Налогообложение недвижимости в РФ

Положение, предусматривающее проведение переоценки путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам, исключено из ПБУ 6/01 с 2006 г. Таким образом, конкретных ограничений методов переоценки объектов больше не имеется.

Объект недвижимости, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой из них в составе основных средств и/или доходных вложений соразмерно ее доле в общей собственности.

По общему правилу приобретенные объекты недвижимости принимают к бухгалтерскому учету в качестве ОС или доходных вложений по акту о приеме-передаче объекта основных средств (форма ОС-1) либо по акту о приеме-передаче здания (сооружения) (форма ОС-1а) на дату государственной регистрации перехода права собственности при условии ввода их в эксплуатацию (вариант 1). Вместе с тем в соответствии с учетной политикой организация вправе сделать это на дату передачи документов на государственную регистрацию при условии выполнения требования о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию (вариант 2).

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент вступления в силу этого договора часто не совпадает с моментом перехода права собственности на приобретаемый объект. Поэтому покупатель до момента регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться объектом недвижимости в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т. п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этим имуществом любым способом, поскольку оно служит предметом исполнительного обязательства.

Если какая-либо из сторон все же совершит эти действия, то другая сторона вправе будет предъявить иск о признании сделки недействительной.

Таким образом, при варианте 1 учетной политики — учете на дату перехода права собственности — покупателю надлежит организовать обособленный учет приобретенных объектов недвижимости с выделением их в составе внеоборотных активов на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (Письмо Минфина России от 13.

11.2003 N 04−02−05/2/66).

Пример. Организация в июне 2006 г. приобрела здание за 59 000 000 руб. (в том числе НДС — 9 000 000 руб.) для производственно-хозяйственных нужд. В этом же месяце оно было введено в эксплуатацию, а документы переданы на государственную регистрацию.

Государственная регистрация перехода права собственности состоялась в декабре 2006 г. Расходы, связанные с приобретением здания и государственной регистрацией права собственности, составили 1 180 000 руб. (в том числе НДС — 180 000 руб.).

Согласно учетной политике приобретаемые объекты недвижимости вводятся в состав основных средств на дату государственной регистрации права собственности.

При покупке здания бухгалтер сделает такие проводки:

в июне 2006 г.:

Дебет 08, субсчет «Объекты недвижимости, по которым не зарегистрированы права собственности»

Кредит 60

50 000 000 руб. (59 000 000 — 9 000 000) — учтена покупная стоимость здания;

Дебет 19 Кредит 60

9 000 000 руб. — учтен НДС с покупной стоимости здания;

Дебет 08, субсчет «Объекты недвижимости, по которым не зарегистрированы права собственности»

Кредит 76

1 000 000 руб. (1 180 000 — 180 000) — отражены расходы, связанные с приобретением здания и государственной регистрацией права собственности на него;

Дебет 19 Кредит 76

180 000 руб. — учтен НДС с расходов, связанных с приобретением здания и госрегистрацией прав;

Дебет 60 Кредит 51

59 000 000 руб. — оплачена стоимость здания;

Дебет 76 Кредит 51

1 180 000 руб. — оплачены расходы, связанные с приобретением здания и государственной регистрацией права собственности;

в декабре 2006 г.:

Дебет 01, субсчет «Основные средства, принадлежащие организации на праве собственности»

Кредит 08, субсчет «Объекты недвижимости, по которым не зарегистрированы права собственности»

51 000 000 руб. (50 000 000 + 1 000 000) — принято в состав основных средств приобретенное здание в связи с государственной регистрацией права собственности;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

9 180 000 руб. (9 000 000 + 180 000) — приняты к налоговому вычету суммы НДС, приходящегося на вложения в здание.

В случае применения варианта 2 учетной политики — учета на дату передачи документов на государственную регистрацию — обособленный учет приобретенных объектов недвижимости следует вести на отдельном субсчете, открытом к счетам 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности» .

Пример. Организация приобрела здание на условиях, приведенных в примере 1. Согласно учетной политике объекты недвижимости вводятся в состав основных средств на дату передачи документов на государственную регистрацию.

Эти операции будут отражены бухгалтером следующими записями:

в июне 2006 г.:

Дебет 08 Кредит 60

50 000 000 руб. (59 000 000 — 9 000 000) — учтена покупная стоимость здания;

Дебет 19 Кредит 60

9 000 000 руб. — учтен НДС с покупной стоимости здания;

Дебет 08 Кредит 76

1 000 000 руб. (1 180 000 — 180 000) — отражены расходы, связанные с приобретением здания и государственной регистрацией права собственности на него;

Дебет 19 Кредит 76

180 000 руб. — учтен НДС с расходов, связанных с приобретением здания и госрегистрацией прав;

Дебет 60 Кредит 51

59 000 000 руб. — оплачено здание;

Дебет 76 Кредит 51

1 180 000 руб. — оплачены расходы, связанные с приобретением здания и государственной регистрацией права собственности;

Дебет 01, субсчет «Основные средства, по которым не зарегистрированы права собственности»

Кредит 08

51 000 000 руб. (50 000 000 + 1 000 000) — принято в состав основных средств приобретенное здание в связи с передачей документов на государственную регистрацию права собственности;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

9 180 000 руб. (9 000 000 + 180 000) — приняты к налоговому вычету суммы НДС, приходящегося на вложения в здание;

в декабре 2006 г.:

Дебет 01, субсчет «Основные средства, принадлежащие организации на праве собственности»

Кредит 01, субсчет «Основные средства, по которым не зарегистрированы права собственности»

51 000 000 руб. — получено право собственности на приобретенное здание.

Независимо от выбранного варианта признания в бухгалтерском учете приобретенных объектов недвижимости налоговый вычет сумм «входного» НДС производят на основании счетов-фактур, выставленных продавцами, на дату принятия недвижимости к учету в качестве основных средств или доходных вложений в материальные ценности (п. 1 ст. 172 НК РФ). При этом приобретенные объекты должны использоваться для осуществления операций, облагаемых НДС.

При приобретении зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на них переходят соответствующие права на земельные участки, тоже подлежащие государственной регистрации (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, часть участка, прилегающая к крыльцу здания или необходимая для подхода к нему).

Если организация приобрела помещение в здании, то она также получает долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, и на иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества (инженерно-технические коммуникации, лестничные пролеты и др.). Однако такая доля не подлежит отдельной государственной регистрации (Письмо Минфина России от 25.

05.2006 N 03−03−04/1/476).

Стоимость объектов недвижимости, находящихся в организации на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления (включая переданные в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление), погашают амортизацией, за исключением:

— земельных участков;

— объектов природопользования;

— объектов недвижимости некоммерческих организаций;

— объектов недвижимости, относящихся по законодательству к мобилизационному резерву.

С 1 января 2006 г. согласно п. 17 ПБУ 6/01 по объектам недвижимости, учитываемым в составе доходных вложений в материальные ценности (счет 03), необходимо начислять амортизацию в общеустановленном порядке. При этом если указанные объекты были приобретены и приняты к учету до 1 января 2006 г., то по ним следует продолжать начислять износ (Письмо Минфина России от 07.

06.2006 N 03−06−01−04/129).

Начисляют амортизацию независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и варианта признания в бухгалтерском учете приобретенной (созданной) недвижимости.

Это правило распространяется также на объекты недвижимости, на которые право собственности не зарегистрировано в едином государственном реестре, но при этом фактически эксплуатируемые организацией. Во исполнение п. 22 Положения о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, которое не отменено и продолжает действовать в настоящее время, амортизация по таким объектам начисляется в общем порядке — с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию. Основанием для начисления амортизации является справка о стоимости указанных объектов (их частей) в составе капитальных вложений на счете 08, субсчет «Объекты недвижимости, по которым не зарегистрированы права собственности» (Письмо Минфина России от 29.

05.2006 N 03−06−01−04/107).

Заключение

Все объекты недвижимого имущества «зарождаются» в недрах публичного права. Первоначальное включение недвижимых вещей в имущественный оборот неизменно осуществляется государственной (муниципальной) властью. Дальнейшее участие недвижимости в экономических отношениях сопровождается этой публичной властью посредством разного рода разрешений и регистраций, по замыслу исключающих бесконтрольный, в ущерб общественным интересам, оборот наиболее ценного для государственности объекта. Между тем в дальнейшем приданные недвижимости свойства товара для целей максимально эффективного обращения неизбежно вступают в неразрешимое противостояние с неизменно присутствующей «публичной составляющей». Это двуединство, заложенное в юридической конструкции недвижимой вещи, обусловливает действие периодически одерживающей верх публичной «пружины», приводящее к заметному ослаблению прав на недвижимые вещи, вплоть до их полного отрицания.

Покупка недвижимости осуществляется по договору купли-продажи недвижимого имущества. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами. Исключением являются договоры купли-продажи жилых помещений и купли-продажи предприятия, которые вступают в силу с момента госрегистрации.

Налоговым кодексом, в частности гл. 30, не предусмотрена обязанность организации встать на учет в налоговые органы по месту нахождения объекта недвижимого имущества, находящегося вне местонахождения организации или филиала, имеющего обособленный баланс. Однако в п. 1 ст. 83 НК РФ говорится, что в целях налогового контроля принадлежащее организации недвижимое имущество подлежит постановке на учет в налоговых органах по месту его нахождения.

Недвижимость — это то, что неразрывно связано с землей. Земельный налог устанавливается в качестве местного налога, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований (ст. 387 НК РФ).

Особенности исчисления и уплаты налога на имущество в отношении недвижимости, находящейся вне местонахождения организации, установлены в ст. 385 НК РФ.

Объекты недвижимости учитывают на счетах 01 и 03 по первоначальной или восстановительной стоимости. От точности и достоверности их оценки зависит правильность исчисления амортизации, а следовательно, себестоимости товаров (работ, услуг), отпускных цен на них, сумм причитающегося налога на имущество и других показателей.

Список литературы

Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.

11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.

06.2006)

Демидов Г. Д. Налогообложение недвижимости, находящейся не по месту регистрации организации. // Страховые организации: бухгалтерский учет и налогообложение, 2006, № 4.

Жуков В. Н. Покупка недвижимости: учет и налогообложение. // Советник бухгалтера, 2006, № 10.

Свистунова Н. А. Комментарии у Письму ФНС России от 11.

01.2006 № 21−4-03/2 «О Земельном налоге». // Нормативные акты для бухгалтера, 2006, № 4.

Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. // СПС Консультант плюс.

Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. // СПС Консультант плюс

Жуков В. Н. Покупка недвижимости: учет и налогообложение. // Советник бухгалтера, 2006, № 10.

Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.

11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.

06.2006), п. 1 ст.130 и п. 1 ст.132

Жуков В. Н. Покупка недвижимости: учет и налогообложение. // Советник бухгалтера, 2006, № 10.

Свистунова Н. А. Комментарии у Письму ФНС России от 11.

01.2006 № 21−4-03/2 «О Земельном налоге». // Нормативные акты для бухгалтера, 2006, № 4.

Жуков В. Н. Покупка недвижимости: учет и налогообложение. // Советник бухгалтера, 2006, № 10.

Демидов Г. Д. Налогообложение недвижимости, находящейся не по месту регистрации организации. // Страховые организации: бухгалтерский учет и налогообложение, 2006, № 4.