Ипотечное кредитование: экономические условия и перспективы развития в России

Проблема не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологий и т. д., а в том, чтобы эти кредиты были возвращены. И стоимость выплат за кредит была, как минимум, адекватна необходимым банковским затратам с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства). При этом заемщик и кредитор должны быть ограждены самим государством от манипулирования на всех уровнях ценами, налогами, от сильного воздействия проходящих экономических процессов.

Нестандартные риски. В дополнение можно отметить, что кредитные риски увеличиваются или уменьшаются в зависимости от многих других критериев и показателей. В частности, это виды собственности на недвижимость, принадлежность заемщиков к той или иной профессии. Здесь также нельзя буквально переносить западные зависимости, например в США к группам риска в России. В России складывается ситуация, когда только предпринимательский класс с непредсказуемостью своего бизнеса может воспользоваться услугами ипотечного кредита, а государственные и муниципальные служащие и другие группы населения лишены этой возможности. Кроме того, массовая застройка многоэтажными домами, как основной вид российского жилья, будет базовой для развития ипотечного кредитования. Должны вырабатываться свои технологии под нашу российскую действительность, свой специальный банковский маркетинг, андеррайтинг и на их базе — специальные стандарты ипотечного кредитования. Здесь необходимо остановиться еще на одном вопросе кредитного риска, присущем в большей степени сегодня России, — риске невозможности кредитора обратить взыскание на залог. Именно поэтому столь популярны сегодня на Западе применение второго кредита, последующего кредита, нового кредита, зачет старого и т. д., новых технологий рефинансирования, дающих возможность продлить сроки кредитования, пересчитать кредит в соответствии с новой стоимостью недвижимости, а следовательно уменьшить взносы, процентные ставки, т. е. дать возможность заемщику расплатиться с кредитором.

Современное российское законодательство нашло некий компромисс, и допускает дополнительно к судебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество внесудебный порядок (без обращения в суд) на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (в соответствии со ст. 51 и 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов (ст. 56). Российский закон предусматривает приобретение залогового имущества залогодержателем (ст. 55) для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, путем заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя с единственным исключением для залогодержателя — приобретение земельных участков (п. 3 ст. 55).

В соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное жилье не является основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единственным. В этом случае с залогодателем и членами его семьи заключается договор найма. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоэтажных жилых домах проживающие в них собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье, если он и члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке обязательство освободить жилье в случае обращения на него взыскания.

Несмотря на то, что законодательно (ГК РФ, ГПК РФ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») предусматривается реализация недвижимости, выселение заемщика, соответствующая судебная практика отсутствует. Это одна из сторон, почему счет на действительно ипотечные кредиты идет на единицы, а банки не предоставляют ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный договор. Проблематичность принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (обращение взыскания на заложенное имущество, выселение заемщика) делает ипотечные кредиты сверхрискованными. Именно поэтому вместо реальной ипотеки наибольшее распространение получили схемы кредитования под названием «продажа жилья в рассрочку» или заключение с заемщиком договора аренды жилого помещения с правом его выкупа в дальнейшем (договор аренды с правом выкупа). Необходимо отметить, что должна быть четкая система взыскания имущества, а также система по внебанковской реализации заложенного заемщиком банку имущества. Планируется, что этим будут заниматься коммерческие структуры, имеющие лицензию Минюста России. Такие организации уже существуют.

Следует отметить еще один момент. Российское законодательство позволяет заемщику выполнять денежные требования кредитора (залогодержателя) только из стоимости заложенного имущества. Сейчас, когда еще не сформировалась реальная стоимость недвижимости в России — это в какой-то степени может защитить заемщика от общих экономических встрясок. С другой стороны, кредитор может получить удовлетворение по обязательствам заемщика за выданный кредит только исходя из стоимости недвижимого имущества, что препятствует становлению института ипотеки. Обычно падение стоимости недвижимости дает повышение отказов заемщиков от выплат по кредиту, что еще больше уменьшает ликвидность недвижимости и дает дополнительное падение цен. Эти вопросы серьезно сдерживают кредитные институты, требуют более тщательного и осторожного подхода со стороны кредиторов. Когда удовлетворение денежных требований ввиду падения стоимости недвижимости будет проблематичным, усиливается возможность признания судом недействительности соглашения о внесудебном порядке удовлетворения требований кредитора (п. 5 ст. 55 Закона Об" ипотеке"). Эти положения законодательства, защищающие заемщиков, будут сильно влиять на выдачу ипотечного кредита.

Динамика ипотечного рынка неразрывно связана с конъюнктурой жилищного строительства и в значительной степени зависит от объема вводимого жилья. Однако ситуация на жилищном рынке сегодня складывается далеко не лучшим образом. Несмотря на значимое улучшение экономической ситуации, в 2010 году в действие было введено меньше объемов жилья, чем в кризисном 2009 году. Данные Росстата свидетельствуют о дальнейшем замедлении темпов ввода жилья: в 2011 году было введено на 7% меньше квадратных метров жилья, чем в аналогичный период прошлого года. Сегодня динамика вводимого в эксплуатацию жилья во многом обеспечена за счет проектов, строительство которых было «разморожено» в 2009;2010 гг., между тем, за последние два года было запущено крайне мало новых проектов. При этом перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов кредитования застройщиков крайне туманны. После кризиса число банков, готовых кредитовать жилищное строительство, существенно сократилось, а оставшиеся участники ужесточили требования к заемщикам и качеству проектов.

Ключевые изменения в подходах российских банков к минимизации рисков кредитования жилищного кредитования:

Переход банков от модели кредитования под залог к проектному финансированию.

Переход от залога строящегося жилья к залогу построенного и эксплуатируемого недвижимого имущества (в т.ч. в рамках сдачи его в аренду).

Ужесточение контроля за ходом реализации строительного проекта и обоснованностью затрат, в том числе с привлечением либо созданием специализированных (инжиниринговых) компаний (агентов).

Выделение в рамках организационной структуры банков специального подразделения, ответственного за работу со строительными проектами (оценка, контроль).

Приоритет в кредитовании отдается отдельным проектам нежели крупным компаниям, имеющим множество проектов.

Переход от оценки финансового положения строительной компании к оценке рисков и перспектив реализации (окупаемости, маркетинговой привлекательности) непосредственно конкретного проекта.

Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами.

Большее внимание к источнику погашения кредита, т. е. более глубокий анализ устойчивости спроса на жилье в конкретном жилом доме/комплексе.

В качестве источника погашения все больше рассматривается выручка от сдачи в аренду недвижимости, а не выручка от продажи жилья.

Повышение требований банков к внутренней системе планирования проектов со стороны заемщика.

Повышенный контроль качества подготовки проектной документации.

Все больше банков отдает предпочтение строительным компаниям, работающим в соответствии с 214-ФЗ.

Большее внимание уделяется анализу взаимодействия заемщика с контрагентами (требование банковских гарантий возврата авансовых платежей и т. п.).

Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами В условиях строительного бума середины-второй половины 2000;х гг. многие банки входили в финансирование строительных проектов, не особо задумываясь о рисках. До кризиса банки активно выдавали кредиты девелоперам под поручительства материнской компании, не вдаваясь в экономику конкретного проекта и не контролируя реальное движение денежных средств. В кризисных условиях многочисленные риски кредитования жилищного строительства проявились с особой остротой.

По мнению банков, основными стоп-факторами на рынке кредитования жилищного строительства выступают многочисленные риски строительных проектов. Ключевые факторы, ограничивающие кредитование банками жилищного строительства Низкое качество потенциальных заемщиков, неопределенность относительно обслуживания долга заемщиками в будущем.

Неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье → невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику стоимости залога.

Частые переносы сроков по завершению строительства, необходимость пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы.

Непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний и наличие многочисленных неформальных расходов («откаты» и т. п.) → сложности в оценке качества проектов и заемщиков.

Как следствие предыдущего фактора — нежелание большинства строительных компаний работать по прозрачным критериям (в частности, 214-ФЗ) и подвергаться повышенному контролю со стороны банков (кредиторов).

Дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администраций к обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости дополнительного финансирования.

Отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие непрозрачности схем выделения земель под строительство → риск утраты залога в случае смены местной администрации.

Невозможность установить достаточный контроль над движением денежных средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих одновременно несколько проектов.

Незаинтересованность строительных компаний в быстрой реализации проектов и оптимизации своих издержек, низкая эффективность строительной отрасли в целом Стало очевидно, что банки должны работать со строителями в режиме проектного финансирования, а не в режиме кредитования под залог, ибо залогом в лучшем случае являются недостроенные квадратные метры. Классическое проектное финансирование позволяет минимизировать два ключевых риска кредитования жилищного строительства — инвестиционный (риск недостроя) и предпринимательский (отсутствие спроса на квартиры). Однако это требует от банков нести ощутимые затраты на оценку строительных проектов и контроль над их исполнением. Для эффективной работы с застройщиками сегодня необходимо либо создавать специализированный отдел внутри банка со своим штатом сотрудников (специалистами в строительной отрасли, сметчиками), либо привлекать инжиниринговые компании, которые бы целенаправленно контролировали распределение и расходы кредитных средств, направленных на финансирование проекта. Но в условиях устойчивого снижения ставок по кредитам дополнительные затраты на оценку и мониторинг строительных проектов делает кредитование жилищного строительства зачастую просто невыгодным для банков.

Повысить интерес банков способны инструменты по разделению специфических рисков строительной отрасли между тремя участниками — банками, государством и непосредственно заемщиками (девелоперами, застройщиками). В данном случае государство должно быть готово выступить в качестве соинвестора проекта наравне с банком и строительной компанией, а также компенсировать банку часть понесенных затрат, связанных с мониторингом реализации строительного проекта. Ведь большинство специфических рисков строительства — результат отсутствия полноценной государственной политики в данной сфере. И если государство не готово оперативно решать проблемы отрасли, то единственный выход — принимать на себя часть ее рисков. Другой вариант — установить для строительных компаний, желающих участвовать в госпрограммах и получать через банки льготное финансирование, жесткие требования к доле собственного участия в проекте, максимальной марже, а также качеству финансируемых проектов.

Пути развития ипотечного кредитования В 2011 году ведущие ипотечные банки показали взрывные темпы роста, а объем выдачи в 2 раза превысил итоги 2010 года. Вместе с тем в 2012 году темпы роста ипотечного рынка замедлятся как вследствие исчерпания «эффекта низкой базы», так и в связи с ожидаемым снижением объемов нового жилья. Возможности ускоренного роста за счет ценовой конкуренции практически исчерпаны: резервы для снижения остаются у банков, предлагающих сегодня ставки выше среднерыночных. Предполагается, что по итогам 2012 года объем ипотечного кредитования вырастет на 55−60% и достигнет уровня 1−1,1 трлн рублей.

Нестабильность на финансовых рынках способна дополнительно снизить темпы роста ипотечного кредитования и отразиться на качестве портфеля. Ключевой риск для рынка несут валютные кредиты, на которые приходится 12% ипотечного портфеля. Хотя это в 2 раза меньше в сравнении с осенью 2008 года, при резком обесценении рубля качество обслуживания ипотечного портфеля может серьезно ухудшиться. Вместе с тем в случае «второй волны» кризиса и закрытия рынков капитала эксперты не ожидаеют повторения ситуации трехлетней давности, когда банки массово свернули ипотеку: зависимость сектора от внешних займов сейчас гораздо ниже.

В условиях замедления рынка высокие темпы роста смогут показать банки, готовые развивать новые каналы продаж и предлагать высокий уровень сервиса. На фоне снижения стоимости ипотеки растет требовательность клиента к процессу получения и последующего обслуживания кредита. Поэтому участникам рынка необходимо инвестировать в улучшение технологий кредитования и качества обслуживания, а также активно развивать дистанционные каналы погашения кредита (точки самообслуживания, интернет-банкинг). Значительный эффект на портфель банков может оказать увеличение объема продаж ипотеки непосредственно через агентства недвижимости.

Ценовая конкуренция на ипотечном рынке самая сложная, так как ставка и так является минимальной среди всех видов кредитования, а значит маржинальный запас крайне мал. Поэтому конкуренция перемещается в сферу обслуживания и маркетинга: совместные программы с застройщиками и партнерами в лице агентств недвижимости, предложения различных бонусов при дальнейшем обслуживании заемщика как клиента банка и т. д.

В отдельных регионах рост ипотеки на фоне снижения объемов вводимого жилья способен стать источником нового ценового пузыря на жилищном рынке. Поэтому стимулирование спроса на жилье за счет ипотеки должно сочетаться с мерами по расширению объема предложения квартир, в том числе за счет арендного жилья. Дополнительно к мерам по прямому стимулированию жилищного строительства необходимы банковские продукты, повышающие ликвидность уже существующего рынка недвижимости, такие как «обратная» ипотека и образовательная ипотека. Эти продукты будут особенно интересны небольшим банкам, не готовым вступать в жесткую ценовую схватку с ипотечными «гигантами».

Новыми витками развития ипотеки становятся интеграция и унификация. Сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлторов с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. В то же время интеграция выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии.

Унификация в ипотеке требует внедрения общих для всех стандартов. Сейчас в банковском сообществе активно обсуждается перспектива создания кредитного паспорта — единого шаблона условий кредитования, чтобы заемщику было проще сравнивать предложения разных банков. Кроме того, кредитный паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости кредита.

Если отсутствие единого подхода к описанию условий кредита осложняет жизнь заемщикам, то разнобой в параметрах кредитов мешает банкам проводить секьюритизацию для фондирования ипотеки. Из-за наличия или отсутствия определенных положений в стандартной документации и форме закладной, а также недочетов в формулировках данной документации, может возникнуть целый ряд сложностей в связи с продажей кредитного портфеля и его дальнейшим обслуживанием.

В брокерской среде актуален вопрос о стандартной форме досье клиента с тем, чтобы оно подходило для использования в любом банке, но пока банки не договорятся между собой, о полноценном решении этого вопроса говорить не приходится. Унификация процедуры приема и рассмотрения клиентских заявок от риэлторов может в значительной мере поднять продажи ипотечных кредитов.

По мнению специалистов, нынешнее состояние ипотеки далеко от её потенциала. Так, в Минрегионразвития была разработана долгосрочная стратегия развития ипотеки в России. Поскольку именно ипотечное кредитование, как полагают эксперты, может стать реальным решением «квартирного вопроса», то этому проекту уделяется достаточно большое внимание.

Долгосрочная стратегия развития ипотеки в перспективе должна уже к 2030 году сделать ипотеку доступной для большинства россиян — не менее, чем для 60% российских семей. При этом на сегодняшний день всего около 18% российских семей имеют возможность воспользоваться ипотекой для строительства жилья. И, прежде всего, из-за высокого уровня платежей, которые значительно превышают реальные возможности большинства семей.

Инициаторы данной стратегии полагают, что ипотека ближайшие годы будет развиваться достаточно активно и, главное, устойчиво, что позволит поднять доходы населения выше уровня платежей по кредиту хотя бы в два-три раза. Это позволит и увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов, и сделать эти кредиты более доступными за счёт снижения процентных ставок по ипотеке.

Согласно данной стратегии развития ипотечного кредитования, уже к 2015;му году количество выдаваемых ежегодно ипотечных кредитов должно составить не менее 530.

000, при этом доступными ипотечные кредиты станут для как минимум 40% семей.

Очередной этап развития ипотеки в России предполагает, что к 2020;му году количество выдаваемых ипотечных кредитов превысит 1,25 миллионов ежегодно, а к 2030;му году — и 1,6 миллионов кредитов. Если столь оптимистичные прогнозы станут реальными, то в 2030 году ипотека составит не менее 31% от валового внутреннего продукта (ВВП).

Авторы стратегии предлагают несколько условий для её качественной реализации. Прежде всего, по мнению разработчиков, участие физических лиц в ипотеке должно быть доступно лишь на завершающем этапе — когда жилое помещение уже построено. По мнению специалистов, таким образом можно минимизировать риски, связанные непосредственно со строительством, точнее — не переносить эти риски на плечи будущих владельцев жилья. Для достижения этой задачи планируется ограничить возможности банков в области кредитования по ипотеке: кредитование по ипотеке должно быть доступно лишь при наличии уже построенного жилья.

Кроме того, исключительно важно сделать так, чтобы сама по себе стоимость строительства была доступна для приобретения гражданами. На современном этапе пока стоимость строительства настолько высока, что загадывать столь радужные перспективы развития ипотеки как минимум преждевременно.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года утверждена распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р.

Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;

снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента экономкласса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

На первичном рынке ипотеки предусматривается решение к 2030 году основных проблем несбалансированности на рынке жилья, основная потребность в улучшении жилищных условий будет формироваться в связи с качественными изменениями стандартов жилищного обеспечения. Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60 процентам населения.

Наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита предусматриваются срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2 — 3 процентных пункта, первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10 процентов составит до 20 процентов рынка ипотечного жилищного кредитования. Получение ипотечного жилищного кредита заемщиком станет стандартным процессом. Предусматривается сократить сроки сбора необходимых документов и принятия решения до одной недели при повышении качества принимаемых решений.

На вторичном рынке ипотеки на предусматривается создание стабильности. Его фондирование необходимо обеспечивать долгосрочными ресурсами институциональных инвесторов, в том числе системами пенсионного обеспечения и резервами страховых компаний.

Предполагается, что привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям. В долгосрочной перспективе до 60 процентов рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Предполагается, что получит развитие модель 2-уровневой системы рефинансирования. Рынок рефинансирования будет представлен крупными игроками, размер собственного капитала которых позволит аккумулировать большие объемы пулов закладных с целью получения прибыли и последующей секьюритизации активов. Рефинансирующие организации будут аккумулировать пулы ипотек и привлекать деньги с рынка капиталов для тех банков, чей масштаб деятельности и (или) опыт не позволяют проводить секьюритизацию самостоятельно. При этом крупные банки будут самостоятельно привлекать капитал с рынка как за счет депозитной базы, которая будет преимущественно среднеи долгосрочной, так и за счет выпуска ипотечных облигаций.

Привлечение средств на рынок ипотеки необходимо осуществлять как с отечественного, так и с зарубежного рынков. При этом на отечественном рынке основную долю инвесторов должны составлять консервативные институциональные инвесторы, что позволит привлекать средства на длительные сроки под низкие ставки.

Дополнительное развитие получит инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги физическими лицами вследствие снижения ставок по депозитам, что будет способствовать росту отечественного рынка ипотечных ценных бумаг.

Помимо классической ипотеки на рынке необходимо развивать иные механизмы жилищного кредитования под залог недвижимости. Так, в целях развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономкласса, широкое распространение на рынке получат рыночные механизмы кредитования застройщиков (юридических лиц), жилищных некоммерческих объединений граждан, кредитование физических лиц для индивидуального жилищного строительства и оплаты пая в кооперативах, а также кредитование физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи жилья внаем.

Предполагается, что банки будут предоставлять частным коммерческим застройщикам кредиты на жилищное строительство под залог земельных участков и вновь возводимых объектов недвижимости. Активное развитие проектного кредитования строительства под залог земельных участков будет способствовать развитию рынка земли и повышению ее ликвидности.

Участие физических лиц в строительстве многоквартирных домов будет ограниченным и только на завершающей стадии. Основные риски строительства многоквартирных домов примут на себя застройщики, инвесторы — юридические лица и банки, предоставляющие им кредиты на строительство. Кредитование банками граждан на цели приобретения построенных квартир в основном предлагается осуществлять после окончания строительства многоквартирного дома.

Развитие рынка ипотеки будет сопровождаться повышением качества услуг оценщиков. В связи с этим предполагается создать единую электронную базу оценки объектов, доступную всем участникам рынка ипотеки. Эта база позволит сравнивать оценки объектов в одном регионе и проводить анализ рынка.

Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;

создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;

формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;

создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;

развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;

учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки.

Основными показателями достижения цели Стратегии являются показатели, характеризующие:

доступность ипотеки;

распространение ипотечного жилищного кредитования;

качество накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;

развитость вторичного рынка ипотеки.

Для достижения цели Стратегии необходимо реализовать ряд мер, направленных на решение поставленных задач, в том числе первоочередных антикризисных мер, и мер, обеспечивающих перспективное развитие ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования.

1. Преодоление текущих кризисных явлений и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений

2. Повышение эффективности первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков.

3. Формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки

4. Создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотеки и других форм жилищного финансирования

5. Развитие иных форм ипотечного жилищного кредитования, в том числе для целей жилищного строительства

6. Учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки Таблица 3.1

7. Повышение роли государства, органов местного самоуправления и институтов развития на рынке ипотеки и жилищного финансирования Должно быть жилье, которое будет покупаться на ипотечные кредиты. Потому что, если не будет нового жилья, а будет только старое, естественно цены будут только расти. Поэтому, для реализации этой программы необходимы дополнительные усилия государства по стимулированию строительной отрасли. Это может быть либерализация, которая уменьшает степень регулируемости, сроки согласования и так далее. Это могут быть какие-то налоговые поблажки. У государства много различных рычагов. Но пока не начнет строиться жилье в нужных объемах, все это будет исключительно накачиванием ценового пузыря на рынке.

В настоящее время существуют две основные модели ипотеки — американская и немецкая. Первая, являющаяся классической, заключается в предоставлении заемщику кредита под залог приобретаемой недвижимости с минимальным первоначальным взносом, при сравнительно высокой процентной ставке. В российской Стратегии развития системы ипотечного жилищного кредитования за основу принята именно эта схема.

Несколько иначе выглядит немецкая модель. Заемщик приходит в банк и открывает «накопительный счет». Через пять-десять лет, когда на этом счете скапливается около половины стоимости жилья, заемщик получает от государства дотацию в размере 10% и льготный кредит на недостающую сумму под минимальную процентную ставку. Эта программа, рассчитанная на малообеспеченную часть населения, показала высокую эффективность в странах Западной Европы.

В России значительно более развита американская модель, однако ряд экспертов считает, что немецкий вариант был бы гораздо более эффективным. В целом в нашей стране необходимо было создавать систему стройсберкасс (немецкая модель ипотеки), а не американскую систему.

Спрос на ипотеку в России, главным образом, тормозит нехватка средств на первоначальный взнос. Высокий уровень инфляции, а также высокие риски практически по всем видам инвестиций препятствуют формированию накоплений.

Немецкая модель ипотеки для решения этой проблемы использует жилищно-накопительные вклады. Нечто подобное развивают и российские банки. ВТБ 24 с конца 2009 года предлагает вклады «Ипотечный накопительный» и «Ипотечный индекс», на которых копятся средства на первоначальный взнос для покупки жилья по ипотеке. По окончании срока вклада банк гарантирует выдачу кредита на льготных условиях. Минимальная сумма вклада — 50 тыс. рублей, срок накопления — от 2 до 5 лет. Аналогичную накопительную программу по ипотеке предлагает МДМ Банк.

Сходный принцип использует сибирский Байкал

Банк. По условиям его накопительной программы для «зарплатных» клиентов, вкладчик должен в срок до пяти лет накопить треть или половину от стоимости приобретаемого в кредит жилья. На тот период, пока заемщик получает зарплату через банковский счет, для него действует льготная процентная ставка по ипотечному кредиту: от 1 до 10% годовых по кредиту в рублях, от 2 до 8% годовых — по кредитам в иностранной валюте. Если заемщик не является участником зарплатного проекта, для него действует базовая ставка.

В Краснодарском крае по инициативе региональных властей с конца 2009 года работает система целевых жилищных накоплений.

По мнению экспертов, существующие предложения по накопительным вкладам пока далеки от классической схемы жилищно-накопительного вклада, и представляют собой скорее маркетинговый ход для повышения привлекательности ипотечных программ. Ни вкладчику, ни банку такой вклад ощутимой пользы не приносит. Чтобы жилищно-накопительный вклад превратился в действительно эффективный инструмент повышения доступности ипотеки, он должен иметь безотзывный характер и страховую защиту на 1 — 3 млн рублей.

Соответствующие положения содержатся в законопроекте об ипотечном кредитовании, подготовленном АРБР. Причем, этот законопроект, как и законопроект о стройсберкассах, предусматривает софинансирование жилищно-накопительных вкладов из государственного бюджета.

Целесообразно развивать небанковскую ипотеку (оптимальный механизм решения проблемы жилищного кредитования, доказавший свою эффективность в странах Восточной Европы. Именно такая система ипотечного кредитования позволяет создать основу для будущей банковской ипотеки. Как показали проведенные исследования исторического развития жилищного кредитования в странах с переходной экономикой, внедрение накопительной ипотеки позволяет привлечь средства граждан в реальный сектор экономики, создать предпосылки для решения проблемы обеспечения жильем населения и сформировать у граждан культуру потребления финансовых продуктов, что в среднесрочной перспективе приведет к развитию банковских организаций.

Принимая во внимание исторический опыт развития ипотеки в дореволюционной России и европейских странах, в качестве возможного решения жилищного вопроса на следующие 3−5 лет можно рассматривать кредитную кооперацию в рамках накопительной системы ипотечного кредитования. По опыту развития жилищного сектора и ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой, на первом этапе наилучшим вариантом является создание доступной большинству граждан накопительной ипотечной системы. Целевое аккумулирование средств и их последующее инвестирование в жилищный сектор позволят привлечь свободные сбережения граждан на срок, достаточный для инвестиционной окупаемости проектов строительства жилой недвижимости.

На первом этапе традиционно осуществляется мобилизация средств граждан на срок от 1 года до 10−15 лет. Последовательное сбережение средств и приобщение к принципам потребления финансовых продуктов позволяют снизить риск дефолта потребителя на этапе заимствования средств и обслуживания кредита. По данным различных ипотечных кооперативов, дефолт заемщиков держится в среднем на уровне 0,01%. Эти организации демонстрируют значительный потенциал роста, однако немаловажным фактором, сдерживающим развитие накопительного жилищного кредитования, является практически полное отсутствие государственной поддержки.

Далее, по мере развития экономики, институты накопительной ипотеки эволюционируют в универсальные финансовые организации, предлагающие широкий спектр кредитных и сберегательных продуктов. История германских стройсберкасс и английских строительных обществ показывает, что при формировании культуры потребления и росте благосостояния граждан происходит постепенная трансформация институтов накопительного кредитования в банковские структуры. В странах Восточной Европы эта тенденция наметилась еще в 2003 г.

Помимо ипотечного кредита, можно присмотреться к различным альтернативным вариантам приобретения жилья в кредит. Среди них: ЖСК, ЖНК и ПК.

ЖСК — жилищно-строительный кооператив. Он создается для строительства конкретного дома. Строительство оплачивают либо сами члены ЖСК, либо часть денег берется в банке. Создается «общий котел», из которого по мере накопления необходимых сумм за счет взносов новых членов оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами. Также нужно иметь в виду, что закон позволяет таким кооперативам приобретать жилье для пайщиков не ранее чем через два года после вступления в кооператив.

ЖНК — жилищно-накопительный кооператив также действует по принципу взаимопомощи. В течение, как минимум, двух лет (на практике дольше) член кооператива обязан пополнять общую кассу членскими взносами, и если за это время он накопил 30−50% от стоимости жилья, он получает из общей кассы оставшуюся сумму и приобретает жилье (или встает в очередь за ее получением). Затем в течение не более полуторакратного срока ожидания кредита он должен расплатиться с кооперативом. То есть, если за четыре года удалось накопить 40% стоимости жилья, за следующие два года необходимо будет погасить оставшиеся 60%.

Преимущества ЖНК по сравнению с ипотекой — это низкие проценты по заемным средствам, значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы. Можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат (для военных).

Недостатки ЖНК — это длительный период накопления без возможности въехать в купленную квартиру. А также то, что, даже въехав, наконец, в квартиру, собственником ее член ЖНК не является до тех пор, пока полностью не погасит долг. Квартира продолжает находиться на балансе ЖНК — тем самым заемщик принимает на себя все риски, связанные с деятельностью кооператива, до момента полного погашения кредита. По той же причине член кооператива не сможет получить налоговый вычет, пока не станет собственником.

В отличие от ЖНК и ЖСК потребительский кооператив не ограничен жесткими «рамками». В результате в таких кооперативах есть возможность получить жилье в собственность уже через 3 — 6 месяцев после вступления в ПК. При этом размер суммы, которую кооператив добавляет при покупке квартиры, может составить до 70%. Попасть в кооператив куда легче, чем включиться в ипотеку. Стать пайщиком может практически любой — достаточно достигнуть 16 лет и иметь паспорт. Подтверждения размера доходов также не требуется. Траты на страхование будут значительно меньше: в кооперативе обязателен лишь один вид страховки, а при ипотеке их, как правило, несколько.

Самый весомый плюс приобретения жилья через кооператив — это гораздо более низкая по сравнению с ипотекой плата за рассрочку (в форме членских взносов). Плюс ко всему, благодаря личному полноправному участию в деятельности кооператива, пайщики могут влиять на его решения и действия, получать информацию о состоянии дел. Это позволяет контролировать ситуацию, в том числе при необходимости вовремя продать свой пай, вернув вложенные деньги.

Самого пристального внимания заслуживают стройсберкассы — накопительная схема с премированием вкладчиков из госказны. Сегодня закон о стройсберкассах проходит согласование в правительстве РФ и, возможно, в ближайшее время будет рассмотрен Госдумой. Чтобы стройсберкассы были востребованы, необходимо, в частности, увеличить государственную премию до 25−30%, сделать ССК видом бизнеса, а их прибыль облагать налогом по пониженной ставке.

Главное преимущество системы стройсберкасс для России — это ее способность уменьшить дефицит информации в отношениях между кредиторами и заемщиками. У кредиторов в России недостаточно информации о платежеспособности потенциальных заемщиков, а у большинства потенциальных заемщиков, в свою очередь, недостаточная кредитная история. Система стройсберкасс дает заемщикам возможность доказать свою платежеспособность.

Накопительная схема, благодаря которой заемщик «собирает» 30−50% от стоимости жилья, функционирует, например, в Германии еще с 20-х годов. В России эта схема не прижилась, хотя законопроект о стройсберкассах разработали еще в 2000 году, а в 2007 году о необходимости создать такую систему говорил Владимир Путин. Не прошла идея и с жилищно-накопительными кооперативами, кредитными потребительскими кооперативами. Были единичные случаи по стране, когда участникам подобного кооператива удавалось заработать на квартиру, но о массовых кооперативных движениях речи нет. Наоборот, «кооперативная» ниша оказалась слишком привлекательной для мошенников, которые собирали деньги с доверчивых пайщиков и исчезали. Возможно, банковском лобби не даёт развиваться «немецкой» ипотечной схеме, а продвигает «американскую» (то есть классическую ипотеку, с которой мы имеем дело сегодня).

Заключение

Ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

В начале кризиса 2008 года многие банки свернули все ипотечные программы. Восстановление жилищного кредитования после кризисных явлений стало ощутимым только в I — II кварталах 2010 года. В прошедшем 2011 году рынок ипотечного кредитования развивался высокими темпами, это выражалось в росте количества зарегистрированных сделок, появлением новых ипотечных программ, а так же снижением ипотечных ставок и смягчением требований к взятию кредита. Главной тенденцией 2011 года является существенный рост оборотов рынка жилья, происходивший на фоне увеличения доли ипотечных сделок. В 2011 году было выдано 655 млрд. рублей, цифра приблизилась к рекордным 680−700 млрд. 2008 г. Рекордной стала и средневзвешенная ставка, составившая, согласно статистике Центробанка, 12% по кредитам, выданным с начала года и 11,6% по кредитам, выданным в ноябре-декабре.

Важно отметить, что структура рынка жилья в 2008 и 2011 годах существенно отличается. Если в 2008 году значительную роль играл инвестиционный спрос в т. ч. на дорогостоящие объекты, и средний размер кредита составлял почти 2 млн. рублей, то в 2010;2011 году за ипотечными кредитами обращались преимущественно для улучшения имеющихся жилищных условий.

Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.

Одной из ключевых проблем, стоящих на пути развития отечественного рынка ипотечного жилищного кредитования на современном этапе, является недостаточность его финансовой поддержки. Одна из самых насущных банковских проблем — несоответствие срочности активов и пассивов. Решить такое несоответствие призваны рефинансирование ипотечных кредитов и секьюритизация.

На пути развития ипотечного жилищного кредитования возникают также проблемы, обусловленные стремлением кредитных учреждений обезопасить свои активы от «неосторожного» использования, максимально обеспечить себя 100%ным возвратом предоставленных заемщику средств.

Еще одна значительная проблема, с которой сталкиваются заемщики, — высокий размер первоначального взноса. Положительным моментом является тот факт, что параметр ипотечного кредитования постепенно снижается.

Не менее важным и значительным «тормозом» развития ипотеки в России являются низкие темпы строительства нового жилья. А дефицит увеличивает стоимость жилья и ежемесячные размеры выплат по кредиту.

Основные риски, характерные для ипотечного кредитования — риск процентной ставки и кредитный риск. Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

Ценовая конкуренция на ипотечном рынке самая сложная, так как ставка и так является минимальной среди всех видов кредитования, а значит маржинальный запас крайне мал. Поэтому конкуренция перемещается в сферу обслуживания и маркетинга: совместные программы с застройщиками и партнерами в лице агентств недвижимости, предложения различных бонусов при дальнейшем обслуживании заемщика как клиента банка и т. д.

По мнению специалистов, нынешнее состояние ипотеки далеко от её потенциала. Разработана долгосрочная Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, которая утверждена распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р.

Прогнозы дальнейшего развития ипотеки 2012 таковы: сотрудничество банковских учреждений с застройщиками, брокерами и риэлторами дает возможность ускоряться с подготовкой и проведением ипотечной сделки, расширяет возможности в сфере привлечения партнеров с обеих сторон. Кроме того, совместная работа брокеров и риэлторов с вероятным заемщиком ипотеки оказывает содействие в повышении качества заявок на ипотечный кредит, что, соответственно, снижает затраты банка на отсеивание некондиционных клиентов.

Список использованной Литературы Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998 г.

N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ Жилищный кодекс РФ от 29.

12.2004 N 188-ФЗ.

Федеральный закон «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. (со всеми изменениями и дополнениями).

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.

Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ от 22 апреля 1996 г.

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г (со всеми изменениями и дополнениями).

Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» № 152-ФЗ.от 11 ноября 2003 г.

Федеральный закон «О кредитных историях» № 193-ФЗ от 29 декабря 2004 г.

Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации».

Закон РФ «О залоге» № 2872−1 от 29 мая 1992 г.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. № 1201-р Аверченко В. А. Принципы жилищного кредитования. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.

Артемов С. А. Система государственного ипотечного жилищного кредитования. — М.: Наука и образование, 2010 г. 152 стр.

Афонина А. В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. — М.: Омега-Л, 2008 г., 160 стр.

Горемыкин В. А. Ипотечное кредитование. — М.: Экономика, 2007 г., 368 стр.

Грудцина Л. Ю. Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. — М.: Эксмо, 2006.

Демушкина Е. С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве.- М.: Юриспруденция, 2011 г., 208 стр.

Довдиенко И.В., Черняк В. З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие для студентов вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.

Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.-Л., Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. — М.: Вершина, 2007 г., 596 стр.

Елисеева Т. В. Оптимизация нормативов ипотечного кредитования. — М.: Юриспруденция, 2010 г. 128 стр.

Ипотека в России. Прошлое, настоящее, будущее / Под ред. И. С. Радченко. — М.: ООО «Гросс

Медиа", 2009.

Каменецкий М. И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты). — М.: Дело, 2006.

Копейкин А.Б., Рогожина Н. Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). — М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.

Косарева Н. Б. Основы ипотечного кредитования. — М.: Инфра-М, Институт экономики города, 2007 г., 576 стр.

Кричевский Н. А. Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Дашков и К, 2006.

Лакхбир Хейр. Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами. — М.: Альпина Бизнес Букс, Альпина Паблишер, 2007 г., 508 стр.

Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2007.

Наумова Л. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М.: Wolters Kluwer, 2008 г., 1048 стр.

Основы ипотечного кредитования. Под ред. Н. Б. Косырева. — М.: ИНФРА-М, 2007.

Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2007.

Пастухова Н.С., Рогожина Н. Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

Пастухова Н.С., Рогожина Н. Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

Пенцов Д. А. Понятие «security» и правовое регулирование фондового рынка США. — СПб., 2003.

Полтерович В. М., Старков О. Ю. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках. Проблема трансплантации институтов. — М.: Наука, 2007 г., 200 стр.

Попова О. В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. — М.: Альфа-Пресс, 2006.

Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2009 г. 304 стр.

Рогожина Н. Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

Рогожина Н.Н., Туманов А. А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

Рощина Янина. Управление кредитным риском при ипотечном кредитовании. Анализ существующих подходов, оптимизация. — М.: Эксмо, 2011 г., 180 стр.

Русецкий А. Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью.- М.: Эксмо, 2010 г., 160 стр.

Семенова Е. А. Концептуальные основы комплексной оценки в системе ипотечного кредитования. — М.: Экономика, 2011 г., 454 стр.

Шелков О. В. Ипотечное кредитование. История, теория, перспективы, практические рекомендации. — М.: Дикта, 2007 г., 252 стр.

http://www.rusipoteka.ru/analytics/

http://www.ascredit.ru/RU/2

http://www.irn.ru/articles/11 056.html

http://www.ipoteka-inform.ru/analytics/

http://www.a-s-r.ru/tabid/262/EntryID/8804/Default.aspx

http://kvadroom.ru/analytic/list.phtml?c_id=2

http://www.urbaneconomics.ru/

http://www.raexpert.ru — «Эксперт РА»

http://www.forabank.ru/ - Фора-банк

Приложения Приложение 1

Рейтинг ипотечных банков. Октябрь-2011

Банк Взнос Срок Сумма Ставка Forbes Итого Сбербанк 3 3 3 3 3 15 ВТБ 24 3 3 3 3 3 15 Нордеа Банк 3 3 3 3 3 15 Райффайзенбанк 3 2 3 3 3 14 Юни

Кредит Банк 2 3 3 3 3 14 DeltaCredit 3 2 3 2 3 13 Абсолют Банк 3 2 3 3 2 13 Московский кредитный банк 3 3 3 3 1 13 Банк Москвы 2 3 3 2 3 13 Альфа-банк 3 2 3 3 1 12 Газпромбанк 2 2 3 3 2 12 Росбанк 2 2 3 3 2 12 Связь-Банк 2 3 3 3 1 12 Уралсиб 2 3 2 3 1 11 Росевробанк 3 1 3 3 1 11 Фора-банк 2 2 3 3 1 11 Транскапиталбанк 2 2 3 3 1 11 Татфондбанк 3 1 3 3 1 11 Балтинвестбанк 3 2 2 3 1 11 Зенит 3 2 2 2 1 10 Глобэксбанк 1 3 1 3 2 10 Возрождение 2 3 1 3 1 10 Ханты-Мансийский банк 2 3 0,5 3 1 9,5 Сведбанк 1 2 3 1 2 9 БИН-банк 1 3 1 3 1 9

Критерии оценки:

1. Величина минимального первоначального взноса: 1 балл — от 25%, 2 балла — от 20%, 3 балла — до 20%.

2. Максимальный срок кредитования: 1 балл — до 20 лет, 2 балла — до 25 лет, 3 балла — свыше 25 лет.

3. Максимальная сумма кредита: 0,5 балла — до 5 млн., 1 балл — до 10 млн., 2 балла — до 20 млн., 3 балла — свыше 20

4. Величина процентной ставки: 1 балл — выше средней, 2 — 2,5 балла — приблизительно равна средней (в зависимости от верхнего предела ставки), 3 балла — ниже средней ставки.

5. Рейтинг надежности Forbes: 1 балл — 3 звезды, 2 балла — 4 звезды, 3 балла — 5 звезд

Приложение 2

Жилищное кредитование и уровень развития жилищного сектора в развитых странах

Приложение 3

Приложение 4

Косарева Н. Б. Основы ипотечного кредитования. — М.: Инфра-М, Институт экономики города, 2007 г., 576 стр.

Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2009 г. 304 стр.

Аверченко В. А. Принципы жилищного кредитования. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2006

Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2009 г. 304 стр.

Там же

LTV (Loan-to-value ratio): отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога. Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде

Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2007

Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2007

Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2007

Ипотека в России. Прошлое, настоящее, будущее / Под ред. И. С. Радченко. — М.: ООО «Гросс

Медиа", 2004 г, 320 стр.

Ипотека в России. Прошлое, настоящее, будущее / Под ред. И. С. Радченко. — М.: ООО «Гросс

Медиа", 2004 г, 320 стр.

http://www.ipoteka-inform.ru/analytics/

http://www.ipoteka-inform.ru/analytics/

Там же

http://www.ipoteka-inform.ru/analytics/

http://www.rusipoteka.ru/analytics/

http://kvadroom.ru/analytic/list.phtml?c_id=2

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г

Федеральный закон «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г

http://www.forabank.ru/

http://www.forabank.ru/

http://www.forabank.ru/

Там же

http://www.forabank.ru/

http://www.forabank.ru/

http://www.forabank.ru/

http://www.forabank.ru/

http://www.forabank.ru/

http://www.forabank.ru/

http://www.ipoteka-inform.ru/analytics/

http://www.urbaneconomics.ru/

Аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга

http://www.urbaneconomics.ru/

http://www.forabank.ru/

http://www.forabank.ru/

Попова О. В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. — М.: Альфа-Пресс, 2006

Артемов С. А. Система государственного ипотечного жилищного кредитования. — М.: Наука и образование, 2010 г. 152 стр.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. № 1201-р.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. № 1201-р

Пастухова Н.С., Рогожина Н. Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004