Исследование рынка недвижимости

В настоящее время рынок недвижимости в России развивается достаточно быстро. Повышается инвестиционная активность в городском строительстве. Реальную ценность представляют собой исследования рынка недвижимости, основанные на использовании новых форм управления в муниципальном секторе экономики. Однако анализ фактического материала имеет ценность тогда, когда в его основу положены научно-методические подходы, отражающие специфику исследуемого явления.

В этом отношении понимание исследования рынка недвижимости заключает в себе прежде всего целенаправленный анализ рынка для выявления тенденций его развития как в целом, так и по отдельным сегментам. Общая блок-схема исследования рынка недвижимости представлена на рис. 19.

Этап 1 осуществляется путем выбора одного из вариантов целей:

• 1. Исследование в национальном и региональном аспектах в целом или по отдельным сегментам (долгосрочные цели). При этом решаются следующие задачи:
  • а) определение динамики спроса и предложения на рынке, прогнозирование цен (в том числе по видам, типам недвижимости и формам производства);
  • б) оценки рисков инвестирования в недвижимость и доходности в сравнении с различными вариантами инвестиций;
  • в) оценка сравнительной эффективности инвестиций.
• 2. Принятие обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту или проекту (краткосрочные цели), которое включает:
  • а) принятие решений об инвестировании в объект недвижимости;
  • б) формирование политики цен или арендной платы;
  • в) принятие решений о продаже/покупке недвижимости.

Эти две составляющие этапа взаимосвязаны. Вторую задачу применительно к определенному объекту недвижимости невозможно реализовать без исследования общих тенденций развития рынка недвижимости.

На этапе 2 производится выбор одного из способов исследования рынка (в зависимости от цели, выбранной на этапе 1), который включает:

• а) мониторинг рынка недвижимости (непрерывное длительное наблюдение за рынком с широким охватом отслеживаемых параметров);
• б) разовое изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости. Сбор информации осуществляется по следующим параметрам:
  • — уровень цен на различные виды объектов недвижимости;
  • — уровень арендной платы;
  • — количество, структура и динамика сделок с недвижимым имуществом;
  • — срок экспозиции объектов на рынке недвижимости;
  • — уровень затрат на новое строительство, реконструкцию, модернизацию;
  • — величина издержек по совершению сделок с недвижимостью;
  • — количество строящихся объектов, их назначение и виды.

Под сегментацией (этап 3) понимается разделение рынка недвижимости на сегменты, различающиеся своими параметрами и группами потребителей. Рынок недвижимости крайне неоднороден, каждый сегмент на одно и то же воздействие «реагирует» по-разному. Анализируя рынок в целом, можно получить лишь общую ситуацию, однако при этом возрастает вероятность того, что важные детали и частные для отдельного сегмента тенденции в общей картине просто нивелируются, а это может повлечь за собой серьезные ошибки при дальнейшем планировании.

Для того чтобы детально разобраться во всех хитросплетениях участников рынка, определить степень их взаимного влияния, а также выяснить реакции на воздействия на рынок извне (со стороны внешней по отношению к рынку среды) необходимо прибегнуть не просто к анализу рынка «вообще», а к анализу отдельного сегмента или группы сегментов. Этап сегментации состоит из нескольких процессов: формирование критериев, выбор метода и осуществление сегментации рынка, интерпретация полученных сегментов, выбор целевых рыночных сегментов.

Необходимым условием сегментации является неоднородность ожидания покупателей и покупательских состояний. Для сегментации рынка недвижимости основными критериями являются:

• — географические признаки;
• — физические характеристики;
• — функциональное назначение;
• — демографические признаки;
• — социально-экономический критерий;
• — комплекс признаков (общие объективные критерии).

Сегмент рынка — это большая, идентифицированная по каким-либо признакам группа участников внутри рынка, имеющая некую общую характеристику, например, люди, желающие улучшить в ближайшее время свои жилищные условия путем приобретения квартиры в собственность в панельном доме. В этом случае при разработке маркетинговой политики компании, работающей в сфере панельного жилья, было бы нецелесообразным разрабатывать пакет предложений для каждого отдельного покупателя квартиры в зависимости от его потребностей, покупательной способности, региона проживания, привычек и приоритетов. В данном случае предпочтительнее выделить несколько общих сегментов потребительского рынка, концентрируя на них свои маркетинговые усилия. Здесь крайне важно правильно выбрать эти сегменты и проанализировать их характеристики. Иначе маркетинговые усилия окажутся распылены по всему рынку недвижимости и не принесут ожидаемого эффекта или какой-нибудь сегмент будет «упущен», а вместе с ним будет упущена и прибыль.

Ниша — более узкая группа покупателей, потребности которых удовлетворяются конкурентами компании в недостаточной степени. Для того чтобы выделить нишу, достаточно разделить сегмент на более мелкие составляющие и определить группу покупателей, которых объединяет желание получить особое сочетание благ. Например, сегмент людей, желающих улучшить в ближайшее время свои жилищные условия путем приобретения квартиры в собственность в панельном доме, может включать и тех, кто хочет купить квартиру в районах массовой застройки, и тех, кто предпочел бы обжитой район. Поскольку рыночные сегменты достаточно обширны, их легко идентифицируют и конкурирующие компании. В свою очередь ниши значительно меньше рыночных сегментов, а значит, интенсивность конкуренции на них ниже. Компании, обслуживающие ниши, обычно прекрасно информированы о запросах покупателей и стремятся полнее удовлетворить их, зная, что за это понимание потребители охотнее будут платить деньги.

В отдельных случаях на последних уровнях сегментирования рынка каждый покупатель рассматривается как отдельный сегмент. Подобная ситуация особенно характерна для рынка элитного жилья. Понять, чем руководствуется конкретный человек при выборе квартиры стоимостью более полумиллиона долларов, так же важно фирме, работающей с элитным жильем, как и определение потребностей в сегменте панельного домостроения.

Позиционирование (этап 4) осуществляется для отнесения какого-либо объекта недвижимости к определенному сегменту рынка, а также определения конкурентоспособности объекта в рамках сегмента (обозначенного на этапе 3). Факторами позиционирования могут быть:

• — физический и моральный износы отдельного объекта недвижимости;
• — «имидж» объекта недвижимости;
• — качество и имидж места расположения объекта;
• — соотношение цена-качество объекта недвижимости;
• — предлагаемая клиентам услуга от фирмы, работающей на рынке недвижимости;
• — соотношение вышеперечисленных факторов.

Определение емкости рынка (этап 5) представляет собой установление возможного количества того или иного вида объектов недвижимости, которое может быть потреблено на рынке в течение определенного времени, при данном уровне и соотношении цен. В каждый данный момент времени рынок недвижимости имеет количественную и качественную определенность.

Различают два уровня емкости рынка: потенциальный и реальный. Расчет емкости рынка недвижимости носит пространственно-временную определенность.

Основными источниками информации о будущих характеристиках рынка недвижимости являются:

• — обращение к опыту предыдущих временных периодов и интуиция (анкетирование);
• — экстраполяция тенденций, процессов, закономерности развития которых в прошлом и настоящем достаточно известны (экстраполирование);
• — моделирование исследуемого процесса, отражающее ожидаемые тенденции его развития (аналитическое моделирование).

Шаг 1: установление фиксированных границ рынка и выделение анализируемого сегмента. Выполняется аналогично этапу 3.

Шаг 2: анализ факторов спроса и предложения, воздействующих на рынок недвижимости. Выполняется анализ факторов, воздействующих на рынок недвижимости, с помощью построения кривой Паррето, которая называется «рыбья кость». В общем виде факторное пространство может быть представлено следующим образом (рис. 21).

Рис. 21. Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости: 1 — факторы государственного регулирования рынка недвижимости: 1.1 — нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости; 1.2 — налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1.3 — отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне. 2 — общеэкономическая ситуация: 2.1 — производство национального дохода; 2.2 — объем промышленного производства; 2.3 — занятость трудоспособного населения; 2.4 — ставка доходности финансовых активов; 2.5 — платежный баланс страны; 2.6 — состояние торгового баланса; 2.7 — притоки капитала; 2.8 — оттоки капитала; 2.9 — рост доходов населения; 2.10 — индекс потребительских цен. 3 — экономическая ситуация и инвестиционная активность на уровне региона: 3.1 — экономическое развитие региона; 3.2 — диверсификация занятости работоспособного населения; 3.3 — экономические перспективы развития региона; 3.4 — притоки капитала в регион; 3.5 — оттоки капитала из региона. 4 — социальное положение в регионе: 4.1 — возможность забастовок и межэтнических столкновений; 4.2 — от-ношение к частному капиталу; 4.3 — отношение к иностранному капиталу; 4.4 — устойчивость политики администрации региона; 4.5 — уровень безработицы в регионе; 4.6 — популярность проводимой администрацией региона политики. 5 — природные условия в регионе: 5.1 — экологическое положение в регионе; 5.2 — наличие развитой инфраструктуры.

Шаг 3: исследование экономического потенциала рынка и перспектив его развития. Определяется возможное количественное значение объектов недвижимости на рынке как товара. При анализе следует учитывать следующие факторы:

• — степень совпадения и отличия местных условий и общеэкономических ситуаций;
• — информация о сделках с недвижимостью и начале нового строительства;
• — данные о производстве теплои электроэнергии;
• — диверсификация в сфере занятости и доходов населения региона, перспективы изменения отмеченных показателей;
• — усиление (ослабление) спроса на конкретные типы недвижимости;
• — циклические колебания деловой активности (определение состояния региона).

Шаг 4: анализ объема рынка недвижимости. Определяется количество объектов, которые потребители (покупатели, арендаторы), не только желают, но и могут приобрести на рынке недвижимости за определенный период. При этом учитываются такие показатели, как:

• — изменение занятости и доходов населения;
• — динамика образования и распада семей;
• — возможности и финансовые условия получения кредитов на приобретение жилья;
• — уровень цен на жилье;
• — величина расходов на содержание жилья;
• — ожидания населения по изменению цен, налогов, уровня инфляции и пр.

Шаг 5: исследование существующего и прогнозируемого предложения на рынке недвижимости (определение возможной доли рынка недвижимости). Определяется количество объектов, которые могут быть выставлены на рынок для продажи или аренды за определенный период. Изучаются следующие факторы:

• — доступность земельных участков под застройку (что, в свою очередь, определяется физическими возможностями — наличие незастроенных земельных участков, устраивающих застройщиков; административными обстоятельствами — сложность и длительность процедуры получения разрешения на застройку и экономическими показателями — форма собственности и цена земли);
• — цены на подрядные работы;
• — эффективность применяемых строительных технологий;
• — уровень конкуренции на рынке недвижимости;
• — доступность источников финансирования (по объемам, механизмам привлечения финансов);
• — ожидания застройщиков относительно спроса, предложения и конкуренции на рынке;
• — предложения по новым объектам недвижимости в определенном сегменте рынка региона, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;
• — уровень занятости и платежеспособности населения региона и перспективы изменения данных показателей;
• — сведения по сопоставимым продажам;
• — уровень изменения экологической ситуации, инфраструктуры;
• — ожидания населения относительно уровня своих доходов, занятости и пр.;
• — тенденции и перспективы развития рынка недвижимости.

Шаг 6: расчет емкости рынка определенного типа недвижимости (сопоставление факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения).

Для жилой недвижимости емкость рынка определенного типа недвижимости (сдаваемой в аренду недвижимости) рассчитывается по формуле:

По другим типам недвижимости и формам собственности осуществляется аналогичный расчет.

Результатом исследования рынка недвижимости является SWOT-анализ конкретного типа недвижимости (этап 6).

Методология SWOT (сила — strength, слабость — weakness, возможности — opportunities, опасности — threats) предполагает сначала выявление сильных и слабых сторон, а также опасностей и возможностей конкретного типа недвижимости. После этого устанавливаются цепочки связей между ними, которые в дальнейшем могут быть использованы для формирования стратегии на рынке недвижимости.

Основными характеристиками, по которым можно составить список сильных и слабых сторон, опасностей и возможностей конкретного типа недвижимости, являются:

• — месторасположение (географическое положение);
• — условия окружающей среды;
• — доступность удобств (различных видов транспорта, подъездных дорог, выездов и пр.);
• — предложение необходимых дополнительных услуг (магазины, школы, спортивные залы и пр.);
• — репутация (имидж) места (отсутствие экологически вредных мест, свалок и т. д.).

Затем составляется матрица SWOT, на основе которой устанавливаются связи между сильными и слабыми сторонами, опасностями и возможностями недвижимости для обоснования и выбора соответствующих рыночных стратегий (табл. 3).

Таким образом, исследование рынка недвижимости состоит из 6-ти взаимосвязанных и взаимодополняющих этапов, каждый из которых может быть осуществлен независимо от других.

Т, а б л и ц, а 3.

SWOT — анализ коммерческой недвижимости.