Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в РК

Внедрение ипотечного кредитования и его развитие на данный момент в РК

В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

Казахстаном была выбрана Малазийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — ценные специальные ипотечные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО «Казахская ипотечная компания» (КИК) — по аналогии с малазийской ипотечной компанией «Кагамас Берхард». Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ценных ипотечных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан представлен на схеме, Приложение 1.

В июле 2001 г. ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» совместно с АО «Астана-финанс» приступило к реализации проекта по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $ 3 тыс., максимальный $ 30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте). Доля семей со средним доходом $ 200-$ 300 составила около 85% от общего количества заемщиков.

В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата г. Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую реализует АО «Астана-финанс». Данная Программа была обусловлена, прежде всего, наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане статуса столицы Республики.

Основные цели и задачи программы:

• ? Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.
• ? Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.
• ? Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.
• ? Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного кредитования.

Появилась потребность населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на длительный срок. Но кредитование в тенге имело проблемы, связанные с необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков. В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста ставок вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.

Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения — «cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.

В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, — наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.

Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:

• ? несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;
• ? отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;
• ? включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты.

В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских банков физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге. В соответствии с международными требованиями были разработаны и успешно использовались стандарты ипотечного жилищного кредитования. Казахстанская ипотечная компания совместно с региональными отделениями банка «ЦентрКредит» развернула свою программу во всех регионах республики: Система ипотечного кредитования стала динамичным и перспективным сегментом рынка потребительского кредитования.

В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250−300 ипотечных кредитов, т. е. около 10−13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003 г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600−700 сделок в месяц (т.е. 25−30%). В 2001 г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002 г. ставки снизились до уровня 16−19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. Важно отметить, что до 2003 г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау — в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. 14 апреля 2004 года правительство Казахстана в целом одобрило проект государственной программы развития жилищного строительства на 2005;2007 годы. Согласно программе, ставились задачи обеспечить в течение 2005;2007 годов строительство и ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том числе в 2005 году — 3 млн., в 2006;м — 4 млн., в 2007;м — 5 млн. кв. метров. Реализация программы, как рассчитывают в правительстве, позволит обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более $ 350 во всех регионах Казахстана, за исключением, возможно, крупных городов, прежде всего, в Астане и Алматы, где высоки доходы населения. Народный банк объявил о том, что с 1 апреля в трех регионах страны — Астане, Алматы и Караганде — он запустил новую программу кредитования «Ипотека Lights». Заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по ставке от 7 до 11 процентов годовых. Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения по сумме кредитования не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не проводит, а пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН. По условиям программы «Ипотека Lights», обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости.

25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» и банки второго уровня — «Альянс Банк», «Астана-Финанс», «БТА-Ипотека», «Нурбанк», «Темирбанк», «Texakabank», «Цеснабанк», «Казкоммерцбанк», «БанкЦентрКредит», «Народный банк», «АТФ Банк» — подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005;2007 годы.

Фактические результаты 2005;2006 годов составили 11,2 млн. кв. метров, т. е. задание трехлетней программы практически было выполнено за два года. В связи с этим в госпрограмму была внесена корректировка объема ввода жилья в сторону увеличения до 15,8 млн. кв. метров. В соответствии с госпрограммой выделение кредитных средств на строительство жилья на 2005;2007 годы предусматривалось в объеме 126 млрд. тенге. Однако фактически на эти цели было выделено 100,26 млрд. тенге, так как в 2006;2007 годах 20 млрд. тенге из запланированных объемов кредитных средств было направлено на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки. В целях восполнения снятых средств постановлением Правительства Республики Казахстан от 24 октября 2006 года № 1021 «О внесении изменений в постановления Правительства Республики Казахстан от 25 января 2005 года № 57 и от 3 марта 2006 года № 146» срок возврата кредитных средств, выделенных в 2005;2006 годах, продлен с 2-х до 3-х лет. За счет этого дополнительно инвестировано 86 млрд. тенге. В настоящее время рынок кредитования недвижимости в Казахстане находится на этапе бурного развития. Ставки по кредитам стали гораздо ниже, чем они были пять лет назад. Казахстанская ипотечная компания осуществляет свою деятельность в 13 регионах Республики Казахстан. Объем выданных ипотечных кредитов по Программе ипотечного кредитования КИК на конец 2002 года превысил 1 млрд. тенге. КИК первой среди стран СНГ выпустила и разместила ипотечные облигации на общую сумму 500 млн. тенге сроком обращения три года. В ходе реализации госпрограммы в нее были внесены изменения, предусматривающие увеличение объемов строительства жилья за три года с 12 млн. кв. метров до 15,8 млн. кв. метров.

За период 2012 года было выдано в качестве ипотечных кредитов сумму в размере 920 млрд. тенге, что превысило аналогичные показатели за 2011 год на 7%. В 2013 году интерес к ипотечным кредитным займам получит поддержку со стороны отечественных банков и государственных программ. В минувшем году был зафиксирован всплеск ипотечного кредитования за последний пятилетний период, хотя в это время наблюдалась разнонаправленная динамика. Так, ближе к концу 2007 года банки Казахстана выдали в общей сложности 830 млрд. тенге ипотечных кредитов. В 2008 году объем роста был снижен до 785 млрд. тенге. Этот показатель стал самым «маленьким» за весь отчетный период. За 2009 год объем ипотечного кредитования и снижался и набирал высоту и под конец года составил 837 млрд. тенге. По итогам 2010 года, не смотря на то, что ипотечное кредитование теряло свою популярность, его объем вышел на уровень 846 млрд. тенге, в то время как в 2011 году — 855 млрд. тенге.