Следует отметить, что существует и общая (многосубъектная) собственность (см. гл. 16 ГК РФ). Субъекты общей собственности, как и любые другие собственники, обладают правомочиями, установленными ст. 209 ГК РФ, однако реализуют их сообща. К субъектам общей (совместной или долевой) собственности относятся, в частности, члены крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного в соответствии с Федеральным законом от 11 июня 2003 г. «
О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Режим имущества этого хозяйства регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 257 и др.) и указанным Федеральным законом.
Что касается юридических лиц, то возможность приобрести земельные участки в собственность для некоторых из них законом ограничена. Например, собственник имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, а также учреждения не может предоставить такому предприятию или учреждению земельный участок на праве собственности (см. ст. 294, 296 ГК РФ).
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом и другими федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости (п. 1 ст. 25 ЗК РФ). Анализ норм глав 14, 17 ГК РФ позволяет сделать вывод, что право собственности на землю гражданином или юридическим лицом может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, который имеет частного собственника. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом, в случае реорганизации юридического лица — к правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Граждане или юридические лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 260 ГК РФ). В ст. 261 ГК РФ дано понятие земельного участка как объекта права собственности. В соответствии с п. 2 данной статьи, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность.
В ст. 27 ЗК РФ перечислены изъятые из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, и ограниченные в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ и иными федеральными законами. Из содержания ст. 27 и 28 ЗК РФ можно сделать вывод, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.
Необходимо отметить, что одним из главных факторов, сдерживающих формирование частной собственности на землю, в нашей стране являются изъяны действующего земельного законодательства.
Так, например, большее количество вопросов у граждан и предпринимателей вызывает статья 36 ЗК РФ. Ответы на самые распространенные из них нашли свое отражение в Рекомендациях научно-консультативного совета при ФАС Поволжского округа «О порядке применения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации», утвержденных протоколом заседания Президиума суда от 28.
03.2008.
Например, рассмотрев вопрос — подлежит ли применению ст. 33 названного Кодекса при определении границ и площади земельного участка при предоставлении земельного участка по правилам ст. 36 ЗК РФ, в рекомендациях было указано следующее.
Статьей 33 Кодекса установлены нормы предоставления земельных участков в собственность гражданам. В силу п. 7 ст. 36 Кодекса границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Поскольку названный пункт имеет отсылочное указание на установление размеров земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства, применение положений ст. 33 Кодекса в данном случае является возможным. При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 5 ст. 36 Кодекса к заявлению о приобретении прав на земельный участок должна быть приложена кадастровая карта (план) испрашиваемого земельного участка, поскольку объектом купли-продажи или аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Кроме того, следует помнить, что во всех случаях предельные размеры земельных участков определяются землеустроительной, градостроительной и иной документацией в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки. При наличии спора о границах и размере земельного участка суд вправе установить данные параметры по результатам проведения соответствующей экспертизы.
Таким образом, научно-консультативный совет при Федеральном арбитражном суде Поволжского округа в целях обеспечения единообразия в толковании и применении арбитражными судами Поволжского округа норм права рекомендует при разрешении споров данной категории исходить из положений раскрытых в Рекомендация.
Справку по отдельным вопросам, возникающим в судебной практике в связи с толкованием и применением статьи 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ были разработаны Научно-консультативным советом при Высшем Арбитражном Суде РФ (Протокол N 9 заседания гражданско-правовой секции от 8 февраля 2010 г.) В данных Рекомендациях были рассмотрены некоторые вопросы, касающиеся перехода прав на землю при продаже находящейся на ней недвижимости. В частности, затронута проблема перехода от продавца права постоянного (бессрочного) пользования землей в случае, когда покупатель недвижимости не относится к лицам, которым участок может предоставляться на таком праве. В этой ситуации к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость в силу закона переходит и принадлежащее продавцу право постоянного (бессрочного) пользования землей. Положения ЗК РФ, определяющие круг лиц, которым участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование по решению органов власти, не применяются в тех случаях, когда это вещное право на землю переходит в силу закона. Переход права постоянного (бессрочного) пользования считается состоявшимся с момента госрегистрации покупателем права собственности на приобретенную недвижимость. Приобретение им этого права возлагает на него обязанность до установленной законом даты выкупить землю в собственность или заключить договор ее аренды.
В правоприменительной практике часто возникают спорные ситуации. Разрешение таких споров зачастую осложняется большим количеством нормативных актов, регулирующих земельные отношения на федеральном и региональном уровне.
Таким образом, достаточное количество вопросов, возникающих в процессе реализации прав на приобретение в собственность земли, требует теоретического осмысления и практической реализации и говорит о необходимости совершенствования законодательства по данному вопросу.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Земля — основа жизни и деятельности человека, природный объект, важнейшая составная часть природы, природный ресурс и одновременно — недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю.
Регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Исходя из выше сказанного, следует вывод, что земля является достоянием народа и исключительной собственностью РФ, которая осуществляет в соответствии с законами РФ владение, пользование и распоряжение ею. Порядок предоставления земли во владение, пользование, а также их изъятия определяется законодательством РФ.
В условиях рыночной экономики особое значение приобретает правовой механизм, обеспечивающих гарантии стабильности прав на землю собственников земельных участков, лиц, использующих землю на иных титулах, и защиту их прав, так как только право собственности на земельный участок предоставляет возможность лицу владеть, пользоваться и распоряжаться землей свободно, по своему усмотрению и в соответствии с законодательством способами, не нарушающими права третьих лиц, и требованиями охраны окружающей среды.
Порядок передачи земли в собственность, деление территорий по целевому назначению, ограничения по передаче земель в собственность закреплены как земельным, так и федеральным законодательством.
Необходимо отметить, что одним из главных факторов, сдерживающих формирование частной собственности на землю, в нашей стране являются изъяны действующего земельного законодательства.
Таким образом, законодательство как на уровне федеральном, так и в субъектах РФ в части урегулирования вопросов законного распоряжения таким важнейшим природным ресурсом, как земля, требует безусловной доработки.
I. Нормативные акты Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. //Система КОНСУЛЬТАНТ ПЛЮС.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): от 30.
11.1994 № 51-ФЗ: принят Государственной Думой 21 окт. 1994 г. // Система КОНСУЛЬТАНТ ПЛЮС.
Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. (ред. от 27.
12.2009 г) // Система КОНСУЛЬТАНТ ПЛЮС.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. — 2005. — № 5 — С. 12−24.
Рекомендации Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде РФ (Протокол N 9 заседания гражданско-правовой секции от 8 февраля 2010 г.) //
http://www.arbitr.ru.
Рекомендации научно-консультативного совета при ФАС Поволжского округа «О порядке применения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации», утверждены протоколом от 28.
03.2008 заседания Президиума суда//
http://www.gazeta-yurist.ru/arbitr.php?i=206.
Дело N 2−64/07 // Архив Ломоносовского районного суда г. Архангельска за 2007 г.//
http://lomonosovsky.arh.sudrf.ru.
II. Книги Боголюбов С. А. Все о земельных отношениях: Учебно-практическое пособие /С.А. Боголюбов, Е. А. Галиновская, Е. Л. Минина, В. В. Устюкова. — М.: Проспект, 2010. — 656 с.
Боголюбов С. А. Земельное право: учебник /С.А. Боголюбов. — М.: Высшее образование, 2008. — 413 с.
Болтанова Е. С. Земельное право: Учебник / Е. С. Болтанова. — М.:РИОР, 2009. — 553 с.
Земельное право: Конспект лекций /Под ред. И. А. Павловский. — М.: МИЭМП, 2004. — 70 с.
Крассов О. И. Комментарии к земельному кодексу Российской Федерации /О.И. Крассов. — М.: Норма, 2009 //Система КОНСУЛЬТАНТ ПЛЮС.
Нецветаев А. Г. Земельное право: Учебно-практическое пособие /А.Г. Нецветаев. — М.: Изд. центр ЕАОИ, 2008. — 386 с.
Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации /Под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статус, 2010. — 160 с.
Сальников И. В. Земельные участки: правовое регулирование, оформление, судебная практика /И.В. Сальников. — Система Гарант, 2009.
III. Статьи в сборниках и журналах Боголюбов С. А. Земля — природный ресурс и объект права собственности /С.А. Боголюбов // Экологическое право. 2009. N 5/6. — С. 4 — 7.
Нестерова Т. Ю. Основания возникновения прав на землю: некоторые аспекты правового регулирования /Т.Ю. Нестерова // Государственная власть и местное самоуправление. — 2010. — № 3. — С. 24−25.
Сотникова М. С. Правовое регулирование возникновения права муниципальной собственности на земельные участки / М. С. Сотникова //Современное право. — 2009. — № 4. — С. 50−53.
Стародумова С. Ю. Некоторые актуальные проблемы приобретения права собственности на землю в Российской Федерации /С.Ю. Стародумова //Юрист. — 2009. — № 8. — С. 40−44.
Тихомиров М. Ю. Собственность на землю в Российской Федерации /М.Ю. Тихомиров //Право и экономика. — 2008. — № 2. — С. 69−80.
Земельное право: Конспект лекций /Под ред. И. А. Павловский. — М.: МИЭМП, 2004. — С.
12.
Болтанова Е. С. Земельное право: Учебник / Е. С. Болтанова. — М.:РИОР, 2009. — С.
8.
Земельное право: Конспект лекций /Под ред. И. А. Павловский. — М.: МИЭМП, 2004. — С.
13.
Земельное право: Конспект лекций /Под ред. И. А. Павловский. — М.: МИЭМП, 2004. — С.
16.
Нестерова Т. Ю. Основания возникновения прав на землю: некоторые аспекты правового регулирования /Т.Ю. Нестерова // Государственная власть и местное самоуправление. — 2010. — № 3. — С. 24.
Крассов О. И. Комментарии к земельному кодексу Российской Федерации /О.И. Крассов. — М.: Норма, 2009 //Система КОНСУЛЬТАНТ ПЛЮС.
Земельное право: Конспект лекций /Под ред. И. А. Павловский. — М.: МИЭМП, 2004. — С.
19.
Нецветаев А. Г. Земельное право: Учебно-практическое пособие /А.Г. Нецветаев. — М.: Изд. центр ЕАОИ, 2008. — С. 119.
Тихомиров М. Ю. Собственность на землю в Российской Федерации /М.Ю. Тихомиров //Право и экономика. — 2008. — № 2. — С. 78.
Стародумова С. Ю. Некоторые актуальные проблемы приобретения права собственности на землю в Российской Федерации /С.Ю. Стародумова //Юрист. — 2009. — № 8. — С. 41.
Дело N 2−64/07 // Архив Ломоносовского районного суда г. Архангельска за 2007 г.//
http://lomonosovsky.arh.sudrf.ru.
Тихомиров М. Ю. Собственность на землю в Российской Федерации /М.Ю. Тихомиров//Право и экономика. — 2008. — № 2. — С. 76.
Боголюбов С. А. Все о земельных отношениях: Учебно-практическое пособие /С.А. Боголюбов, Е. А. Галиновская, Е. Л. Минина, В. В. Устюкова. — М.: Проспект, 2010. — С. 156.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. — 2005. — № 5 — С. 12.
Сотникова М. С. Правовое регулирование возникновения права муниципальной собственности на земельные участки / М. С. Сотникова //Современное право. — 2009. — № 4. — С. 51.
Сотникова М. С. Правовое регулирование возникновения права муниципальной собственности на земельные участки / М. С. Сотникова //Современное право. — 2009. — № 4. — С. 53.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): от 30.
11.1994 № 51-ФЗ: принят Государственной Думой 21 окт. 1994 г. // Система КОНСУЛЬТАНТ ПЛЮС.
Тихомиров М. Ю. Собственность на землю в Российской Федерации /М.Ю. Тихомиров//Право и экономика. — 2008. — № 2. — С. 72.
Рекомендации научно-консультативного совета при ФАС Поволжского округа «О порядке применения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации», утверждены протоколом от 28.
03.2008 заседания Президиума суда//
http://www.gazeta-yurist.ru/arbitr.php?i=206.
Рекомендации Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде РФ (Протокол N 9 заседания гражданско-правовой секции от 8 февраля 2010 г.) //
http://www.arbitr.ru.
