Важно отметить, что расторжение договора аренды нежилых помещений в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ возможно и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель, страдающий от недобросовестного арендатора, под тем или иным предлогом нарушающего положения договора аренды недвижимого имущества, об арендной плате, вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Здесь важно отметить, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.
Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующих нарушений. А поскольку ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Прекращение договора аренды предполагает проведение процедуры передачи здания или сооружения арендатором арендодателю. Эта «процедура должна осуществляться путем составления и подписания передаточного акта или иного документа. Однако правовые последствия такой процедуры в данном случае иные. Они погашают обязательство в целом, если к этому нет иных препятствий. Такими препятствиями могут служить нарушения, допущенные арендатором при исполнении условий договора, в частности, если имущество возвращено с ухудшением или не произведен его ремонт».
Заключение
В результате проведенного исследования правового регулирования договора аренды зданий и сооружений можно сделать следующие выводы:
1. Законодатель выделил договор аренды зданий и сооружений в самостоятельный подвид договора аренды, посвятив ему целый параграф в ГК РФ (§ 4 гл. 34). В соответствии со ст. 625 ГК РФ специальные нормы об аренде зданий и сооружений имеют приоритет перед общими нормами, приведенными в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 «Аренда» ГК РФ.
2. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
3. Здания и сооружения — это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. В соответствии с п. 3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.
4. Одна из проблем в правовом режиме зданий и сооружений возникает из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере. В связи с этим, необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания» и «сооружения».
5. Договор аренды здания или иного сооружения является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.
6. Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Требуется обеспечить соответствие положений об аренде земельных участков (ст. 22 ЗК РФ) положениям ГК РФ об аренде, обязательствами, возникающими на основании этого договора.
7. Исполнение арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путем передачи соответствующего здания (сооружения) и принятия его арендатором. Стороны при этом подписывают передаточный акт или иной документ.
8. Условием договора аренды здания или сооружения является также установление размера арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
9. Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора влечет его недействительность.
10. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Не требуется государственная регистрация в отношении договоров аренды зданий (сооружений), заключенных на срок менее 1 года и на неопределенный срок. Целесообразно закрепить в законе (в частности, в Гражданском кодексе) срок договора аренды зданий, сооружений как существенное условие договора либо распространить правовой режим государственной регистрации на такой вид договоров аренды зданий, сооружений, как заключенный на неопределенный срок, в тех случаях, когда арендные отношения по договору фактически продолжаются более года.
Список нормативных правовых актов и литературы
Нормативные правовые акты Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. 25 декабря.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета. 2001. 30 ноября.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 — от 30.
11.1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. 1994. 08 декабря; Часть 2 — от 26.
01.1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст.
410.
Федеральный закон от 29.
07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета.
1998. 06 августа.
Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.
07.1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета. 1997. 30 июля.
Монографии, учебные пособия, статьи в периодических изданиях Ашихмин И. М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Рофэр, 2006. 417 с.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. М.: Статут, 2002. 800 с.
Волынцева А. В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Томск, 2003. 23 с.
Гражданское право: уч. В 4 Т.3 Обязательственное право / Отв.ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. 798 с.
Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества. М.: Новая правовая культура, 2007. 412 с.
Губин Е.П., Чумакова О. В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2007. № 3. С.55−61.
Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5. С.114−122.
Дорошкова А. Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф.
дисс… канд.
юрид.наук: 12.
00.03. Саратов, 2002. 30 с.
Еремкина Т. А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте: дисс… кандидата юридических наук: 12.
00.03. М., 2008. 24 с.
Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8. С.96−101.
Ерш А. В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 9. С.47−52.
Ерш А. В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 7. С.21−24.
Жариков Ю.Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: науч.
практ.
пос. М.: БЕК, 1997. 265 с.
Ильченко А. Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2005. 32 с.
Киндеева Е.А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2006. 710 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. В 3 Т. Т.
2. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2006. 1192 с.
Корнийчук Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга. М.: Дашков и К, 2009. 65 с.
Максимович Д. А. Совершенствование правового режима зданий и помещений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 7. С.91−98.
Писков И. П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. № 8. С.40−47.
Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей. — М.: Ось-89, 2005. С.284−298.
Семенихин В. В. Аренда — лизинг: аренда зданий и помещений // Налоги (газета). 2009. № 20. С.4−5.
Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. № 9. С.11−12.
Акты судебных органов Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.
01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.
02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2001. № 4.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.
06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000. № 7.
Российская газета. 1994. 08 декабря.
Дорошкова А. Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф.
дисс… канд.
юрид.наук. — Саратов, 2002. С.
3.
Ашихмин И. М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Рофэр, 2006. С.
4.
Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5. С. 117.
Корнийчук Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга. — М.: Дашков и К, 2009. С.
7.
См.: Еремкина Т. А.. Договор аренды и его роль в гражданском обороте: дисс… кандидата юридических наук: 12.
00.03. М., 2008. С.
27.
Там же. С.
27.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. М.: Статут, 2002. С.
522.
Там же. С.
523.
Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества. — М.: Новая правовая культура, 2007. С.
114.
Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст.
410.
См.: Гришаев С. П. Указ. соч. С.
115.
Максимович Д. А. Совершенствование правового режима зданий и помещений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 7. С.
91.
См.: Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8. С.
98.
Гражданское право: уч. В 4 Т.3 Обязательственное право / Отв.ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. С.
478.
Российская газета. 2001. 30 ноября.
Ерш А. В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 7. С.
22.
К числу несобственников ГК РФ относит лиц, владеющих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве пожизненного наследуемого владения. Причем согласно ст. 270 ГК РФ распоряжение земельным участком, который принадлежит лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, возможно лишь с согласия собственника этого участка.
Ерш А. В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений. С.
23.
Киндеева Е.А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. — 2-е изд., доп. и перераб. — М.: Юрайт-Издат, 2006. С.199−200.
Дорошкова А. Г. Указ. соч. С.
19.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2006.С.
475.
Семенихин В. В. Аренда — лизинг: аренда зданий и помещений // Налоги (газета). 2009. № 20. С.
4.
Ерш А. В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 9. С.
47.
Ерш А. В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений. С.
48.
См.: Губин Е. П., Чумакова О. В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2007. № 3. С.
56.
Шагова В. В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000. С. 6 (Цит. по: Ерш А. В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений. С.49).
Российская газета.
1998. 06 августа.
Ерш А. В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений. С.
49.
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.
Российская газета. 1997. 30 июля.
См.: Писков И. П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. № 8. С. 41.
См.: Ильченко А. Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2005. С. 6 — 7.
Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация пра на недвижимость: теория и практика. Сборник статей. М.: Ось-89, 2005. С. 286 — 287.
Пискунова М. Г. Указ. соч. С. 288.
См.: Волынцева А. В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Томск, 2003. С. 15.
Жариков Ю.Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: науч.
практ.
пос. — М.: БЕК, 1997. С. 7.
Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000. № 7.
Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2001. № 4.
См.: Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. № 9. С.11−12.
См.: там же. С.
12.
Широков Ю. Указ. соч. С.
12.
