Объект — Нежилое помещение. 
Гостинница

Правовая экспертиза.

Нежилое помещение — Гостинница КМХ расположенная по адресу: РБ, с. Мухорщибирь ул. 30 лет победы д. 28 сдается в аренду МУ «Комитет по УИ и МХ МО Мухоршибирский район» (свидетельства о государственной регистрации права от 06.03.1999 г. 03-АА № 421 166) предпринимателю Болоневу С. А (договор аренды от 25 сентября 2004 года под номером № 3056). После чего произошло переустройство и перепланировка.

Все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.

Техническая экспертиза.

Помещение представляет собой кирпичное 3-этажное здание. Основным назначением является гостиница. Используется по назначению. Описание конструктивных элементов литера Б:

фундамент — бутовый ленточный;

стеныкирпичные;

перегородки — деревянные, гипсокартон;

перекрытие — деревянное отепленное;

кровля — волнистый лист асбестоцементный ;

полылинолеум;

окна — ПВХ;

двери — простые;

имеются водопровод, электроосвещение, отопление и канализация центральное отопление.

Износ по состоянию на 2014 год равен 35%.

Данные взяты из технического паспорта гостиницу от 08 июня 2010 года.

Вывод, гостиница пригодна для основного назначения и использования.

Экспертиза местоположения.

Объект оценки находится в Республике Бурятия, с. Мухоршибирь ул. 30 лет Победы. Транспортная доступность хорошая. Преимущественное окружение — малоэтажные здания. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры микрорайона как: магазины, школа, детский сад, аптека и т. д.

Вывод:отсюда следует, что ОН расоложен в отличном месте.

Экономическая экспертиза.

Наилучшее и наиболее эффективное использование — наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.

На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

• § быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;
• § быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
• § быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
• § быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Текущее использование оцениваемого объекта: гостиница.

Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Согласно ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Точную копию на гостиницу не найти, поэтому целесообразно отказаться от затратного подхода.

Согласно ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Поэтому, применим доходный подход.

На данный объект имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, поэтому целесообразно применить доходный подход (метод прямой капитализации).

Метод прямой капитализации дохода — метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в текущую стоимость объекта недвижимости с использованием ставки капитализации по формуле:

С_рын. = I/R.

где С_рын. — стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

I — годовой доход (чистый операционный доход ЧОД);

R — ставка (коэффициент) капитализации.

• 1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих рыночных ставок аренды для сравнимых объектов;
• 2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и недополученных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
• 3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек на ее содержание или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и определяется величина чистого операционного дохода.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД): ПВД = S*Cа, где S — общая площадь объекта оценки, кв.м.;

Са — арендная ставка за 1 кв.м., руб.

Далее рассчитывается действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД — П, где П — потери от недоиспользования и при сборе арендных платежей.

При определении действительного валового дохода от сдачи оцениваемых помещений в аренду учитывались допущения на потери от недоиспользования и возможной неуплаты за аренду помещения на основании наблюдаемой практики задержки платежей, на уровне 5% от потенциального валового дохода Расчет расходов по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта.

Исходя из фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта, операционные расходы взяты на уровне 5% от потенциального валового дохода.

Понятие ставки (коэффициента) капитализации применительно к приносящей доход недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

В настоящем отчете для определения ставки капитализации использовался кумулятивный метод построения (метод суммирования).

Ставка капитализации должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• § компенсация за безрисковые, неликвидные активы,
• § компенсация за риск,
• § компенсация за низкую ликвидность,
• § компенсация за инвестиционный менеджмент,
• § поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

В настоящем отчете в качестве безрисковой ставки использовалась среднесрочная ставка доходности рынка ГКО-ОФЗ к погашению 8.82% на 20.07.2014 г.

Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестпроекту. Учитывая хорошее техническое состояние объекта оценки, его местоположение и масштабы, риск инвестиций определен в размере 2,6%.

Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению с ЦБ. Поправка на не ликвидность есть поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора (табл. 12).

Таблица 12. Компенсация за низкую ликвидность.

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации, включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов. Учитывая проведенный анализ деятельности собственника оцениваемой недвижимости, компенсация за инвестиционный менеджмент определена в размере 2,5%.

Ставка возмещения (возврата) капитала — величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, которая основывается на временном интервале, в течение которого по расчетам типичного инвестора произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость (табл. 13).

Таблица 13. Норма возврата.

Произведем расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта (табл. 14).

Таблица 14. Расчет ставки капитализации.

В условиях развитого рынка, характеризующегося большим объемом спроса и предложения объектов аренды различного качества, складывается определенный уровень (диапазон) ставок аренды. Этот диапазон объективно отражает ту часть дохода от бизнеса, которую разумный предприниматель готов платить за право аренды Арендные ставки для нежилых помещений находятся в диапазоне от 500 руб. до 1 000 руб. Разброс арендных ставок зависит от множества факторов: расположение, этажность, удобство подъезда и парковки, качество отделки, площадь, наличие телефона и др. Самым значимым фактором является местоположение.

Для расчета ДВД (действительного валового дохода), мы приняли ставку арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения подобного типа в размере 750 рублей.

Проведем расчет рыночной стоимости объекта методом прямой капитализации доходов (табл. 15).