Ипотечный кредит. 
Ипотечный кредит

В развитых странах ипотечный кредит очень широко распространен и является неотъемлемым финансовым инструментом воздействия на экономику стимулируя ее рост и повышая устойчивость.

Система ипотечных отношений, включая такой элемент, как ипотечные ценные бумаги позволяет как мобилизовать инвестиционные ресурсы, так и использовать их в наиболее эффективных направлениях.

Как показывает практика, наибольших масштабов ипотечный кредит достигает в странах, организовавших в рамках своих экономик эффективные системы его рефинансирования, в первую очередь при помощи секъюритизации. Именно применение подобных механизмов в своё время вызвало бурный приток так называемых «длинных» денег в банковские системы разных стран, что существенно расширило объемы ипотечного кредитования, увеличило ликвидность и надежность этих банковских систем. Кроме того, спецификой основных систем рефинансирования является наличие рынков пускай не самых доходных, но мало рисковых ценных бумаг для инвестирования, что очень важно для долгосрочных перспектив развития экономик.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале 16 в. До нашей эры. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Примечательно, что первоначально залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Для оформления обязательства заемщика на границе принадлежащей ему на земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора. На таком столбе, получившем название «ипотека» от греческого hypotheka — подставка, подпорка отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Римской империи создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. А в период правления императора Антонио Пия было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали на ряду с другими специализированными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. В дальнейшем институт ипотеки эволюционировал так, что имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право потребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени. ипотечный кредитование депозитный Стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в этой сфере, которое во многом зависит от особенностей правовых систем и, в частности, особенностей земельного законодательства.

Благодаря особенности недвижимого имущества прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны не требует обязательного нахождения ее у кредитора. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса.

В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлторов, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильней говорить о системе ипотечного кредитования — много факторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операций на рынке недвижимости.

Не смотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного отношения. В связи с этим, было бы правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секъюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное представление об ипотеки в системе рыночных отношений наиболее адекватно сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка.

В каждой стране институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов существенно дифференцирован. Обращаясь к мировой практике, можно выделить следующие отличительные черты современных систем ипотечных кредитных институтов.

• · в рамках систем предоставлены ипотечные институты разных форм в собственности (государственные, общественно-частные), при этом роль государственных ипотечных кредитных институтов постепенно снижается;
• · существует банковские и небанковские ипотечные институты
• · ипотечными операциями занимаются как специализированные, так и универсальные банки (в большинстве стран роль последних возрастает)
• · некоторые ипотечные институты специализируются только на одном направлении ипотечного кредитования (например, жилищной ипотеки), другие же оперируют на всём рынке ипотечных кредитов
• · доля отдельных групп ипотечных институтов на рынке ипотечного кредитования, развития операций на данном рынке во многом определяются сложившейся конкуренции, потребностями субъектов рынка недвижимости, а так же государственными приоритетами.
• · в настоящее время возрастают связи взаимодействие между ипотечными институтами и другими финансовыми, в том числе страховыми учреждениями растёт число совместных услуг и взаимных операций
• · в последнее десятилетие на рынках ипотечного кредитования наблюдается усиление конкурентной борьбы между традиционными для каждой страны ипотечными кредиторами и пришедшими на этот рынок новыми ипотечными учреждениями, результатом чего стало некоторое снижение стоимости ипотечных ссуд, а так же сокращение нормы прибыли ипотечных кредитных институтов, в настоящее время составляет около 4,5%.

Что касается общих моделей организации ипотечного кредитования, то основных их в сущности 3, и различаются они, прежде всего, в принципах формирования ресурсов для ипотечного кредитования:

• · депозитный механизм (система сбережений);
• · одноуровневая модель, когда банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счёт выпуска закладных листов (ценных бумаг облигационного типа);
• · модель рефинансирования путём эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных).

Ключевым отличительным признаком депозитного механизма (системы сбережений) является принцип функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу депозитного накопления.

Источником ресурсов для системы стройсбережений являются вклады граждан, плата заёмщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение определенного периода вложил на свой счёт определённую сумму (классическая форма контрактных сбережений — строительные сберегательные кассы). Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на всё время действия контракта.

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства под более низкие проценты. Вкладчиками и заёмщиками строительно — сберегательных касс являются одни и те же люди — члены кассы. Низкая доходность депозита — своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были ежемесячные накопительные взносы.

Таким образом, привлечение средств на финансирование выдачи кредитов основывается на следующем:

• · финансирование не зависит от рынка капитала;
• · процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является невысокой, поэтому для вкладчика (изначально — держателя депозита) отсутствует риск из-за колебания процентов;
• · размер выплат кредитора точно устанавливается с самого начала.

Закладные листы (ипотечные облигации) — долгосрочные ценные бумаги, представляющие собой долговые обязательства ипотечных кредитных институтов, обеспеченные заложенным в них недвижимым имуществом.

Для системы закладных листов характерно соединение функций эмитента закладных листов кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Обеспечение эффективности данной системы зависит от соблюдения следующих основных принципов её построения и функционирования:

• · на эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия, к получателям которой предъявляются определённые требования,
• · объём всех выпущенных ипотечным институтом закладных листов должен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды,
• · только 60−70% заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов;
• · все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр;
• · при банкротстве эмитента держатель залогового листа имеет преимущественное право на возмещение по его обязательствам;
• · активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности эмитента;
• · наличие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюдении важнейших принципов её построения и функционирования является относительно надёжной. Такие системы доминируют в Европе-Дании, Швеции, Канаде, Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании, Финляндии, Франции и Испании. В Германии с момента принятия в 1900 году закона об ипотечных банках не было зарегистрировано ни одного банкротства данного института.

Ипотечные облигации обращаются на внутренних и на международных рынках, котируются на ведущих биржах, а также составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и других финансовых институтов.

Процесс рефинансирования ипотечных ссуд путём эмиссии ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных, получил название секъюритизации (securities — ценные бумаги) и был впервые применён в США, где и является в настоящее время доминирующим. Механизм секъюритизации предполагает, как правило, разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг (в целях привлечения ресурсов для ипотечного кредитования). Такое разграничение позволяет первичному ипотечному кредитору улучшить свои показатели ликвидности за счёт удаления с баланса долгосрочных ипотечных кредиторов, трансформации их в ликвидные активы; снизить свои риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования (происходит перераспределение рисков между субъектами данного процесса); увеличить объёмы кредитных операций. Секъюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды). Первичный кредитор продаёт принадлежащее ему обязательство специализированной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кредитования, путём выпуска ипотечных финансовых инструментов, имеющих коллективную гарантию.

Для повышения надёжности ценных бумаг создаются резервные фонды, практикуется вовлечение в процесс секъюритизации страховых компаний, которые в случае невыполнения заёмщиками обязательств по кредитам осуществляют необходимые выплаты инвесторам. В большинстве стран в организации процесса секъюритизации активное участие принимает государство в лице крупных государственных и полугосударственных организаций, оперирующих на вторичном рынке ипотечных ссуд.

В последнее десятилетие механизм секъюритизации (адаптированный к конкретным условиям) получает всё более широкое распространение в мировой практике. Рефинансирование ипотечных кредитов в рамках вторичного рынка путём секъюритизации является наиболее рациональным методом управления активами ипотечного кредитного института. Однако, существует определённые объективные ограничения. Так, применение данного механизма рефинансирования:

• · невозможно в отношении нестандартных ипотечных ссуд;
• · обеспечивается при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определённом содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке;
• · возможно в условиях стабильной экономики надёжной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого фондового рынка, поддержки государства.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования, общим для рассмотренных выше моделей является то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне должен поддерживаться государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление государственных гарантий.

Успешное формирование и развитие систем ипотечного кредитования возможно благодаря активной политике государства, направленной на прямую поддержку и развитие национальной ипотечной системы. Данный вывод важен для правильного понимания роли государства в формировании национальной системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой.

Как показывает мировой опыт, методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования можно методологически разделить на следующие методы:

общего регулирования, которые в свою очередь разбивают на методы:

• · кредитно-денежной политике — изменение денежного предложения с целью регулирования совокупного объёма производства, занятости и уровня цен посредствам регулирования ставки рефинансирования (учётной), проведения операций на открытом рынке с государственными ценными бумагами, регулирования норм резервов коммерческих банков.
• · налоговой политики — направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заёмщиками, кредиторами и инвесторами в ипотечные бумаги и заключаются в снижении или отмене отдельных налогов;

специальные методы, характерны только для рынка ипотечного кредитования, в частности:

• · инициирование создания специальных организаций — операторов вторичного рынка с целью его развития (США, Канада). Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, по сравнению с частными. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства (кредитную линию казначейства).
• · стимулирование специализированных кредиторов — создание специальных законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные (Германия, Дания, Франция и др.);
• · государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, нацеленная на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов, выданных по единым стандартам (США, Германия, Канада, Дания и др.);
• · стимулирование первичных и вторичных рынков закладных с помощью программ государственного страхования (США, Канада и др.);
• · прямое регулирование процентных ставок;
• · стимулирование заёмщиков за счёт кредита; субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидий, на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам (Германия, Франция, Австрия и др.);
• · осуществление программ ипотечного кредитования за счёт средств бюджета (Испания, Индия и др.)