Определение рыночной стоимости земельных участков

Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

садовый дачный участок земельный Существует три общепринятых подхода в оценке:

• · сравнительный подход, отражающий совокупность пенообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т. д.), присутствующих на дату оценки;
• · доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);
• · затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

Метод сравнения продаж используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее — застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее — незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода — наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.

Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• · наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;
• · наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• · соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию.

Задача № 1.

Оценить находящийся в собственности свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря 2013 г. Общая площадь участка 150 м², условиями аренды предусмотрено обязательное озеленение и благоустройство участка. Имеется информация по 5 объектам — аналогам.

Таблица 2.

Характеристики оцениваемого объекта и объектов — аналогов.

В качестве единицы сравнения принимается S 1 м².

Таблица 2.

Корректировка цен продаж объектов сравнения, руб.

Вывод: Сравнительный анализ оценки выявил, что стоимость земельного участка площадью 150 м² составляет 35 505 руб.

1. Поправка на собственность Объект № 1 — Объект № 3 = 235−210=25.

2. Поправка на условия финансирования Объект № 2 — Объект № 4 = 205−179=26.

3. Поправка на условия продажи Объект № 1 — Объект № 3 = 210−185=25.

4. Поправка на дату продажи Цены объектов сравнения корректируются за изменением ценовой ситуации с момента продажи аналога до даты оценки. При анализе рынка установлен рост уровня цен с февраля по декабрь на уровне 11%.

Величина поправки будет рассчитываться по следующей формуле:

Пi=Vi*h*Ki.

Vi — цена продажи i-го объекта сравнения.

h — коэффициент, отражающий уровень роста цен.

Ki — коэффициент за промежуток времени между датой сделки с i-ым объектом сравнения (аналогом) и датой оценки объекта.

Тоц — месяц оценки (порядковый номер месяца проведения оценки) Тi — порядковый номер месяца продажи i-го объекта сравнения.

K_i1-го = 12−2/12=0,833 П₁ = 210*0,11*0,833 = 19,24.

K_i2-го = 12−4/12=0,667 П₂ = 205*0,11*0,667 = 15,1.

K_i3-го = 12−8/12=0,333 П₃ = 210*0,11*0,333 = 7,62.

K_i4-го = 12−12/12=0 П₄ = 231*0,11*0 = 0.

K_i5-го = 12−7/12=0,417 П₅ = 210*0,11*0,417 = 9,7.

5. Поправка на местоположение Согласно зонированию территории населенного пункта, стоимость земли в зоне 2 меньше стоимости земли в зоне 1 престижности на 10%.

6. Поправка на площадь Для определения поправки за различия в 100 м² площади участков выбираются самый крупный участок и самый маленький участок, при этом другие характеристики одинаковы.

Объект № 4 — Объект № 2 = 254,1−242,1=12.

7. Поправка за обременения Парное сравнение Объект № 4 — Объект № 5 = 254,1−241,7=12,4.

Метод соотнесения или переноса Установлено, что для типичных аналогичных объектов недвижимости наблюдается устойчивое пропорциональное отношение между стоимостью земельного участка и стоимостью построек в общей стоимости объекта недвижимости.

Заключается метод в определении доли стоимости улучшений (построек) в общей стоимости объекта недвижимости при которой общая стоимость земельного участка устанавливается в результате разницы между рыночной стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью улучшений с учетом износа.

V = V_L+(V_B-D).

V_L=V-(V_B-D) — метод изъятия Задача № 2.

Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 1840 тыс. руб. Имеется информация о характеристиках 3-х типичных объектах недвижимости.

Таблица 3.

Определение доли стоимости земли в цене продаж объектов.

1. Определяется коэффициент, характеризующий долю стоимости построек в общей стоимости объекта.

2. Определяется коэффициент, характеризующий долю стоимости земли.

K_L = 1-K_B = 1−0,578= 0,422 или 42,2%.

3. Определяется стоимость земельного участка.

V_L = V*K_L = 1850 * 0,422= 780,7тыс. руб.