Оценка предприятия в случае его ликвидации как имущественного коплекса

Как правило, первый случай дает большую вариативность в принятии решений и позволяет разработать более эффективные планы ликвидации.

Таблица 2 Факторы, определяющие величину «ликвидационной» скидки Факторы Рыночная стоимость Ликвидационная стоимость при планомерной ликвидации Ликвидационная стоимость при вынужденной ликвидации Продавец Покупатель Продавец Покупатель Добровольность продажи/покупки Добровольно Добровольно Добровольно Вынужден продать Добровольно Срочность продажи/покупки Не срочно Срок ограничен Срок ограничен Срочно Срочно Информированность об объекте продажи Информированы Информирован Возможность получения информации Информирован Недостаток информации Достаточность маркетингового периода Достаточен Недостаточен Недостаточен Недостаточен Недостаточен Таким образом, продавец обязан продать имущество в короткие сроки, а покупатель испытывает недостаток информации об объекте сделки. Период для проведения маркетингового исследования ограничен для обеих сторон. При планомерной ликвидации, по сравнению с вынужденной, у продавца есть запас времени на поиск более выгодных условий сделки, а у покупателя — для получения более полной информации об объекте сделки.

Для определения упорядоченной ликвидационной стоимости имущества используется оцененная величина рыночной стоимости.

На основании оцененного маркетингового периода продажи объекта на свободном конкурентном рынке (18 месяцев) и ускоренного срока реализации объекта как актива (6 месяцев), подлежащего продаже с целью срочного получения определенной денежной суммы, рассчитывается текущая стоимость рыночной стоимости объекта оценки, при условии его продажи в конце срока экспозиции. Таким образом, реализуется принцип безубыточной реализации в сроки меньшие от разумного. Кроме того, необходимо учесть поправочный коэффициент, учитывающий влияние различных факторов, на величину ликвидационной стоимости. Экономический смысл коэффициента раскрыт в статье «Способ учета эластичности спроса по цене при определении ликвидационной стоимости объектов», опубликованной в журнале «Вопросы оценки» за 2000 г. № 4. Применительно к объектам основных средств, являющимися объектами промышленного назначения, спрос можно охарактеризовать эластичностью менее единицы. В таком случае, поправочный коэффициент принят равным 0,70.

Таблица 3 Расчет ликвидационной скидки Показатель Значение Дисконтирование со сроком (18−6). Ставка дисконтирования 35% в год (расчет ставки дисконтирования приведен в Приложении) 0,71 Поправочный коэффициент (журнал «Вопросы оценки» № 4 за 2000 г.) 0,70 Итоговый коэффициент перехода от рыночной стоимости к ликвидационной, % 50% Итоговое значение корректировки, % 50%

Таблица 4 Расчет стоимости чистых активов ЗАО «сахарный завод», тыс. руб.

№ Показатель Предыдущий год Текущий год Рыночная стоимость Ликвидационная стоимость 1. АКТИВЫ 1.

1. Нематериальные активы 33 256 33 251 33 251 16 626 1.

2. Основные средства 7 035 950 6 737 752 6 737 752 3 368 876 1.

3. Незавершенное строительство 2 489 353 2 515 212 1 760 648 880 324 1.

4. Долгосрочные финансовые вложения 160 921 268 403 268 403 268 403 1.

5. Прочие внеоборотные активы 0 0 0 0 1.

6. Запасы 503 848 481 588 481 588 481 588 1.

7. Дебиторская задолженность 5 558 692 5 581 124 3 906 787 3 125 429 1.

8. Краткосрочные финансовые вложения 110 443 95 718 95 718 95 718 1.

9. Денежные средства 14 379 40 916 40 916 40 916 1.

10. Прочие оборотные активы 429 028 427 512 427 512 427 512 1.

11. Итого активы 16 335 870 16 181 476 13 752 575 8 705 392 2. ПАССИВЫ 2.

1. Целевые финансирование и поступления 73 820 71 489 71 489 71 489 2.

2. Заемные средства 66 539 149 431 149 431 149 431 2.

3. Кредиторская задолженность 5 132 539 5 486 859 5 486 859 5 486 859 2.

4. Расчеты по дивидендам 18 111 555 111 555 111 555 2.

5. Резервы предстоящих расходов и платежей 0 0 0 — 2.

6. Прочие пассивы 0 0 0 — 2.

7. Итого пассивы, исключаемые из стоимости активов 5 272 916 5 819 334 5 819 334 5 819 334 3. Стоимость чистых активов (итого активов минус итого пассивов) 11 062 954 10 362 142 7 933 241 2 886 058

Показатели оборачиваемости производственных запасов, дебиторской и кредиторской задолженности неустойчивы, в 2009 г. погашения дебиторской и кредиторской задолженности не происходило. Срок оборачиваемости кредиторской задолженности в несколько раз выше аналогичного показателя по дебиторской задолженности, что говорит о денежных затруднениях, испытываемых предприятием. Коэффициент прогноза банкротства находится в зоне риска. Деятельность предприятия убыточна.

Рисунок 1. Оборачиваемость производственных запасов.

Рисунок 2 Оборачиваемость дебиторской и кредиторской задолженности.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия методом чистых активов.

При проведении расчетов за основу был взят баланс предприятия ЗАО «Сахарный завод» за 1 квартал 2009 г. Адаптация баланса в целях расчета рыночной стоимости предприятия методом чистых активов проводилась как в пределах активной, так и пассивной части баланса.

Таблица 5 Баланс предприятия ЗАО «Сахарный завод» на 01.

04.2009г., тыс. руб.

АКТИВ Код Балансовая оценка Рыночная оценка 1 2 3 4 I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Нематериальные активы 110 33 251 33 251

Основные средства 120 6 737 752 6 737 752

Незавершенное строительство 130 2 515 212 1 760 648,40 Долгосрочные финансовые вложения 140 268 403 268 403

Прочие внеоборотные активы 150 0 0 ИТОГО по разделу I 190 9 554 618 8 800 054,40 II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Запасы 210 481 588 481 588

Сырье, материалы 211 455 564 455 564 животные на выращивании и откорме 212 1027 1027 затраты в незавершенном производстве 213 9210 9210 готовая продукция и товары для перепродажи 214 0 0 товары, отгруженные 215 9725 9725 расходы будущих периодов 216 0 0 прочие запасы и затраты 217 6062 6062

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям 220 427 512 427 512

Дебиторская задолженность 230 5 581 124 3 906 786,8 покупатели и заказчики 231 0 0 векселя к получению 232 0 0 задолженность дочерних и зависимых обществ 233 0 авансы выданные 234 0 0 прочие дебиторы 235 0 0 Краткосрочные финансовые вложения 250 95 718 95 718 займы, предоставленные организациям на срок менее12 месяцев 251 0 0 собственные акции, выкупленные у акционеров 252 0 0 прочие краткосрочные финансовые вложения 253 95 718 95 718

Денежные средства 260 40 916 40 916

Прочие оборотные активы 270 0 0 ИТОГО по разделу II 290 6 626 858 4 952 520,8 БАЛАНС (сумма строк 190+290) 399 16 181 476 13 752 575 ПАССИВ Код 1 2 3 4 III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ Уставный капитал 410 765 033 765 033

Добавочный капитал 420 7 943 737 5 516 458,2 Резервный капитал 430 0 0 резервы, образованные в соответствии с законодательством 431 0 0 резервы, образованные в соответствии с учредительными документами 432 0 0 Фонд социальной сферы 440 48 255 48 255

Целевые финансирование и поступления 450 71 489 71 489

Нераспределенная прибыль прошлых лет 460 929 237 929 237

Непокрытый убыток прошлых лет 465 0 0 Нераспределенная прибыль отчетного года 470 675 880 675 880

Непокрытый убыток отчетного года 475 0 0 ИТОГО по разделу III 490 10 433 631 8 006 352,2 IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Займы и кредиты 510 1622 1622 кредиты банков, подлежащие погашению более чем через 12 месяцев после отчетной даты 511 1622 1622 займы, подлежащие погашению более чем через 12 месяцев после отчетной даты 512 0 0 Прочие долгосрочные обязательства 520 0 0 1 2 3 4 V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Займы и кредиты 610 147 809 147 809 кредиты банков, подлежащие погашению в течение 12 месяцев после отчетной даты 611 83 003 83 003 займы, подлежащие погашению в течение 12 месяцев после отчетной даты 612 64 806 64 806

Кредиторская задолженность 620 5 486 859 5 486 859 поставщики и подрядчики 621 844 317 844 317 векселя к уплате 622 246 126 246 126 задолженность перед дочерними и зависимыми обществами 623 74 74 задолженность перед персоналом организации 624 90 625 90 625 задолженность перед государственными внебюджетными фондами 625 482 397 482 397 задолженность перед бюджетом 626 439 811 439 811 авансы полученные 627 152 583 152 583 прочие кредиторы 628 3 230 926 3 230 926

Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов 630 111 555 111 555

Доходы будущих периодов 640 0 0 Резервы предстоящих расходов 650 0 0 Прочие краткосрочные обязательства 660 0 0 ИТОГО по разделу V 690 5 746 223 5 746 223 БАЛАНС (сумма строк 490+590+690) 700 16 181 476 13 752 575

Пояснения по расчету показателей экономического баланса ЗАО «Сахарный завод».

1. Принимая во внимание незначительный удельный вес в составе имущества нематериальных активов, принято предположение, что достаточно корректной окажется их рыночная оценка на уровне остаточной стоимости, по которой они отражены в балансе на 1 апреля 2009 г.

2. Учитывая статью незавершенного строительства, представленного законсервированным объектом в начальной стадии строительства, принято предположение, что корректной окажется его рыночная оценка 1 760 648,40, показанной в балансе предприятия как рыночная оценка.

3. Принимая во внимание чрезвычайно высокую степень физического износа активной части основных средств, фактически ставящую под сомнение возможность их дальнейшей эксплуатации по прямому назначению без ущерба для окружающей среды и персонала, и в связи с этим низкую вероятность их продажи на открытом рынке, было сделано предположение, что в данном случае окажется представительной рыночная оценка на основе остаточной стоимости основных средств, по которой они отражены в балансе на 1 апреля 2009 г. Рыночная стоимость зданий и сооружений первоначальной стоимостью 6 737 752 тыс. руб. определена рыночной стоимостью 6 737 752 тыс. руб. в виду высокой степени сохранности его потребительских качеств. Подробный расчет приведен в приложении.

В длительные маркетинговые сроки ликвидационная стоимость может быть численно равна рыночной стоимости. Валюта баланса предприятия на 1 апреля 2009 г. составляет 16 181 476 тыс. руб. в рыночной (экономической) оценке. Обязательства Общества, принимаемые во внимание как уменьшающий фактор при определении чистых активов, составляют 13 752 575 тыс. руб. в рыночной (экономической) оценке.

Рассматриваемое в качестве чистых активов имущество предприятия составляет 7 933 241 тыс. руб. в рыночной (экономической) оценке (эта оценка не учитывает стоимость земли под предприятием, поскольку оно не имеет права собственности на земельные участки).

Учитывая пороговый уровень обеспеченности собственными средствами при расчете размера материальных запасов был применен коэффициент 1,5 (на основе значения финансового рычага выведенного для ЗАО «Сахарный завод» методом «Дюпона») реальная цена продажи предприятия может оказаться меньше сальдо чистых активов на этот поправочный коэффициент. Учитывая длительный маркетинговый срок (до 12 месяцев), величина затрат, связанных с ликвидацией, может составить до 10%. Итого 7 933 241 — 7 933 241*10% = 7 139 916,9 тыс. руб.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия в предположении раздельной распродажи активов предприятия с торгов (классическая аукционная цена) Принимая во внимание, что материальные запасы ЗАО «Сахарный завод» пользуются на потребительском рынке большим спросом, покупатель найдется сравнительно легко. Как выясняется, при раздельной распродаже имущества предприятия удастся выручить в лучшем случае балансовую стоимость текущих активов за вычетом НДС к возмещению, т. е. 6 626 858 (итог по разделу II) — 42 7512(НДС к возмещению) = 6 199 346 тыс. руб., в худшем — их рыночную стоимость в размере 4 952 520,8 тыс. руб.

Формально рыночная стоимость основных средств, представляет собой достаточно крупную сумму, однако если принять во внимание состав основных средств, их возраст и узкую специализацию, а также градообразующий характер предприятия, обусловливающий отсутствие крупных населенных пунктов и соответственно потенциальных покупателей в радиусе 150 км, то становится понятным, что распродажа основных средств на аукционе будет осложнена рядом факторов. Реально могут быть проданы только автомобильная, тракторная и дорожная техника на общую сумму 741 152,7 тыс. руб. Нужно еще учесть и то, что реальная цена в случае продажи может оказаться заметно меньше, так как возраст всех объектов более чем солидный — 10 лет и более, т. е. это груда металлолома. Продажа остальных объектов (административно-бытовой корпус, склады ГСМ и ТМЦ, комплекс нижнего склада, краны, подкрановые пути) исключается вовсе.

Незавершенное строительство (фундамент хозблока) если и будут куплены, то в лучшем случае по балансовой стоимости 2 515 212 тыс. руб.

Таким образом, суммарная стоимость имущества предприятия, которая может быть теоретически выставлена на аукционные торги с целью раздельной распродажи, составит от 4 952 520,8 тыс. руб. Принимаем эту сумму как вероятную величину рыночной стоимости ЗАО «Сахарный завод» в качестве базы установления ликвидационной стоимости в случае раздельной аукционной распродажи имущества с длительным сроком маркетинга.

Таблица 6 Варианты ликвидационной стоимости ЗАО «Сахарный завод»

Метод получения оценки ликвидационной стоимости Рыночная стоимость (тыс. руб.) Степень снижения рыночной стоимости до уровня ликвидационной Ликвидационная стоимость Метод чистых активов 7 933 241 10 7 139 916,9 Метод нормативно расчетной ликвидационной стоимости 5 636 290 5 5 354 475,5 Стоимость предприятия методом капитализации чистой прибыли 5 708 826

Стоимость предприятия методом капитализации денежного потока 5 760 427

Ликвидационная стоимость предприятия 2 886 058

Метод раздельной распродажи активов предприятия с открытых торгов 4 952 520,8 5 4 704 894,76

Выбор величины степени снижения рыночной стоимости до уровня ликвидационной учитывает следующие факторы:

дисконтированную величину затрат, связанных с маркетингом и процедурой ликвидации предприятия. В значительной степени зависит от календарного графика ликвидации, расходов по маркетингу, содержанию ликвидационной комиссии, проведению аукциона, комиссионных вознаграждений и т. п.;

степень снижения рыночной стоимости до уровня ликвидационной. Используется с целью косвенного учета величины возможных финансовых потерь в ходе вынужденной продажи предприятия или его имущества. Очевидно, что возможные потери будут наименьшими в случае продажи предприятия как целого по ликвидационной стоимости, полученной методом чистых активов или нормативно-расчетным методом, тогда как в случае раздельной распродажи имущества с аукционных торгов возможные финансовые потери могут быть достаточно высоки;

ликвидационная стоимость, полученная нормативно-расчетным методом. Предполагает короткий маркетинговый период и календарный срок ликвидации, поэтому степень снижения в данном случае отражает лишь фактор возможных случайных потерь и представляет достаточно малую величину. Объясняется это тем, что вероятность покупки не может быть априорно принята равной 100%, потому что, во-первых, реакция покупателя на цену, определяемую суммой долгов, может оказаться негативной, и он может скорее отказаться от покупки, чем согласиться; во-вторых, размер долгов предприятия может оказаться элементарно несопоставим с реальным размером имущества предприятия (как в большую, так и в меньшую сторону);

оценку рыночной стоимости методом чистых активов. В наименьшей степени содержит компоненты гипотез, предположений, версий, догадок, психологических нюансов и, наоборот, в наибольшей степени отражает данные оперативного и бухгалтерского учета. В данном виде оценки, прежде всего, заинтересованы учредители акционеры и работники, т. е. владельцы предприятия и лица, имеющие к нему непосредственное отношение в текущий момент. В силу этого степень снижения рыночной стоимости до уровня ликвидационной учитывает только затраты, связанные с длительным календарным сроком маркетинга и ликвидации, и предполагает нулевую вероятность возможных рыночных потерь от неудачной продажи предприятия.

Результатом альтернативного расчета ликвидационной стоимости становятся три возможные цены продажи, которые могут быть приняты во внимание.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В моей дипломной работе было представлено обобщение теоретических материалов, касающихся понятия ликвидационная стоимость, а также методик расчета ликвидационной стоимости.

Применение стандартизированных методов оценки при ликвидации предприятия сводиться к применению только затратного подхода, применение доходного и сравнительного подхода возможно лишь при определении отдельных активов, например основных средств.

Приведены примеры расчета ликвидационной стоимости предприятия как имущественного комплекса, было выявлено, что конкурсная информация при банкротстве предприятий, итоги аукционов при распродаже имущества является закрытой, что в свою очередь говорит о слабой развитости рынка.

Но, наверное, самым главным итогом дипломной работы является применение обдуманного подхода к решению конкретной задачи. Пример того, что начиная с выбора ликвидационной стоимости, конкурсного управляющего и оценщика, позволяет сократить маркетинговый период ликвидации предприятия с достижением максимального показателя выручки от распродажи активов.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. — М.: Маркетинг, 2001. 39 с.

Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. — М.: «СПАРК», 1996.

Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст]: федер. закон // Рос. газ. — 2004. — 30 — дек.

Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации. [ Текст]: федер. закон // Рос.

газ. — 2001. — 30 — окт.

Российская Федерация. Законы. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. [ Текст]: федер. закон // Рос. газ. -

1999. — 6 — апр.

Российская Федерация. Законы. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ. [ Текст]: федер. закон // Рос.

газ. — 2002. — 29 — июня.

Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании. Постановление Правительства Рос. Федерации от 24.

07.2000, № 554. // Собрание законодательства РФ. — 2000. — 31 — июля.

Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Федеральных стандартов оценки от 20.07 2007г. № 254, 255, 256.

Распоряжение Министерства имущественных отношений от 06.

03.2002 г. № 568-р Федеральный закон № 127 «О несостоятельности и банкротстве» от 26.

10.2002г.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденными Распоряжением Министерства имущественных отношений от 10.

04.2003 г. № 1102-р.

Российская Федерация. Законы. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.

12.2001// Российская газета. — 2001. — 31декабря.

Стандарты оценочной деятельности саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков», 2005 год Правовое регулирование оценочной деятельности / Составитель А. В. Верхозина;

.: ОО «Российское общество оценщиков», 2002.

Гмуран В. Е. Теория вероятности и математическая статистика. М.: «Высшая школа», 1997

Грибовский С. В. Методы капитализации доходов — С. Пб, 1997.

Елисеева И.И., Юзбашев М. М. Общая теория статистики. М.: «Финансы и статистики», 1998.

Клейнер Г. Б., Смоляк С. А. Эконометрические зависимости. Принципы и методы построения. М.: «Наука», 2001.

Кузнецов Д. Д. Экономика недвижимости. Примеры и задачи. СПб.: Издательство СПбГТУ, 2001

Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб: Издательство «МКС», 2007.

Пупенцова С. В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб: Издательство «МКС», 2007.

Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости.

С-Пб, 1998.

Фишмен Д., Пратт Ш., Гриффит К, Уилсон К. «Руководство по оценке бизнеса» — Москва: «Квинто-Консалтинг», 2000, с.

Фридман Джек, Ордуэй Николас Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М., 1995.

Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ.

М., 1994.

International Glossary of business valuation terms — The National Association of certified

ПРИЛОЖЕНИЯ Приложение № 1. Описание и расчет рыночной стоимости основных средств и незавершенного строительства В рамках данного раздела приведено описания и расчет рыночной стоимости объектов недвижимости, включенных в состав основных средств, так в состав незавершенного строительства. Структура основных средств и незавершенного строительства приведена в таблице ниже.

Таблица 7 Описание и основные характеристики основных средств и незавершенного строительства

№ п.п. Наименование Отражение бух. отчетности Количество Совокупная площадь Период постройки Балансовая стоимость, тыс.

руб. Основные средства 1 Здания производственные стр. 120 500 1000кв.

м. 1985;1989гг. 6 000 000 2 Здания жилые отсутствуют 0 — - 0 3 Транспорт стр. 120 60 — 2000;2005гг. 741 152,7 4 Сооружения стр. 120 77 300кв.

м. 1985;1989гг. 737 752 5 Оборудования стр. 120 826 — 1989 г. 0 6 Земельные участки не отражены* 113,0199га — 0 Незавершенное строительство 7 Фундамент хозяйственного блока стр. 130 1 1000кв.

м. 2005;2008 2 515 212 * - земельные участки не отражены в бух. отчетности, т.в. принадлежат предприятию на праве долгосрочной аренде. Подробное описание земельных участков представлено ниже.

Следует отметить, что в 2006;2007гг. была проведена реконструкция производственных зданий и сооружений, стоимость реконструкции отражена в балансовой стоимости.

Для определения рыночной стоимости зданий и сооружений, был применен сравнительный подход. Однако объектов-аналогов при анализе рынка не было обнаружено, были выявлены подобные объекты. Основные характеристики подобных объектов представлены ниже.

Таблица 8 Описание подобных объектов

№ п.п. Наименование Общая площадь, кв.м. Состояние Год постройки Цена, руб./кв.м. 1 Производственная база 3000 удовл. 1972 2000 2 Производственное здание 100 хор. 2008 7000 3 Некапитальные строения (сооружения) с землей 700 хор. 2007 3000 В связи с незначительным количеством объектов сравнения построение расчетной регрессионной модели не возможно, так как построение регрессии при малых количествах объектов-аналогов модель приводит к значительной погрешности результата. Тем не менее, следует обратить внимание, на то что рыночные данные подтверждают данные бухгалтерского баланса. В связи с выше сказанным рыночная стоимость зданий и сооружений принята равной балансовой стоимости.

Описание и расчет рыночной стоимости прав на земельные участки Земельный участки в количестве 8шт. общей площадью 113,0199га принадлежат ЗАО «Сахарный завод» на праве долгосрочной аренды. Описание земельных участков приведено в таблице ниже.

Таблица 9 Описание земельных участков ЗАО «Сахарный завод»

№ п.п. Собственность/Аренда Регистрационный документ Площадь земельного участка, кв.м. Земельный налог или арендная плата, руб./кв.м./год Подключенная электроэнергия, тыс. кВт/год Подключенная теплоэнергия, гКалл/год Подключенное газоснабжение, тыс. м3/год Подключенное водоснабжение (прием и канализация, л/сек Категория земель Разрешенное использование Кадастровая стоимость, руб./кв.м. Плата за выкуп земельного участка, руб./кв.м. 1 долгосрочная аренда (49 лет) Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 01.

05.2006 г. 180 289 12,2 + + - - - Земли поселений Для эксплуатации автотранспортного цеха и когатных полей кратковременного хранения свеклы 1 828 274 2 долгосрочная аренда (49 лет) Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 01.

05.2006 г. 2 344 7,11 — - - 347 — Земли поселений Для эксплуатации артезианской скважины 14 2 3 долгосрочная аренда (49 лет) Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 01.

05.2006 г. 3 372 6,8 066 — - - 11,7 — Земли поселений Для эксплуатации артезианской скважины 1 795 269 4 долгосрочная аренда (49 лет) Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 01.

05.2006 г. 249 308 12,2 + + + 436 347 Земли поселений Для эксплуатации производственных корпусов предприятия 1 893 284 5 долгосрочная аренда (49 лет) Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 01.

05.2006 г. 78 612 6,1 + - - 347 — Земли поселений Для размещения объектов оборотного водоснабжения 1 897 285 6 долгосрочная аренда (49 лет) Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 01.

05.2006 г. 1 423 12,2 + - - - - Земли поселений Для эксплуатации весовых 1 792 269 7 долгосрочная аренда (49 лет) Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 01.

05.2006 г. 1 600 6,1 + - - 13,3 — Земли поселений Для эксплуатации водозаборной скважины 1 867 280 8 долгосрочная аренда (49 лет) Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 01.

05.2006 г. 613 251 0,9 328 — - - - - Земли поселений Для эксплуатации полей фильтрации 12 280

Рыночная стоимость права долгосрочной аренды осуществлялось методом сравнения продаж.

Основными критериями отбора объектов аналогов являлись:

местоположение земельных участков — на удалении порядка 50 км от г. Краснодар, западная, восточная и северная части Краснодарского края. Стоит отметить, что в рассмотрении не участвует южная часть Краснодарского края, из-за ее близкого расположения к Черному морю (рассматривается как рекреационная зона) и проведением на ее территории в 2014 году летней олимпиады, вследствие чего цена предложения земли в данной части Краснодарского края является завышенной из-за спекулятивных ожиданий продавцов, закладывающих в стоимость ожидание активного развития этого региона;

права собственности на земельные участки — собственность;

назначение земельных участков — земли промышленности, земли сельскохозяйственного назначения, на которых возможно строительство промышленных объектов, предназначенных для организации сельскохозяйственного производства.

Ниже представлена информация по отобранным объектам аналогам.

Таблица 10 Информация по объектам аналогам

№ п/п Адрес Права на землю Категории земель Назначение Площадь, га Стоимость предложения, не включая НДС, руб. Стоимость предложения, руб./га Скорректированная на торг стоимость предложения, не включая НДС, руб./кв.м. Примечание Источник информации Телефон 1 Тимашевский район Собственность земли промышленности, энергетики под строительство объектов промышленного назначения, предназначенных для организации сельскохозяйственного производства 72 72 000 000 1 000 000 70 Земли промышленности, до Краснодара 50 км, с одной стороны трасса Краснодар-Ейск, по территории земельного участка проходит газ высокого давления, по границе идет железная дорога

http://www.kubland.ru/ 8 (961) 85−60−511 2 г. Кропоткин Собственность земли поселений коммерческого строительства, в том числе ведение сельского хозяйства 6,7 4 500 000 671 642 47 Продается земельный участок площадью 6,7 га в пределах г. Кропоткина в собственности с 1992 г. Расположен в юго-западной части города на берегу старицы р.

Кубань, рядом лесной массив, от федеральной дороги М-29 4 км асфальт и 700 м гравийная дорога. Электроподстанция 180кВа, артезианская скважина технической воды, водопровод тех. воды, емкостьV- 15 м³. Земли выведены из сельхоз.

оборота (земли поселений) www.kubanmakler.ru 8−918−246−64−42 3 ст. Полтавская Собственность земли сельхозназначения ведение сельского хозяйства 10 6 000 000 600 000 42 Земельный участок находится на границе населенного пункта (районный центр станица Полтавская), вблизи электростанция, возможность подведения всех коммуникаций, асфальтированная дорога, кирпичный завод, Ж/д станция. В собственности. Дорога на Славянск-Анапа www.roszem.ru Марина 8−905−4 744 517 4 Лабинский район Собственность возможность перевода в земли промышленности строительство промышленных объектов 8 4 000 000 500 000 35 53 км от Краснодара, хороший подъезд, расположен у дороги, электричество подведено

http://realty.subscribe.ru Лидия (961) 582−29−04 5 Абинский дорога из Краснодара в Новороссийск Собственность земли поселений коммерческого строительства, в том числе ведение сельского хозяйства 3,66 3 000 000 819 672 57 Вдоль трассы, все коммуникации, хороший подъезд

http://realty.subscribe.ru Лидия (961) 582−29−04 6 г. Абинск Собственность земли с/х под с/х производство 18 26 100 000 1 450 000 102 Возможен перевод в земли поселений, 70 км. от Краснодара. Подведена ж/д. Все коммуникации, рядом с городом частное Марина (918) 115−30−57 С помощью приведенных ниже корректировок были устранены различия между объектами сравнения и объектом оценки в следующих ценообразующих характеристиках:

Корректировка на величину НДС: В рамках проводимой работы предметом оценки в случае большей части рассматриваемых земельных участков (№№ 1−7) выступает право долгосрочной аренды сроком на 49 лет. Согласно письму Министерства Финансов РФ № 03−07−11/111 от 21.

04.2009: " … плата за предоставление прав на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности включается в налоговую базу по НДС в общеустановленном порядке. При этом особенностей уплаты НДС в данном случае законодательством не установлено. При осуществлении вышеуказанных операций, налогоплательщиками НДС являются исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления…". Таким образом, оцениваемое право долгосрочной аренды облагается НДС. Вследствие того, что в представленной выборке объектов аналогов фигурируют земельные участки с зарегистрированным правом собственности, оцениваемое долгосрочное право аренды приравнивается к праву собственности (см. п. Корректировка на объем передаваемых прав), а согласно п. 2 гл. 146 Налогового Кодекса РФ право собственности на земельные участки не признается объектом налогообложения НДС, проведение корректировки на величину НДС не требуется.

Корректировка на объем передаваемых прав: корректировка на права собственности определялась, исходя, из предположения о том, что при продаже объектов сравнения будут переданы право владения и пользования объектами недвижимости. Для всех объектов аналогов, в рамках их реализации, в качестве предмета сделки выступало право собственности. В случае большей части рассматриваемых земельных участков (№№ 1−7) выступает право долгосрочной аренды сроком на 49 лет. Стоит отметить, что кадастровая стоимость рассматриваемых земельных участков, за исключением земельного участка № 2, значительно превышает рыночную стоимость объектов аналогов. В соответствии со ст. 10 краевого Закона «Об основах регулирования земельных отношений в крае» цена выкупа земельного участка составляет: в Краснодарском крае — десятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. На основе чего можно сделать вывод о том, что выкупать рассматриваемые земельные участки экономически невыгодно. Вследствие значительного срока аренды, равному 49 годам, в данном расчете право долгосрочной аренды на рассматриваемые земельные участки приравнивается к праву собственности. Таким образом, корректировка на объем передаваемых прав не проводилась.

Корректировка на условия финансирования: при анализе учитывались типичные условия финансирования, отсутствие каких-либо скидок и льгот. Для всех объектов аналогов в качестве платы за объект выступали собственные денежные средства. Так как в случае объекта оценки, также предполагается его обмен на собственные денежные средства покупателя, корректировка на условия финансирования сделки купли-продажи не проводилась.

Корректировка на условия сделки: корректировка на условия сделки определялась на основе информации о средних различиях в величинах цен предложения и реальных сделок. Из общения с риэлторами Оценщику удалось установить, что для объектов, подобных оцениваемым, разброс уступок со стороны продавца обычно лежит в диапазоне от 20% до 30% от цены предложения. В рамках данной оценки для каждого объекта аналога была проведена корректировка в размере 30%-ной скидки от указанной цены предложения, данный вывод был сделан на основе анализа информации, предоставленной агентствами недвижимости Краснодарского края: АН «KUBLAND.RU» (+7 961−85−54−399, риэлтор Роман Боландэу), АН ««KUBANMAKLER-REALTY» (+7 918−246−64−42, риэлтор Алексей), а также частных риэлторов, работающих на рынке коммерческой недвижимости Краснодарского края (+7 961−582−29−04, Лидия, +7 918−115−30−57, Марина Лушникова). По сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости на земельные участки предлагаются больший размер скидок, что обусловлено меньшей ликвидностью земельных участков на рынке.

Условия рынка (время продажи): данная корректировка определялась на основе данных о динамике стоимости земельных участков на рынке недвижимости Краснодарского края. Поскольку все объекты аналоги были выставлены на продажу в течение марта-апреля 2009 года, а датой оценки является 01 апреля 2009 года, корректировка на условия рынка не проводилась.

В результате проведенного анализа была определена базовая скорректированная цена для каждого из объектов аналогов, которая являлась основой для проведения дальнейших расчетов.

Таблица 11 Скорректированные стоимости объектов аналогов

№ п/п Адрес Категории земель Назначение Площадь, га Скорректированная на торг стоимость предложения 1 Томашевский район земли промышленности, энергетики Под размещение элеватора 72 70 2 г. Кропоткин земли поселений под любой вид коммерческого строительства, в том числе ведение сельского хозяйства 6,7 47 3 ст. Полтавская земли сельхозназначения ведение сельского хозяйства 10 42 4 Лабинский район земли сельхозназначения возможность перевода в земли промышленности строительство промышленных объектов 8 35 5 Абинский дорога из Краснодара в Новороссийск земли поселений коммерческого строительства, в том числе ведение сельского хозяйства 3,66 57 6 г. Абинск земли с/х под с/х производство 18 102 В ходе анализа рынка земельных участков Краснодарского края были выделены основные ценообразующие факторы данного сегмента рынка:

удаленность от г. Краснодар;

расположение на магистралях федерального значения;

площадь земельного участка;

назначение земельного участка;

возможность подключения коммуникаций.

В представленной выборке фигурируют земельные участки с различным местоположением, площадью и возможностью подключения коммуникаций. Объединяет представленные объекты аналоги — их назначение — возможность строительства объектов промышленного назначения, предназначенных для организации сельскохозяйственного производства. Стоимость участков варьируется от 35 руб./кв.м. до 102 руб./кв.м. В ходе проведенного интервьюирования представителей агентств недвижимости был выявлен факт дефицита земельных участков большого размера, расположенных в одном месте, единым неразделимым массивом, пригодных для строительства объектов промышленного назначения, предназначенных для организации сельскохозяйственного производства. Анализ рынка показал, что на земельном рынке Краснодарского края присутствуют в основной своей массе земельные участки малых размеров, площадью не более 2 га. Для нормального функционирования предприятия сельскохозяйственного производства требуется земельный участок, площадью от 10 га и более. Вследствие чего, можно сделать вывод о том, что при прочих равных условия, таких как: местоположение (удаленность от трассы, железной дороги), возможность подключения коммуникаций (удаленность точек подключения коммуникаций: вода, электричество, газ) и возможности текущего использования земельного участка (назначение) — чем больше размер предлагаемого земельного участка, тем выше его цена. Основной акцент представителей агентств недвижимости Краснодарского края сделан на том, что, появление в листинге предложений единого крупного земельного массива с возможностью организации строительства предприятия сельскохозяйственного производства — достаточно редкий случай на рынке земельных участков Краснодарского края.

Зависимость стоимости земельных участков от их площади при прочих равных условиях демонстрирует представленная выборка — наиболее дорогими являются земельные участки №№ 1,6 — площадью 72 га и 18 га соответственно. В этой связи также стоит отметить разницу в стоимости земельных аналогов № 5 и № 6, расположенные в одном районе, из-за разницы в площади.

На стоимость земельного участка большое влияние оказывает его назначение: рассматривая земельные участки №№ 2−5, отчетливо прослеживается тенденция зависимости стоимости от назначения земли (земли сельхозназначения (35 руб./ - объект № 4 и 42 руб./кв.м. — объект № 3) стоят дешевле земель поселения (47 руб./кв.м.- объект № 2, 57 руб./кв.м. — объект № 5)).

г. Курганинск расположен в северо-восточной части Краснодарского края, на удалении порядка 100 км. от г. Краснодар, категория оцениваемых земельных участков — земли поселений, зона (согласно представленным договорам аренды) — производственная, назначение — различное (см. таблицу 12). Площадь основной производственной площадки, на которой размещены основные производственные объекты — 113,02 га (суммарная площадь всех оцениваемых земельных участков). Таким образом, исходя из анализа представленной выборки наиболее близким объектом аналогом из рассматриваемой выборки, можно считать объект аналог № 1, так как он является наибольшим по площади, расположен на удалении порядка 70 км от г. Краснодара в северо-западном направлении, категории данного земельного участка — земли поселений, назначение — под строительство объектов промышленного назначения, предназначенных для организации сельскохозяйственного производства.

Таким образом, рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельных участков промышленного назначения, используемая в дальнейших расчетах составляет, не включая НДС (, 70 руб./кв.м.

В соответствии с заключенными договорами аренды земельных участков, права аренды не могут быть переданы третьему лицу, таким образом, при ликвидации предприятия рыночная стоимость права аренды будет составлять нулевую величину в связи с условиями договора аренды.

Приложение № 2 расчет ставки дисконтирования Определение ставки дисконтирования является одной из наиболее сложных и ответственных задач процедуры оценки. Для определения ставки дисконтирования необходимо понимать, что инвестор, приобретая объект недвижимости, отдает свои деньги в обмен на право вернуть их в будущем с соответствующей прибылью. Вкладывая деньги в недвижимость, инвестор рискует не получить эту прибыль, и, в силу этого, он вправе ожидать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в менее рискованное дело, например, положив деньги в надежный банк. Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект. В данном случае ставка дисконтирования была определена методом кумулятивного построения.

Метод кумулятивного построения — способ последовательного наращивания первой составляющей ставки отдачи на капитал, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такие как неликвидность, расходы на инвестиционный менеджмент и прочее.

Математическое выражение метода кумулятивного построения:

где Y — ставка дисконтирования;

базовая (безрисковая) ставка;

i-я поправка.

Расчет безрисковой ставки В связи с тем, что при расчете рыночной стоимости использовались денежные потоки, выраженные в текущих, безинфляционных ценах. При определении ставки дисконтировании также необходимо учитывать инфляционную корректировку и использовать реальную (без учета инфляции) безрисковую ставку дисконтирования.

Для того, чтобы определить номинальное значение безрисковой ставки, рассчитаем данную величину с учетом инфляции и выделим из нее в дальнейшем инфляционную составляющую. Для определения ставки с минимальным уровнем риска оценщиками были проанализированы значения эффективной доходности следующих государственных облигаций, номинированных в рублях:

«Россия 46 020», дата погашения 06.

02.2036г.;

«Россия 46 021», дата погашения 08.

08.2018г.;

«Россия 46 020», дата погашения 19.

07.2023г.

Таблица 13 Расчет ставки дисконтирования, %

Фактор риска Вероятный интервал значений Обоснование используемых величин Принятое значение, % Безрисковая ставка Среднее значение эффективной доходности по долгосрочным облигациям Российской Федерации 10% Надбавка за риск вложения в недвижимость 0%-5% Это компенсация за обычно длительную экспозицию объекта недвижимости при продаже или за время, необходимое на поиск нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. 5% Риск, связанный с ликвидностью объекта 0%-5% Это компенсация за обычно длительную экспозицию объекта недвижимости при продаже или за время, необходимое на поиск нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Диапазон позиции риска составляет от 2 до 6%. 5% Риск, связанный с инвестиционным менеджментом 0%-5% Управление инвестициями в недвижимости требует определенных усилий (например, выбор варианта финансирования, отслеживания рынка, принятие решения о продаже или удержания объекта недвижимости, ведение налоговой отчетности и т. п.), поэтому эти усилия инвестора должны быть компенсированы путем включения надбавки за инвестиционный менеджмент. 5% Прочие риски 0%-10% 10% Ставка дисконтирования (реальная), округленно, % 35% Таким образом, ставка дисконтирования, используемая в настоящих расчетах (без инфляционный денежный поток) составляет 35%.

(Согласно письму Министерства Финансов РФ № 03−07−11/111 от 21.

04.2009: " … плата за предоставление прав на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности включается в налоговую базу по НДС в общеустановленном порядке. При этом особенностей уплаты НДС в данном случае законодательством не установлено. При осуществлении вышеуказанных операций, налогоплательщиками НДС являются исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления…"