Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревании.

Этапы в затратном подходе:

• 1) Расчет рыночной стоимости земельного участка;
• 2)Расчет стоимости возведения нового здания, т. е. получения восстановительной стоимости;
• 3) Определение всех видов износа;
• 4)Уменьшение восстановительной стоимости здания на величину накопленного (совокупного) износа, т. е. получение реальной стоимости здания;
• 5) Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем сложения стоимости земельного участка и реальной стоимости здания.

Определение стоимости основано на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости определённой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путём умножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов на соответствующий индекс по отросли, территории, виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графикам.

С_в=С (1м³)*К_n*Q_стр.*И₆₉₋₈₄*К₆₉₋₈₄*И₈₄₋₉₁*К₈₄₋₉₁*И*П*НДС К_n— суммарный поправочный коэффициент.

С_в — стоимость строительства нового здания (восстановительная).

С (1м³) — восстановительная стоимость 1 м³ строительного объема здания в ценах 1969 г. (определяется на основе соответствующего сборника УПВС).

Q_стр — объем здания, (м³).

И₆₉₋₈₄ — индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению № 1 постановления Госстроя СССР № 94 от 11.05.1985 г.

К₆₉₋₈₄ — территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению № 2 постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.85 г.

И₈₄₋₉₁ — индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению № 1 постановления Госстроя СССР № 14-Д от 6.09.1990г.

К₈₄₋₉₁ — территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению № 2 постановления Госстроя СССР № 14-Д от 6.09.1990г.

И — индекс удорожания СМР с 1.01.91 на дату оценки. Данный индекс рассчитывается региональным центром ценообразования в строительстве, либо на основе постановления Каб. министров РТ «об индексации стоимости СМР». Информация об индексах цен в строительстве также ежеквартально публикуются в бюллетенях фирмы Коинвест.

П — коэффициент отражающий доходность застройщика.

НДС — коэффициент, учитывающий НДС.

Из выше приведенной процедуры определим стоимость объекта оценки затратным подходом.

• 1) Земельный участок находится с площадью 18 221кв.м., расположен на ул. Граничная 2, кадастровая стоимость которого составляет 165 531 043.23 руб. Кадастровая стоимость 1 кв.м. в данном кадастровом квартале составляет 9084,63 руб.
• 2) Восстановительную стоимость здания определяем на основе базисно — индексного метода, сборников УПВС.

Таблица 4 — Определение восстановительной стоимости.

3) Определение износа. Определен по УПВС (сборник 32, таблица32).

Таблица 5 — Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах.

В данной таблице проанализирован удельный вес отдельных конструктивных элементов, на основе которых был получен физический износ объекта оценки.

Определяем все виды износа. Функциональный и экономический износ нами не использовались, т.к. они отсутствуют. Для определения физического износа необходимо определить износ каждого конструктивного элемента, который приведен в таблице 5.

Таблица 6-Физический износ.