Система зарубежного ипотечного кредитования

США самый крупный и развитый в мире рынок ипотечного кредитования, как по организации, так и по числу финансовых инструментов. Занять лидирующие позиции США сумели за счет формирования прозрачного ликвидного вторичного рынка и эффективного взаимодействия между его участниками.

Основными участниками американского ипотечного рынка являются:

• · Заемщик — приобретающий ипотечный кредит на покупку жилья.
• · Кредитор (банк или другое кредитное учреждение) — предоставляющий заемщику кредит под залог приобретаемой недвижимости.
• · Посредник — ипотечное агентство, привлекающее капитал для заемщиков и обеспечивающее ликвидность на рынке.
• · Инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный и вторичный ипотечный рынок

Взаимодействие на уровне заемщик — банк — это первичный ипотечный рынок. Его инструментом традиционно является ипотечный кредит (Mortgage). Самыми популярными видами ипотеки в США являются:

• · Кредит с фиксированной процентной ставкой (Fixed-rate Mortgage, FRM).
• · Кредит с переменной процентной ставкой (Adjustable-rate Mortgage, ARM).

По ARM кредитам ставка фиксируется на начальный период (обычно 3, 5 или 10 лет), по истечении которого ставка становится плавающей и регулируется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора. Также по договору у заемщика есть право на досрочное погашение кредита (Mortgage Prepayment) любыми суммами в любой момент.

Типичные ипотечные кредиты в США выдаются в размере до $ 200 тыс. на условиях до 28% PTI и до 80% LTV, где:

• · PTI (Payment-to-Income Ratio) — отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика.
• · LTV (Loan-to-Value Ratio) — отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога.

Обязательным условием для получения ипотеки в США является страхование заложенной недвижимости и титула (риска утраты права собственности на объект). Страхование жизни и трудоспособности остается на усмотрение заемщика.

Взаимодействие на уровне банк — посредник — инвестор — это вторичный ипотечный рынок. Его инструментом являются выпускаемые ипотечными агентствами ценные бумаги (Mortgage Securities), обеспеченные ипотечными кредитами первичного рынка. Именно такая двухуровневая схема ипотечного кредитования (Two-level Mortgage) действует в США. В связи с тем, что там она и зародилась, ее называют американской моделью ипотеки. На практике она выглядит так.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования При обращении заемщика в ипотечный банк за кредитом, банк заключает с ним договор с одновременным требованием составления и подписания им закладной.

· Закладная (Mortgage) — именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя и гарантирующая кредиторам получение платежей по кредиту. При невыполнении заемщиком обязательств средства возвращаются за счет продажи залога.

После регистрации права собственности на недвижимость банк становится законным владельцем закладной. Такие закладные по мере их накопления банк объединяет в «ипотечные пулы» и продает посредникам — специализированным ипотечным агентствам. В США это такие поддерживаемые правительством организации, как «Джинни Мэй», «Фэнни Мэй» и «Фредди Мэк» .

· Ипотечный пул (Mortgage Pool) — пакет однородных ипотечных кредитов со схожими сроками погашения, платежей и размером процентных ставок.

В этом состоит одно из ключевых отличий американской модели ипотечного кредитования от европейской. В США кредиторы не оставляют ипотечные кредиты на своем балансе и не выпускают обеспеченные ими ипотечные ценные бумаги, а передают эту функцию ипотечным агентствам.

Агентства возмещают банку выплаченные заемщику средства, а взамен получают поток будущих платежей от заемщика по кредиту за вычетом комиссии банка. В результате банки получают деньги для выдачи новых кредитов, а посредники — возможность зарабатывать на закладных.

Для этого ипотечные агентства используют права требования по закладным как обеспечение и выпускают под них долговые обязательства — сквозные ипотечные ценные бумаги (Pass-Through Mortgage Backed Securities, MBS), называемые также агентскими (Agency MBS). Этот процесс известен как секьюритизация.

· Секьюритизация — механизм превращения неликвидного кредита (закладной, не являющейся эмиссионной бумагой) в обращающуюся на биржевом и внебиржевом рынке ценную бумагу.

Выпущенные бумаги агентства реализуют на фондовой бирже, передавая купившим бумаги инвесторам поток платежей от заемщика за вычетом своей комиссии. То есть агентство само выступает посредником, аналогично ипотечному банку. При этом передаваемые инвестору выплаты по MBS гарантированы не залогом недвижимости, а ипотечным агентством.

Государственная поддержка ипотечных агентств приравнивает MBS по надежности к государственным облигациям. Это делает их доступными для институциональных инвесторов, обеспечивающих ликвидность вторичного ипотечного рынка. Наряду с консервативными инвесторами, в агентские MBS вкладывают свои средства и ипотечные инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT).

12 марта 2014 года стало известно о готовящейся реформе ипотечного рынка, предполагающую ликвидацию Fannie Mae и Freddie Mac. Вместо них будет создана система ипотечных ценных бумаг с федеральной гарантией, владеть ею будут банки, выдающие ипотечные кредиты. Они будут нести первые 10% убытка, прежде чем в дело вступит новая структура — Федеральная корпорация страхования ипотеки.

Также предполагается, что при секьюритизации должны соблюдаться определенные стандарты: например, переупаковываться в облигацию может только кредит с 5%-ным первоначальным взносом, а для впервые покупающих жилье — 3,5%.

Исследование текущего состояния и особенностей рынков ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС позволило установить степень развитости рынка ипотечного кредитования в стране, а также подверженность риску дефолта заемщиков и распространению негативных явлений в соответствующем сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Были оценены следующие основные характеристики: уровень кредитного риска; разнообразие кредитных продуктов; каналы продаж; доступность информации и услуг профессиональных консультантов.

В странах ЕС не распространены кредиты сегмента subprime, что позволяет удерживать потери по ипотеке на сравнительно низком уровне. Способы привлечения финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов в значительной степени определяют тип процентных ставок и длительность периода, в течение которого ставка может быть зафиксирована. Финансирование за счет депозитов физических лиц не позволяет установить фиксированную ставку на продолжительный срок, Великобритания, Испания, Португалия, в то время как выпуск ипотечных ценных бумаг способствует выдаче долгосрочных ипотечных кредитов по фиксированной процентной ставке Дания, Германия.

Для лучшего понимания рисков ипотечного кредитования, а также возможностей их снижения рассмотрим наиболее важные практические аспекты моделирования ИЖК. Одним из главных факторов обслуживания ипотечного кредита является осуществление досрочных погашений. Оценка досрочных погашений по пулу кредитов должна включать все возможные факторы возникновения, в том числе дефолт заемщика. Прежде чем перейти к анализу досрочных погашений по пулу, исследуем базовые свойства досрочного погашения по индивидуальному кредиту. Известно, что при частичном досрочном погашении возможны два варианта изменения графика платежей: сокращение срока кредита при сохранении исходного размера ежемесячного платежа; перерасчет ежемесячного платежа при сохранении исходного срока кредита.

Размер начисленных и подлежащих уплате процентов имеет прямую зависимость от срока пользования кредитом. В связи с этим абсолютное большинство кредитных организаций пересчитывает размер ежемесячного платежа, а не сокращает срок кредита. Дифференцированная схема платежей не имеет особенностей досрочного погашения, в аннуитетной же схеме пересчет платежа после частичного досрочного погашения возвращает структуру аннуитета к начальному состоянию, а именно к тому, что в ежемесячном платеже вновь большую часть составляют проценты и меньшую — выплаты по основному долгу. После осуществления частичного досрочного погашения платеж по основному долгу снижается и требуется определенный период времени, чтобы его размер вернулся к предыдущему уровню. Снижение тем больше, чем больше сумма частичного досрочного погашения относительно остатка задолженности.

При анализе досрочных погашений по пулу ипотечных кредитов необходимо выделить следующие основные причины досрочного погашения: оборот недвижимости; рефинансирование кредита в связи со снижением процентных ставок; частичное досрочное погашение; дефолт заемщика.

Комплексная оценка риска досрочного погашения могла бы предотвратить возникновение негативных явлений на рынке ипотечного кредитования США. Однако кризисные явления, избежать которых не удалось, обусловили усиление долговой нагрузки заемщиков по ипотечным кредитам как в связи с изменением внутренних условий кредитов, повышение переменных процентных ставок, так и с ухудшением общего макроэкономического состояния, рост безработицы, валютного обменного курса и пр.

В условиях глобального финансово-экономического кризиса установлена высокая трансмиссионная способность механизма ипотечного кредитования к распространению финансовых шоков между национальными экономическими системами. Исследование возникновения и развития кризиса на рынке ипотечного кредитования в США, а также систематизированный опыт ипотечного кредитования в странах ЕС позволили определить меры, способствующие ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ипотечного кредитования и в связанном сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой:

• · Установление ограничения максимального роста переменной процентной ставки по ипотечным кредитам. При осуществлении выпуска ипотечных ценных бумаг по переменной процентной ставке эмитент должен установить максимальный предел процентной ставки, по которой будет выплачиваться купонный доход держателям бумаг. Денежные средства, привлеченные подобным образом, могут выдаваться в качестве ипотечных кредитов с определенным максимальным уровнем, что позволит сохранить доходность кредитора и ограничить процентный риск заемщика;
• · При установлении максимальной суммы ипотечного кредита необходима оценка стоимости недвижимости не только в сравнении с текущим состоянием рынка, но и в ретроспективе нескольких лет. В случае если на момент выдачи кредита стоимость недвижимости росла быстрыми темпами, рыночная оценка залога может быть завышена. Данный подход позволит определить стоимость недвижимости, очищенную от эффекта «ажиотажного» спроса;
• · Оценка кредитоспособности заемщика, которая должна являться базовым, основополагающим условием выдачи ипотечного кредита, в отличие от подхода, учитывающего будущий рост стоимости залога и его реализацию по высокой цене или погашение кредита за счет средств от сдачи жилья в аренду;
• · Использование разнообразных моделей для оценки рисков ценных бумаг, а не применение единообразной модели для всех типов инструментов и инвестиций. Наличие особенностей национальных рынков ИЖК в разных странах должно приниматься во внимание при инвестировании в финансовые инструменты на зарубежных рынках;
• · Предоставление заемщикам адекватной, т. е. полной, соответствующей, понятной, не избыточной и сравнительной информации об ипотечном кредите. Адекватное информирование участниками рынка широких слоев заемщиков позволит последним лучше понимать и оценивать возможности и риски ипотечного кредита;
• · Осуществление должным образом организованного наблюдения и контроля за рейтинговыми агентствами, процедурами присвоения и пересмотра кредитных рейтингов эмитентов, а также эмитируемых инструментов рынка ценных бумаг, которые будет способствовать адекватной оценке рисков и присвоению соответствующих рейтингов.
• · Правильное понимание явления цикличности развития рынка ИЖК имеет высокую практическую ценность, как для кредитных организаций, так и для государства в целом, позволяя вырабатывать эффективные контрциклические меры для сглаживания колебаний рынка.

Опыт стран ЕС свидетельствует о том, что тип процентных ставок и длительность периода, в течение которого ставка может быть зафиксирована, в значительной степени определяются способами привлечения финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов. Финансирование за счет депозитов физических лиц не позволяет установить фиксированную ставку на продолжительный срок, в то время как выпуск долгосрочных ипотечных ценных бумаг способствует фиксации процентной ставки на длительный период. Достоверная оценка доходности и рискованности вложений в ипотечные бумаги невозможна без разработки качественных моделей прогнозирования досрочных погашений, учитывающих влияние различных факторов, тем самым способствуя оптимизации рисковой составляющей ипотечных кредитов и обеспеченных ими ценных бумаг.

Изменившиеся условия современных экономических реалий заставляют по-новому взглянуть как на устоявшуюся практику первичного ипотечного кредитования, так и на условия рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке ценных бумаг. Предложенный комплекс мер позволит значительно снизить риски системы ИЖК, что в совокупности с разработкой достоверных моделей прогнозирования поведения индивидуальных заемщиков и портфелей кредитов будет способствовать дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования в России и странах ЕС.