Жилищная реформа в РФ, особенности её проведения в Санкт-Петербурге

Наименьший рост продемонстрировал центр: Петроградский (167%), Центральный (19%) и Василеостровский (220%) районы (табл. 3.4).

Сегодня средняя цена предложения квартир на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 97,9 тыс. руб./кв. м. При этом самые дорогие квартиры предлагаются в Центральном, Петроградском, Василеостровском, Московском и Красногвардейском районах. В первых двух средняя цена предложения превышает 160 тыс. руб./кв. м, в остальных есть отдельные объекты по такой цене. Самые дешевые квартиры — в Красносельском районе (69 тыс. руб./кв. м).

Новой тенденцией на первичном рынке жилой недвижимости становится постепенное увеличение количества квартир, сдаваемых застройщиками с чистовой отделкой. В условиях кризиса предложение жилья «под ключ» может помочь им в борьбе с низкой ликвидностью.

Большинство новых домов сочетают в себе жилую и коммерческую функции, а также объекты социального назначения. Все больше домов, помимо традиционных встроено-пристроенных помещений, включают в себя встроенные паркинги и автостоянки. Совмещение различных функций в одном проекте позволяет более эффективно использовать земельный участок.

Новой тенденцией на рынке может стать строительство предприятиями жилья для своих сотрудников. Весной 2008 года производитель авиационных двигателей ОАО «Климов» объявил о намерении по-строить свой жилой комплекс (5 тыс. кв. м жилья) в районе Шувалово на собственном участке (15 га). Объем инвестиций в проект должен был составить $ 8−10 млн. Чуть раньше о таких же планах заявило предприятие «Ижорские заводы» (60 тыс. кв. м жилья), а перед этим подобный проект уже запустило во Всеволожске ООО «Нокиан Тайерс» (17 тыс. кв. м жилья). Несмотря на кризис, об отказе от этих проектов пока не слышно.

В отличие от 2007 года, в 2008 году цены на жилье в центре Санкт-Петербурга растут медленнее, чем в спальных районах. Так, в Василеостровском районе цена с начала года выросла в среднем на 22%, в Центральном — на 19%, а в Петроградском — 16%. (на фоне 23% в среднем по городу).

На вторичном рынке с 1999 по апрель 2004 года активность вторичного рынка жилья в Санкт-Петербурге постоянно только росла, то для периода 2004;2007 годов было характерно уже значительное ее колебание. В 2007 году в целом вторичный рынок пребывал в стабильном состоянии, и лишь в конце 2007 — начале 2008 годов активность покупателей заметно возросла.

Спад спроса на вторичном рынке обозначился в марте 2008 года и в настоящее время он остается на очень низком уровне. Так, в августе 2008 года индекс рыночной активности потенциальных покупателей был ниже относительно среднего показателя прошлых лет (2006;2007 гг.) на 15%, а относительно среднего показателя за август 2006;2007 гг. — на 30%. В настоящее время он еще ниже. Продолжает увеличиваться количество выставленных на продажу однокомнатных и двухкомнатных квартир. Доля «единичек» в предложении, составлявшая в январе 2008 года 20%, возросла уже до 30% и, вероятно, возрастет еще больше. За 2007 год средняя стоимость кв. м жилья на вторичном рынке (цена предложения) выросла на

18,4%, и на конец декабря составила 80,9 тыс. руб./кв. м. За 11 месяцев 2008 года рост цен составил уже больше, чем за весь 2007 год, — 27,9% (табл. 3.5).

Таблица 3.5

Динамика цен вторичного рынка Санкт-Петербурга Район

Средняя ценз квартир, Изменение цен: руб. /кв. м за 2006 год за 2007 год за 11 мес.

Дек. 05 Дек. 06 Дек. 07 Дек. 08 тыс. руб. % тыс. руб. % тыс. руб. % Адмиралтейский 31.2 70.7 83.6 112.

9 39.5 126. 6 12.9 18.2 29.3 35.3 Василеостpoвский 34.5 74.5 86.8 113.

4 40.0 115. 9 12.3 16. 5 28.6 31.7 Выборгский 31.6 67.9 79.2 101.

1 36.3 114,9 11.3 16. 6 21.9 28. 9 Калининский 30,6 63.9 74.9 95.8 33.3 108,8 11 17. 2 20.9 29. 5 Кировский 30.8 64.8 73.5 95.8 34 110. 4 8.7 13, 4 22.3 31. 0 Красногвардейский 30.1 64.8 76.8 97.1 34.7 115. 3 12 18.5 20.3 28.9 Красносельский 28.6 59.8 68.2 88.0 31.2 109. 1 8,4 14, 0 19.8 30.1 Московский 34.9 73 85.1 107.

4 38.1 109. 2 12.1 16, 6 22.3 27.1 Невский 29.9 62.6 72.1 94.1 32.7 109. 4 9.5 15. 2 22 31.9 Петроградский 32.3 73.7 88.6 123.

4 41.4 128. 2 14.9 20, 2 34.8 40. 0 Приморский 31.8 68.4 78.8 99.7 36.6 115. 1 10.4 15. 2 20.9 28.0 Фрунзенский 29.2 62.3 69.1 92.6 33.1 113.

4 6.8 10. 9 23.8 34. 0 Центральный 33.1 74.3 92.4 123.

7 412 124. 6 18.1 24. 4 31.3 34. 8 Санкт-Петербург 31.4 68.3 80.9 103,5 36.9 117, 5 12.6 18, 4 22.65 27,9

Однако весь рост пришелся на январь-сентябрь (33,6%), тогда как в октябре-ноябре цены снизились уже более чем на 5% - и это (как и на первичном рынке) может стать тенденцией, как минимум, до весны.

До весны 2009 года сезонного повышения рыночной активности не ожидается. Единственным стимулом к существенному увеличению активности в сегменте могло бы стать снижение цен предложения, но продавцы в большинстве своем пока к этому не готовы. Поэтому при сохранении нынешних цен предложения возможно дальнейшее снижение рыночной активности.

В январе-ноябре 2008 года быстрее всего росли цены в Петроградском (40%), Фрунзенском (34%), Невском (32%), Адмиралтейском (35%) и Центральном (34,8%) районах. Медленнее всего — в Приморском (28%) и Московском (27%) районах.

Средняя цена по рынку по состоянию на начало декабря 2008 года составила 103 500 руб./кв. м.

За последнее время подешевели все типы квартир, но более всего — однокомнатные. В спальных районах спад заметнее, особенно — в Невском, Приморском и Красногвардейском. На фоне тотального снижения большую стабильность демонстрируют квартиры в старом фонде, прошедшем капремонт, и в «сталинках» .

Снижение общего уровня цен в наибольшей степени определяется выбросом на рынок малогабаритных квартир в современных домах, расположенных в спальных районах.

Специфика центральных районов Санкт-Петербурга такова, что независимо от общей ситуации на рынке жилья, они неизменно самые востребованные. Высокая активность вторичного рынка в центре — следствие хронического дефицита предложения здесь нового и относительно недорогого жилья, а также высокой доли коммунальных квартир (особенно в Адмиралтейском районе). С другой стороны, увеличение доли комфортного жилья (за счет нового строительства и реконструкции) в центре также активизирует спрос здесь (на растущем рынке).

Самая высокая концентрация элитных квартир — в локальном центре города, именуемом «золотой треугольник». Понятие элитности в данном случае включает видовые характеристики (вид из окон квартир, выходящих на набережные или центральные магистрали), а также близость исторических и культурных достопримечательностей. Более половины домов в «золотом треугольнике» прошли капитальный ремонт. Средняя цена предложения здесь стабильно занимает первые строчки ценовых рейтингов. Главный недостаток — практически полное (по сравнению с количеством квартир) отсутствие парковочных мест и изолированных охраняемых территорий, являющихся неотъемлемой частью элитного жилья. К этому можно добавить неоднородный социальный состав населения, отсутствие зеленых насаждений, недостаток инфраструктурных объектов (например, продовольственных магазинов).

В целом старый фонд центра Санкт-Петербурга — это одновременно и самые дешевые, и самые дорогие квартиры в городе. Самые низкие на сегодняшний день цены — в наименее востребованных кварталах, примыкающих к еще многочисленным промышленным зонам (наб. Обводного канала и др.). Большая часть домов здесь пока находится в неудовлетворительном техническом состоянии, так как почти весь жилищный фонд — это дореволюционная застройка.

К зонам среднего качества относятся окрестности Сенной площади, район Красноармейских улиц, дальние линии Васильевского острова, значительная часть Коломны и т. д. В Центральном и Адмиралтейском районах жилья нормального качества в зонах, которые можно отнести к удачным локациям, относительно немного. Основной объем жилья этой категории находится на Петроградской стороне — кварталы вдоль Каменноостровского и Большого проспектов, Большой Пушкарской улицы и некоторых других. На Адмиралтейской стороне в эту ценовую нишу попадают кварталы вдоль Староневского проспекта и вдоль канала Грибоедова — от Садовой улицы до Театральной площади. А также объекты с отдельными недостатками (во дворе или с неудачными планировками) в более дорогих местах. Статус менее востребованных территорий поднимается до этого уровня обычно за счет 1−2 точечных проектов или благоустройства окрестной территории. В основном здесь представлены либо очень дорогие — расселенные, отремонтированные и снабженные хорошей технической «начинкой» квартиры, либо откровенный неликвид, предлагаемый, тем не менее, по высокой цене.

Объем вторичного рынка по-настоящему элитного жилья невелик. Количество объектов в листингах редко превышает 20−30 квартир. Новые предложения появляются только в результате реконструкции исторических зданий или вторичной продажи квартир в дорогих новостройках.

По данным агентства «Петербургская недвижимость», количество таких объектов практически не увеличивается, — наоборот, за последний год оно по ряду причин даже снизилось. Во-первых, все время повышаются требования покупателей к элитному жилью. Во-вторых, раньше большинство элитных квартир выводилось на рынок в результате расселения коммунального жилья. Сейчас подходящих объектов для расселения практически не осталось.

В целом по уровню спроса лидируют квартиры в недавно построенных престижных домах. Состоятельные люди все больше ориентируются на реконструированные или новые дома, а не просто на жилье в старом фонде.

По оценкам аналитиков, рынок элитной недвижимости, в отличие от сегмента типового жилья, довольно стабилен и обладает достаточным запасом прочности. Спрос в этом секторе меньше подвержен колебаниям, он растет, опережая рост предложения. Именно этим, а не технологиями и особенностями строительства, объясняется постоянное до последнего времени увеличение цен на элитные квартиры. Многие эксперты полагают, что в этих условиях на рынке элиты кризис отразится в меньшей степени, хотя коррекция происходит уже и здесь.

За 11 месяцев 2008 года наибольший рост цен в центре Санкт-Петербурга зафиксирован в Петроградском районе (40%), в остальных районах прирост практически одинаковый: в Адмиралтейском и Центральном — по 35%, Василеостровском — 32%.

На начало декабря 2008 года средняя стоимость жилья в центре Санкт-Петербурга на вторичном рынке составляет 118,4 тыс. руб./кв. м.

Таким образом, можно сделать вывод, что рынок недвижимости — один из самых развитых и до недавнего времени самый предсказуемый из рынков недвижимости Санкт-Петербурга. Однако после длительного периода ценового роста и высокой (за исключением отдельных периодов) активности рынка — как первичного, так и вторичного — наступил период снижения активности спроса и цен на жилую недвижимость. Это соответствует мировой тенденции в условиях финансового кризиса.

В октябре-ноябре 2008 года снижение цен на жилье уже составило в среднем 2% ежемесячно притом, что за 11 месяцев средний рост составил на первичном рынке 26%, на вторичном — 32%.

В настоящее время первичный рынок характеризуется снижением объемов ввода жилья, ужесточением условий ипотеки, нехваткой средств для финансирования строительства. При этом, как первичный, так и вторичный рынок характеризуются дефицитом платежеспособного спроса и очень ограниченным количеством сделок. Такое состояние рынка можно оценить как стагнацию в ожидании или даже в преддверии его спада.

Снижение цен на жилье в течение полугода составит 10−15%. А в целом, проявления кризиса будут наблюдаться на рынке еще около полутора лет. Определенная ясность наступит, скорее всего, только к следующей осени.

3.2 Анализ особенностей реформирования жилищной сферы в городе В последние годы в жилой среде Санкт-Петербурга происходят значительные изменения, во многом стихийные. Возникло и развивается явление ликвации (сегрегации).

Ранее относительно социально однородная среда, распадается на фрагменты высокого уровня качества и обеспеченности и деградирующие малопрестижные зоны. Нарастает дальнейшее отставание в развитии и обветшание инженерных и транспортных инфраструктур. Происходит общее ухудшение социальной и экологической характеристик среды в целом за счет выборочной застройки озелененных пространств и территорий ранее предназначавшихся под объекты обслуживания.

Жилой фонд СПб характеризуется большой долей зданий длительного срока эксплуатации (17 млн. кв. м или 19% - дореволюционной и довоенной постройки, более 9 млн. кв. м или 10% - постройки 50-х — 60-х годов). Ситуация осложняется высокой историко-культурной ценностью значительной части жилого фонда.

Это обуславливает преобладание проблем реконструкции и реставрации над проблемами нового строительства. Отставание реальных объемов ремонтных и реконструктивных работ от потребности в них было характерно для всего послевоенного периода.

В результате около 9 млн. кв. м жилых зданий не подвергались комплексному ремонту более 100 лет (при нормативе — 30 лет). Около 400 тысяч кв. м жилья находятся в ветхом состоянии, в том числе, более 100 тысяч — в аварийном. При этом, в последние годы произошло резкое падение объемов капитального ремонта.

Объемы нового жилищного строительства также сокращались: в 1975 г. — 2,5 млн. кв. м, в 1980 г.

— 1,6 млн. кв. м, а в 1992 г.

— 0,6 млн. кв. м, лишь с 1993 г. начался некоторый подъем, к 1995 г.

среднегодовой объем ввода достиг 1 млн. кв. м.

Несмотря на некоторый рост средней обеспеченности общей площадью жилья (от 16,7 м² на человека в 1986 г., до 18,6 м² в 1998 г.), в целом острота жилищной проблемы не уменьшилась — рост произошел за счет дальнейшего улучшения жилищных условий граждан, ранее обеспеченных жилищем. В жилых домах коммерческого строительства средняя обеспеченность общей площадью квартир составляет 40 кв. м на человека, в элитных жилых домах — 60 и более.

Механизм обеспечения «очередников» практически отсутствует — количество очередников, имеющих оговоренные законом льготы (о других не идет и речи), получивших в последние годы квартиры, измеряется единицами. Значительную часть очереди на жилье составляют лица, числящиеся в списках более 10 лет, поэтому основное движение очереди происходит за счет «естественной убыли» .

В Санкт-Петербурге около 7 тыс. га существующих жилых территорий позволяют провести уплотнение застройки. В наиболее престижных кварталах такое уплотнение происходит, но, к сожалению, выборочно и стихийно — на отдельных, наиболее привлекательных участках. В этом случае максимально возможный эффект составляет около 10% увеличения плотности застройки и исключает возможность уплотнения в дальнейшем, что, по сути, является неэффективным расходованием ценных городских земельных ресурсов, которые имеют транспортное, инженерное и социальное обеспечение.

На 01.

01.2008 в Санкт-Петербурге ситуация в жилищной сфере выглядит следующим образом.

1. На учете нуждающихся в жилых помещениях состоят 272,4 тыс. семей (645,2 тыс. человек), из них 92,8 тыс.

семей (225,8 тыс. человек), то есть 35 процентов — ветераны Великой Отечественной войны, жители блокадного Ленинграда, многодетные семьи, дети-сироты, инвалиды, лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, в том числе открытой формой туберкулеза.

Граждане состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях в среднем 20 лет.

2. 1035,1 тыс.

кв.м общей площади объектов жилищного фонда в Санкт-Петербурге является аварийным или непригодным для проживания, в том числе:

966 многоквартирных домов площадью 828,1 тыс.

кв.м являются аварийными;

1886 жилых помещений площадью 207,0 тыс.

кв.м являются непригодными для проживания.

Из общего количества многоквартирных домов, являющихся аварийными, 789 зданий (общей площадью 167 тыс.

кв.м) расположены в Курортном, Петродворцовом, Пушкинском, Красносельском районах Санкт-Петербурга, 177 зданий (общей площадью 661,1 тыс.

кв.м) расположены в центральной части Санкт-Петербурга.

Всего в многоквартирных домах, являющихся аварийными, и жилых помещениях, являющихся непригодными для проживания, проживают 15,3 тыс. семей (36,6 тыс. человек).

3. 10,6 процента жилищного фонда Санкт-Петербурга составляют коммунальные квартиры (более 120 тыс. коммунальных квартир общей площадью более 10,3 млн.

кв.м). При этом большая часть коммунальных квартир расположена в многоквартирных домах в историческом центре Санкт-Петербурга. В коммунальных квартирах проживают 329 тыс. семей (700 тыс. человек), из них 57 процентов состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях.

В государственной собственности Санкт-Петербурга находятся 360 общежитий, в жилых помещениях которых проживают 183 тыс. человек.

Проблемы с жильем и развитием жилищного строительства также пересекаются с проблемами обслуживания жилищного сектора — жилищно-коммунальным хозяйством.

Одной из главных причин сложившейся ситуации является недостаточное финансирование.

В последние годы недофинансирование жилищно-коммунального хозяйства составило около 20% объема необходимых средств, что усугубляется большим объемом накопленной задолженности в жилищно-коммунальной сфере. Задолженность в жилищно-коммунальной сфере является источником цепочки неплатежей, которая охватывает практически все отрасли экономики Санкт-Петербурга и превращается в источник угроз для социально-экономического развития Северной столицы.

Недостаточность бюджетного финансирования жилищно-коммунального комплекса в целях реализации адресных программ капитального ремонта и развития привело к резкому увеличению износа основных фондов.

Техническое состояние коммунальной инфраструктуры характеризуется, во-первых, высоким уровнем износа, во-вторых, высокой аварийностью, в-третьих, низким коэффициентом полезного действия мощностей и, наконец, большими потерями энергоносителей. Так 40 процентов теплосетей отслужили свой срок и требуют замены, только 9 процентов водопроводных сетей изношены менее чем на 50 процентов, вследствие чего потери воды в сетях оцениваются почти в 25 процентов суточного потребления.

По данным интернет портала газеты «экономика и время», средний возраст основных фондов Ленэнерго составляет 28 лет при предельном сроке службы в 30−35 лет.

Существующая непривлекательность комплекса городского хозяйства для частных инвестиций обусловлена невыполнением бюджетных обязательств и отсутствием эффективных и прозрачных процедур формирования и изменения тарифов.

Между тем большинство проектов модернизации жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, транспортной сферы потенциально являются коммерчески выгодными.

Решение проблем развития жилищной сферы и жилищно-коммунального хозяйства в Санкт-Петербурге происходит постоянно.

В настоящее время одним из основных документом проведения жилищной политики в Санкт-Петербурге является программа «Основные направления государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2007;2011 годы».

3.3 Направления дальнейшего реформирования жилищной сферы города

Основными направлениями данной программы в Санкт-Петербурге на 2007;2011 годы являются:

расселение жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

улучшение жилищных условий граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях и учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий;

повышение эффективности реализации целевых программ Санкт-Петербурга по содействию Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан;

расселение коммунальных квартир;

решение жилищных проблем граждан, проживающих в общежитиях; развитие застроенных территорий.

Рассмотрим основные направления более подробно.

Расселение жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, может осуществляться путем:

жилищного строительства за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в рамках адресных инвестиционных программ в соответствии с ежегодно утверждаемым Правительством Санкт-Петербурга адресным перечнем подлежащих расселению многоквартирных домов;

привлечения внебюджетных средств (средств инвесторов) к расселению жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Улучшение жилищных условий граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях и учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий (далее — очередники), должно осуществляться по двум основным направлениям:

1. Гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, должны предоставляться жилые помещения по договорам социального найма. Жилые помещения по договорам социального найма должны предоставляться вне очереди детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, в том числе открытой формой туберкулеза, гражданам, проживающим в жилых помещениях, которые признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

2. Путем государственного содействия Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан должны стать следующие механизмы, позволяющие гражданам улучшать жилищные условия с привлечением собственных средств:

предоставление бюджетных средств на приобретение или строительство жилья;

предоставление гражданам беспроцентной рассрочки на оплату стоимости жилья в рамках целевых программ Санкт-Петербурга;

продажа гражданам жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга целевым назначением с применением понижающего коэффициента к рыночной стоимости жилых помещений.

Эффективность реализации целевых программ Санкт-Петербурга по содействию Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан может быть повышена путем увеличения финансирования и сокращения сроков реализации целевых программ Санкт-Петербурга, в том числе:

целевой программы Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения», утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 30.

11.2005 N 648−91;

целевой программы Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» на 2002;2012 годы, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 10.

10.2001 N 707−90;

целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи — доступное жилье», утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 11.

04.2001 N 315−45.

Основными механизмами расселения коммунальных квартир в Санкт-Петербурге должны стать:

перераспределение жилых помещений коммунальных квартир с использованием свободных жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, при котором граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях либо в качестве нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, снимаются с учета, а коммунальная квартира заселяется одной семьей;

привлечение внебюджетных средств к решению задач по расселению коммунальных квартир;

предоставление бюджетных средств на строительство или приобретение жилья для очередников, проживающих в коммунальных квартирах;

предоставление очередникам, проживающим в коммунальных квартирах, приоритетного права на участие в целевых программах Санкт-Петербурга по содействию Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан.

Необходимым условием обеспечения прав граждан, проживающих в жилых помещениях в общежитиях, является исключение жилых помещений в общежитиях, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, из состава специализированного жилищного фонда и включение их в состав жилищного фонда социального использования.

Включение жилых помещений в состав жилищного фонда социального использования позволит гражданам, проживающим в таких помещениях, заключить договоры социального найма и приобрести права нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в том числе право на приватизацию занимаемого жилого помещения.

Развитие застроенных территорий может осуществляться путем привлечения инвесторов в соответствии с договорами о развитии застроенных территорий и включения в указанные договоры следующих условий:

обязательства инвестора по уплате выкупной цены за изымаемые у собственников жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие дома;

обязательства инвестора передать в собственность Санкт-Петербурга жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированных жилых помещений и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

снос расселенных многоквартирных домов и жилищное, а также иное строительство (реконструкцию) в сроки, установленные договором.

Общая площадь жилых помещений, необходимая выполнения рассмотренных условий составляет не менее 3360,6 тыс.

кв.м, в том числе:

для предоставления гражданам, состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях, — 1692,8 тыс.

кв.м, из них:

для многодетных семей — 603,0 тыс.

кв.м;

для граждан из числа инвалидов Великой Отечественной войны и боевых действий, семей погибших воинов, участников Великой Отечественной войны, лиц, награжденных медалью «За оборону Ленинграда» и знаком «Жителю блокадного Ленинграда», узников концлагерей, ветеранов боевых действий — 807,1 тыс.

кв.м;

для инвалидов — 253,3 тыс.

кв.м;

для участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф — 29,4 тыс.

кв.м;

для предоставления гражданам, проживающим в жилых помещениях, непригодных для проживания, и жилых помещениях в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, — не менее 833,0 тыс.

кв.м;

для предоставления гражданам в связи с изъятием жилых помещений для государственных нужд и ликвидацией чрезвычайных ситуаций — 100,0 тыс.

кв.м;

для предоставления детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, — 30,5 тыс.

кв.м;

для предоставления гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире, в том числе гражданам, страдающим открытой формой туберкулеза, — 86,5 тыс.

кв.м;

для реализации целевой программы Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» — не менее 420,0 тыс.

кв.м.

Для этих целей в бюджете Санкт-Петербурга до 2011 года в рамках адресных инвестиционных программ предусмотрено 157 319,1 млн.

рублей.

Заключение

Рынок жилья в рыночной экономике выполняет основные функции по решению социальных задач создания и использования потребительских свойств жилья, отчуждение полных или частичных прав собственности жилья от одного экономического субъекта к другому и защиту прав собственников, а также перераспределение инвестиционных потоков между альтернативными жилищными объектами.

В связи с изменившимися экономическими условиями в России можно утверждать, что слияние и взаимодействие существующих и рассматривающихся в экономической теории изолированных друг от друга «рынка готового жилья» и «рынка строительства жилья» ведет к возникновению качественно новой системы экономических отношений.

Важное значение имеет формирование устойчивых тенденций интенсификации жилищной сферы и переход строительного комплекса к устойчивому развитию. Рост инвестиций в жилищное строительство способствует не только оживлению исследуемого рынка, но и влечет за собой расширение занятости, а также в сфере потребления, позволит увеличить доходы населения, что, в свою очередь, приведет к увеличению его платежеспособного спроса и все более необходимыми становятся определение направлений повышения эффективности управления этой системой, а также разработка научных основ оптимизации эффективности управления процессом развития жилищного строительства как сложной макросистемой.

Поэтому в дипломной работе произведено исследование динамики и особенностей развития жилищного сектора с 70-х годов до настоящего времени.

Кроме того, произведено рассмотрение основных экономических и правовых аспектов функционирования жилищной сферы и рассмотрение особенностей развития жилищной сферы в Санкт-Петербурге.

Анализ вопросов строительной сферы позволяет систематизировать ключевые проблемы в этой области. Решение этих проблем определило необходимость разработки рекомендаций об особенностях проведения жилищной реформы в Санкт-Петербурге.

Пока остаются нерешенными проблемы разработки концепции управления, модели управленческих решений, методологии оценки их эффективности применительно к системе жилищного строительства, поэтому в работе проведено углубленное исследование особенностей развития рынка жилья за период с 2004 по 2009 годы и рассмотрены особенности реформирования жилищной сферы с использованием приоритетных национальных проекта.

Рассмотрение особенностей проведения и итого национальных проектов позволила сделать вывод, что идея национальных проектов — несомненный шаг в продвижении к решению проблемы с жильем. Однако эта мера, является недостаточной.

Национальный проект реализуется в условиях финансового кризиса — достаточно сложно, что связано с недостатками развития банковской системы, неотработанностью законодательства, но главное — с ориентацией государством населения на покупку собственного жилья, минуя иные формы его приобретения.

Реализация проекта затрудняется тем, что основные механизмы, предлагаемые для удовлетворения потребностей населения в жилье и навязываемые современной жилищной политикой, заимствованы из других социально-экономических систем и насаждаются на российскую почву без достаточных основ, которые не только не сложились, но и не могли сложиться в современной России.

Положительными сторонами национального проекта, которые были выделены в дипломной работе, является — социальная направленность.

Увеличение темпов жилищного строительства в Санкт-Петербурге привело к повышению обеспеченности населения жильем.

Однако после длительного периода ценового роста и высокой (за исключением отдельных периодов) активности рынка — как первичного, так и вторичного — наступил период снижения активности спроса и цен на жилую недвижимость. Это соответствует мировой тенденции в условиях финансового кризиса.

В настоящее время одним из основных документом проведения жилищной политики в Санкт-Петербурге является программа «Основные направления государственной жилищной политики города на 2007;2011 годы».

Основными направлениями данной программы являются:

расселение жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

улучшение жилищных условий граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях и учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий;

повышение эффективности реализации целевых программ Санкт-Петербурга по содействию Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан;

расселение коммунальных квартир;

решение жилищных проблем граждан, проживающих в общежитиях; развитие застроенных территорий.

Очевидно, что в ближайшее время основным способом решения жилищной проблемы будет ипотека и похожие кредитные инструменты. При растущем спросе на ипотеку и повышении доступности ипотечных продуктов темпы роста стоимости жилья в Санкт-Петербурге будут увеличиваться.

Список использованной литературы Конституция Российской Федерации: офиц. текст. — М., 2008

Жилищный кодекс от 29.

12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 18.

10.2007) — М., 2008

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.

07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.

10.2007) — М., 2008

Земельный кодекс от 25.

10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.

10.2007) — М., 2008

Градостроительный кодекс от 29.

12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.

07.2007)

Федеральный закон от 29.

07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 05.

01.2006) «Об оценочной деятельности» — М., 2008

Федеральный закон от 25.

02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности» — М., 2008

Федеральный закон от 16.

07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» — М., 2008

Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002;2010 гг., утвержденная постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865- М., 2008

Федеральный закон от 30.

12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве объектов недвижимости», направленный на защиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, на основании и в порядке защиты прав потребителей. — М., 2008

Федеральный закон от 30.

12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». — М., 2008

Федеральный закон от 30.

12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». — М., 2008

Федеральный закон от 30.

12.2004 № 207-ФЗ «Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг» .- М., 2008

Роль национального проекта «Доступное жильё» в активизации решения жилищной проблемы.// Федерализм, 2007, № 1, — С. 2−15

Управление процессом жилищного обеспечения регионов страны.//Вестник Института экономики, 2007, № 1, — С. 4−9

Создание централизованной системы рефинансирования жилищного кредитования и выпуск ипотечных ценных бумаг. В сб. «Современные тенденции развития экономики России». — М.: ИЭ РАН, 2007. — 268 с.

Проблемы повышения эффективности жилищно-коммунального хозяйства в России. // Сборник научных трудов «Сегодня и завтра российской экономики» Выпуск № 8. «Россия в глобальной экономике: актуальные тенденции». -М.: Экономика, 2006. — 350 с.

Проблемы и пути совершенствования организационно-экономических механизмов повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального сектора в крупных городах России. -М.: Компания Спутник+, 2006. — 450 с.

Связь реформы ЖКХ с жилищным строительством. // «Жилищное строительство» № 6, 2006. — 250 с.

Организационно-экономические механизмы государственного управления реализацией реформы жилищно-коммунального хозяйства в России. Монография. -М.: Современная экономика и право, 2006.

и многие другие. -М.: Компания Спутник+, 2006. — 320 с.

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая (Договоры о передаче имущества). М., Статут, 2000 г. — 800 с.

Басин Ю.Г., Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Приватизация жилья. Комментарий к закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». М., 1993 г. — 800 с.

Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. Учебное и практическое пособие. С приложением основных законодательных актов. М., Статут, 1996 г. — 272 с.

Вишневская И. С. Советское жилищное право. Ростов, 1986 г. — 800 с.

Валявина Е. Ю. Рынок жилья и проблемы совершенствования законодательства. Правоведение. 1992 г., № 4. С-5−7.

Крашенинников П. В. Новое жилищное законодательство. — Хозяйство и право. — 2005 г., № 3 (338) — С.3−14.

Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Под. ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., ООО «ТК Велби», 2008 г. — 848 с.

Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный), 2-у издание, испр. и доп. Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор — д.ю.н., проф. О. П. Садиков. — М., Инфрам, 1997 г. — 800 с.

Литовкин В. П. Право собственности и другие вещные права на жилище. Жилищное право, 2001 г., № 1, с.33−38.

Комментарий к новому Жилищному кодексу под ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2005 г. — 320 с.

Концепция административной реформы в Российской Федерации в 2006—2008 гг.: Одобрена распоряжением Правительства РФ от 25.

10.2005 г. № 1789-р // Собрание законодательства РФ. 2005. № 46. Ст. 4720.

М., 2008 г. — 220 с.

Толстой Ю. К. Советское жилищное законодательство. Издательство Ленинградского университета, 1974 г. — 229 с.

Толстой Ю. К. Жилищное право. М., изд. «БЕК», 1996 г. — 128 с.

Чигир В. Ф. Советское жилищное право. Изд. «Вишэйская школа». Минск, 1968 г. — 226 с.

Сергеев. «Жилищное право» (учебник). КПОРУС. Москва, 2006 г. — 400 с.

Современный экономический словарь. /Под ред. Б. А. Райзберга, Л. Ш. Лозовской, Е. Б. Стародубцева. — М.: ИНФРА-М, 2005. — 206 с.

Интернет портал газеты «Экономика и время» «

http://ev.spb.ru"

Бюллетень Недвижимости. Интернет портал.

http://www.dailystroy.ru/articles/1048.html

Рынок жилья в Санкт-Петербурге. Бюллетень недвижимости от 01.

12.2008 С. 10−13

Проблемы повышения эффективности жилищно-коммунального хозяйства в России. // Сборник научных трудов «Сегодня и завтра российской экономики» Выпуск № 8. «Россия в глобальной экономике: актуальные тенденции». -М.: Экономика, 2006. — 350 с.

Валявина Е. Ю. Рынок жилья и проблемы совершенствования законодательства. Правоведение. 1992 г., № 4. С-5−7.

Вишневская И. С. Советское жилищное право. Ростов, 1986 г. — 800 с.

Концепция административной реформы в Российской Федерации в 2006—2008 гг.: Одобрена распоряжением Правительства РФ от 25.

10.2005 г. № 1789-р // Собрание законодательства РФ. 2005.

№ 46. Ст. 4720. М., 2008 г. — 220 с.

Толстой Ю. К. Советское жилищное законодательство. Издательство Ленинградского университета, 1974 г. — 229 с.

Толстой Ю. К. Жилищное право. М., изд. «БЕК», 1996 г. 128 с.

Чигир В. Ф. Советское жилищное право. Изд. «Вишэйская школа». Минск, 1968 г. — 226 с.

Организационно-экономические механизмы государственного управления реализацией реформы жилищно-коммунального хозяйства в России. Монография. -М.: Современная экономика и право, 2006.

и многие другие. -М.: Компания Спутник+, 2006. — 320 с.

Современный экономический словарь. /Под ред. Б. А. Райзберга, Л. Ш. Лозовской, Е. Б. Стародубцева. — М.: ИНФРА-М, 2005. — 206 с.

Связь реформы ЖКХ с жилищным строительством. // «Жилищное строительство» № 6, 2006. — 250 с.

Сергеев. «Жилищное право» (учебник). КПОРУС. Москва, 2006 г. — 400 с.

Басин Ю.Г., Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Приватизация жилья. Комментарий к закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». М., 1993 г. — 800 с.

Комментарий к новому Жилищному кодексу под ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2005 г. — 320 с.

Жилищный кодекс от 29.

12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 18.

10.2007) — М., 2008

Федеральный закон от 30.

12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве объектов недвижимости», направленный на защиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, на основании и в порядке защиты прав потребителей. — М., 2008

Федеральный закон от 30.

12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». — М., 2008

Федеральный закон от 30.

12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». — М., 2008

Федеральный закон от 30.

12.2004 № 207-ФЗ «Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг». — М., 2008

Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации (постатейный)А.Ю.Бушев (идр.) под ред. О. А. Городова. М., ТК., Велби. Издательство «Проспект» — 296 с. — - М., 2008

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.

07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.

10.2007). — М., 2008

Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный), 2-у издание, испр. и доп. Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор — д.ю.н., проф. О. П. Садиков. — М., Инфрам, 1997 г. — 800 с.

Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. Учебное и практическое пособие. С приложением основных законодательных актов. М., Статут, 1996 г. — 272 с.

Литовкин В. П. Право собственности и другие вещные права на жилище. Жилищное право, 2001 г., № 1, с.33−38.

Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Под. ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., ООО «ТК Велби», 2008 г. — 848 с.

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая (Договоры о передаче имущества). М., Статут, 2000 г. — 800 с.

Данные — Госкомстат, расчеты — автора

Бюллетень Недвижимости. Интернет портал.

http://www.dailystroy.ru/articles/1048.html

Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002;2010 гг., утвержденная постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865. — М., 2008

Роль национального проекта «Доступное жильё» в активизации решения жилищной проблемы.// Федерализм, 2007, № 1, — С. 2−15

Крашенинников П. В. Новое жилищное законодательство. — Хозяйство и право. — 2005 г., № 3 (338) — С.3−14.

Рынок жилья в Санкт-Петербурге. Бюллетень недвижимости от 01.

12.2008 С. 10−13

Рынок жилья в Санкт-Петербурге. Бюллетень недвижимости от 01.

12.2008 С. 10−13

Создание централизованной системы рефинансирования жилищного кредитования и выпуск ипотечных ценных бумаг. В сб. «Современные тенденции развития экономики России». — М.: ИЭ РАН, 2007. — 268 с.

Проблемы и пути совершенствования организационно-экономических механизмов повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального сектора в крупных городах России. -М.: Компания Спутник+, 2006. — 450 с.

Интернет портал газеты «Экономика и время» «

http://ev.spb.ru"

Управление процессом жилищного обеспечения регионов страны.//Вестник Института экономики, 2007, № 1, — С. 4−9