Объект — Фельдшерский Амбулаторный Пункт

Правовая экспертиза.

Нежилое помещение ФАП, был введен в эксплуатацию в 2014 г. Разрешение на ввод в эксплуатацию № RU04514309−1 от 10.01.2014 г. Находится в муниципальной собственности МО «Мухоршибирский район».

Кадастровый номер: 03:14:210 111:35.

Обременения права: Не зарегистрировано Правоустанавливающим документом на владение является свидетельство о государственной регистрации права от 02.06.2014 г. Подлинность документа подтверждена подписью государственного регистратора и печатью.

Вывод: все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.

Техническая экспертиза.

Помещение расположено в у. Усть-Алташа этаже. Основным назначением является Фельдшерский акушерский пункт. Используется по назначению. Построен в 2013 году.

Описание конструктивных элементов:

фундаментМонолитные железобетонные;

стены — «Сэндвич» с внутренним деревянным каркасом;

окна — стеклопакеты;

двери — филенчатые, стеклопакеты;

покрытия — «Сэндвич» панель с внутренним каркасом из ЛСТК.

кровля — Профиль МП-18Х1100А наружная отделка — Профиль МП-18Х1100.

имеются водопровод, электроосвещение, отопление и канализация.

Износ по состоянию на 2014 год равен 1,3%.

Вывод: ФАП пригоден для основного назначения и использования.

Экспертиза местоположения.

Объект оценки находится в РБ, Мухоршибирский район, у. Усть-Алташа, ул. Новая. д. 2 Транспортная доступность хорошая. Преимущественное окружение — жилые одно-этажные дома. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры магазины, школа и т. д.

Вывод; все это определяет удачность расположения объекта недвижимости.

Экономическая экспертиза.

Наилучшее и наиболее эффективное использование — наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.

На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

• § быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;
• § быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
• § быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
• § быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Текущее использование оцениваемого объекта: ФАП.

Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: доходный, затратный, сравнительный.

Согласно ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В данном случае, так какк это ФАП, то доходный подход здесь не уместен. Согласно ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

При определении стоимости предпримем следующие шаги:

• § определим восстановительную стоимость;
• § определим стоимость замещения, как разницу между восстановительной стоимостью и общей величиной износа;
• § определим стоимость объекта оценки.

Определим характеристики здания (табл. 8) из технического паспорта.

Таблица 8. Характеристики здания.

Описание конструктивных элементов оцениваемого дома выпишем в таблицу 9 из технического паспорта.

Таблица 9. Описание конструктивных элементов дома.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта будет определена с помощью сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

В качестве аналога для объекта оценки возьмем фельдшерские здравпункты (УПВС № 26, табл. 82), расположенное в 4 территориальном поясе и первом климатическом районе. Наш объект оценки находится в 4 территориальном поясе и 1 климатическом районе.

В характеристике здания-аналога не предусмотрены центральное отопление, водопровод горячей воды. Согласно сборнику № 26 УПВС должны принять поправки. но в данном подразделе они не обозначены. Следовательно, коэффициент на благоустройство равен 1.

Определение накопленного износа.

Физический износ — это потеря стоимости за счёт естественных процессов в ходе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.

Исходя из оценки технического состояния объекта в целом и его конструктивных элементов, физический износ дома равен 1,3%.

Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970;1972 годах, поскольку это единственная база удельных показателей себестоимости строительства, в которой учтены все основные строительные затраты по всем 12 главам сводного сметного расчета.

Переход к ценам на дату оценки.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки, определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года в уровень цен 1984 года. А затем — в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94. В соответствии с местоположением и отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет:

И 1969/1984 = 1,2.

Переход сметной стоимости из цен 1984 года в цены 1991 г. производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс И 1984/1991 изменения стоимости, приведенным в Письме Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д.

И 1984/1991=1,53.

К_91−2014 = 76,27 (Приказ от 25.06.2013 г. № 037−077 г. Улан-Удэ).

Тогда индекс пересчета сметной стоимости из базовых цен 1969 года, в которых рассчитаны показатели УПВС, к уровню цен 2 квартала 2014 года, получается умножением трех вышеуказанных временных индексов:

К_69−2014 = 1,2 * 1,53 * 76,27= 140,03.

Стоимость 1 куб.м. объекта-аналога в ценах 1969 года составляет 22.8 руб (УПВС № 26).

Формула для определения восстановительной стоимости имеет следующий вид:

С_зд = С₆₉ * К_69−2014* К_КЛИМ * Кблаг. * Пв * Vд.

где:

С₆₉ — стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1969 года по сборнику УПВС;

К_69−2014— индекс пересчета стоимости строительства для Республики Бурятия в цены 2014 г.;

К_КЛИМ — поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I- 1,09 (УПВС № 26);

Кблаг.- коэффициент на благоустройство — 1;

Пв — поправка на полезную высоту — 0,98;

Vдобщий строительный объем части жилого дома.

Полная восстановительная стоимость жилого дома составляет:

С_зд =22.8 * 140,03* 1,09 * 1 * 0,98 * 2634,24 = 1 510 340,83 руб.

Функциональный износ — уменьшение стоимости объекта оценки вследствие несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элементов и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым В данном случае, исходя из текущего технического состояния объекта, можно сделать вывод о том, что функциональный износ составляет 0%.

Внешний износ — уменьшение стоимости объекта оценки, возникающее в результате неблагоприятного изменения политических, экономических, социальных, природных, градостроительных, экологических и других факторов, внешних по отношению к границам оцениваемого объекта.

Экономический износ может быть вызван рядом причин, такими как общий экономический упадок района застройки, месторасположение объекта в районе, области и регионе и состоянием рыночной конъюнктуры. Внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Для оцениваемого объекта был принят износ внешнего (экономического) воздействия в размере 0%, так как район является одним из самых успешно развивающихся районов Бурятии, где присутствуют такие направления развития как туристический маршрут по Тугнуйской долине, а также дальнейшая разработка угольного разреза «Тугнуйское» .

Произведем расчет стоимости затратным подходом (табл. 10).

Таблица 10. Расчет стоимости затратным подходом.

Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 11).

Таблица 11. Итоговое значение стоимости объекта оценки.

Вывод: Стоимость ОН была определена затратным подходом и составила 1 490 706,4 рублей.

Экологическая экспертиза.

Согласно статье 11 «Объекты государственной экологической экспертизы федерального уровня» и статье 12 «Объекты государственной экологической экспертизы регионального уровня» ФАП использует специальные контейнеры для утилизации отходов одноразового использования и бытовых отходов, поэтому уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой.

Можно сделать вывод, что объект безопасен в эксплуатации.

Управленческая экспертиза.

Объект эксплуатируется с 2014 года. Здание возводилось для поставленной цели, а это организация в населенном пункте Фельдшерско-Акушерского пункта. Следовательно, можно сделать вывод о рациональном и эффективном варианте использовании недвижимости собственниками.