Определение рынка стоимости объекта оценки

Выбор подхода к оценке Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов.

К методам расчета можно отнести следующее:

Рыночный подход.

— При рыночном подходе используются цены и другая уместная информация, генерируемая рыночными операциями с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) активами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес.

Например, в методах оценки, совместимых с рыночным подходом, часто используются рыночные множители, возникающие из комплекта сопоставимых показателей. Множители могут находиться в одних диапазонах с другим множителем по каждому сопоставимому показателю. Для выбора надлежащего множителя из диапазона требуется использовать суждение с учетом качественных и количественных факторов, специфических для оценки.

— Методы оценки, совместимые с рыночным подходом, включают матричное ценообразование. Матричное ценообразование — это математический метод, используемый преимущественно для оценки некоторых видов финансовых инструментов, таких как долговые ценные бумаги, не основываясь лишь на котируемых ценах на определенные ценные бумаги, а скорее на отношении ценных бумаг к другим котируемым ценным бумагам, используемым как ориентир.

Затратный подход.

• — При затратном подходе отражается сумма, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены производительной способности актива (часто называемой текущей стоимостью замещения).
• — С точки зрения продавца как участника рынка цена, которая была бы получена за актив, основана на той сумме, которую покупатель как участник рынка заплатит, чтобы приобрести или построить замещающий актив, обладающий сопоставимой пользой, с учетом морального износа. Причина этого заключается в том, что покупатель как участник рынка не заплатил бы за актив сумму больше, чем сумма, за которую он мог бы заменить производительную способность данного актива. Моральный износ включает в себя физическое ухудшение, функциональное (технологическое) устаревание и экономическое (внешнее) устаревание, и является более широким понятием, чем износ в целях подготовки и представления финансовой отчетности (распределение исторической стоимости) или налоговых целях (использование определенных сроков полезной службы). Во многих случаях метод текущей стоимости замещения используется для оценки справедливой стоимости материальных активов, которые используются в комбинации с другими активами или с другими активами и обязательствами.

Доходный подход.

• — При использовании доходного подхода будущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную). При использовании доходного подхода оценка справедливой стоимости отражает текущие рыночные ожидания в отношении таких будущих сумм.
• — Такие методы оценки включают, например, следующее:

a) методы оценки по приведенной стоимости;

• б) модели оценки опциона, такие как формула Блэка-Шоулса-Мертона или биномиальная модель (то есть структурная модель), которые включают методы оценки по приведенной стоимости и отражают как временную, так и внутреннюю стоимость опциона;
• в) метод дисконтированных денежных потоков, который используется для оценки справедливой стоимости некоторых нематериальных активов.

Таким образом, для определения справедливой (рыночной) стоимости инвестиционной недвижимости, применяются 3 фундаментальных подхода:

• -затратный подход;
• -сравнительный подход;
• -доходный подход.

Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке.

Для оценки рыночной стоимости земли традиционно применяются: метод сравнения продаж, техника остатка для земли, метод распределения, метод выделения, метод разбивки на участки, капитализация земельной ренты.

Метод остатка для земли — доход от земли предполагается постоянным; здания и сооружения, расположенные на оцениваемом участке имеют конкретный срок экономической жизни; рекапитализация зданий (сооружений) возможна по методу Ринга либо по методу Инвуда; рекапитализация земельного участка происходит в результате реверсии (перепродажи).

Метод предполагаемого использования — для оценки застроенных и незастроенных земельных участков; больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные земельные участки, осваиваемые под застройку, т. е. когда разбивка на участки большого земельного надела представляет собой наиболее эффективное использование земли с учетом застройки.

Сущность метода заключается в следующем: разница между суммой, полученной от продажи застроенного участка и величиной общих затрат на застройку, равна стоимости неосвоенной земли.

Метод сопоставимых продаж — это универсальный метод при наличии достоверной информации о ценах, совершенных в недалеком прошлом, сделок с земельными участками, являющимися схожими (сопоставимыми) с объектом оценки.

Основой метода является стоимость объектов оценки и определяется путем внесения в цены сопоставимых объектов поправок по элементам и единицам сравнения.

Метод распределения — это экспресс-оценка земельных участков с относительно новыми однотипными объектами недвижимости, где земельные участки не имеют существенных особенностей и различий в месторасположении, конфигурации, площади и наличии коммуникаций.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться в условиях недостаточной информации о продажах земельных участков, а полученные сведения могут служить основой для установления начальных цен при продаже объектов на аукционе.

Основой метода является существующее характерное (сложившееся) для определенных типов недвижимости соотношение рыночной стоимости непосредственно земельного участка и его застройки (улучшений) или земельного участка и объекта в целом (т.е. участка с улучшениями).

Метод базируется на информации по сопоставимым объектам, для которых может быть определена доля стоимости земельного участка в общей стоимости объекта или соотношение между стоимостью участка и стоимостью улучшений на нем. На основе анализа сложившихся соотношений цен по сопоставимым объектам определяют рекомендуемый процент (удельный вес) стоимости земельного участка в общей стоимости объекта оценки.

Метод выделения — этот метод используется для оценки земельных участков с типовой застройкой (например: загородные дачные участки, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется, т. е. в общей стоимости объекта, наибольший удельный вес занимает земельный участок).

Наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации земельной ренты — универсальный метод для застроенных и незастроенных участков, по которым имеются достоверные сведения о величине арендной платы (рыночной ее стоимости) по земельным участкам такого типа. Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений, расположенных на ней. Доходы, получаемые от сдачи в аренду земельных участков по рыночным арендным ставкам, пропорциональны их стоимости. При этом расчет стоимости участка может осуществляться либо с использованием коэффициента капитализации либо на основе валового рентного мультипликатора.

Метод добавочной продуктивности (модификация метода остатка для земли) — метод используется для оценки земель, находящихся в собственности хозяйственных обществ, с расположенными на данном земельном участке зданиями, сооружениями и другими улучшениями, необходимыми для производственно-хозяйственной деятельности предприятия.

Доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал (т.е. расходов на оплату труда всех работников предприятия и премиальных вознаграждений из прибыли, затраты на приобретение сырья, материалов, комплектующих изделий, расходы на текущий и капитальный ремонт и др. производственные расходы, отвлечения средств на оплату налогов и сборов и т. п.). Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд, менеджмент и капитал, и определяет доход, получаемый от владения землей.

Сравнительные характеристики и область применения методов оценки земельных участков.

Вывод о применимости подходов и методов к оценке земельного участка.

Было принято решение применить сравнительный подход к определению рыночной стоимости земельных участков. Учитывая результаты проведенного анализа рынка, считается целесообразным использование данного подхода, поскольку имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложений по продаже недавних аналогичных объектов. Из методов, основанных на сравнительном подходе, считается допустимым для определения стоимости объекта оценки применить метод сравнения продаж. Выбор данного метода обусловлен тем, что на рынке, к которому относится объект оценки выявлено достаточное количество предложений аналогичных объектов, что позволяет получить достаточно достоверные результаты оценки стоимости земельного участка.

Расчет рынка стоимости объекта оценки При расчете рыночной стоимости недвижимого имущества применим сравнительный подход.

Метод сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли — продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли — продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Необходимым условием для реализации этого метода является наличие данных о продажах не менее трех-пяти сопоставимых объектов, реализованных не ранее, чем за шесть месяцев, предшествующих дате проведения оценки.

При отсутствии информации о ценах сделок с аналогичными объектами допускается использование цен предложения (спроса). При использовании метода сравнения продаж анализируются продажи сопоставимых объектов недвижимости и вносятся поправки в их продажные цены на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, таким образом, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект.

При реализации метода анализа продаж используют следующую технологию: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка недвижимости; на втором этапе осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем — вносятся поправки к цене сопоставимых объектов.

Обычно полный набор элементов сравнения стоимости оцениваемого объекта следующий: состав передаваемых имущественных прав; условия финансирования (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация выплат, плата за финансирование, договоры об участии); условия сделки; рыночные условия (время продажи); местоположение (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям, коммуникации, престижность); физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства, функциональная пригодность, площадь) и др.

Единицы сравнения используются, как способ передачи информации эффективным и понятным способом. Поскольку объекты могут различаться по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения можно столкнуться с определенными сложностями. Поэтому данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может стать соответствующая единица сравнения — общая цена, цена за квадратный метр общей площади, цена за квадратный метр жилой площади, цена за гектар или сотку земли и т. д.

В результате анализа для оцениваемого объекта была выбрана единица сравнения Ї один кв. м общей площади земельного участка, т. к. это стандартная мера измерения, принятая в РФ и на рынке недвижимости.

Так же анализировалась большая совокупность аналогов. Далее на основе анализа соответствующего сегмента рынка недвижимости была подготовлена выборка наиболее близких аналогов по месторасположению, а именно: расположение в непосредственной близости от объекта оценки.

По информации продавцов рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях. Объекты сравнения (аналоги) имеют различия по физическим характеристикам, а также другие особенности, которые должны быть проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости.

Данные по объектам-аналогам с указанием источников их получения и стоимости одного кв. метра представлены в табл.1.

Сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по состоянию на дату оценки.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: тип сделки (оцениваемые права), условия финансирования, условия сделки, дата сделки. Эти корректировки являются базой для остальных корректировок, учитывающих различие между оцениваемым объектом и объектом сравнения, таких как местоположение, назначение, физические характеристики и т. д.

Классификация вводимых корректировок (поправок) основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Корректировки бывают:

• — процентные (коэффициентные);
• — стоимостные (денежные).

Процентные (коэффициентные) корректировки (поправки) вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

Денежные поправки (корректировки), вносимые к цене объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• — методы, основанные на анализе парных продаж;
• — экспертные методы расчета и внесения поправок;
• — статистические методы.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок сводятся к применению метода корреляционнорегрессионного анализа, который заключается в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Процентные поправки всегда вносятся первыми к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

Вводятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

Обоснование применения или отказ от внесения корректировок приведено ниже.

Корректировки по первой группе элементов сравнения устанавливаются в относительном выражении (долях, процентах) от исходной стоимости объектов-аналогов. Корректировки в численном и процентном выражении представлены в табл.2.

Передаваемые имущественные права. Тип сделки отражает различия в качестве передаваемых прав при проведении сделок с объектами-аналогами и объектом недвижимости. Качество прав на недвижимость может выражаться в наличии частных и публичных сервитутов у объектов-аналогов и рассматриваемого объекта. Естественно, что существование таковых будет отрицательно влиять на размер стоимости недвижимого имущества.

В рамках данного отчета рассчитывается стоимость права аренды оцениваемого земельного участка, передаваемые имущественные права на объекты-аналоги являются правами собственности, следовательно, требуется введение корректировки на различие в имущественных правах. Данная поправка введена на основании исследования:

— отношение удельной цены земельных участков в долгосрочной аренде к удельной цене аналогичных участков в собственности, равное 0,87.

Условия финансирования. В отсутствие иной информации, оценщик предполагает, что недвижимость будет приобретаться потенциальным покупателем без привлечения кредитных средств. Поэтому данная поправка не вводилась.

Условия сделки. В данном контексте для целей расчета стоимости участка проводится корректировка стоимости в зависимости от того, является ли информация о цене — ценой состоявшейся сделки или предложения на продажу. Все объекты-аналоги являются предложениями на продажу, поэтому необходимо скорректировать цену предложения на «уторговывание», то есть заведомо завышенную стоимость, по которой собственник выставляет объект на продажу. Данная разница, по сути, представляет собой совокупность скидок «на торг», инфляционных ожиданий, премий продавцам и владельцам, прочих расходов на экспонирование объекта, не связанных напрямую с затратами на проведение и оформление сделки — то есть ту максимальную величину скидки от цены предложения, на которую может согласиться обладатель прав на реализуемый объект, с одной стороны, и покупатель, с другой, и по которой может состояться сделка. Эта разница определена как «скидка на торг».

Согласно исследованиям 12 среднее значение скидки на торг для земельных участков, составляет 10%; данное значение использовано в расчетах.

Рыночные условия (время продажи). Объекты-аналоги выставлены на дату, близкую к дате оценки. Следовательно, нет необходимости введения данной поправки.

Корректировки по второй группе элементов сравнения осуществляются на базе рыночных стоимостей за объекты-аналоги с учетом проведения первой группы корректировок. Необходимо отметить, что корректировки проводились только по элементам, различающимся у рассматриваемого объекта и объектов-аналогов.

Местоположение. Данная поправка не вводилась, поскольку все аналогичные объекты располагаются в месте расположения объекта оценки, имеют одинаковую привлекательность с точки зрения комфортного проживания и активного отдыха граждан.

Целевое назначение. Объект оценки входит в состав земель рекреационного назначения с разрешенным использованием под размещение базы отдыха. Ограничения в использовании земель особо охраняемых территорий обуславливают низкий уровень развития рынка земельных участков данной категории в РТ. В связи с чем отбирались объекты-аналоги с целевым назначением, схожим с назначением объекта оценки, рынок которого наиболее развит в пригородах г. Казани, т. е. участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство. Поскольку данные виды разрешенного использования существенно не отличаются друг от друга в отношении использования, корректировка по этому элементу сравнения не вводилась.

Площадь (фактор масштаба). Согласно общему правилу рынка с ростом масштаба объекта продажи стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, снижается. То есть, с увеличением площади земельного участка стоимость одного кв. метра при прочих равных условиях снижается. В данном случае введение корректировки не требуется на основании исследования, проведенного в разделе отчета «Анализ рынка».

Наличие инфраструктуры. У объектов-аналогов коммуникации рядом, значит — есть возможность подключения. Оцениваемый земельный участок, как и объекты-аналоги, расположены в административных границах города, и в равной степени обеспечены коммуникациями. Те же коммуникации, которые проведены силами и на средства правообладателя к зданиям, являются частью улучшений земельного участка и относятся непосредственно к строениям возведенным на данном земельном участке. Таким образом, для целей настоящей оценки, поправка на наличие коммуникаций не применялась ввиду равной обеспеченности объекта оценки и аналогов коммуникациями.

Схема согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов приведена ниже.

• 1) расчет показателя совокупной корректировки (путем суммирования абсолютных значений внесенных корректировок);
• 2) расчет коэффициента соответствия объекту оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки);
• 3) расчет удельного веса, как отношение коэффициента соответствия каждого объектааналога к сумме коэффициентов соответствия.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Расчет удельных весов по оцениваемому участку приведен ниже.

Значение рыночной стоимости одного кв. метра земельного участка определяется как сумма произведение долей и скорректированных цен объектов-аналогов. Расчет стоимости земельного участка с использованием метода сопоставимых продаж на дату оценки приведен в табл.2.

Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки.

Стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода составляет (без НДС):