Статистический анализ рынка жилья в Санкт-Петербурге

Директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев отмечает: «Что уменьшается коэффициент покрытия долга, то есть если раньше соотношение зарплаты к ежемесячному платежу по кредиту составляло 50%, то теперь в разных банках — 30−40%, то есть при той же зарплате размер кредита уменьшается».

В среднем ставки по кредитам увеличились с сентября прошлого года на 1,5%. В Сбербанке условия кредитования практически не изменились, единственное — размер первоначального взноса увеличился с 20 до 30%.

В настоящий момент на кредитовании строящихся объектов распространяются ставки по 20−22% годовых.

Анализ рынка аренда Рынок аренды жилья Санкт-Петербурга в 2009 году развивался под знаком кризиса. Цены на аренду жилья комфорти бизнес-класса по сравнению с докризисным моментом снизились на 50%. Цены на аренду объектов недвижимости эконом-класса увеличились на 30%. Директор департамента аренды жилого фонда АН «Бекар» Елена Исаенко считает, что именно дешевое жилье сейчас наиболее востребовано на рынке аренды.

В сегменте эконом-класса наиболее востребованы Выборгский, Приморский, Московский и Фрунзенский районы. Те, кому нужен совсем дешевый вариант рассматривают Красносельский и другие отдаленные районы. В бизнеси элит-классах наиболее востребованными традиционно являются Крестовский и Каменный острова, Петроградский район и золотой треугольник.

В среднем арендные ставки упали на 10−15%. На настоящий момент в эконом-классе 1-комнатная квартира стоит 13−16 тыс. рублей, 2-комнатная — 15−18 тыс. рублей в месяц, квартира с 3-комнатами и больше — от 20 тыс. рублей.

В бизнес-классе 1-комнатная квартира стоит 25−35 тыс. рублей, 2-комнатная квартира — 35−50 тыс. рублей, квартира с тремя комнатами и больше — 50−70 тыс. рублей в месяц. Аренда квартир элит-класса начинается от 100 тыс.

рублей в месяц. В этом сегменте цены не изменились.

По словам Елена Исаенко, дальнейшего снижения рынка аренды быть не должно, так как ценовые показатели уже упали достаточно низко, многие арендодатели снимают свои предложения. По ценам ниже нынешних арендодатели просто не будут сдавать свои квартиры.

Показатели количества сделок в январе-первой половине февраля зафиксированы ниже показателей аналогичного периода прошлого года, в связи с финансовым кризисом стало меньше клиентов. По сравнению с докризисной статистикой, в январе-начале февраля сделок проходило вполовину меньше.

Анализ рыночного спроса В январе-феврале на рынке жилой недвижимости наблюдалось сезонное снижение спроса. Наибольшей популярностью на первичном рынке у покупателей пользуются однокомнатные квартиры. В сегменте новостроек структура спроса такова: однокомнатные квартиры — 68,01% от общего числа запросов, двухкомнатные — 16,37%, трехкомнатные — 15,37%, четырехкомнатные — 0,25%. Многокомнатные квартиры в структуре спроса отсутствуют.

По оценкам застройщиков, в 2006;2007 годах от 15 до 25% квартир приобретались с инвестиционными намерениями. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Сергея Козлова, в 2008 году процент покупок строящегося жилья, которые совершались в инвестиционных целях, доходил до 40% от числа всех операций по приобретению объектов недвижимости на первичном рынке.

Потенциальные покупатели жилья заняли выжидательную позицию, рассчитывая на снижение цен. По оценкам специалистов из «Бекара», около 90% инвесторов сегодня предпочитают выжидать. Отложенный спрос в совокупности с сокращением объема предложения приведет к увеличению стоимости жилья.

Исходя из количества звонков в агентство недвижимости «Бекар» спрос на жилую недвижимость в марте 2009 г. значительно вырос — на 38% по сравнению с январем, и на 43% по сравнению с мартом 2008 г. (рис. 3)

Источник: данные АН «Бекар»

Рис. 3. Динамика спроса на услуги по покупке и продаже жилья в Санкт-Петербурге (апрель 2008;март 2009 гг.)

На первичном же рынке объем предложений претерпел несущественную коррекцию. В результате, не имея возможности купить квартиру на вторичном рынке, покупатель постепенно будет обращаться к строящимся объектам.

В то время как темпы ввода жилья снизились, объем сделок на первичном рынке растет. На первичном рынке в I квартале продано около 300 тыс. кв. м.

При появлении активного спроса на первичном рынке при сокращении предложения на вторичном рынке и при стабилизации цен на рынке в целом, строительные компании могут отыграть цены вверх. При этом если рубль продолжит падение, то цены с большой долей вероятности будут расти. Продавцы все чаще пересматривают цены в валютном эквиваленте, особенно в сегменте элит и комфорт-класса, так как участниками в этом сегменте являются в основном инвесторы, которые привыкли пересчитывать свои деньги в валюту.

Тенденции и прогноз развития рынка жилой недвижимости На конец 1 квартала 2009 г. средняя цена за квадратный метр на первичном рынке Санкт-Петербурга составила 80 407,4 руб./кв. м, на вторичном 87 364 руб./кв. м. По данным аналитиков АН «Бекар», спрос на новостройки в Санкт-Петербурге вырос по сравнению с январем 2009 г. на 38%.

Из предложения на рынке изъято большое количество инвестиционных квартир, преимущественно комфорт и бизнес класса. Незначительными темпами растет спрос — на рынок возвращаются инвесторы, хранившие средства в валюте и успевшие реализовать квартиры до наступления кризиса. Кроме того, происходит отток инвесторов от фондового и валютного рынков. В свою очередь, в условиях обесценивания национальной валюты, на рынок недвижимости вернулись покупатели, хранившие сбережения в рублях. Спросом пользуются в основном достроенные жилые объекты.

Объекты, находящиеся на ранней стадии строительства, приостанавливаются — на данный момент это порядка 40% строек. У компаний возникают трудности с финансированием, объем выданных ипотечных кредитов резко сократился, в результате происходит перенос сроков строительства, растет уровень недоверия к застройщикам. Нестабильное экономическое положение в стране усиливает недоверие покупателей к строящейся недвижимости.

Появилась практика расчетов за подрядные работы и поставки квартирами, как следствие эти квартиры выставляются на рынок значительно ниже, чем у застройщика оттягивая на себя и так незначительный спрос. Государство выкупает квартиры для социальных программ практически по себестоимости, и этих денег хватает только чтобы рассчитаться с долгами.

Рынок недвижимости будет плавно стабилизироваться. В условиях дефицита спроса цены на вторичном рынке продолжат плавное снижение — на 0,1−0,5% в неделю. Период резких цен на недвижимость завершен.

Доля инвестиционных покупок и продаж на данном этапе теряется в основной части участников рынка — людей решающих свои жилищные проблемы. Возрождаются обмены, цепочки и расселения, т.к. такой рынок очень удобен и безопасен для такого рода сделок. Активно используются государственные программы по субсидированию населения, они хоть и сокращены в планах, но по заверениям администрации будут выполнены в объеме 2008 года, т. е. будет продано на 30% больше жилья чем в прошлом году.

Спрос на первичном рынке по мнению аналитиков в ближайшем будущем существенно не изменится. Возможно замораживание объектов, которые находятся на 60% стадии готовности. «Почти всё построенное сейчас жилье — построено по докризисным ценам на стройматериалы, т. е. имеет высокую себестоимость, — объясняет Николай Лавров. — Сильное снижение цен на строящиеся квартиры равносильно самоубийству для застройщиков, т.к. на данный момент резервов у них почти не осталось, большие долги перед поставщиками, а банки кредитов не дают» .

Таким образом, ввод жилья в 2009 г. значительно сократится и составит 50% по сравнению с 2008 г., что приведет к соответствию предложения спросу. С рынка уйдут ненужные на данном этапе большие площади строящегося жилья, существенно изменится соотношение классов жилья в сторону увеличения доли эконом и комфорт классов. И к концу года предложение на рынке будет соответствовать реальным характеристикам спроса.

Заключение

По итогам выполнения настоящей работы можно сделать вывод, что на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга сложились негативные тенденции. Кризисные условия рынка поставили застройщика в жесткую зависимость от покупателя, поэтому строительные компании всеми силами стараются привлечь финансовые потоки, снижая цены на объекты. Однако объекты, реализация которых началась до кризиса, имеют высокую себестоимость, ниже которой цены опускать нельзя. По мнению экспертов, разница в себестоимости проектов, которые были начаты до кризиса и после него, может достигать 100%. В результате строительные компании не всегда могут без убытка себе снижать цену объекта до того уровня, который ожидают покупатели.

С точки зрения реальных цен и объема спроса, рынок сейчас откатился примерно к 2005 г. Наиболее востребованными и перспективными становятся проекты эконом-класса небольшой площади, построенные с применением экономичных материалов. Учитывая эти особенности рынка, строительные компании будут вынуждены ориентироваться именно на такой спрос и оптимизировать конечный продукт в соответствии с этими показателями спроса.

На сегодняшний день стратегия большинства строительных компаний — это выживание на рынке. Учитывая нынешнюю ситуацию, застройщики пытаются довести до конца и сдать объекты на стадии готовности более 80% и выручить за них деньги. Замораживание строительства объекта на высокой стадии готовности — это самая крайняя мера, так как для застройщика это означает поставить под удар все те средства, которые были вложены в объект. Если продажи на объекте не ведутся, все равно необходимо платить за землю, содержание объекта, налоги. Таким образом, компания фиксирует убыток, что на данный момент критично. При продолжающемся снижении спроса могут в значительной степени пострадать около 70% компаний инвестиционно-строительной отрасли.

Асаул А.Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости. — СПб, 2007.

Горемыкин В. А. Экономика недвижимости Учебник 2-е изд. перераб. и дополн. — М.: Маркетинг, 2008. — 804с.

Елисеева И.И., Юзбашев М. М. Общая теория статистики. — М.: Финансы и статистика, 2008.

Ефимова М.Р., Петрова Е. В., Румянцев В. Н. Общая теория статистики: / Учебник. — М.: ИНФРА-М, 2007.

Иванов Ю. Н. Экономическая статистика: Учебник. — М.: Инфра-М, 2007.

Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. — 2009. — № 1. — с. 77−82

Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. — 2008. — № 10. — 29 марта. — с. 8

Общая теория статистики: Учебник / Под ред. А. А. Спирина, О. Э. Байтной. — М.: Финансы и статистика, 2008.

Печатникова С. М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. — 2007. — № 4. — с. 22−26.

Российский статистический ежегодник // Статистический сборник. — М.: Госкомстат России, 2008.

Ряузова Н. Н. Общая теория статистики: Учебник. — М.: Финансы и статистика, 2007.

Тыртышов Ю. П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. — 2008. — № 11. — с. 2−13

Щербакова Н. А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. — Ростов — на Дону: «Феникс», 2006. — 320с.

Экономическая статистика: учебник под ред. Иванова Ю.Н.- М.: ЮНИТИ, 2008.

Информационно-аналитический портал «Недвижимость и Строительство Петербурга»:

http://nsp.ru/

Горемыкин В. А. Экономика недвижимости Учебник 2-е изд. перераб. и дополн. — М.: Маркетинг, 2008. — с. 85

Российский статистический ежегодник // Статистический сборник. — М.: Госкомстат России, 2008. — с. 57

Щербакова Н. А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. — Ростов — на Дону: «Феникс», 2006. — с. 45

Печатникова С. М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. — 2007. — № 4. — с. 23

Асаул А.Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости. — СПб, 2007. — с. 24

Щербакова Н. А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. — Ростов — на Дону: «Феникс», 2006. — с. 32

Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. — 2009. — № 1. — с. 78

Щербакова Н. А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. — Ростов — на Дону: «Феникс», 2006. — с. 126

Иванов Ю. Н. Экономическая статистика: Учебник. — М.: Инфра-М, 2007. — с. 68

Тыртышов Ю. П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. — 2008. — № 11. — с. 5

Горемыкин В. А. Экономика недвижимости Учебник 2-е изд. перераб. и дополн. — М.: Маркетинг, 2008. — с. 104

Горемыкин В. А. Экономика недвижимости Учебник 2-е изд. перераб. и дополн. — М.: Маркетинг, 2008. — с. 107

Там же

Информационно-аналитический портал «Недвижимость и Строительство Петербурга»:

http://nsp.ru/

Информационно-аналитический портал «Недвижимость и Строительство Петербурга»:

http://nsp.ru/

Там же

Информационно-аналитический портал «Недвижимость и Строительство Петербурга»:

http://nsp.ru/