Понятия и виды недвижимого имущества

Существует много определений понятия недвижимого имущества, например краткое: «Недвижимость — это все, что прочно связано с землей» или развернутое, как в ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Государственная кадастровая оценка и система налогообложения объектов недвижимости в России // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2010.

Но какое бы определение не было взято, во всех обязательно указывается неразрывную связь понятий «недвижимое имущество» и «земля». Именно эта связь и является главным признаком недвижимого имущества.

Недвижимое имущество — родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей. В качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

Недвижимость — родовое понятие, отражающее недвижимое имущество в единстве с юридическими правами на него. Безруков В. Б. Система массовой оценки недвижимости как средство эффективного управления территорией // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2009.

Переход от понятия «недвижимого имущество» к понятию «недвижимость» усиливает и уточняет неразрывность недвижимости и земли, подразумевает уже не только физическую (что является необходимым условием), но и юридическую связь: право на недвижимое имущество полноценно, если содержит право на землю.

Объект недвижимого имущества — земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр.

Объект недвижимости — объект недвижимого имущества (индивидуальная недвижимая вещь), обладающий определенным правовым статусом и принадлежащий субъекту (субъектам) на определенном праве.

При анализе недвижимости следует различать географическое и экономическое местоположение недвижимости. Объекты недвижимости могут отличаться друг от друга по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому (относится к зонам с одинаковым социальным составом населения и пр.) Грибовский С. В. России нужна децентрализованная система оценки недвижимости для целей налогообложения // Экономические стратегии. — 2009.

Существуют следующие фундаментальные классификации объектов недвижимости.

1) по функциональному их назначению, т. е. зависимости от использования этих объектов для выполнения одной из возможных функций — для проживания, ведения бизнеса с использованием недвижимости, организации производства и пр.

Жилая недвижимость — объекты недвижимости, используемые для проживания в них, независимо от того, на каком праве пользователи имеют эти объекты — собственности или аренды (найма) Коммерческая недвижимость — объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании, — розничная торговля, офисы, общественное питание гостиницы.

Индустриальная недвижимость — объекты недвижимости, используемые для производственной деятельности.

2) в зависимости от целей собственника, которые он преследует при их использовании.

Операционная недвижимость — недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения производственной, административной, учебной и другой деятельности.

Инвестиционная недвижимость — недвижимость, используемая для получения дохода в виде арендной платы и/или прироста стоимости.

3) по местоположению (географическому положению) объектов недвижимости. Она предполагает отнесение объектов недвижимости к определенным региональным и локальным рынкам недвижимости, которые могут существенно отличатся друг от друга по этапу развития, перспективам, уровню деловой активности, рискам и чаще ценам. Безруков В. Б. Система массовой оценки недвижимости как средство эффективного управления территорией // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2009.