Инвестиции в недвижимость

п.);

агломерационные эффекты (например, случай, когда объект можно преобразовать в доходный, только объединив его с соседним. В этом случае для инвестора — владельца соседнего объекта, инвестиционная стоимость объекта значительно превосходит рыночную);

обладание информацией относительно объекта или его окружения, недоступной для других (обладая такой исключительной информацией, Остап Бендер предложил за стулья на аукционе цену выше рыночной).(12)

Практика показывает, что чаще всего российским инвесторам важнее знать инвестиционную, а не рыночную стоимость объектов недвижимости в следующих случаях: приобретение объекта недвижимости с инвестиционными целями; планируемый инвестиционный проект на разных стадиях его реализации; при совместном долевом капиталовложении или финансовой ответственности; когда приобретение или продажа недвижимости является частью более крупной сделки с бизнесом.

Если участок земли или объект недвижимости приобретаются с целью проектирования и строительства нового объекта доходной недвижимости, то прежде чем приобретать объект, инвестору необходимо оценить его соответствие инвестиционным целям. Если инвестиционные параметры покупателя менее жесткие, чем в среднем по рынку, то оценка инвестиционной стоимости будет выше рыночной. Покупатель обычно не раскрывает своих целей и начинает c предложения цены ниже рыночной стоимости. Инвестиционная стоимость является верхним пределом цены, которую может себе позволить обычный покупатель. Планируемый инвестиционный проект на разных стадиях его реализации. Такая оценка необходима для инвестора, для его партнеров и кредиторов и для возможных покупателей при создании нового проекта.

Хорошо спланированный и правильно реализуемый инвестиционный проект будет иметь инвестиционную стоимость, как правило, выше рыночной даже после завершения строительства. В ходе реализации проекта опытный девелопер устраняет неопределенности, преодолевает административные барьеры, решает технические задачи, что снижает риски для последующих покупателей. Соответственно, растет рыночная стоимость объекта, а с ней и инвестиционная, поэтому при организации долевого или заемного финансирования требуется регулярная переоценка рыночной и инвестиционной стоимости объекта в ходе реализации проекта.

Инвестиционная деятельность в современных условиях быстро меняющегося мира настолько важна, что две комиссии по Международным Стандартам Финансовой Отчетности недавно рекомендовали учитывать инвестиционные проекты в стадии строительства по их справедливой стоимости. Оценщики, выполняющие оценку стоимости активов для целей отчетности по стандартам МСФО, должны будут уделять особое внимание указаниям, содержащимся в этом документе — и отличать основные элементы рыночной стоимости, от признаков инвестиционной стоимости, более типичной для сделок купли-продажи

2.

2. Основные инвестиционные характеристики недвижимости Существуют особенности недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учёта. Основными инвестиционным характеристикам недвижимости являются:

относительная стабильность потока доходов;

значительная зависимость основных параметров недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента;

антиинфляционная устойчивость;

повышенный уровень риска;

отрицательная корреляция инвестиционной доходности недвижимости и доходности имущества других видов (например, финансовых активов).

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью — от функционирования или реализации — по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операции с ценными бумагами). Кроме этого, эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками её доходности.

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента также является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере — доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а также недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого, уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и её недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

Глава 3 Некоторые особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость

3.

1. Основные инвестиционные риски Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес-риску. Однако инвестициям в недвижимость, в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости, характерны дополнительные специфические риски, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости. Риски, присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

Несистематические риски — риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счёт формирования портфеля недвижимости, т. е. за счёт распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заёмного и привлечённого капитала.

Случайные риски связаны с возможными непредсказуемыми природными и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связаны с неэффективным управлением объектами недвижимости. К источникам риска относятся:

возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов недвижимости неэластично);

инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в частности, чем больше срок аренды, тем такой риск больше местоположение объекта (условия региональной) рынка, перспективы социально-экономического развития региона; факторы, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной;

условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью (возможностью) владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);

физический износ, устаревание, порча, утрата; моральный и экономический износ (риски физического, морального и экономического износа также могут снизить доходность недвижимости);

возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции);

изменения в законодательном регулировании и налогообложении.(14)

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, как правило, ниже рисков, связанных с инвестициями в акции или инвестициями на международном валютном рынке и, тем более, инвестированием в производные инструменты, такие как фьючерсы. Даже если недвижимость падает в цене, остается возможность сдачи ее в аренду, что позволяет переждать тяжелые для экономики времена, получая доход от аренды, как правило, превышающий доходность по банковским депозитам.

В отличие от инвестиций в акции, вложение денег в объект недвижимости дает инвестору возможность своими личными усилиями улучшить объект: провести его предпродажную подготовку, реконструкцию, ремонт или изменение статуса (например, перевод квартиры на первом этаже жилого дома из жилого фонда в нежилой, увеличить электрическую мощность и т. п.). При этом цена объекта недвижимости увеличивается. При разумном вложении денег в улучшение объекта цена увеличивается на большую сумму, чем инвестор затрачивает на улучшение объекта. Кроме того, улучшая объект, инвестор, как правило, увеличивает его ликвидность (возможность относительно быстро продать объект недвижимости).

Недвижимость, в которую инвестор вложил денежные средства с долгосрочными или среднесрочными целями (например, с целью получения дохода от сдачи квартиры или коммерческого помещения в аренду), может достаточно легко быть заложена в банке для получения кредита в размере от 50 до 80 процентов от рыночной стоимости объекта. Это позволяет продолжать получать доход от недвижимости в виде арендной платы или продолжать пользоваться помещением, но при этом получить доступ к денежным средствам, необходимым для дальнейшего инвестирования или для других целей. Даже при отсутствии у инвестора суммы, необходимой для инвестирования в выбранный им объект недвижимости, он может приобрести его, прибегнув к ипотечному кредитованию. При этом он может занять у банка до 80 (а иногда и до 100%) суммы, необходимой для покупки объекта недвижимости. При этом залогом будет выступать сама приобретаемая недвижимость. На фондовом или на валютном рынке такое практически невозможно.

При инвестировании в строящуюся недвижимость на условиях долевого участия в строительстве инвестор может извлекать дополнительный доход от вложения денег на начальной стадии строительства, поскольку по сравнению с ценами на вторичном рынке недвижимости цены на строящиеся объекты, особенно в начальной стадии строительства, могут быть на 20−30 и более процентов ниже. При этом, безусловно, появляются дополнительные риски, связанные со строительством и возможным банкротством застройщика или невыполнения им договорных условий по срокам и качеству строительства, но эти риски можно существенно уменьшить путем выбора надежного застройщика, давно работающего на рынке и имеющего партнеров с хорошей деловой репутацией (надежные банки, квалифицированного генподрядчика и т. п.). При инвестициях в строительство, которое инвестор полностью контролирует сам инвестор может получить готовый объект по его себестоимости, особенно если инвестор сам способен играть роль застройщика и генерального подрядчика. Это дает инвестору возможность извлечь максимальную прибыль от продажи объекта недвижимости, но одновременно требует от него значительных личных усилий и больших затрат собственного времени. Кроме того, инвестору необходима некоторая квалификация (хотя бы на уровне практического опыта) в строительстве.

Наряду с преимуществами есть у инвестиций в недвижимость и ряд недостатков. Например, инвестирование в недвижимость весьма ограниченно доступно для мелких инвесторов. Фактически единственным средством инвестиций в недвижимость для них остается приобретение паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Кроме того, в отличие от рынка акций или валютного рынка, рынок недвижимости не позволяет мгновенно продать объект инвестирования. На это требуется некоторое время. Тем не менее, эти недостатки видятся незначительными на фоне перспектив, открывающихся перед инвесторами в недвижимость.

Заключение

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. Нежелание инвесторов вкладывать деньги в российский рынок недвижимости сегодня связано с тем, что отечественные объекты не соответствуют их требованиям по таким параметрам, как срочность, доходность, ликвидность и возвратность. Инвестиционное качество недвижимости сейчас подорвано. Его необходимо восстанавливать, потому что сейчас рынок недвижимости не соответствует требованиям инвесторов.

Причиной несоответствия рынка недвижимости в РФ требованиям инвесторов по параметру срочности являются возросшие финансовые риски, которые не позволяют рассчитать корректную финансовую модель вложения средств. Неликвидность российской недвижимости выражается в том, что ее трудно реализовать в срок от трех до шести месяцев. Однако в отдельных сегментах рынка недвижимости России ситуация с инвестиционными характеристиками недвижимости начинает улучшаться.

Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость: условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы ручки и затрат. Важно так же грамотное и адекватное законодательное регулирование в этой области является необходимым условием эффективного развития экономики и соблюдения интересов государства, предпринимателей и частных лиц. Эффективное регулирование оборота недвижимого имущества является неотъемлемой составляющей социальной политики государства.

Список литературы

Гражданский кодекс РФ Градостроительный кодекс РФ Бакин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфо. 2008. С. 95.

Коновалов А. В. Право собственности на недвижимость // Правоведение. 2007. № 3. С. 277.

Иванов В. В. Лялин В.А. Инвестиции. 2010 г. М.: Проспект, 2010, С. 593.

Иванов В.В.

Введение

в финансовый мир. СПб.: ОЦЭиМ, 2007. С. 245.

Иванов В. В. Условия и методы привлечения инвестиций в реальный сектор экономики России. М.: Проспект. 2009. С. 305.

Федорова Н. П. Методика массовой оценки территории города. //Вопросы экономики. № 6, 2009. C. 35.

Пахомов О. М. Проблема массовой рыночной оценки (Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города). //Вопросы экономики. № 5, 2009. С. 36.

URL.:

http://market-pages.ru/

URL.:

http://realty.web-3.ru/

URL.:

http://www.perspectiva-spb.ru

URL.:

http://www.openr.ru/

URL.:

http://www.nwexpert.ru

URL.:

http://www.investition.ucoz.com