Методы оценки недвижимости

Инвестиционная стоимость, определяемая методом прямой капитализации находиться по следующей формуле: ТС = ЧОД/Ск, где ЧОД — чистый операционный доход (за год); Ск — ставка капитализации. Для расчета ставки капитализации следует воспользоваться упрощенным методом Элвуда. R = Y — арр * (SFS)где R — ставка капитализации;Y — ставка дохода на собственный капитал; арр — возможное увеличение стоимости имущества за период; SFS — фактор фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения. Методом прямой капитализации определим стоимость трехкомнатной квартиры, приобретенной с целью получения дохода от аренды с последующей продажей. Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем. Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка. ТС = ЧОД1 / (1+i) + ЧОД2 / (1+j)2 + … + ЧОДn / (1+j)n + ТС (1+ j)/(1+ i) nгде i — ставка дохода на собственный капитал; n — прогнозный период. ТС (1 +) — стоимость реверсии, где ∆ - увеличение или уменьшение стоимости объекта; СР — стоимость реверсии. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости. В российских условиях для оценки объектов рыночным методом приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, так как проблема поиска информации для данного метода осложняется ее закрытостью. Сравнительный подход к оценке недвижимости — или рыночный подход включает два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж;

метод валового рентного мультипликатора. Метод прямого сравнительного анализа продаж, основав на принципе замещения, который гласит: «типичный» покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли — продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуются:

знание рынка недвижимости, аналитика достаточного количества реальных сделок;

правильное применение необходимых поправок. В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является симптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера. Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждому подходу. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. Согласование результатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов.

Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода. Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода.

Если результаты оценки^{необходимы} для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Цель оценки — определение восстановительной стоимости объекта, то применяются методы затратного подхода: сметный или индексный. Если цель оценки — определение стоимости замещения, применяют методы затратного подхода: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта, чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастет. Заключение

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Цель оценки — определение восстановительной стоимости объекта, то применяются методы затратного подхода: сметный или индексный. Если цель оценки — определение стоимости замещения, применяют методы затратного подхода: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта, чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации.

Тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастет. При оценке российских предприятий особое значение приобретает дата проведения оценки. Привязка оценки ко времени особенно важна, когда, с одной стороны, рынок перенасыщен собственностью, находящейся в предбанкротном состоянии, и испытывает недостаток инвестиционных ресурсов, с другой стороны. Для российской экономики характерно превышение предложения всех активов, в том числе недвижимости, над платежеспособным спросом. Этот дисбаланс в сторону предложения непосредственно влияет на ожидаемую стоимость предлагаемого в продажу имущества. Цена имущества в условиях сбалансированного рынка не совпадает с ценой в условиях рыночной депрессии.

Но владельцев имущества и инвесторов интересует именно реальная цена, которая будет предлагаться на конкретном рынке, в конкретный момент и в конкретных условиях. Покупатели стремятся уменьшить вероятность потери своих денег и требуют предоставления определенных гарантий. Поэтому при определении цены предприятия необходим учет всех факторов риска, в том числе риска инфляции и банкротства. Список использованной литературы

Балабанов И. Л. Экономика недвижимости. Краткий курс. — СПб.: Питер, 2010

Горемыкин. В. А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Маркетинг, 2007

Григорьев В.В., Островкин И. М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.

практ. Пособие — М.: Дело, 2008

Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. Учебник для ВУЗов. — С-Пб, 2009

Крутик А.Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. Учебник. — СПб.: Лань, 2009

Миронова Н.Н., Шутько С. А. Экономика недвижимости. — Ростов-на-Дону: Феникс, 2008

Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. — М.: Финансы и статистика, 2007

Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. / Под ред. Ресина В. И. — М.: Дело, 2009

Федотова М.А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник.

М.: Тандем, 2010.