Основные принципы оценки имущества предприятия

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РФ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧЕРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ Реферат на тему:

«Основные принципы оценки имущества предприятия»

Выполнил:

Ст. гр. 25ТД04

Софьина А.В.

Тюмень 2013

Содержание Введение

1. Принципы пользователя предприятием

2. Принципы связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия

3. Принципы связанные с внешней рыночной средой

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия Заключение Список используемой литературы Введение В основании науки об оценке имущества лежат принципы, т. е. основополагающие правила, т. е. руководствуясь которыми профессиональный оценщик выполняет задание по оценке и составлению отчёта об оценке имущества. Принципы оценки имущества являются следствием комплексного анализа экономических законов, их проявлений, и в их построении учитываются основные факторы, влияющие на стоимость имущества. Корректное использование принципов оценки даёт оценщику возможность сформировать достоверное заключение о стоимости имущества, представленного к оценке. Принципы оценки предприятия можно разделить на четыре категории:

1) принципы пользователя предприятием;

2) связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;

3) связанные с внешней рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

1. Принципы пользователя предприятием Таль Г. К в своей книге «Оценка предприятий. Доходный подход» охарактеризовал Принципы пользователя предприятием следующим образом: Принципы пользователя предприятием включают в себя принципы полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции (производства определенного типа продукции на рынок и получения прибыли). Предприятие может быть также полезным конкретному владельцу для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализации других его психологических потребностей. Полезность — это способ удовлетворять потребности пользователя предприятием в данном месте и в течение определенного периода времени. Удовлетворение потребностей пользователя предприятием, которое приносит доход, в конечном счете выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения Разумный покупатель не заплатит за предприятие больше наименьшей цены, запрашиваемой за другое предприятие с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Эксперт-оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет его максимальную стоимость исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожими риском и качеством продукции. Принцип замещения гласит: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Стоимость действующих предприятий, приносящих доход, определяется ожидаемой прибылью, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств от его перепродажи.

Поскольку деньги приносят доход в виде процента и поскольку происходят инфляционные процессы, рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний рубль. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс пересчета будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидаемых от пользования предприятием, важно скорректировать прогнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во времени.

2.Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия По мнению Бусова В. И. «Оценка стоимости предприятия» группа принципов оценки земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия, включает:

o принцип остаточной продуктивности земельного участка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления (предпринимательской деятельности) и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью;

o принцип вклада. Вклад — это то добавление к стоимости предприятия, которое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, превышающих фактические затраты. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость предприятия. Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия, или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства;

o принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. Этот принцип гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами;

o принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия. Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производств, основных и вспомогательных работников, между рабочими и управленческим персоналом и пр. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли;

o принцип оптимального размера (масштаба). Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры: будь то само предприятие (когда при оптимальной мощности предприятия мы имеем максимальный размер прибыли), либо его отдельные производства, либо участок земли, на котором оно находится;

o принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности. Система имущественных прав Российской Федерации, предусмотренная ГК РФ, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность, в том числе и на предприятия. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющее единого пакета. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия.

3. Принципы связанные с внешней рыночной средой Фридман Дж., и Ордуэй Ник. В книге «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Принципы, связанные с рыночной средой описывают следующим образом:

Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя: принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Местоположение объекта и связь его с рынком пользователя — в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие — это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Следует отметить, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства. оценка имущество спрос недвижимость Принцип конкуренции. Конкуренция — это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) — основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка — основного принципа оценки недвижимой собственности.

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Ефремов В.С. в книге «Стратегия бизнеса. Концепции и методы планирования» Дает следующее толкование описываемого принципа:

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова-ния предприятия — основной принцип оценки его стоимости, он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость пред-приятия.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова-ния — это разумное и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т. е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимо-сти земельного участка, на котором находится предприятие.

Этот принцип — объединяющий для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточ-ной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающей-ся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.

Заключение

Вывод по данной теме:

Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы.

В первую группу принципов оценки имущества входят принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества.

Вторая группа содержит принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу.

Третья группа принципов оценки имущества объединяет принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой.

Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества.

1. Таль Г. К., Григорьев В. В., Бадаев Н. Д., Гусев, Е.И., Юн Г. Б. Оценка предприятий: доходный подход, Москва 2000 г.

2. Бусов В. И. Оценка стоимости предприятия изд-во 2013 г

3.Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело-ЛТД, 1995 г.

4. Ефремов В. С. Стратегия бизнеса. Концепции и методы планирования Издательство Финпресс 1998, 192 стр.