Сравнительный подход. 
Определение рыночной стоимости земельного участка

Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения.

Сравнительный подход включает 3 метода:

• — метод сравнительных продаж,
• — метод выделения,
• — метод распределения.

В данном отчете используется метод сравнительных продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков).

Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• 1) определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);
• 2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• 3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• 4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• 5) расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• — местоположение и окружение;
• — целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• — физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• — транспортная доступность;
• — инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• — условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• — условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т. п.);
• — обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

• — прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
• — экспертным обоснованием корректировок цен аналогов;
• — определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

При проведении сравнительного анализа использовались земельные участки с улучшениями. Критериями выбора данных аналогов является то, что все они находятся в Дятьковском районе, имеются улучшения на земельном участке.

Характеристики отобранных объектов аналогов сведены в таблицу 7.

Таблица 7. Характеристика объектов аналогов.

Несомненно, что ни один из выбранных аналогов не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены в целом. Единицы сравнения используются для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнительного анализа объекта оценки и аналогов.

Корректировки цен могут рассчитываться в процентном выражении.

Чтобы привести объекты аналоги к объекту оценки на дату оценки, требуется выполнить корректировки цены продажи (цены предложения) каждого объекта аналога по каждой позиции элементов сравнения.

В оценочной практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

• — Условия финансирования
• — Условия и дата продажи (предложения)
• — Снижение стоимости в процессе торга
• — Передаваемые имущественные права
• — Месторасположение

Перечисленные выше элементы сравнения, могут быть дополнены рядом других.

Рассматриваемые в настоящем разделе корректировки включают в себя корректировки на: условия финансирования, дату продажи, снижение стоимости в процессе торга, передаваемые имущественные права, местоположение, физические характеристики, транспортную доступность, наличие инженерных коммуникаций.

Если рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики аналогов, то в их цену (руб./кв. м) вносится отрицательная поправка (отрицательная процентная поправка). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки ниже, чем характеристики аналогов, в их цену (руб./кв. м) вносится положительная поправка (положительная процентная поправка).

Внесение корректировок:

• 1. Условия финансирования. При анализе объектов не было выявлено различие по данной характеристике между объектом оценки и аналогами. В цену объектов аналогов не вносится корректировка.
• 2. Дата продажи (предложения). Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась.

Отобранные объекты аналоги выставляются на продажу в одно и тоже время (осень-зима 2009 года), информация о их продаже отсутствует, корректировка в цену аналогов не вносится.

• 3. Снижение стоимости в процессе торга. Фактически, цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам в связи с неизбежным процессом снижения стоимости во время торгов. По данным риэлтерских фирм, реальная цена продажи объекта недвижимости отличается от цены предложения на 5−10% в меньшую сторону. Принимаем 5%.
• 4. Передаваемые имущественные права. Разница между оцениваемым земельным участком и объектом аналогом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Объект оценки и объекты аналоги находятся в собственности, поэтому в цену аналогов корректировка не вносится.
• 5. Коммуникации. Наличие или доступность проведения коммуникаций сильно влияет на стоимость земли. При анализе объектов не было выявлено различие по данной характеристике между объектом оценки и аналогами. Корректировка в цену объектов аналогов не вносится.
• 6. Физические характеристики. Учитывается различие в рельефе, форме участков, плодородии почв и т. п. Объект оценки и объекты аналоги имеют ровный, спокойный рельеф и приблизительно одинаковую форму участка. Корректировка не вносится.
• 7. Местоположение. Корректировка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов — аналогов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть от расстояния между объектами, стиля окружения, типа и плотности застройки, близости объектов к центру населенного пункта, величине населенного пункта и др.

Корректировка на местоположение в цену объектов аналогов вносится, так как объекты оценки и объекты аналоги расположены на разном расстоянии от областного центра. В цену объектов аналогов вносятся следующие корректировки: 10% на объект аналог № 1, 5% на объект № 2, 5% на объект № 3.

8. Транспортная доступность. Корректировка на транспортную доступность учитывает удобство подъезда к объектам, удаленность объектов от центра района (населенного пункта), расчет корректировки производится экспертным путем на основании изучения оценщиком сведений о продажах, предложениях к продаже аналогичных объектов, анализа зависимости цены от местоположения и транспортной доступности.

Учитывая, что объекты аналоги и объект оценки характеризуются разной транспортной доступностью, корректировка в цену аналогов вносится следующая: 10% на объект аналог № 1, 5% на объект № 2, 5% на объект № 3.

Расчет рыночной стоимости 1 кв. м площади объекта оценки с учетом необходимых корректировок представлен в таблице 8.

Таблица 8 — Определение средневзвешенной стоимости за 1 кв. м земельного участка.

Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки:

С_{р кв. м} = (С_{скор№ 1}Чd _{скор№ 1} + С_{скор№ 2}Чd _{скор№ 2} + С_{скор№ 3}Чd _{скор№ 3} + С_{скор№ 4}Чd _{скор№ 4})/d_?

где С_{р кв. м} — рыночная стоимость объекта оценки, руб/кв.м,.

С_{скор№ 1}, С_{скор№ 2}, С_{скор№ 3}, С_{скор№ 4} — скорректированная стоимость объектов аналогов № 1−4 соответственно, руб/кв.м,.

d _{скор№ 1}, d _{скор№ 2}, d _{скор№ 3}, d _{скор№ 4} — вес каждого из объектов аналогов в итоговой стоимости объекта оценки,.

d_? — сумма весов объектов аналогов.

С_{р кв. м} = (597Ч1 + 537Ч0,3 + 630Ч0,6 + 791Ч0,2) / 2,1 = 616 руб/кв.м Итоговая рыночная стоимость объекта оценки:

С_рпа = С_{р кв. м} Ч S ,.

где С_рпа — рыночная стоимость объекта оценки, определенная методо сравнительных продаж, руб, С_{р кв. м} — рыночная стоимость одного квадратного метра объекта оценки, руб,.

S — площадь земельного участка, кв. м С_рпа =616 Ч 2000 = 1 232 000 руб Итоговую рыночную стоимость объекта оценки представим в таблице 9.

Таблица 9 — Итоговая рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнительных продаж.