Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом
Характеристики объекта оценки и аналогов приведены выше в таблице 1. С учетом характеристик объектов аналогов и оцениваемого объекта, Оценщик принял решение поправку по данному фактору в размере 5% применить ко всем аналогам в сторону уменьшения их цены. Поправка на площадь объекта учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади объекта в соответствии… Читать ещё >
Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
Расчет величины рыночной стоимости при использовании метода прямого сравнительного анализа продаж выполняется в следующей последовательности:
- 1) Подбор информации по продажам, предложениям к продаже объектов, аналогичных оцениваемому;
- 2) Выбор параметров сравнения;
- 3) Сравнение объекта и аналога по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;
- 4) Согласование данных по аналогам и получение стоимости единичного объекта.
- 5) Расчет стоимости оцениваемого объекта.
На дату оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже объектов, сопоставимых с рассматриваемым. Информация по аналогам получена с интернет-сайтов. Основные параметры и характеристики этих объектов приведены в таблице ниже:
Таблица 3.
Характеристики объектов сравнения. | Объект оценки. | Сопоставимые объекты. | ||||
Объект-аналог № 1. | Объект-аналог № 2. | Объект-аналог № 3. | Объект-аналог № 4. | Объект-аналог № 5. | ||
Наименование объекта. | Земельный участок. | Земельный участок. | Земельный участок. | Земельный участок. | Земельный участок. | Земельный участок. |
Разрешенное использование земельного участка *. | Для ведения ЛПХ. | Для садоводства. | Для с/х производства. | Для с/х производства. | Для ведения КФХ. | Для с/х производства. |
Категория земель **. | ЗСХН. | ЗСХН. | ЗСХН. | ЗСХН. | ЗСХН. | ЗСХН. |
Местоположение. | Тверская область, Калининский район, Верхневолжское с/п, в районе д. Люшино. | Тверская область, Калининский район, д. Игнатово (10 км от Твери). | Тверская область, Калининский район, д. Неготино (15 км от Твери). | Тверская область, Калининский район, д. Бирюлино. | Тверская область, Калининский район, д. Неготино (15 км от Твери). | Тверская область, Калининский район, д. Садыково. |
Вид права на объект. | Собственность (долевая). | собственность. | собственность. | собственность. | собственность. | собственность. |
http://tverzem.ru/bd/baza/. | ||||||
Контактная информация. | заявка через сайт. | |||||
Время продажи/предложения (условия рынка). | 27 февраля 2010 г. | Февраль 2010. | Февраль 2010. | Февраль 2010. | Февраль 2010. | Февраль 2010. |
Условия продажи. | продажа. | продажа. | продажа. | продажа. | продажа. | продажа. |
Условия финансирования. | рыночные. | Рыночные. | Рыночные. | Рыночные. | Рыночные. | Рыночные. |
Физические характеристики. | ||||||
Площадь земельного участка, кв.м. | 57 692,00. | 60 000,00. | 82 500,00. | 17 000,00. | 82 500,00. | 91 000,00. |
Развитость инфраструктуры. | Слабо развитая. | Слабо развитая. | Слабо развитая. | Слабо развитая. | Слабо развитая. | Слабо развитая. |
Расстояние до ближайшего населенного пункта. | д. Люшино. | 300 метров до д. Игнатово. | 30 метров до д. Неготино. | 200 метров до д. Бирюлино. | 100 метров до д. Неготино. | 25 метров до д. Садыково. |
Расстояние до ближайшего водного объекта. | р. Шоша, р. Вязьма. | 10 км до р. Волга, 4 км до озера. | 10 — 15 км до р. Волга. | 10 — 15 км до р. Волга. | 10 — 15 км до р. Волга. | 10 — 15 км до р. Волга. |
Зона покрытия операторов мобильной связи. | Все операторы. | Все операторы. | Все операторы. | Все операторы. | Все операторы. | Все операторы. |
Транспортная доступность. | Удовлетворительная. Проезд возможен в любое время года. | Удовлетворительная. Проезд возможен в любое время года. | Удовлетворительная. Проезд возможен в любое время года. | Удовлетворительная. Проезд возможен в любое время года. | Удовлетворительная. Проезд возможен в любое время года. | Удовлетворительная. Проезд возможен в любое время года. |
Инженерные коммуникации ***. | Э, Г — по границе участка (в ближайшем населенном пункте). | Э, Г — по границе участка. | Э, Г — по границе участка. | Э, Г — по границе участка. | По участку проходит ЛЭП, газопровод, линия связи. | Э, Г — по границе участка. |
Прочие характеристики. | ; | Участок под котеджное строительство. Рядом идет строительство спорткомплекса и котеджного поселка. | 550 метров от трассы Москва — Санкт-Петербург (внешняя сторона). Участок находится в зоне перспективной торгово-промышленной застройки «Боровлёво-2», примыкающей к федеральной трассе. Недалеко «Боровлёво-1» . | Участок расположен на трассе Москва — Санкт-Петербург. | ; | 800 метров от трассы Москва — Санкт-Петербург (внутренняя сторона). Участок находится в зоне торгово-промышленной застройки «Боровлево-2», примыкающей к федеральной трассе. Недалеко «Боровлёво-1» . |
Цена продажи/ предложения объекта, руб. | 8 820 000,00. | 12 000 000,00. | 6 120 000,00. | 11 760 000,00. | 15 000 000,00. | |
Цена продажи/ предложения 1 сотки участка, руб. за 1 сотку. | 14 700,00. | 14 545,45. | 36 000,00. | 14 254,55. | 16 483,52. | |
Цена продажи/ предложения 1 кв.м. участка, руб. за 1 кв.м. | 147,00. | 145,45. | 360,00. | 142,55. | 164,84. | |
* ЛПХ — личное подсобное хозяйство; с/х — сельскохозяйственное; КФХ — крестьянско-фермерское хозяйство. | ||||||
** СХН — земли сельскохозяйственного назначения. | ||||||
*** Э — электричество, Ггазоснабжение, В (л) — водоснабжение (летнее), О (п) — отопление (печное), С — скважина, Кол — колодец. |
Обоснование корректировок Для определения рыночной стоимости объекта оценки нами сделан анализ недавних сделок купли-продажи сопоставимых объектов. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к одноименным характеристикам оцениваемого объекта отражено в Таблице 3.
Процентная поправка обуславливает коэффициент, на который умножается цена объекта-аналога для учета отличия рассматриваемой характеристики от оцениваемого объекта.
В данном разделе используются коэффициентные поправки, которые определяются умножением цены, полученной на предыдущем этапе корректировки. При этом скорректированная цена объекта-аналога после учета следующей по счету коэффициентной поправки вычисляется по следующей формуле:
Цпi = Цп (i-1) * Ппi.
Где: Цп (i-1) — цена объектааналога до внесения i-й поправки;
Ппi — величина i-й поправки.
1) Корректировка на вид права
Объекты аналоги, как и объект оценки, находятся в собственности, поэтому корректировка по данному фактору не требуется.
2) Корректировка на условия продажи
С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг». По мнению Оценщика, объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов.
Рассматриваемый нами объект относятся к средне ликвидному виду недвижимости, и для снижения срока экспозиции корректировка на торг может составить от 3% до 7% от цены предложения. Отсюда, при оценке методом сравнения продаж цена объектов — аналогов уменьшена на величину 3%.
3) Корректировка на финансовые условия
Поскольку в расчетах используется рыночная информация, т. е. в качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки — единовременный платеж, корректировка по данному фактору не требуется.
4) Корректировка на условия совершения сделки
Данная поправка учитывает условия совершения сделки. И применяется при нетипичных условиях сделки, например родственные отношения продавца и покупателя, продажа в условиях банкротства, реализация арестованного имущества в рамках исполнительного производства, рассмотрение земельных споров в суде (установление прав и правообладателя) и т. п.
В нашем случае условия сделки типичные, поэтому поправка по данному фактору не требуется.
5) Корректировка на условия рынка
Так как в расчетах используется информация по объектам-аналогам по состоянию на дату оценки, то поправка по данному фактору не требуется.
6) Корректировка на местоположение и развитость инфраструктуры
Эта поправка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого объекта. На величину поправки на местоположение оказывают влияние: уровень развития данного сегмента рынка в регионе, удаленность расположения объектов от крупных городов (областных центров), близость объектов к федеральным транспортным артериям, развитость инфраструктуры и т. п.
В настоящем отчете в качестве аналогов выбраны объекты, расположенные в Бурашевском с/п Калининского района Тверской области (на небольшом удалении от трассы Москва-С.Петербург), в отличие от объекта оценки, расположенного в Верхневолжском с/п Калининского района Тверской области. По результатам анализа рынка земель СХН и прошедших сделок, можно сделать вывод о том, что коммерческая привлекательность земель, расположенных в Бурашевском с/п выше, чем в Верхневолжском с/п. Поэтому можно говорить о том, что местоположение аналогов лучше, чем местоположение объекта оценки, поэтому, поправка по данному фактору в размере 7% применена ко всем аналогам в сторону уменьшения их цены.
7) Корректировка на транспортную доступность
Транспортная доступность аналогов и объекта оценки — одинакова, поэтому корректировка не вводилась.
8) Корректировка на площадь объекта
Поправка на площадь объекта учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади объекта в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше).
Для расчета указанной поправки оценщиками была применена статистически полученная формула логарифмической зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости:
ОС = 246,9 — 18,5 х LN (П); (К = 0,93);
где: ОС — относительная рыночная стоимость;
П — общая площадь, К — коэффициент корреляции.
Корректировка на общую площадь рассчитывалась по следующей формуле:
;
где: i — корректировка на общую площадь;
ОСоц — относительная расчетная рыночная стоимость объекта оценки;
ОСан — относительная расчетная рыночная стоимость объекта-аналога.
Значения поправок приведены в таблице ниже.
9) Корректировка на инженерные коммуникации
В нашем случае поправка на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций не вводилась.
10) Корректировка на характеристики объектов
Характеристики объекта оценки и аналогов приведены выше в таблице 1. С учетом характеристик объектов аналогов и оцениваемого объекта, Оценщик принял решение поправку по данному фактору в размере 5% применить ко всем аналогам в сторону уменьшения их цены.
11) Корректировка на категорию земель
И объект оценки, и аналоги относятся к категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, поэтому корректировка по данному фактору не требуется.
12) Корректировка на разрешенное использование участков
В соответствии с Земельным кодексом РФ, Законом «О личном подсобном хозяйстве», Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими законодательными актами, разрешенное использование объекта оценки — для ведения ЛПХ, дает больше возможностей по использованию земли, чем разрешенное использование объектов аналогов. Поэтому Оценщик счел необходимым ввести поправку по данному фактору в сторону увеличения цены аналогов в размере 3%.
Таблица 4.
№ п/п. | Цена и поправки. | Сопоставимые объекты. | ||||
Объект-аналог № 1. | Объект-аналог № 2. | Объект-аналог № 3. | Объект-аналог № 4. | Объект-аналог № 5. | ||
Цена продажи 1 м2 объекта, округленно, руб. | 147,00. | 145,45. | 360,00. | 142,55. | 164,84. | |
Поправка на право собственности. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | |
Величина поправки, руб. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | |
Скорректированная цена, руб. | 147,00. | 145,45. | 360,00. | 142,55. | 164,84. | |
Поправка на условия продажи. | 0,97. | 0,97. | 0,97. | 0,97. | 0,97. | |
Величина поправки, руб. | — 4,41. | — 4,36. | — 10,80. | — 4,28. | — 4,95. | |
Скорректированная цена, руб. | 142,59. | 141,09. | 349,20. | 138,27. | 159,89. | |
Поправка на условия финансирования. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | |
Величина поправки, руб. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | |
Скорректированная цена, руб. | 142,59. | 141,09. | 349,20. | 138,27. | 159,89. | |
Поправка на условия совершения сделки. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | |
Величина поправки, руб. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | |
Скорректированная цена, руб. | 142,59. | 141,09. | 349,20. | 138,27. | 159,89. | |
Поправка на условия рынка. | 1,0. | 1,0. | 1,0. | 1,0. | 1,0. | |
Величина поправки, руб. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | |
Скорректированная цена, руб. | 142,59. | 141,09. | 349,20. | 138,27. | 159,89. | |
Поправка на местоположение и развитость инфраструктуры. | 0,93. | 0,93. | 0,93. | 0,93. | 0,93. | |
Величина поправки, руб. | — 9,98. | — 9,88. | — 24,44. | — 9,68. | — 11,19. | |
Скорректированная цена, руб. | 132,61. | 131,21. | 324,76. | 128,59. | 148,70. | |
Поправка на транспортную доступность. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | |
Величина поправки, руб. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | |
Скорректированная цена, руб. | 132,61. | 131,21. | 324,76. | 128,59. | 148,70. | |
Поправка на площадь объекта. | 1,017. | 1,177. | 0,661. | 1,177. | 1,236. | |
Величина поправки, руб. | 2,39. | 24,92. | — 118,36. | 24,42. | 37,81. | |
Скорректированная цена, руб. | 135,00. | 156,13. | 206,39. | 153,01. | 186,51. | |
Поправка на инженерные коммуникации. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | |
Величина поправки, руб. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | |
Скорректированная цена, руб. | 135,00. | 156,13. | 206,39. | 153,01. | 186,51. | |
Поправка на характеристики объекта. | 0,95. | 0,95. | 0,95. | 0,95. | 0,95. | |
Величина поправки, руб. | — 7,13. | — 7,05. | — 17,46. | — 6,91. | — 7,99. | |
Скорректированная цена, руб. | 127,87. | 149,08. | 188,93. | 146,09. | 178,51. | |
Поправка на категорию земли объекта. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | 1,00. | |
Величина поправки, руб. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | 0,00. | |
Скорректированная цена, руб. | 127,87. |