммунальные услуги: новые правила оплаты. М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2006. Тихомиров М. Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2007.