Ипотечное кредитования. 
Классификация и преимущества ипотечного кредитования

Ипотека — залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества Ипотечное кредитование — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека — это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. Другими словамиэто кредит, полученный под залог недвижимости.

При рассмотрении вопроса об ипотечном кредитовании следует различать понятия «объект залога» и «объект кредитования». Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется ввиду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащие обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

Возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования, когда, например, ссуда предоставляется на:

строительство жилья под залог жилья, строительство жилья под залог земельного участка; приобретение земельного участка под залог жилья;

приобретение земельного участка под залог имеющейся земли.

Залог представляет собой право заимодавца на удержание этого имущества в случае неуплаты долга. Возрождение ипотеки, которая отсутствовала в России семь с половиной десятилетий, стало возможным в связи с переходом к рыночной экономике. Правовое регулирование ипотеки отражено в ряде документов.

Это законы «О собственности в РСФСР» от 14 июля 1990 г. и от 24 декабря 1990 г. [4]; Закон РФ «О залоге», принятый в 1992 г. [2]; ГК РФ, гл. 23, § 3 «Залог» [1]; Закон РФ от 16.06.1998 г. № 102-Ф3 «Об ипотеке (о залоге недвижимости)» [3].

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им [2]. Законом предусматривается также и залог прав. Предметом залога может быть и имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает.

В российском законодательстве предусмотрены два основных вида залога: с передачей имущества залогодержателю (заклад) и с оставлением имущества у залогодателя. При первом виде залога залогодержатель приобретает по отношению к заложенному имуществу все три правомочия (владения, пользования, распоряжения). Владеть и пользоваться имуществом он должен так, чтобы не уменьшать его ценность, а распоряжаться — только при условии, что на приобретателя будет переведен долг с сохранением обеспечивающего долг залога. Распоряжаться заложенным имуществом он может лишь с согласия залогодателя.

При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний может использовать его в своей коммерческой, хозяйственной или иной деятельности. При этом он сохраняет все правомочия собственника с некоторыми ограничениями. Владеть и пользоваться предметом залога он может (по своему усмотрению) только в соответствии с его назначением.

Доходы, получаемые от заложенного имущества, принадлежат залогодателю.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимость, зарегистрировавшего это право залогодателя. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В ипотечном договоре предусматривается различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем.

Так, соглашением может быть установлено, право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т. д.

Непременным атрибутом ипотечного кредитования является закладная. Закладная — это юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит (ссуду). Закладная является производным обязательством договора об ипотеке: если этот договор признан недействительным, то и закладная не имеет силы.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации ипотеки. Такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города, района в городе), (в СПб ГБР); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки, органу проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек; срок действия ипотечного обязательства. Основными документами для получения кредита, которые определяют взаимоотношения кредитора и заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге. В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструменты кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), условия страхования ссуды, способ и форма проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размер и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, дополнительные условия по соглашению кредитора и заемщика. В договоре о залоге (об ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Для осуществления ипотечных операций банк должен иметь лицензию Центрального банка. В большинстве стран мира такого рода операциями занимаются ипотечные банки.

Программа ипотечного кредитования в России предусматривает ряд схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

Схема «Форвард-кредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателем, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

Схема «Ретрокредитинвест «ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог существующей квартиры и только в том случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

Схема «Комбиинвест «рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося, под которое выдается ипотечный кредит. Разница в стоимости может покрываться дотациями муниципалитета или (и) предприятий, на которых работают заемщики.

Схема «Фьючерсинвест «предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая генерального инвестора-застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цепи строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

Схема «Рентный залог» предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Размер ренты устанавливается 5−20 кратным минимально гарантированному уровню зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости. В странах с развитой экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:

• — пружинная;
• — ролл-оверная;
• — с выплатой только одних процентов;
• — с обратным аннуитетом;
• — с пересматриваемой ставкой;
• — с участием в приросте стоимости.

Ипотека «пружинная» — это кредит предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет самоамортизирующий ипотечный кредит. Термин «пружинный» означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.

Ипотека ролл-оверная (от англ. rollover) — ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 мес.) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит — это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с финансированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Ипотека с выплатой только одних процентов — «шаровая» ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. Термин «шаровая» означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер шара. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотека с обратным аннуитетом — финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических валют и всю сумму накапливаемых процентов.

Ипотека с пересматриваемой ставкой — вид ролл-оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

Ипотека с участием в приросте стоимости — ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использование кредита.

В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк.