При этом структура управления проектом прозрачна. Имя пайщика, стоимость его имущества не подлежат разглашению. На имущество, переданное в качестве пая, не может быть наложен арест. При этом обычная доходность для инструментов такого рода могла доходить до 100% годовых. Однако в нынешней ситуации доходность этих инструментов остается под вопросом.
Кроме того, инвестору придется достаточно долго ждать отдачи инвестиций -3 года и более. Конечно, формально, инвестор имеет достаточно большую свободу в управлении своей долей — возможность переуступать, продавать, покупать доли, формировать доли не только из денег, но и из имущества, в том числе недвижимого. Но сделать это (продать и купить) при прочих равных инвестору будет очень затруднительно. Организованного рынка паями ЗПИФов не существует. А вернуть свою долю управляющей компании пайщик сможет только после расформирования фонда, которое происходит, как уже говорилось не ранее, чем через 3 года.
Однако управляющие компании (УК) зачастую идут навстречу пайщикам и выводят паи на биржу. Но делают так далеко не все УК. Поэтому при желании инвестора иметь возможность выйти из ЗПИФа через год или ранее логично приобретать паи ЗПИФов, уже выведенных на биржу. В данном случае ожидать столь же высокой доходности, как при приобретении пая во время формирования фонда не стоит.
На российском инвестиционном рынке появился новый метод финансирования инвестиционной деятельности в сфере недвижимости — мезонинное финансирование (mezzanine financing). В качестве примера можно привести следующую сделку: компания «Рос
ЕвроДевелопмент" заключила соглашение о предоставлении мезонинного кредита в сумме $ 165 млн. Газпромбанк и Goldman Sachs совместно выступили ведущими организаторами финансирования. Агентом по кредиту является Газпромбанк, агентом по обеспечению — ABN Amro. Для российского рынка это первая сделка по организации синдицированного мезонинного кредита с участием международных инвестиционных банков, одним из организаторов которой выступил ведущий российский банк.
Заключение
Инвестирование — это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценного имущества и т. п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу. Инвестирование может осуществляться как на первичном (новые объекты), так и на вторичном рынке недвижимости (передача прав собственности на существующие объекты). Российский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего — это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате того или иного региона. Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов.
Можно выделить четыре пути извлечения дохода от инвестирования:
• Инвестор получает некоторые денежные средства, сдавая недвижимость в аренду
• Инвестор получает прирост собственного пассивного капитала в условиях постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость
• Недвижимость может приносить пользу при её эксплуатации
• Инвестор получает значительный доход при удачной перепродаже объекта недвижимости Недвижимость состоит из трёх основных элементов:
• Жильё — наиболее распространённая часть. Помимо прямого назначения (как жилья) возможна сдача в аренду. Кроме того, стабильно высокий спрос на жилье обеспечивает постоянный рост цен на объекты этой сферы.
• Земля — более рискованная часть. Рыночная стоимость зависит от многих факторов, будь то экономический, юридический, политический, экологический.
• Недвижимость, приносящая доход — самая прибыльная, но и самая рискованная часть. Недвижимость обладает низкой ликвидностью (медленно окупается) при высокой стоимости объектов, что сдерживает её от активного развития на рынке.
Самый известный для обывателя способ инвестирования — прямой метод (приобретение объекта на рынке с заключением договора). Второй способ — косвенный метод (приобретение ценных бумаг компании, занимающейся непосредственно недвижимостью или закладными, обеспечиваемыми недвижимостью).
Инвестирование в недвижимость схоже с вложениями в акции. Отсюда их общие черты, так как и то и другое — это долгосрочные инвестиции.
Инструменты инвестирования в недвижимость:
• Собственный свободный капитал
• Заёмные средства
• Ипотека
• Опционы
• Закладные
• Смешанные долговые обязательства
• Преимущественные договоры об аренде земли Сейчас наблюдается снижение ликвидности вложений в недвижимость. Это связано в большей степени с ситуацией на рынке кредитования недвижимости. При сокращении уровня кредитования финансовыми учреждениями наблюдается спад ликвидности. Вложение средств в недвижимость — это проект долгосрочный. Быстрому извлечению прибыли препятствуют большие затраты на изменение варианта использования, низкая ликвидность, длительное оформление сделки.
Список литературы
Бережная Е. В., Бережной
В. И. Методы моделирования экономических систем. — М.: Финансы и статистика, 2008. — 368 с.
Бирман Г. Экономический анализ инвестиционных проектов: пер. с англ. / Г. Бирман, С. Шмидт. — М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2008.
Бюллетень Недвижимости: Ипотечные новости — Режим доступа:
http://www.bn.ru/ipoteka/news.phtml?id=2438
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года№ 190-ФЗ.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009.-448 с.
Дамодарян А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов: пер. с англ / А. Дамодарян. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2008.
Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -422с.
Зимин А. И. Инвестиции: вопросы и ответы / А. И. Зимин. — М.: Юриспруденция, 2008.
Лахметкиная Н. И. Инвестиции: учебник / Финансовая академия при Правительстве РФ; под ред. проф. Н. И. Лахметкиной. — М.: Кнорус, 2009.
Литвиненко В. А. Инвестиционная политика России: состояние и перспективы развития. //" Аудит и финансовый анализ". 2008 г., № 2, С. 23−31.
Маковецкий М.Ю. «Инновации как ключевой фактор экономического роста» // Финансы и кредит. 2007 г. № 4, С. 55−62.
Маренков Н. Л. Управление инвестициями российского предпринимательства / Н. Л. Маренков, Н.
Н. Маренков. М.: Эдиториал УРСС, 2008 — 501 с Машков Р. В. Инновационная программа предприятий в условиях кризисной ситуации //Проблемы теории и практики управления. — 2008. — № 3.
Каменецкий М.И., Рутковская ЕА. Задачи и возможности активизации инвестиционной деятельности // Экономика строительства. — 2008. — № 6. — С 17−19.
Ковалев В. В. Иванова В.В. и Лялина В. А. Инвестиции: Учебник — М.: ТК Велби, 2003 — 440 с.
Ковалев В. В. Финансовый менеджмент: теория и практика. Учебник — М.: «Проспект», 2007 — 1024 с.
Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. — М.: Экономика, 2009. — 294 с.
Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.
пед. ун-та, 2011. — 224 с.
Рекомендации по составлению договоров подряда на строительство // Новая строительная газета. 2008. № 36. С. 9−14.
Сайт Colliers International — Режим доступа:
http://www.colliers.spb.ru/
Сергеев И. В. Организация и финансирование инвестиций / И. В. Сергеев, И. И. Веретенникова. — М.: Финансы и статистика, 2009.
Хоминич И. П. Финансовая стратегия компаний / И. П. Хоминич. — М.: РЭА им. Г. В. Плеханова, 2003.
Цветков В. А. Проблемы развития российской экономики // «ЭКО». — 2008 — № 4, С. 30−50.
Шевченко И.В., Александрова Е. Н., Кофтун А. А., Орлова Н. В. Роль инструментов экономической политики государства в активации инвестиционного процесса в России // «Финансы и кредит» — 2008 г., № 13, стр. 3−8.
Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции - М.: ИНФРА-М, 2001, — 1028 с.
Приложение
Динамика недвижимости класса, А и В в Санкт — Петербурге
Динамика свободных площадей класса, А и В в Санкт — Петербурге Динамика арендных ставок и общих площадей коммерческой недвижимости в Санкт — Петербурге
Эволюция моделей влияния государства на инвестиционные процессы
Предпосылки Принципы Цели Инструменты Результаты Государственной инвестиционной политики «Нормативное»
бюджетирование
(…- 30-е г. ХХ века) Преобладание частной формы собственности; Становление индустриальной экономики; Низкий уровень изменений инвестиционной и рыночной среды; Высокая предсказуемость последствии инвестиционной деятельности. «Lazes-faire»;
Реактивности;
Краткосрочности;
Преемственности. Обеспечения условий для роста национального дохода; Ситуативное вмешательство в инвестиционный процесс с целью стабилизации экономики. Приоритетность косвенных методов: формирование и совершенствование нормативно-правовой базы; Бюджетное планирование и контроль; Усиление монополизации рынков; Увеличение уровня эксплуатации; Усиление циклических колебаний; «Великая депрессия». Долгосрочное планирование (40 — 80-е г. г. ХХ века) Директивное Преобладание государственной формы собственности; Высокий уровень предсказуемости внутренних результатов инвестирования; Высокая степень изолированности инвестиционного процесса в рамках НСЭС. Комплексности и централизованности;
Проактивности;
Научной обоснованности;
Обязательности исполнения. Мобилизация инвестиционных ресурсов в целях ускорения темпов экономического роста;
Наращивание объемов инвестирования в производственный сектор. Централизация инвестиционных ресурсов;
Административное регулирование инвестиционного спроса и предложения. Создание индустриально развитой державы; Структурная разбалансированность СЭС; Снижение мотивации к внедрению перспективных инвестиционных проектов. Индикативное Становление социальноориентированного государства; Смешение форм собственности с преобладанием коллективной; Завершающий этап индустриализации рынка; Сложность определения результатов инвестирования; Нарастание скорости изменений в инвестиционном процессе; Проактивности;
Научной обоснованности;
Компромиссности;
Рекомендательности; Усиление предсказуемости инвестиционного процесса и формирование конкурентных преимуществ НСЭС; Прямая координации инвестиционной деятельности государственного сектора и косвенные методы ориентирования частных субъектов рынка; Разработка и оглашение государственных инвестиционных планов; Развитие партнерских отношений государства и корпоративного сектора; Смягчение последствий циклических колебаний рыночной конъюнктуры; Наращивание объемов государственной собственности и государственных обязательств; НТР и формирование инновационной экономики. «Дерегулирование»
(80−90-е г. г. ХХ века) Начальный этап формирования «экономики знаний»; Ломка социальных стереотипов и трансформация производственных отношений и отношений собственности; Сложность определения результатов инвестирования; Нарастание скорости изменений в инвестиционном процессе. Реактивности;
Научной обоснованности;
Компромиссности. Активизация инвестиционного процесса путем повышения уровня благоприятности предпринимательской среды и инвестиционного климата. Выравнивание условий конкуренции через развитие антимонопольного законодательства; Формирование благоприятных условий налогообложения; Формирование эффективной бюджетной системы, путем снижения государственных расходов и повышения их эффективности; Реализация стабилизирующей кредитно-денежной политики, направленной на предотвращения инфляции; Сокращение объемов государственной собственности; Формирование самоорганизующихся систем общественного регулирования инвестиционного процесса; Усиление межстрановой конкуренции; Стратегическое управление
(конец 90-х г. — начало ХХI века) Трансформация социально-экономических отношений в инвестиционном процессе — объектами инвестирования становятся информация и человеческий капитал, основными субъектами — ТНК, государство и специализированные финансовые институты; Глобализация и развитие инновационной составляющей процесса производства сделало не возможным прогнозирование и оценку результатов инвестирования традиционными рыночными механизмами; Исчерпание источников экстенсивного развития СЭС. Комплексности;
Рефлексивности;
Последовательности;
Гибкости; Эффективности;
Инновационной и социальной ориентированности. Ориентирование НСЭС на инновационный путь развития, посредством наращивания инвестиций в человеческий капитал; Реализация позитивного эффекта от глобализации экономики; Обеспечение стабильности экономического развития, путем формирования благоприятного инвестиционного климата. Установление стратегических целей и инвестиционных приоритетов; Формирование ориентировочных программ по инвестированию промышленной и региональной структуры экономики, в соответствии с потенциалом и ограничениями на основе общенациональных приоритетов; Льготное налогообложение и бюджетное субсидирование инвестиционных проектов с низкой привлекательностью, но высокой социальной значимостью (фундаментальные научные исследования, образование, социальная политика); Повышение эффективности инвестиционной деятельности в результате стратегической консолидации инвестиций на формировании факторов обеспечивающих современный экономический рост; Повышение конкурентоспособности СЭС и обеспечение возможности получения и использования в инвестиционных целях инновационной ренты.
Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.
пед. ун-та, 2011. — 34 с.
Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -46с.
Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -51с.
Дамодарян А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов: пер. с англ / А. Дамодарян. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2008. с.121
Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.
пед. ун-та, 2011. — 49 с.
Дамодарян А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов: пер. с англ / А. Дамодарян. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2008. с.125
Сайт Colliers International — Режим доступа:
http://www.colliers.spb.ru/
Сайт Colliers International — Режим доступа:
http://www.colliers.spb.ru/
Рекомендации по составлению договоров подряда на строительство // Новая строительная газета. 2008. № 36. С. 9−14.
Сайт Colliers International — Режим доступа:
http://www.colliers.spb.ru/
Сайт Colliers International — Режим доступа:
http://www.colliers.spb.ru/
Сайт Colliers International — Режим доступа:
http://www.colliers.spb.ru/
