Договор продажи недвижимости

Сторонами по договору являются продавец — физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель — как правило, физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи, выделенной в соответствии с особенностями объекта совершаемой сделки.

В соответствии со статьей 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК РФ.

Несоблюдение вышеуказанной формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договоров продажи предприятия осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно статье 22 указанного Закона зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

Статья 561 ГК РФ определяет, что состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Цена предприятия должна в соответствии с нормами о продаже недвижимости рассматриваться на основании статьи 555 ГК РФ как существенное условие договора. В соответствии со статьей 562 ГК РФ кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. Для защиты прав кредиторов предусмотрена процедура уведомления их о предстоящей продаже предприятия.

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, может предъявить иск об удовлетворении вышеупомянутых требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю, как это указано в статье 563 ГК РФ.

В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Все недостатки предприятия как имущественного комплекса могут быть условно разделены на две группы: оговоренные путем указания на них в передаточном акте и неоговоренные.

Для первого вида недостатков законодательство содержит указание на право покупателя требовать уменьшения цены по договору после передачи и принятия предприятия. В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (пункт 1 статьи 563 ГК РФ), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены действующим законодательством или устранение таких недостатков невозможно.

Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой-это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564).

Как отмечалось, помимо договора продажи предприятия государственной регистрации, которая осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия, подлежит также переход права собственности к покупателю.

Обращает на себя внимание, что, хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

В п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации содержится специальное правило, относящееся к порядку государственной регистрации прав на предприятие, которое отражает специфику указанного объекта, а именно: наличие в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переход прав на предприятие влечет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данные обстоятельства, законодатель определил, что собственно государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предприятия как юридического лица. Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица — правообладателя. Что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то в отношении них осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из входящих в состав предприятия объектов недвижимости по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.

Правила внесения записей о сделках, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс, и прав на указанные объекты определяются Министерством юстиции РФ.

В случаях, когда в качестве объекта имущественных прав или сделок выступают земельные участки и иные отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, а не само предприятие как имущественный комплекс, соответствующие права и сделки подлежат государственной регистрации в общем порядке по месту нахождения недвижимого имущества.

Неисполнение либо ненадлежащее исполнение сторонами обязательств, вытекающих из договора продажи предприятия, влечет негативные последствия для нарушителя, предусмотренные общими положениями о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из договора продажи предприятия или не предусмотрено специальными правилами о последствиях нарушения договора продажи предприятия (ст. 565 ГК).

Отдельные специальные правила предусмотрены ГК в отношении последствий такого нарушения договора продажи предприятия, как передача и принятие предприятия с недостатками.

Во-первых, если недостатки предприятия либо утрата его имущества выявлены уже при передаче предприятия покупателю и сведения об этом указаны в передаточном акте, покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Договором продажи предприятия могут быть предусмотрены правомочия покупателя по предъявлению к продавцу иных требований, однако в этом случае покупатель будет лишен возможности реализовать свое право на уменьшение покупной цены предприятия.

Во-вторых, покупатель наделяется правом требовать уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте. Правда, если продавец докажет, что покупатель во время заключения договора и передачи предприятия знал о наличии таких долгов (обязательств) в составе имущества предприятия, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия, предусмотренной договором.

В-третьих, в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может незамедлительно заменить имущество ненадлежащего качества или представить покупателю недостающее имущество и тем самым избавиться от возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Названные правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия носят специальный характер и не подлежат расширительному толкованию, что нашло подтверждение и в арбитражно-судебной практике.

Так, товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.

В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие — магазин «Овощи» — имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн руб. Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн руб.

Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.

Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства. В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В п. 2 ст. 132 ГК указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положениях Кодекса.

В то же время покупатель в силу п. 3 ст. 565 ГК вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.

Учитывая специфику договора продажи предприятия и его особое социально-экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению последствий недействительности сделки.

Например, право покупателя требовать в судебном порядке изменения или расторжения договора продажи предприятия ограничено только теми случаями, когда переданное ему предприятие имеет такие недостатки, за которые продавец несет ответственность и которые делают предприятие не пригодным для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом в порядке и в сроки, предусмотренные законодательством или договором, либо эти недостатки носят неустранимый характер (п. 5 ст. 565 ГК).

Кроме того, те положения ГК об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, в соответствии с которыми предусмотрен возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться к договору продажи предприятия при условии, что такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Заключение

На современном этапе в нашей стране институт продажи недвижимости получил мощное развитие. Вступают в оборот купли-продажи и земельные участки. Поэтому в заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией продажи недвижимости:

По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне недвижимое имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости — продавцом и покупателем — могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимого имущества, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на недвижимость, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Договор продажи недвижимого имущества не нуждается в нотариальном удостоверении.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Покупатель недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Важно отметить, что продажа недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду недвижимости, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

Особый порядок приватизации установлен для объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры: помимо договора купли-продажи покупатель подписывает еще и Охранное обязательство, которое является неотъемлемой частью договора и содержит перечень обязательных и дополнительных мероприятий по обеспечению собственником сохранности памятника истории и культуры.

Для купли-продажи недвижимости за рубежом российское предприятие или гражданин должны получить соответствующее разрешение (лицензию) Банка России.

Итак, в нашей стране не только сложился механизм не продажи недвижимости, регистрации перехода прав на такое имущество, но и созданы все предпосылки для нормального развития рынка недвижимости. Совсем недавно в Российской Федерации с принятием Земельного кодекса урегулирован и порядок оборота земли. И будем надеяться, что сложившаяся система норм о недвижимости в целом и продажи недвижимости в частности, будет способствовать дальнейшему экономическому и правовому развитию нашей страны.

Нормативные акты:

Конституция РФ 1993 г. //с изм., внесенными Указами Президента РФ от 09.

01.1996 N 20, от 10.

02.1996 N 173, от 09.

06.2001 N 679, от 25.

07.2003 N 841, Федеральным конституционным законом от 25.

03.2004 N 1-ФКЗ);

Гражданский кодекс РФ часть 1 от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ//в ред. Федеральных законов от 20.

02.1996 N 18-ФЗ, от 12.

08.1996 N 111-ФЗ, от 08.

07.1999 N 138-ФЗ, от 16.

04.2001 N 45-ФЗ, от 15.

05.2001 N 54-ФЗ, от 21.

03.2002 N 31-ФЗ, от 14.

11.2002 N 161-ФЗ, от 26.

11.2002 N 152-ФЗ, от 10.

01.2003 N 15-ФЗ, от 23.

12.2003 N 182-ФЗ, от 29.

06.2004 N 58-ФЗ, от 29.

07.2004 N 97-ФЗ, от 29.

12.2004 N 192-ФЗ, от 30.

12.2004 N 213-ФЗ, от 30.

12.2004 N 217-ФЗ) Гражданский кодекс РФ часть 2. от 26.

01.1996. № 14-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 12.

08.1996 N 110-ФЗ, от 24.

10.1997 N 133-ФЗ, от 17.

12.1999 N 213-ФЗ, от 26.

11.2002 N 152-ФЗ, от 10.

01.2003 N 8-ФЗ, от 10.

01.2003 N 15-ФЗ, от 26.

03.2003 N 37-ФЗ, от 11.

11.2003 N 138-ФЗ, от 23.

12.2003 N 182-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 26.

01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.

12.1997 N 21-П);

Семейный кодекс РФ от 29.

12.1995г. № 51-ФЗ//в ред. Федеральных законов от 15.

11.1997 N 140-ФЗ, от 27.

06.1998 N 94-ФЗ, от 02.

01.2000 N 32-ФЗ, от 22.

08.2004 N 122-ФЗ, от 28.

12.2004 N 185-ФЗ;

Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 07.

03.2001 N 24-ФЗ (ред. от 29.

06.2004)//СЗ РФ 12.

03.2001, N 11, ст. 1001,

Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.

04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 02.

11.2004)//СЗ РФ 03.

05.1999, N 18, ст. 2207.

Воздушный кодекс РФ от 19.

03.1997 N 60-ФЗ (ред. от 02.

11.2004)//СЗ РФ 24.

03.1997, N 12, ст. 1383,

Закон РФ от 20.

08.1993 N 5663−1 «О космической деятельности» (ред. от 22.

08.2004)// «Российская газета», N 186, 06.

10.1993.

Федеральный закон от 21.

12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 27.

02.2003 N 29-ФЗ)//СЗ РФ 28.

01.2002, N 4, ст. 251.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом» //СЗ РФ 06.

12.2004, N 49, ст. 4897

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Приложение № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 23.

12.1999 N 1429, от 03.

10.2002 N 731, от 03.

09.2003 N 546, от 12.

11.2004 N 627) //СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 //СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.

12.2001 N 178-ФЗ, от 21.

03.2002 N 31-ФЗ, от 14.

11.2002 N 143-ФЗ, от 10.

01.2003 N 15-ФЗ, от 27.

02.2003 N 29-ФЗ, от 22.

08.2004 N 122-ФЗ) //СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

Вестник ВАС РФ. 2004. № 1. С. 83.

Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21) (Вестник ВАС РФ. 1998. Х" 1.С. 81−90).

Амфитеатров Г. Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. («Классика российской цивилистики»). — М.: СПАРК. 2003

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. — М., Статут, 2000.

Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. («Классика российской цивилистики»). — М.: СПАРК. 2003

Витрянский В.В. «Договор купли-продажи недвижимости» // Недвижимость. — М.: Инфра-Норма, 2001.

Гражданское право: Учебник//Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. Т. 1. М.: Волтерс-Клувер. 2004 г.

Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник /Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство БЕК, 2000.

Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций", под общ. ред. О. Н. Садикова, М., 2004 ,

Грибанов В. П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. М., 1956.

Дьяков А. П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве РФ//" Современное право", N 3, 2003

Земельное право. Учебник//под ред. Боголюбова С. А., М.: «Проспект», 2002,

Козубский Д. М. Некоторые современные особенности договоров продажи недвижимости//Законность № 9 2005г.

Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова//Отв. ред А. Л. Маковский. М., 1998.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. М., 2002.

Комментарий к Земельному кодексу РФ//под ред. Боголюбова С. А. М., ООО «Издательство Проспект» 2005.

Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М.: Спарк, 1999.

Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч. 2. — М.: СПАРК. 1997.

Научно-практический комментарий к ГК РФ, части первой//под ред. В. П. Мозолина, М. Н. Малеиной. М.: Издательство «НОРМА», 2004

Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. М.: ЮРИСТЪ. 1999.

Победоносцев К. Курс гражданского права. Ч. 1. Вотчинные права.

(«Классика российской цивилистики»). — М.: СПАРК. 2004

Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права («Классика российской цивилистики»). — М.: СПАРК. 2003.

Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т. II. («Классика российской цивилистики»). — М.: СПАРК. 2003

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). («Классика российской цивилистики»). — М.: СПАРК. 2004

Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права («Классика российской цивилистики»). — М., 1998. — С. 200

Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч. 2. — М., 1997. — С. 64−65.

Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т. II. — М.: Спарк.

— 1997. — С. 95.

Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т. II. -

М.: Спарк. — 1997. — С.

95.

Мейер Д. И. Указ. соч. Ч. 2. С. 226.

См.: Гражданское Уложение: Проект… Том второй. С. 301.

См.: Гражданское Уложение: Проект… Том второй. С. 348−349.

Гражданское Уложение: Проект… Том второй. С. 350.

Витрянский В.В. «Договор купли-продажи недвижимости» // Недвижимость. — М.: Инфра-Норма, 2001. — с. 52.

Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М.: Спарк, 1999. — С.

9.

" Научно-практический комментарий к ГК РФ, части первой//под ред. В. П. Мозолина, М. Н. Малеиной. М.: Издательство «НОРМА», 2004 с. 176

Козубский Д. М. Некоторые современные особенности договоров продажи недвижимости//Законность № 9 2005г.

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). — М.: Спарк, 1995. — С. 96.

" Научно-практический комментарий к ГК РФ, части первой//под ред. В. П. Мозолина, М. Н. Малеиной. М.: Издательство «НОРМА», 2004 с. 176

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 334.

См., напр.: Гражданское право: Учебник//Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. Т. 1. М.: Волтерс-Клувер. 2004 г. С. 304.

СЗ РФ 28.

07.1997, N 30, ст. 3594

Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова//Отв. ред А. Л. Маковский. М., 1998.

С. 278

Такой позиции придерживается, в частности, М. И. Брагинский (см.: Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. М., 1999. С. 236).

Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 14−21.

См. п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21) (Вестник ВАС РФ. 1998. Х" 1.С. 81−90).

Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 07.

03.2001 N 24-ФЗ (ред. от 29.

06.2004)//СЗ РФ 12.

03.2001, N 11, ст. 1001,

Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.

04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 02.

11.2004)//СЗ РФ 03.

05.1999, N 18, ст. 2207.

Воздушный кодекс РФ от 19.

03.1997 N 60-ФЗ (ред. от 02.

11.2004)//СЗ РФ 24.

03.1997, N 12, ст. 1383,

Закон РФ от 20.

08.1993 N 5663−1 «О космической деятельности» (ред. от 22.

08.2004)// «Российская газета», N 186, 06.

10.1993.

В настоящее время — Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом» //СЗ РФ 06.

12.2004, N 49, ст. 4897

См.: п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г ns 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

См.: ст. 5 Федерального закона от 21.

12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 27.

02.2003 N 29-ФЗ)//СЗ РФ 28.

01.2002, N 4, ст. 251.

СЗ РФ 01.

01.1996, N 1, ст. 16

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. — М., Статут, 2000. С. 206

Термин «переход права собственности» часто употребляется и в юридической литературе. Так, Д. И. Мейер указывал: «Для отчуждения необходимо только, чтобы право, насколько оно переходит к новому субъекту, настолько (не менее) отошло от прежнего: это именно составляет существо отчуждения права» (Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2 ч. Ч. 1 (по исправленному и дополненному 8-му изданию 1902 г.). С. 240).

В современной литературе корректность использования термина «переход права собственности» защищалась И. Л. Брауде (см.: Брауде И. Л. Переход права собственности на строение //СГиП. 1946. № 7. С. 61−62). Однако представляется более точным утверждение профессора В. П. Грибанова о том, что «переход имущества от продавца к покупателю по договору купли-продажи не сопровождается также и одновременно „переходом права собственности“. В данном случае имеет место одновременное прекращение права собственности продавца и возникновение права собственности покупателя на проданное имущество» (Грибанов В. П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву.

М., 1956. С. 31).

Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник /Отв. ред. проф.

Е.А. Суханов. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство БЕК, 2000. с.153

Кассо Л. А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 57−58.

Оценку иных подходов к означенной проблеме см.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). С. 182−186; Амфитеатров Г. Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М., 1948. С. 23; Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. М., 1954. С. 100.

См.: п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Кассо Л. А. Запродажа и задаток. М., 1904. С. 21

пример договора взят из статьи Козубского Д. М. Некоторые современные особенности договоров продажи недвижимости//Законность № 9 2005г.

См.: Приложение № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 23.

12.1999 N 1429, от 03.

10.2002 N 731, от 03.

09.2003 N 546, от 12.

11.2004 N 627) //СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

См.: ст. 17,18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

См., например: п. 8,9 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 //СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.

См.: Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. С. 94; Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 294.

В доктрине дореволюционного российского права безусловно неделимыми объектами недвижимости считались, например предприятия как имущественные комплексы. Но в оценке других объектов недвижимости существовали различные мнения. В частности, здания одними авторами признавались неделимыми вещами (см.: Победоносцев К. Курс гражданского права. Ч. 1. Вотчинные права. СПб., 1892.

С. 47- 48), а другими — делимыми вещами (см.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). С. 104). Не было единства взглядов по рассматриваемому вопросу в юридической литературе советского периода (см.: Брауде И. Л. Право на строения и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. С.

108−112).

См.: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.

12.2001 N 178-ФЗ, от 21.

03.2002 N 31-ФЗ, от 14.

11.2002 N 143-ФЗ, от 10.

01.2003 N 15-ФЗ, от 27.

02.2003 N 29-ФЗ, от 22.

08.2004 N 122-ФЗ) //СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

См.: Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. С. 14.

Статья 13 Федерального закона от 30.

11.1994 г. № 52_ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Земельное право. Учебник//под ред. Боголюбова С. А., М.: «Проспект», 2002, стр. 156

Гражданское право. В 2_х т. Том I: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2_е изд. М.: Бек, 1998. с. 342−352.

Дьяков А. П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве РФ//" Современное право", N 3, 2003

Комментарий к Земельному кодексу РФ//под ред. Боголюбова С. А. М., ООО «Издательство Проспект» 2005. с.112

Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций", под общ. ред. О. Н. Садикова, М., 2004, с. 202.

См.: Вестник ВАС РФ. 2004. № 1. С. 83.