Особенности рассмотрения споров в сфере недвижимости

1. Исследуйте и дайте характеристику нормам, регулирующим отчуждение прав на недвижимость в производстве по делу об экономической несостоятельности (банкротстве)

В соответствии с пунктом 1.34 Указа Президента Республики Беларусь от 12.11.2003 года № 508 «О некоторых вопросах экономической несостоятельности (банкротства)» (далее — Указ № 508) в процедурах банкротства подлежат обязательному согласованию решения о продаже предприятий как имущественных комплексов или иного имущества должников:

государственной организации — с государственным органом, в подчинении (составе) которого находится организация (организация — учредитель дочернего предприятия) или осуществляющим управление принадлежащими Республике Беларусь либо находящимися в коммунальной собственности акциями (долями в уставном фонде) организации;

юридического лица, акции (доли в уставном фонде) которого находятся в хозяйственном ведении, оперативном управлении государственного юридического лица, — с государственным органом, в подчинении (составе) которого находится государственное юридическое лицо, владеющее акциями (долями в уставном фонде) должника на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

градообразующей или приравненной к ней организации, не имеющей подчиненности, акции (доли в уставном фонде) которой не находятся в собственности государства, — с местным исполнительным и распорядительным органом соответствующей административно-территориальной единицы, на территории которой она находится. [4]

В соответствии с Указом № 508 в процедуре конкурсного производства объекты государственного жилищного фонда и объекты, находящиеся только в собственности государства, а также объекты, переданные в безвозмездное пользование или аренду в соответствии с законодательством о приватизации (далее, если не указано иное, — объекты), не включаются в состав имущества юридического лица, в отношении которого хозяйственным судом возбуждено производство по делу об экономической несостоятельности (банкротстве). [4]

В соответствии с пунктом 33 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь от 02.12.2005 года № 30 «О некоторых вопросах практики применения законодательства, регулирующего вопросы экономической несостоятельноти (банкротства)» (далее — Постановление № 30) полное или частичное отчуждение имущества должника в период конкурсного производства осуществляется по согласованию с его собственником, а в случаях, предусмотренных законодательством, и с иными лицами. В силу того, что Указом № 508 предусмотрено согласование, а не получение согласия собственника, суд с целью обеспечения требований кредиторов и завершения производства по делу и в исключительных обстоятельствах с согласия комитета кредиторов или собрания кредиторов вправе разрешить вопрос об отчуждении имущества должника. [3]

Согласно пункта 35 Постановления № 30 продажа имущества должника в процедуре санации осуществляется в порядке, установленном Законом Республики Беларусь от 13.07.2012 года № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон № 415-З), на торгах, а не проданное на повторных торгах имущество с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов — путем заключения договора купли-продажи, если иное не установлено законодательством. [3]

В соответствии с Законом № 415-З после принятия хозяйственным судом решения о санации управляющий вправе в соответствии с планом санации приступить к продаже части имущества должника на торгах в соответствии с законодательством. Как правило, торги проводятся в форме аукциона. Ограниченно оборотоспособное имущество должника может быть продано только на закрытых торгах. В закрытых торгах принимают участие лица, которые в соответствии с законодательными актами могут иметь на праве собственности или ином вещном праве соответствующее ограниченно оборотоспособное имущество. [2]

Начальная цена части имущества должника, выставляемой на торги, устанавливается по ходатайству управляющего хозяйственным судом.

Лицо, являющееся победителем торгов, обязано оплатить приобретенную часть (части) имущества должника в срок, предусмотренный протоколом или договором купли-продажи, заключенным по итогам торгов, но не позднее одного месяца со дня проведения торгов.

Часть имущества должника, не проданная на первых торгах, выставляется на повторные торги, если иное не предусмотрено планом санации. При этом начальная цена указанного имущества может быть снижена по ходатайству управляющего хозяйственным судом:

не более чем на десять процентов — без согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов;

более чем на десять процентов — с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов.

При наличии согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов часть имущества должника, не проданная на повторных торгах, может быть реализована управляющим без проведения торгов на основа. [2]

В соответствии с Законом № 415-З продажа предприятия может быть предусмотрена планом санации, если она позволяет наиболее эффективно по сравнению с другими мерами по восстановлению платежеспособности должника достигнуть целей санации и не противоречит государственным или общественным интересам. Решение о включении в план санации положения о возможности продажи предприятия принимается после проведения назначенной хозяйственным судом экспертизы, определившей финансовое состояние должника и возможные последствия продажи предприятия, за исключением случаев, если стоимость проведения соответствующей экспертизы составляет более одной десятой стоимости имущества должника, удостоверенной специалистом по оценке имущества, или рыночной стоимости этого имущества и если иное не предусмотрено законодательными актами. [2]

При продаже предприятия отчуждается единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности должника, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), иные исключительные права, принадлежащие должнику, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам, а также земельные участки в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

При продаже предприятия платежные обязательства должника, существующие на дату принятия хозяйственным судом заявления о банкротстве должника, не включаются в состав предприятия.

Сумма, вырученная от продажи предприятия, включается в состав имущества должника. [2]

Продажа предприятия производится путем проведения открытых торгов (далее — торги), если иное не предусмотрено законодательством о продаже предприятия должника.

Управляющий выступает как организатор торгов или привлекает в установленном законодательством порядке по решению хозяйственного суда для этой цели специализированную организацию, оплата услуг которой производится за счет имущества должника в размере, определяемом хозяйственным судом. Специализированная организация, проводящая торги, не может быть заинтересованным лицом в отношении должника, кредитора или управляющего.

Объявление о продаже предприятия на торгах передается управляющим для опубликования в печатном органе Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, печатном органе органа государственного управления по делам о банкротстве или иных средствах массовой информации не менее чем за тридцать дней до даты проведения торгов. [2]

В объявлении о продаже предприятия указываются:

сведения о предприятии и порядок ознакомления с ним, предельный срок подачи заявок на приобретение предприятия, который не может быть менее четырнадцати дней и более одного месяца с даты опубликования объявления;

время, место и форма проведения торгов;

порядок оформления участия в торгах;

начальная цена предприятия, установленная по ходатайству собрания кредиторов или комитета кредиторов в соответствии с законодательством хозяйственным судом;

размер задатка, срок и порядок его внесения;

критерии выявления победителей торгов;

порядок оформления результатов торгов;

сведения об организаторе торгов.

В случае, если в указанный в объявлении о продаже предприятия срок получена одна заявка на приобретение предприятия, торги по его продаже не проводятся.

Предприятие, не проданное на первых торгах, может быть выставлено на повторные торги. При этом начальная цена предприятия, выставляемого на повторные торги, может быть снижена по ходатайству собрания кредиторов или комитета кредиторов хозяйственным судом в порядке, установленном законодательством. [2]

При наличии согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов предприятие может быть продано без проведения повторных торгов.

Как правило, торги проводятся в форме аукциона. Если торги проводятся в форме конкурса, условия конкурса подлежат одобрению собранием кредиторов или комитетом кредиторов, если иное не предусмотрено законодательством.

В день проведения аукциона лицо, являющееся победителем аукциона, и организатор открытых торгов подписывают протокол, имеющий силу договора.

В случае, если торги проводились в форме конкурса, не позднее двадцати дней с даты его проведения на основании протокола, подписанного в день проведения конкурса лицом, являющимся победителем конкурса, и организатором торгов, подписывается договор купли-продажи предприятия.

Задаток, уплаченный лицом, выигравшим торги, в случае его отказа от подписания протокола или договора купли-продажи предприятия включается в состав имущества должника за вычетом издержек организатора торгов на их проведение. [2]

Производство по делу о банкротстве прекращается хозяйственным судом на основании заявления управляющего в случае, когда должник имеет возможность за счет вырученной от продажи предприятия суммы удовлетворить требования кредиторов в полном объеме.

Если вырученная от продажи предприятия сумма недостаточна для удовлетворения требований кредиторов в полном объеме, управляющий предлагает кредиторам заключить мировое соглашение, о чем уведомляет прокурора и (или) специально уполномоченный орган.

При недостижении мирового соглашения хозяйственный суд на основании заявления управляющего принимает решение об открытии ликвидационного производства. При этом в план ликвидации включается продажа предприятия, совершенная ранее.

До заключения мирового соглашения или открытия хозяйственным судом ликвидационного производства управляющий не вправе осуществлять расчеты с кредиторами, за исключением кредиторов первой и второй очереди.

По требованию прокурора или специально уполномоченных органов сделка по продаже предприятия может быть признана недействительной, если:

в результате продажи предприятия невозможно продолжение деятельности должника;

цена на предприятие была занижена вследствие неправомерных виновных действий (бездействия) кредиторов, и (или) управляющего, и (или) лиц, привлеченных для обеспечения деятельности управляющего, и (или) специализированной организации, проводящей торги;

сделка не позволяет достигнуть целей санации, в том числе когда предприятие продано по цене, меньшей, чем его оценочная цена, и сумма, вырученная от его продажи, не удовлетворяет требований кредиторов в полном объеме, хотя до совершения сделки имелись достаточные основания полагать, что эти требования будут удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от продажи предприятия;

имеются иные основания для недействительности сделки, предусмотренные законодательными актами. [2]

Согласно пункта 35 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 02.12.2005 года № 30 продажа имущества в процедуре санации вне торгов (по прямым договорам купли-продажи), если невозможно продать имущество на торгах, без согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов) не допускается. [3]

В соответствии с Законом № 415-З после открытия ликвидационного производства управляющий осуществляет продажу имущества должника на торгах, если хозяйственным судом, собранием кредиторов или комитетом кредиторов в соответствии с законодательством не установлен иной порядок продажи имущества должника. [2]

Порядок и срок продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Управляющий может выступать как организатор торгов или в установленном законодательством порядке по решению хозяйственного суда поручить их проведение специализированной организации на основании договора. Специализированная организация, проводящая торги, не может быть заинтересованным лицом в отношении должника, кредитора или управляющего.

Имущество должника, не проданное на первых торгах, выставляется на повторные торги или реализуется управляющим в соответствии с законодательством без проведения торгов на основании заключенного договора купли-продажи. [2]

В соответствии с пунктом 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 25.06.2010 года № 328 «О некоторых мерах по оптимизации проведения процедур экономической несостоятельности (банкротства)» (далее — Указ № 328) в процедуре ликвидационного производства допускается продажа предприятия как имущественного комплекса должника, принадлежащих ему капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, незавершенных законсервированных капитальных строений без наличия документов, удостоверяющих их государственную регистрацию, при условии отсутствия на текущем (расчетном) счете должника в течение тридцати дней, предшествующих дате принятия собранием или комитетом кредиторов решения об одобрении порядка и сроков продажи такого имущества, денежных средств в сумме, необходимой для оформления документов, удостоверяющих его государственную регистрацию. [5]

В соответствии с пунктом 1.3 Указа № 328 в процедуре ликвидационного производства в случае неполного удовлетворения требований кредиторов и (или) неполного проведения необходимых выплат оставшееся недвижимое имущество должника, которое предлагалось к продаже, но не было продано (далее — нереализованное недвижимое имущество должника), а также движимое имущество должника и его дебиторская задолженность, которые предлагались к продаже, но не были проданы (далее — нереализованное движимое имущество должника), предлагаются кредиторам антикризисным управляющим в счет погашения их требований. [5]

В связи с вступлением в силу Указа № 328 кредиторы получили реальную возможность удовлетворения своих требований путем принятия в счет их погашения нереализованного имущества должника. [5]

Исходя из подпункта 1.3 пункта 1 Указа № 328 решение по вопросу принятия нереализованного имущества, его распределения и размера погашенных требований кредитора в порядке, установленном законодательными актами. [5]

В процедуре ликвидационного производства передача не проданного на торгах имущества должника в счет погашения долгов перед кредитором следующей очереди, если кредиторы предыдущих очередей письменно сообщили об отказе принять его и на собрании кредиторов проголосовали за решение о передаче имущества кредиторам следующей очереди, не нарушает очередности удовлетворения требований.

Соответствует предусмотренному Законом № 415-З общему принципу пропорционального распределения при недостаточности имущества для погашения требований кредиторов одной очереди и решений собраний кредиторов о передаче имущества в долевую собственность с определением дол каждого кредитора в праве собственности пропорционально сумме его требований. [2]

В случае превышения стоимости единицы имущества размера требований отдельного кредитора, собрание кредиторов вправе установить разницу в денежном выражении, подлежащую уплате кредитором, принявшим имущество. Указанные денежные средства включаются в общую конкурсную массу и распределяются согласно очередности требований кредиторов.

Как предусмотрено Законом № 415-З, погашенными счетаются удовлетворенные требования кредиторов, а также требования, по которым достигнуто соглашение об отступном или о новации обязательства либо о прекращении обязательств по иным основаниям, определенным законодательством. [2]

Исходя из содержания части 4 подпунка 1,3 пункта 1 Указа № 328 передача управляющим и принятие кредитором имущества должника в счет погашения требований может осуществляться на основании:

договора между кредитором и управляющим;

протокола собрания кредиторов;

передаточных актов;

товарно-транспортных накладных, иных товаросопроводительных документов. [5]

2. Задача.

Стороны подписали договор купли-продажи недвижимости. Продавец уклоняется от передачи недвижимости. Покупатель испытывая потребность в использовании указанной недвижимости планирует обратиться в суд.

Вопрос: какие способы защиты нарушенного права могут быть использованы покупателем? Определите необходимые действия по обоснованию позиции Истца, исходя из заявленного им требования.

В соответствии с частю 1 статьи 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. [1]

Согласно части 1 статьи 527 Гражданского кодекса Республики Беларусь передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. [1]

Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. [1]

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество. [1]

Согласно части 1 статьи 427 Гражданского кодекса Республики Беларусь срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, — в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 295 Гражданского одекса Республики Беларусь. [1]

Согласно частям 1−2 статьи 295 Гражданского кодекса Республики Беларусь если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. [1]

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. [1]

Согласно части 1 статьи 364 Гражданского кодекса Республики Беларусь должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. [1]

Согласно части 1 статьи 14 Гражданского кодекса Республики Беларусь, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное. [1]

Согласно части статьи 311 Гражданского кодекса Республики Беларусь неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. [1]

Согласно части 1 статьи 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора исходя из ставки рефинансирования Национального банка на день вынесения решения. [1]

В соответствии с частью 2 статьи 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором. [1]

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. [1]

По условию задачи, стороны подписали договор купли-продажи недвижимости. Продавец уклоняется от передачи недвижимости. Покупатель испытывая потребность в использовании указанной недвижимости планирует обратиться в суд.

недвижимость договор купля продажа Следовательно, в данном случае истец имеет право обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке, взыскании суммы основного долга, а также неустойки, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

1) Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07 декабря 1998 года (в редакции Закона Республики Беларусь от 10.07.2012 года № 424-З).

2) Закон Республики Беларусь «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» от 13 июля 2012 года № 415-З.

3) Постановление Пленума Высшего хозяйственного суда Республики Беларусь «О некоторых вопросах практики применения законодатльства, регулирующего вопросы экономической несостоятельности (банкротства)» от 02 декабря 2005 года № 30 (в редакции Постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь от 18.12.2007 года № 12).

4) Указ Президента Республики Беларусь «О некоторых вопросах экономической несостоятельности (банкротства)» от 12 ноября 2003 года № 508 (в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 13.06.2008 года № 329).

5) Указ Президента Республики Беларусь «О некоторых мерах по оптимизации правовых процедур экономической несостоятельности (банкротства)» от 25 июня 2010 года № 328 (в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 12.01.2012 года № 26).