Основы жилищного права

Задача 1

найм жилой купля собственность Между Ивановым и Петровым был заключен договор купли-продажи жилого дома. Договор был заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, покупатель и продавец договорились, что через неделю подадут документы на государственную регистрацию договора и перехода права собственности по нему. Однако через 3 дня, после подписания договора Иванов (продавец) скоропостижно скончался. Петров обратился к наследникам Иванова с требованием обратиться в регистрационную службу и подать документы на государственную регистрацию договора и перехода права собственности по нему. Однако наследники Петрову отказали, ссылаясь на то, что договор, подписанный Ивановым и Петровым, не был зарегистрирован, следовательно, считается незаключенным.

Петров обратился за консультацией к адвокату. Дайте консультацию, ответив на следующие вопросы:

1. В какой форме должен быть заключен договор купли-продажи жилого дома?

2. Перечислите существенные условия договора продажи жилого помещения.

3. С какого момента у покупателя по договору купли-продажи жилого помещения возникает право собственности?

4. Какое решение может принять суд по данному делу?

Ответ

1. Согласно со ст. 550 ГК РФ, Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, так же согласно с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор заключается в письменной форме с обязательной его государственной регистрацией.

2. Исходя из положений ст. 554, ч. 1 ст. 555, ч. 1 ст. 558 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются: предмет договора; цена договора; перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

3. В соответствии с ч. 1 ст. 133, ч. 1 ст. 551 ГК РФ, с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

4. В данном случае к наследникам переходит данное обязательство вместе с квартирой по наследству, так как сделка купли-продажи жилых помещений не является фидуциарной. Значит, наследники явно уклоняются от государственной регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество, которые производятся единовременно. Следовательно, суд на основании ч. 3 ст. 551 ГК РФ, вынесет решение о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Задача 2

Укажите перечень и аргументируйте предпосылки к возникновению права пользования жилыми помещениями по договорам:

— социального найма;

— найма специализированного жилого помещения;

— коммерческого найма;

— поднайма жилого помещения;

— безвозмездного пользования.

Вопросы:

1. Что объединяет договоры найма жилого помещения?

2. Какие правовые последствия влечет за собой несоблюдение требуемой законодателем формы договора в указанных видах договоров?

3. Какими законами, иными нормативно-правовыми актами регулируются правоотношения, основанные на договоре найма?

Ответ

Предпосылкой к заключению договора социального найма по общему правилу является признание малоимущим и нуждающимся в жилом помещении (ст. 49 ЖК РФ).

Предпосылкой заключения договора найма специализированного жилого помещения является в соответствии с ч. 1,2 ст. 99 ЖК РФ решение собственника о заключении договора найма специализированного жилого помещения с нанимателем. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Предпосылкой заключения договора коммерческого найма является, в соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ, волеизъявление одной из сторон — собственника жилого помещения или управомоченного им лица (наймодателя) — предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Предпосылкой договора поднайма является заключенный договор коммерческого или социального найма, согласие наймодателя (ч. 1 ст. 685 ГК РФ) в случае заключения договора коммерческого найма, согласие наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ) в случае заключения договора социального найма.

Предпосылкой безвозмездного пользования является отнесение нанимателя к категории граждан нуждающихся в специальной социальной защите, решение собственника о заключении с нанимателем договора найма (ст. 109 ЖК РФ). Так же предпосылкой может быть договор ссуды (ст. 689 ГК РФ). Или принадлежность к членам семьи нанимателя по договору социального или коммерческого найма.

1. Договоры найма жилого помещения сильнее всего объединяет объект договора найма, а именно жилое изолированное помещение, пригодное для проживания. Так же близок и предмет договоров социального и коммерческого найма. Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.

2. Несоблюдение формы договора социального найма жилого помещения влечет незаключенность договора (ст. 63 ЖК РФ).

Несоблюдение формы договора найма специализированного жилого помещения влечет незаключенность. (ч. 7 ст. 100 ЖК РФ).

Несоблюдение формы договора коммерческого найма жилого помещения влечет незаключенность. (ст. 674 ГК РФ).

3. Регулируется преимущественно Гражданским кодексом Российской Федерации и Жилищным кодексом Российской Федерации.

Задача 3

Владимир Р., проживавший в однокомнатной квартире муниципального жилищного фонда, в 2010 г. был осужден судом на пять лет по ложному обвинению. Его квартиру местная администрация предоставила очереднику Виктору Д., куда он вселился со своим сыном. Через год после осуждения приговор в отношении Владимира Р. был отменен в порядке надзора за недоказанностью его участия в совершении преступления, а он сам был реабилитирован. Владимир Р. вернулся в свой город, потребовал от жилищного отдела органа местного самоуправления возврата ему квартиры, в которой он проживал до незаконного осуждения. Однако жилищный отдел предложил ему стать на учет, в качестве нуждающегося в жилье. Владимир Р. с этим не согласился и обратился с иском в суд о признании недействительным решения органа местного самоуправления и о возврате ему квартиры, которую он занимал до осуждения, а также о возмещении убытков, которые он понес в связи с утратой вещей, находившихся в его квартире.

Вопросы:

1. Подпадает ли описанная ситуация под случай, при котором сохраняется жилье за временно отсутствующим гражданином в течение длительного срока?

2. Можно ли считать, что Владимир Р. отсутствовал в месте своего жительства в течение года по уважительной причине?

3. Есть ли основания для признания решения органа местного самоуправления о предоставлении Виктору Д. жилого помещения по договору социального найма недействительным?

4. Какое решение должен вынести суд?

Ответ

1.В соответствии со ст. 71 ЖК РФ и п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 29.12.2004 № 188 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ», при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. В данном случае отсутствует временный характер отсутствия жильца.

2. Нет. Так как он не может быть признан временно отсутствующим жильцом.

3. Оснований для признания договора недействительным в ЖК РФ и ГК РФ нет. Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 133 УПК РФ, Право на реабилитацию включает в себя право на возмещение имущественного вреда, устранение последствий морального вреда и восстановление в трудовых, пенсионных, жилищных и иных правах. Вред, причиненный гражданину в результате уголовного преследования, возмещается государством в полном объеме независимо от вины органа дознания, дознавателя, следователя, прокурора и суда. Следовательно, бывший з/к будет восстановлен в правах, а договор с новым нанимателем расторгнут.

Задача 4

Семья Суворовых проживала в однокомнатной квартире в городе Томске общей площадью 26 кв. м. в старом доме. В связи с тем, что дом был поставлен на капитальный ремонт, семье Суворовых была предоставлена отдельная 2-комнатная квартира в маневренном фонде. После окончания ремонта Суворовы отказались освободить эту квартиру. Они заявили, что семья Суворовых состоит из 3 человек и по норме им должна быть предоставлена отдельная квартира.

Вопросы:

1. Охарактеризуйте отношения, возникающие между сторонами по договору социального найма при выполнении наймодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта.

2. Каков порядок переселения граждан из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, на время капитального ремонта?

3. Что может предложить наймодатель вместо жилого помещения маневренного фонда, при выселении граждан из жилого помещения на время капитального ремонта? И в каком случае?

4. Каким образом следует решить возникший спор?

Ответ

1. В соответствии с ч. 1 ст. 95 ЖК РФ, Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма. В то же время, переселение в маневренный фонд при ремонте жилого помещения носит временный характер, т.к. договор социального найма не расторгался, а предметом его являлась ремонтированная квартира. Просто заключается договор найма жилого помещения маневренного фонда (ст. 106 ЖК РФ).

2. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения капитального ремонта или реконструкции дома.

Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора (ч. 1, 2, 3 ст. 106 ЖК РФ).

3. В случае если наниматель проживает в ведомственном жилье, ему может быть предоставлено иное ведомственное жилье.

4. Согласно, ч. 3 ст. 106 ЖК РФ, истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора. Если не выезжают добровольно выселять из жилого помещения маневренного фонда. Старая квартира за ними сохраняется, так как договор социального найма сохраняется в отношении ремонтируемой квартиры.

Задача 5

Григорьева обратилась в суд с иском к наймодателю о взыскании с ответчика суммы расходов, потраченных ею за вынужденный найм другого жилого помещения, так как ответчик в течение 2 месяцев не обеспечил ее квартиру, находящуюся на балансе ответчика, коммунальными услугами по предоставлению соответствующего зимнему периоду отопления.

Вопросы:

1. В каком порядке истица может защитить нарушенные права?

2. Какими законами, иными нормативно-правовыми актами необходимо руководствоваться в данном споре?

3. Какими правами наделен наниматель и члены его семьи в случае невыполнения наймодателем своих обязанностей в рамках ЖК РФ?

Ответ

1. В соответствии с ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Как правило порядок защиты в данном случае судебный, но может быть и вне судебный (менее вероятно, но не исключено).

2. Необходимо руководствоваться Жилищным кодексом РФ, Гражданским процессуальным кодексом РФ.

3. В соответствии с ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. В нашем случае суд может признать данные взыскиваемые суммы как убытки.

Задача 6

Какие обстоятельства подлежат проверке при решении вопроса о выселении граждан, которые не вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев?

Вопросы:

1. Аргументируйте ответ.

2. Какими законами, иными нормативно-правовыми актами необходимо руководствоваться в данном споре?

3. Какие требования предъявляются к предоставляемому жилому помещению в связи с выселением за неплатежи?

Ответ

1. Согласно ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Следовательно, необходимо устанавливать уважительность причин неуплаты.

2. В данном споре необходимо руководствоваться Жилищным кодексом РФ.

3. Ориентируясь на правила, установленные ст. 90 ЖК РФ, размер представляемого жилого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Задача 7

Бывшие супруги занимают приватизированную ими в общую совместную собственность квартиру. Истица предъявила иск о принудительном обмене занимаемой квартиры, согласно которому просит суд принудить ответчика к переселению в комнату коммунальной квартиры, занимаемой пользователем по договору социального найма, ссылаясь на невозможность совместного проживания и отказ ответчика решать жилищную проблему.

Вопросы:

1. Какими законами, иными нормативно-правовыми актами необходимо руководствоваться в данном споре?

2. Каковы особенности приобретения права собственности на жилое помещение в порядке приватизации?

3. Какое решение принять суду?

Ответ

1. В данном случае следует руководствоваться правилами ГК РФ, так как квартира приватизирована.

2. Первая особенность, это безвозмездность такого приобретения права. Так же при приватизации общая собственность на жилое помещение предполагается долевой.

3. В таком исковом требовании будет отказано. Т. к. в соответствии с ч. 3 ст. 244 ГК РФ, это совместная долевая собственность. В данном можно попробовать определение доли в праве собственности, потом выдел доли в натуре. Если выдел невозможен то, долю можно продать.

Задача 8

Семья решила приватизировать занимаемую квартиру. Согласие на приватизацию жилого помещения дали двое, а третий член семьи нанимателя отказался. Для реализации права на приватизацию наниматель предложил обратиться в суд с иском, чтобы обязать возражавшего члена семьи не чинить препятствий в приватизации жилища.

1. Какими законами, иными нормативно-правовыми актами необходимо руководствоваться в данном споре?

2. Какое решение принять суду?

3. Дайте перечень и раскройте суть принципов приватизации.

Ответ

1. Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

2. Отказ от участия в приватизации не будет мешать приватизации. Квартира будет приватизирована в собственность жильцов, согласившихся на участие в приватизации. (ст. 2, 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Следовательно такое исковое требование, какое сформулировано в задаче оставят без удовлетворения.

3. В соответствии со ст. 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» выделяются следующие принципы приватизации:

— добровольность.

— разовость (т.е. право на приватизацию можно использовать 1 раз в жизни за исключением ситуации, указанной в ч. 2 ст. 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

— всеобщность (каждый гражданин РФ имеет право на приватизацию.